קוקי RE המסחרי של ניו יורק מתחילה להתפורר

ליהמן חזה צפיות NYC נכס מסחרי - Portfolio.com - פליקס סלמון - 1 אוקטובר 8

אחד המניעים העיקריים של שגשוג הנדל"ן המסחרי בניו יורק היה ליהמן ברדרס. כעת, לאחר שפשטה את הרגל של ליהמן, השוק המסחרי בניו יורק נכס נראה כי נעצרה.

זה כנראה יקרה במוקדם או במאוחר בכל מקרה: מחירי הנדל"ן המסחרי, בדיוק כמו מחירי הנדל"ן למגורים, נשלטים בסופו של דבר על ידי תיאבון הסיכון של המלווים. אבל בעולם של נכס מסחרי, ליהמן ברדרס ו - כמה חנויות כמו זה היו מוכנים לקדם 90% במחירי מנופח יתר על המידה גם כאשר מדמי שכירות לא להתקרב מכסה את תשלומי המשכנתא.

הם יכלו לעשות זאת ללא חשש (או כך הם חשבו), כי מיד היו הלוואות כאלה מתקדמת ממה שהם היו מכורבלים בתוך CMBS ומכר מעל. אבל תמיד הבנק המוביל בסופו של דבר לוקח לגימה משמעותית של העסקה - הסיבה העיקרית מדוע ליהמן פשטה את הרגל.

יותר ליהמן חזה צפיות נכס מסחרי בניו יורק

משרד ליסינג מאט בניו יורק כמעט שיא נמוכה, לימוד אומר - Bloomberg.com - דוד מ 'לויט - 29 ספטמבר 8

מנהטן המשרד הליסינג ירד ל ליד נמוך שיא ברבעון השלישי, כמו בוול סטריט עבודה הפסדים שנגרמו מנהלי תאגידים לדחות החלטות על הצרכים שלהם בחלל, על ידי לימוד אמיתי תיווך Studley בע"מ אמר.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. כמות השטחים הפנויים להשכרה קפץ 0.7 נקודת אחוז ל -8.9 אחוזים, על פי החברה שבסיסה בניו יורק, המתמחה בייצוג דיירים. זה קפיצה הרבעוני הגדול ביותר זה שלוש שנים, אמר כי הדו"ח, שהוא עדיין במצב של טיוטה, הוא אמור לצאת בתחילת החודש הבא ...

"עד השבועות האחרונים, רוב חברי הקהילה הנדל"ן תחזית נחיתה רכה של שוק המשרדים, .... עכשיו זה נראה לא סביר. זאת, תוך השפעה על השוק המשרד יהיה אינטנסיבי, וסביר לקחת שמונה עד 10/4 לשחק בחוץ, זה עדיין לא צריך להיות חמור כמו קריסת המושרה על ידי התכווצות היצע עסקי ב 1970 ו 1980 של ים. "

יותר ליסינג משרד מאט בניו יורק כמעט שיא נמוכה, לימוד אומר

ההמולה מטיל מאל על הנדל"ן במנהטן - ניו יורק טיימס - טרי Pristin - 30 ספטמבר 8

כמו תעשיית השירותים הפיננסיים התרחב במהירות בעשור באמצע, מנהטן המשרד שוכר הרקיעה שחקים, משקיעים התחרו בשצף קצף על מבנים וכן מפתחים המתוכננים זירות מסחר עצומים כדי לפתות דיירים. כפי לאחרונה כמו בשנה שעברה, בלוקים גדולים של מרחב היו נדירים, ואת בעלי הבית היתה על העליונה.

בימים אלה, עם זאת, ביטחון ואופטימיות פינו את מקומם אי ודאות פחד, קדרות. וול סטריט צפויה להתכווץ באופן משמעותי, ואת שוק הנדל"ן המסחרי נפסק משותקים (אם כי משקיעים רבים מקווים של רווחים נאים על ידי בחירת הזמן הנכון לחזור). "המהירות שבה זה יש פירפר הייתה מדהימה", אמר מייק קירבי, מנהל גרין סטריט יועצים, חברת ניופורט ביץ', קליפורניה, מחקר זה מנתח את יחסי אמון אמיתיים השקעות נדל"ן. החברה מלווה את השוק במנהטן מקרוב כי שליש במגזר תפקיד ציבורי של המדינה, מבחינת הערך שלו, הוא בניו יורק.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). גרין סטריט חזו כי העיר תפסיד 60,000 מקומות עבודה הפיננסיים לפני המשבר הכלכלי מאחורינו, כי שיעור זמינות מנהטן יכולה לעלות על 13 אחוזים (אם כי הוא הרבה פחות משיעור זמינות מנהטן של 19.8 אחוזים ברבעון השלישי של 1991, השפל של המשבר הממושך שעבר). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. חלקם של שטחי משרדים, כי הוא ריק עכשיו, או יהיה זמין בתוך שנה, עלה ל -8.9 אחוזים ברבעון השלישי, לעומת 7.2 ברבעון השני, על פי Studley, חברת התיווך המייצג את הדיירים.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. עיקר הגידול, לעומת זאת, ייחסו ל -11 בטיימס סקוור, מגדל 40 קומות משרדים שנבנה על ספקולציות על השדרה השמינית בין רחוב 41 ו -42 ברחוב ND. הבניין אמורה להסתיים בספטמבר הקרוב, אבל אין הדיירים כבר הודיעו.

נכון לעכשיו, דמי השכירות במנהטן לשאול הן שטוחות, על פי Studley, אבל הם צפויים לרדת עם חברות המבקשות לשפוך שכירות משנה שטח עודף זה בהנחה.

million square feet in Manhattan. שלושת השחקנים הגדולים לכודים המשבר הכלכלי - ליהמן ברדרס, אשר מבקשת הגנה מפני פשיטת רגל, מריל לינץ', שנרכש על ידי בנק אוף אמריקה, ו - ענקית הביטוח אמריקן אינטרנשיונל גרופ, שקיבלה חילוץ 85000000000 $ מהממשלה - לכבוש 9.2 מיליון רגל מרובע במנהטן. אף אחד לא יודע כמה מקום זה יושם על שוק שכירות משנה, ומתי.

הסערה הפיננסית דחף כמה משרדי עורכי דין גדולים ודיירים אחרים מסובב למבצע טוב יותר שוכרים.

"כולם להתחיל באומרו כי העסקה מבוטלת", אמר ברוקר ליסינג שביקש לא להזדהות בגלל שהוא לא היה מוסמך לדון במשא ומתן המשרד שלו. "עבור חלק, זה באמת משם. אחרים משתמשים זה כמנוף. "דיירים שאינם תחת לחץ לקבל החלטות ליסינג מחכים, הוא אמר.

כמו כן ממתינים עשרות משקיעים אשר צברו מיליארדי דולרים של הון אך לא מוכנים להוציא אותו כי אף אחד לא יודע כמה ערכים הרבה ירדו. "יותר כסף יושב על הגדר עכשיו יותר מאי פעם בחיים שלי, אבל אף אחד לא רוצה לסכן אותו", אמר ז'ול Demchick, יו"ר JD קרלייל, מפתחת ניו יורק.

קצב ברירת המחדל של ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות - אג"ח מגובות הלוואות כי הם אספו ופרוסים על פי רמות שונות של סיכון - הוא פחות מאחוז וחצי. אבל אנשי הנדל"ן אומרים המחדל צפויים עלייה חדה שנתיים או שלוש, כאשר ההלוואות רבים שמקורם בשנים 2006 ו -2007, כשהשוק היה ב frothiest שלו, צריך להיות refinanced. הכנסות אלה נכסים ממונפות מאוד צפוי לרדת קצר של תחזיות הצמיחה החזקה של רכב שנעשו כאשר הבניינים החליפו ידיים.
קריסת ליהמן ברדרס גם השלכות עבור מפעילי מספר בנייני משרדים במרכז העיר.

בנוסף שמקורם הלוואות, מכירת הלוואות אלו על ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות ומתן "בקומת הביניים," הלוואות בריביות גבוהות יותר מאשר ההלוואות הבכירים, היה ליהמן גם הספק אגרסיבית של מניות הגשר. אלה היו חליטות של מזומנים העוסקת המאפשרים לסגור במהירות, ובכך ושותפיה יתרון תחרותי. שותף ההפעלה אולי להשלים 5 אחוזים מההון העצמי, או אפילו פחות, עם ליהמן לשים את האיזון בציפייה למכור את מעמדה למשקיעים שלה. לעתים קרובות, שיחק מספר תפקידים ליהמן בעסקה נתונה.

ליהמן לעתים קרובות בתנאי מימון ברודווי שותפים, משקיע אגרסיבי פעם מגדלי משרדים, כי הוא עכשיו מול הר של חובות לטווח קצר. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. אחד הגדולים ביותר עסקאות של ליהמן בניו יורק מעורבים 1.2 מיליארד דולר למימון 237 פארק אווניו, מגדל 21 קומות שותפים ברודווי רכשה במאי 2007, אמר אורסט Mandzy, העורך האחראי של נדל"ן מסחרי ישיר, חדשות שירות מידע . Madison Avenue, in which it has a minority stake. עמדות המניות של ליהמן במנהטן כוללים את מגדלי משרדים ב 1745 ברודווי 545 Madison Avenue, בה יש לו מניות מיעוט.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. בחודש מאי 2007 את ליהמן את רוב 480,000,000 $ ששימש לקנות 200 בשדרה החמישית, לשעבר הבינלאומי צעצוע של המרכז, אשר L & L אחזקות הופך בניין משרד ראש. ליהמן היה צריך לשמור על האינטרס שלו, כי לסחוט אשראי החל והקונים לא יצא. L & L, אשר יצרו שותפות 500,000,000 $ עם משקיעים נבונים בתחום הנדל"ן בחודש יוני, מקווה שבסופו של דבר לקנות את חלקה של ליהמן בהנחה. מחצית הבניין 15 קומות מושכר לקבוצת גריי, חברת תקשורת גלובלית, והשאר לא היו תפוסות. קונסורציום של בנקים זרים בתנאי הלוואה לבנייה.

"אנחנו הקונה סביר", אמר דיוויד וו לוינסון, מנכ"ל L & L אחזקות. הוא הוסיף כי הבניין עצמו, להסתיים בחודש ינואר, לא יושפעו על ידי מותו של להמן.
כי יש לו גישה נוחה במזומן, מר לוינסון נמצא במצב יוצא דופן, אמר רוברט ג'יי אייבנהו, יו"ר בפועל הנדל"ן במשרד עורכי הדין גרינברג Traurig. חלקם של השותפים האחרים ליהמן ברדרס עשויים לאבד שליטה על מבנים שלהם. "חסות טיפוסי יצטרך לצאת לגייס את הכסף," אמר מר אייבנהו. "סיכויי ההצלחה בשוק זה רחוק."

כל מי שקנה בניין כשהשוק היה אדום לוהט צפוי לראות שחיקה של ההון העצמי, אמר פול מ 'פריד, מנהל AFC Realty Capital, תיווך משכנתאות שבסיסה בניו יורק. "אם כבר רכשה נכס עם הון ממונף מאוד, יש לך בעיה", אמר. "ניו יורק או וושינגטון עשויים להחזיק נכסים הערך שלהם טוב יותר מאשר נכסים בשווקים אחרים, אבל הם עדיין עשוי לקחת קצת להיט. וכאשר הם מקבלים מכה, אז ההון העצמי שלך יש רק פוחת ".
אבל עד כמה עמוקה להיט זה יהיה?

נדל"ן שולחן עגול, המייצג את האומה הגדולה ביותר של חברות נדל"ן, שדולה בהצלחה חוב נדל"ן מסחרי להיכלל החילוץ 700000000000 $ הציעה הממשלה לעזור לקבוע מחיר הוגן עבור הנכסים. ג'ון סאוט, מנהל מחקר ב Torto ויטון, זרוע של CB ריצ'רד אליס, חברת התיווך, אמר כי על פי המכרז מתוקנת הממשלה, המוכרים היו להיענש על משלם יותר מדי עבור המבנים שלהם בגלל חיתום עניים. אבל במחירים נמוכים ללא הצדקה על בסיס פאניקה על הכלכלה היה להימנע.

אבל מר קירבי של גרין סטריט יועצים אמר לשחקנים חדשים יורק הנדל"ן היו בהחלט מסוגל להבין עד כמה בניין משרדים ראוי. "למה הממשלה צריכה למלא תפקיד שם, אני לא יודע," אמר.

מבצעים כושלים החלף הגאות ן נדל ניו יורק - ניו יורק טיימס - צ'רלס ו 'Bagli - 30 ספטמבר 8

ביום שישי, ה S & P ירד הדירוג על איגרות החוב משמשת בקביעת שיא 5400000000 $ רכישת טאון Stuyvesant, לעיל, ופיטר קופר וילג', בשנת 2006.

אחרי שבע שנים של בנייה ללא הפסקה, דמי השכירות נסיקת מחירי מכירה, וכן תיאבון בלתי נדלה לדיור יוקרתי שהפך שכונות חול וזוהר כאחד, משבר האשראי ואת הסערה בוול סטריט מביאים בום הנדל"ן של ניו יורק עד הסוף.

percent lower than it wanted. ביום שישי שעבר, החליט HSBC לא להזיז את מטה החברה בארה"ב שלה 7 מרכז הסחר העולמי, מרכז, לאחר הצעות הבית הקיים שלה בשדרה החמישית הגיעו 30 אחוז נמוך יותר מאשר שהוא רוצה.
המפתחים מתלוננים כי המלווים כעת מסרבים לממן פרויקטים שהיו כמעט חודשים מסוימים או אפילו שבועות. בעלי להספיד חוסר יכולתם לממן מחדש גורדי שחקים עם כחול שבב הדיירים. ותאגידים מפחדים לעבור בתוך מנהטן מחשש עושה תנועה לא נכונה, אם דמי השכירות הנפילה או של כוחות פיטורים מסמן הכלכלה.

"המלווים כיום ומבט קשה מאוד על כל פרויקט מסוים כדי להעריך את יכולת הקיום שלה בהקשר של ריכוך הדרישה", אמר סקוט א 'זינגר, סגן נשיא בכיר של זינגר & Bassuk, מימון נדל"ן חברת תיווך. "אין ספק כי תהיה האטה משמעותית בהתחלות בנייה חדשה, מיד."

דוגמאות של עסקאות שהופלו והתפתחויות בעייתיים בשפע. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. ביום שישי האחרון, HSBC, הבנק מהונג קונג גדול, בשקט קרע את ההסכם לנוע מטה החברה בארה"ב שלה 7 מרכז הסחר העולמי לאחר הצעות הבית הקיים ב 452 בשדרה החמישית, בין התאריכים 39 ו -40 רחובות ה, הגיע 30 נמוך יותר מאשר 600,000,000 $ עבור נכס שהוא רוצה אחוזים.

months still does not have a tenant. במגדל 40 קומות משרדים בבנייה על ידי מאפיינים SJP ב 42 nd פינת השדרה השמינית ב -18 החודשים האחרונים עדיין אין הדייר.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. ואת משרד עורכי הדין בשבוע Orrick, Herrington & סאטקליף האחרון לפתע שלף של מה שהיה, אבל כל חכירה-מסוימת של 300,000 מטרים רבועים של שטח על סיטיגרופ מרכז, להחליט במקום להאריך את החוזה שלו ב 666 בשדרה החמישית במשך חמש שנים, בין השאר משום שהם מקווים דמי השכירות תיפול.

"הכל קפוא במקום," אמר סטיבן ספינולה, נשיא מועצת הנדל"ן של ניו יורק, האגודה לובי של התעשייה, זמן קצר לאחר שהבורסה סגורה ביום שני.
בארי מ 'פרשת גוסין, מנכ"ל Newmark נייט פרנק, חברת הנדל"ן הלאומית שבסיסה בניו יורק, אמר: "היום, על המערכת הפיננסית כולה צריכה חומר סיכה. זה קצת כמו נהיגה ברכב לאחר שנגמר השמן במנוע תופס למעלה. אם אין נזילות ואין מימון, הכל תופס את. "

קשה לומר בדיוק מה ההשפעה לטווח ארוך יהיה, אבל מומחי נדל"ן, כלכלנים ואנשי עיר ומדינה אומר סביר להניח שיהיו הרבה פחות פרויקטים של בנייה חדשים בעתיד, כמו גם עשרות אלפי פיטורים בוול סטריט, עבודות בנייה פחות הפסד ענק של הכנסות המס של המדינה והן את העיר.

מגמות מעטים הגדירו את העיר יותר מ בום פיתוח, החל מנופים מגדל שצצים בכל תחומי החיים כדי פיצוץ של יקרן דירות בשכונות מחוץ למנהטן, מ-בדפורד Stuyvesant ופורט גרין כדי ויליאמסבורג סיטי איילנד. כמה מפתחים בימים אלו דירות הקמת מנסים להמיר את השכירות, בעוד אחרים מחפשים למכור את הפרויקטים.

לאחר הטלת דו ספרתית עליות שכר דירה בשנים האחרונות, בעלי הבית אומרים דמי השכירות יורדים במקצת, אשר יכול לפגוע פרויקטים ממונפים מאוד, אבל גם יוקרתיות איטי במה מתווכים נדל"ן אוהבים לכנות "שכונות מתפתחות" כמו הארלם, הצד התחתון מזרח פורט גרין.

יחד עם זאת, חלק השאפתניים ביותר של ראש העיר מייקל בלומברג ר פרויקטים בקנה מידה גדול - ההוא במסילה בווסט סייד, פנסילבניה תחנה, גראונד זירו, קוני איילנד פוינט Willets - הולך לקחת זמן רב יותר מהצפוי להתחיל להשלים, אמיתי מומחי נדל"ן אומרים.

"רוב העסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי הם בהמתנה," אמרה מרי אן Tighe, מנכ"ל אזורי של CB ריצ'רד אליס, חברת אמיתי תיווך ", כי אף אחד לא יכול להיות בטוח מה המשק ייראה, לא רק בטווח הקרוב , אבל בטווח הארוך. "

אמנם שוק הנדל"ן בניו יורק נמצאת במצב טוב יותר מאשר ברוב הערים הגדולות האחרות, דיווח לאחרונה על ידי Newmark נייט פרנק מראה כי ישנם "סימנים ברורים של חולשה", עם שיעור הפנויים הכוללת 9 אחוזים, לעומת 8.2 לפני שנה. דמי השכירות הם גם נופלים כאשר ויתורים בעל הבית נלקחים בחשבון.

תנופת הנדל"ן כבר מונעת על ידי הכלכלה איתנה, ביקוש יציב דיור שפע של משקיעים זרים ומקומיים מוכנים להשקיע עשרות מיליארדי דולרים על נדל"ן ניו יורק האמיתית. זה עזר, כי המלווים היו שמח לממן עד 90 אחוז מעלות על ההנחה כי את המשכנתא ניתן למכור מחדש למשקיעים כניירות ערך.

אבל זה הסתיים עם המשבר הסאב פריים, אשר נשפך מאז מעל לכל בשוקי האשראי, אשר הגיעו לנקודת קיפאון. כתוצאה מכך, מנהלים בכירים בתחום הנדל"ן מעריכים כי ערכם של מבנים מסחריים ירד בשיעור של לפחות 20, אם כי ירידה קשה לאמוד כאשר יש כסף זמין משכנתא קטנה כדי לקנות את הבניינים ומכירות כמה כן.

זמן קצר לאחר פרוץ המשבר בשנת 2007, משקיעים רבים ובכירים בתחום הנדל"ן צפוי "תיקון" להסלמה מהירה של ערך הרכוש. אבל אחרי ליהמן ברדרס, חברת הנכבד כי סיפק מיליארדי דולרים של הלוואות חדשות עסקאות הנדל"ן בניו יורק, התמוטט לפני שבועיים, היה ברור שמשהו עמוק יותר מתרחש.

million, two executives involved in the transaction said. ולא היה התגובה המיידית בעולם הנדל"ן: Tishman Speyer Properties, השולטת מרכז רוקפלר, בניין קרייזלר עשרות נכסים אחרים, לפתע שלף את העסקה לרכישת בניין לשעבר מובייל, 1,600,000 רגל מרובע מגדל ב 42 nd Street, ליד Grand Central Terminal, עבור 400 מיליון דולר, שני המנהלים המעורבים בעסקה, אמר.
נכסים מסחריים הם לא היחידים המתמודדים עם בעיות. ביום שישי, ה S & P ירד הדירוג שלה על חוב המשמשים הרכישה של Tishman 5400000000 $ של העיר Stuyvesant ופיטר קופר מתחמי כפר הדירות בשנת 2006, עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה המודרנית. של S & P אמרו שזה לחתוך את הדירוג, בין השאר, בגלל הירידה 10 אחוזים מוערך בשווי של נכסים דלדול מהיר של קרנות המילואים.

הפחתת הדירוג מראה את העצבנות הגוברת של המלווים והמשקיעים על עסקאות כאלה, אשר מעורבים לעיתים קרובות תוקפנית - אומרים המבקרים מציאותי - תחזיות של הכנסות בעתיד.
"כל מכשול מתמשכת בשוק האשראי היא איום על הכלכלה הלאומית, אבל זה נורא יותר בניו יורק", אמר ריצ'רד Lefrak, הפטריארך של המשפחה הדור הרביעי הנדל"ן שבבעלותה בנייני משרדים ובתי דירות בניו יורק וניו ג'רזי .
"זו עיירה החברה תמורת כסף", אמר. "אם אין הנזילות במערכת, זה מחריף את הבעיות. זה הולך להיות השפעה חמורה על הכלכלה המקומית ועל ערכי הנדל"ן. "