מימוש רווחים ב בניו יורק

מזומנים עשירים קונים לתפוס רגע שלהם, הצמד את המגדלים הגדולים כמו שחקנים ממונפות מגמגמת - נדל"ן של קריין - תרזה Agovino - 16 אוגוסט 8

בשנים האחרונות, מאפיינים Shorenstein עמד כמו המתחרים שוב ושוב עקף את ההצעות שלו על מגדלי משרדים במנהטן.

בחודש יוני, כאשר בשוק הנדל"ן באחיזתו של משבר האשראי, מזל של החברה בסן פרנסיסקו מבוססי ולבסוף פנה. הוא קנה 2 מתוך שבע בנייני משרדים אחת גבוהה טיסה Macklowe הארי נאלץ לחזור המלווים כאשר הוא לא יכול לפרוע את ההלוואה. תג המחיר של בניינים של כ 940,000,000 $ היתה בערך 30% פחות מאשר מר Macklowe שילם רק 16 חודשים קודם לכן.

Shorenstein מאפיין סוג חדש של הקונה, כספומטים, עשיר שמרני מתחיל להשתלט על השוק. עלייה של הגזע מגיע לאחר פטירתו של תקני ההלוואות רשלנים כי מותר לצלם את הקונים באמצעות מאפיינים הרי החוב ורק רסיס של ההון העצמי. קונים ממונפות מאוד כאלה לשוליים עכשיו.

"שישה עשר חודשים, לא יכולנו להתקרב כמה בניינים אלה משום שאנשים כל מה שעניין את המחיר היה ולא היכולת של אף אחד בעצם לסגור עסקה", אומר רוברט אנדרהיל, מנהטן מבוססי Shorenstein ראש עסקאות הון. "המוכרים הדגיש עכשיו רוצה ודאות של ההוצאה להורג."

נוסדה בשנת 1960 על ידי וולטר Shorenstein ולהפעיל כעת על ידי בנו דאג שלו, את המשפחה בבעלות בשורות המשרד כאחד הגדולים בעלי הבית בסן פרנסיסקו. billion investment fund. בבעלותה 122 מבנים ברחבי ארצות הברית יש קרן 2000000000 $ השקעה.

עם זאת, Shorenstein לא קנו נכס בניו יורק עד 2003. בשנה האחרונה, החברה האיצה באופן משמעותי את פעילותה כאן. בנוסף גורפת שני מגדלי מרכז העיר מביאים אחזקות מנהטן שלה עד ארבעה מגדלים, הוא קנה או עשה חמש הלוואות בסכום כולל של קניין מיליוני דולרים.

"אנחנו רואים אנשים שלא רצו או לא יכלו להתחרות לפני לחזור למשחק", אומר דאג הרמון, מנהל בכיר ב Eastdil מאובטח, ברוקר המתמחה high-end מגדלי משרדים למגורים. "אנחנו רואים טוב יותר מהוונת שחקנים, נגני, נגני מוסדיים שאינם גרים על שפת בעסקאות."

Shorenstein אחרים עמוק לכיסו שחקנים עשו מהלכים שלהם כמשק איטי מחנק האשראי יש לחה הן את הביקוש ואת המחירים של מגדלי משרדים.

במחצית הראשונה של השנה, רק 44 מגדלי מנהטן היו נמכרים למטה 57% לעומת השנה הקודמת, על פי Analytics הון ריאלי.

דן Fasulo, מנהל בקרן הון נדל"ן, אומר את המחיר של בניין משרדים אופייני ירד ב -10% עד 15% מאז השיא בקיץ שעבר, למרות כמה תכונות גביע מעטים השיגו מחירים חזקות.

million to investor Lloyd Goldman. בחודש שעבר, למשל, הסכימו Wachovia קורפ ו SL Green Realty קורפ למכור 1372 ברודווי עבור $ 294,000,000 למשקיע גולדמן לויד. מחיר זה מהווה הנחה של 12% לעומת הערכת השווי של הבניין של לפני שנה.

אחרים היטב מהוונת חברות גם לתפוס הזדמנויות בשוק שהוצגו על ידי קירור. מיזם משותף של מאפיינים בוסטון, גולדמן סאקס חברת דובאי מבוססי אקוויטי רכשה את בניין ג'נרל מוטורס בחודש יוני שלושה מגדלים אחרים מר Macklowe בשבוע שעבר.

זהירות קונים

גם בשבוע שעבר, הודיעה L & L אחזקות ושות' ומשקיעים נבונים נדל"ן מיזם 500,000,000 $ משותפת לרכישת מגדלי משרדים בעיר.

L & L אחזקות מנכ"ל דוד לוינסון אומר כי בזמן בו זמנית הוא היה קונה ממונפת מאוד שסיקר רק 25% ממחיר הרכישה, הוא מצפה מיזם משותף חדש לסבול מ% 35 ל% 40.

"אנחנו הולכים להיות בעמדה לנצל את מה שקורה בשוק", אומר מר לוינסון.

ב Shorenstein, מר אנדרהיל הוא גם מחפש פתחים בשוק במנהטן, שבו הוא רואה נשען היטב על ידי היצע מוגבל של העיר של בנייני משרדים ומצב שאין עליה עוררין כמרכז עסקים בינלאומי. אף על פי שהוא קונים אחרים מודים כי מחירי הבנייה ודמי השכירות עלולים ליפול עוד יותר בעתיד הקרוב, הם בטוחים לגבי תרחיש לטווח ארוך.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein שילמו פחות 65 א '55 כיתה ה הקדוש, בוטיק בבניין-850 ו-שלישית Ave. גדול Class B בניית מאשר היה לפני שנה, אבל הבניין לא היה זול. למעשה, מקורות אומרים נכס במזרח רחוב 55 th קרוב ל -1,000 דולר למ"ר, מחיר גבוה מאוד.

"אנחנו חושבים שעשינו השקעה חכמה," מר אנדרהיל אומר. "מה שחשוב יותר הוא שם המחירים יהיו חמש או שש שנים, אנחנו חושבים שהם יהיו גבוהים יותר."

הירידה היתה
מספר בנייני משרדים במנהטן נמכר.

53 1 ש '07
56 2 ש '07
53 3 ש '07
35 4 'ש 07
26 1 "ש 08
18 2 'ש 08

מקור: Analytics הון ריאלי