איפה חזה דיור הולם קשות

באזורי מטרו רבים, מרוחקים הפרברים exurbs להתמודד עם ירידות חדות במחירי הבתים.

על ידי מארק Trumbul | צוות כותב -Christian Science Monitor 21 מאי 2008 Edition

למרות ההאטה הדיור של אמריקה גלים בכל הארץ, השפעתה משתנה מאוד לפי גיאוגרפיה - ממש עד רחובות, התפתחויות נפרדות, ואת מספרי מיקוד.

באזורי מטרו רבים, מרוחקים הפרברים exurbs להתמודד עם ירידות מחירים חדות יותר מאשר בשכונות קרוב יותר למרכזי הערים.

אין זה סוד, למשל, פלורידה היא בין המדינות שבהן מחירי הנכסים שטסו גבוה ונפל קשה. percent of its value last year, according to new research. אבל מיקוד של טמפה 33607, ליד מרכז העיר, הבית החציוני איבדו רק 1.3 אחוזים מערכו בשנה שעברה, כך קובע מחקר חדש. miles away and saw a 22 percent price decline. מיקוד 33573, לעומת זאת, נמצאת כ -18 קילומטרים משם, חלה ירידה במחיר 22 אחוזים.

חזה הדיור הוא גם נופל במידה רבה על הכנסה נמוכה שכונות מיעוט. זה לא רק סיפור של לווים עם יכולת חלשה לשלם. סיפור גדול, עוד מחקר חדש מגלה, כי המלווים עשה קדימה למהר אשראי בו היתה מוצדקת לפחות.

המקושרים מגמות אלה היא כי באזורי שני - את exurbs ואת בעלי הכנסה נמוכה קהילות - שוק הדיור הגיע לשיא עם הרבה הלוואות חדשות עם המלווים מתיחת גבולות האוצר קול. עכשיו, אלה דפוסים גיאוגרפיים הם בין השאר בהגדרת טיבה של האטה כלכלית של אמריקה יכולים גם להשפיע על מדיניות שנועדו לרפא את שוק הדיור.

"היה לך הרבה לראשונה קונים", אומר ריק Sharga, סמנכ"ל RealtyTrac באירווין, קליפורניה "הם קנו ... מוערכים יתר על נכס עם הלוואה מסוכנת."

גורם אחד, ב exurbs את, הוא בית בבניין של עשר שנים בום. שיכונים שהוצגו את המותג החדש יחידות בשנת 2006 עכשיו לראות עיקולים רבים. בארץ זמין התפתחויות אלה היה בדרך כלל exurbs או בשולי ערים.

"היה גל מטורף [על ידי בוני] להביא אספקת הדיור על הקו", אומר סטן האמפריז של Zillow.com, ספקית מקוונת של מידע הנדל"ן. "איפה אתה יכול לעשות את זה בבית
המערכת. "

בשנת קשה פגע בדרום קליפורניה, זה במקומות כמו ריברסייד וסן ברנרדינו - הרחק מחוץ ללוס אנג'לס - שם הלוואות סאבפריים הולכים לתוך עיקול בשיעור פי שניים הלאומי. בלוס אנג'לס עצמה, העיקולים אינם הרבה מעל הממוצע הארצי, על פי נתוני First American CoreLogic.

מדינת וושינגטון, אם כי כמעט ללא פגע בתקופת שפל הדיור, מראה דפוס דומה. Snoqualmie, גם מחוץ בסיאטל, ראה מחירי הבתים נופלים 10 אחוזים בשנה האחרונה, בעוד כמה שכונות במרכז העיר הם את המחירים, לפי הערכות של Zillow.

זה לא ריק צודק נכסים מעוקלים גוררים המחירים כלפי מטה. כאשר מחזורי דיור מגניב,
מר האמפריז אומר, קרוב בשכונות קרובות להחזיק הערך שלהם יותר טוב. "כל הדברים שווים, אנשים היו מעדיפים להיות קרובים יותר לגרעין העירוני" עבור השירותים ו נוסע קצר יותר, הוא אומר.

מחירי הבנזין עשוי להיות תפקיד מיוחד במחזור הנוכחי, אומרים אנליסטים.

הקשר סיבה ותוצאה לא ניתן להוכיח, אך רווחי מחירי הבתים החלו להאט כגז עבר מעל 2 דולר לגלון ומעבר, על פי דו"ח חדש אחד בשם "מונע על הסף." עליית מחירי האנרגיה לשיאים לצבוט כל הצרכנים ולכן השפעה כלשהי על שוק הדיור בכלל. אבל מחירי הדלק יש השלכות גדולות יותר עבור ערך הבתים רחוק ממרכז העיר.

"איפה היה כל סוג של דפוס עקבי, זה היה במקרה זה עוד יותר את הלכת ממרכז העיר, היה גדול יותר וירידת מחירי הדיור", אומר ג'ו Cortright של חברת הייעוץ Impresa, שניהל את המחקר עבור מנכ"לים הקבוצה לערים .

אם כי לא בכל עיר בעקבות המגמה, דפוס מחזיקה עבור אזורים המטרו מגוונים כמו טמפה, פיטסבורג, שיקגו, ו - פורטלנד, אורגון, שם מר Cortright מבוסס.

סיפור אחר גיאוגרפי הוא נפרש לאורך קווי הגבול על בסיס הכנסות. לחלק מהשכונות המושפעות ביותר העיקולים הם אלה העניות יותר, שבהן גישה לאשראי היה נדיר בעבר.

"אתה מסתכל על שלושה עד ארבעה בתים בשכונה להיכנס עיקול", אומר מייקל ואן Zalingen שירותי דיור שכונה, ארגון שלא למטרות רווח בשיקגו.

מה הניע זרם של כסף לפני? זה היה שינוי שהתרחש הרחק מהשכונות שנפגעו.

הבנקאים בוול סטריט נמצא הביקוש העולמי הגובר השקעות שנבנו על זרם הכנסות משכנתאות. מוצרים היו בנויים בצורה כזאת, כי במשך זמן רב, את הסיכון של ברירת המחדל של הלווה נראה קטן.

התוצאה: תמריץ גדול עבור הברוקרים למשכנתאות לכתוב הלוואות ועוד. וגם את ההזדמנות הגדולה ביותר לעשות את זה, רבים מצאו, היה במקומות שבהם המלווים שהיו באופן מסורתי זהיר.

"מספרי המיקוד שבו הצמיחה בהכנסות היתה שלילית יחסית בעצם בעל הבית גבוה הרבה יותר
הערכה מחיר originations למשכנתאות גבוהות הרבה יותר ", אומר אמיר סופי, מומחה למימון מאוניברסיטת בית הספר למנהל עסקים של שיקגו.

לעתים קרובות, אותם מספרי המיקוד הם אלה עם הכנסה נמוכה או רבים תושבי המיעוט, אומר מר הסופי, שלאחרונה פרסמה ניתוח של גל אשראי עם אוניברסיטת עמית Atif מיאן.

פיזור גיאוגרפי אחיד של חזה הדיור יש השלכות חשובות. זה אומר, על אף ההאטה הכלכלית לדרך ארצית, שכונות מסוימות מרגישים את זה יותר מאחרים.

מספר העיקולים ברחוב או בסמטה ללא מוצא להפחית את ערך הנכסים הסמוכים - גורם יכול לתרום המחדל הלוואות עדיין יותר. איכות שכונה יורד, ובפשע בדרך כלל עולה.

כמו וושינגטון רואה בתגובות המדיניות, גיאוגרפיה היא לא הנושא המרכזי. אבל זה חתיכת פאזל.

התגובות העיקריות יש מוקד ארצי - כמו איך לעודד את המלווים לרשום את האיזון על הלוואות בעייתיות. גיאוגרפיה עשוי לבוא לידי ביטוי בדרכים קטנים אך משמעותיים:

• הקונגרס שוקל כסף כדי התקשור ברמה המקומית, כך ממשלות המדינה או העיר יכול ליישם תוכניות לקנות נכסים מעוקלים בכמה שכונות מצוקה ביותר. התוצאה עשויה להיות בבתים ריקים פחות חדשים דיור בר השגה יחידות.

• בוסטון היא דוגמה אחת לאופן שבו בערים מסוימות עוברים בעצמם לקנות redevelop בתים פנויים. מהלך ראש העיר תומס Menino באה אחרי בוסטון הראלד בהשתתפות סיפור על עיקול הרחוב, שדופה 1.

• קהילות עם ברירות המחדל הלוואות גבוהות יותר עשוי להזדקק למימון נוסף לקהילה מבוססי ארגונים ללא מטרות רווח - מה שיכול לעזור ללווים ומלווים למצוא את האפשרויות הטובות ביותר. בעיה זו גם על הרדאר של הקונגרס.

במרכז בעלות משאבים הבית בפורט מאיירס, פלורידה, מנהל אדי פלטון אומר שהוא רוצה לשכור יועצים מיומנים יותר כשהוא מנסה להגיע אל בסיכון לווים רבים של העיר. "אנחנו לא מאמינים כאן שני דברים - עיקולים ופשיטות רגל", הוא אומר. "אנחנו מרגישים שאנחנו יכולים לפתור את זה."