NYCの大規模な住宅ローンのための悪いニュース

あなたが手頃な価格のマンションの減少数として減少している厳格な家賃制御/安定化の法律とテナントのターンオーバーを市場にあります。じゃあ、どんなことしているの？ x's the property's declining cashflow . あなたは、仮定に基づい54億ドルアウトティッシュスパイヤーとブラックロックするシェルであればそのテナントのターンオーバー奇跡の 逆転と歴史的なレベル以上に増加すると、あなたの債務返済は、x がプロパティの減少キャッシュフローの 3であるような債務を引き受けるでしょう。しかし、あなたは1つだけじゃない、心配しないでください。

アウト·オブ·コントロールの - バロンのアルファを求めて経由-アンドリュー·バリー- 08 9月 8 日

基盤は、いくつかの多額の負債を抱えるマンハッタンのアパートのお得な情報の下に座屈されています。バッグを持って誰が残されるのだろうか？

2006年と2007年に完成し積極的に引受マンハッタンアパートメント複雑な取引のシリーズは、少なくともそのと比較して、一般的にいくつかの苦境と景気の低迷によって航海しています8600億ドル米国の商業·住宅ローン市場のほとんどの問題を抱えた部分として浮上している住宅対応。

apartments along the East River. 最も顕著な潜在的な問題点は、Stuyvesantの町とピータークーパー村、56の建物とイースト川沿いの 11,000 以上のマンションを持った巨大な複合体である。 2006年までの2つの著名な不動産投資家、ティッシュマン·スパイヤー非公開とブラックロック·リアルティ·アドバイザーズで54億ドルで：それは長年の所有者のメットライフ（METティッカー）で販売されていた。同時に、販売は広く、非常に豊富で、最新鋭の市場取引と見なされていた。そのビューには、裏付けされています。
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. "メザニン"借金を30億ドル最初の住宅ローンとジュニアの14億ドル-または-新しい家主は現金で10億ドルを出すと44億ドル借りた将来の賃料収入とについて非常に楽観的な仮定を受け入れる貸し手からはるかに高い市場賃料に厳しいニューヨーク家賃制御法によって保護されて、低家賃のアパートの数千に変換するためのティッシュスパイヤーとブラックロック不動産、上場ブラックロック·インク（BLK）の一部の能力。
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. 実際には、Stuyvesant Townチェルシーマーレー·ヒル/ピータークーパー村での賃貸収入は昨年、市場賃料のアパートのいずれか遅い方よりも、予想される変換に一部により、2006年に1.12億ドルから1.08億ドルに下落した。賃貸収入-賃貸収入少なく費用は- $ 300 万ドルの推定年間金利コストのわずか35％をカバーしています。
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. ウォール街でLEDダウン弱化NEW YORKの経済は、1ベッドルーム·アパートメントのために 3000ドル家賃を取得したり、もともと中間に達したかの二寝室のために 4000ドルに、ティッシュシュパイアー、複雑なのマネージャのためにそれは厳しいことができる第二次世界大戦の帰還兵とその家族を返すためにメットによって建てられたクラスの住宅プロジェクト。 "ミドルクラス"飾り気のない意味：多くの建物の配線はエアコンをサポートしていなかったので、何十年もの間、テナントは夏にsweltered。また、黒人が最初にテナントとして禁止されたことを意味しますが、 "中産階級" - 1950年代に変わり始めた政策。
大規模な改修予算で武装したティッシュシュパイヤーは、高級賃貸マンションとしての位置を変更しようとしました。しかし、その努力は、複雑なの住宅プロジェクトの外観と伝え友愛社内おどけについて長い間、住民からの苦情を求めている卒業生の住宅のためにニューヨーク大学にアパートを借りるために家主の意思によってアンダーカットされています。近隣にはマンハッタンの多くの高級賃貸とは異なり、建物がないドアマンがありません、近くのイーストビレッジのか、マーレー·ヒルの名声を欠いていると。
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. プロジェクトまで社債を乗り切るために設計された400百万ドルのプレ資金利益準備金は、利息を満たすことができるティッシュスパイヤーとブラックロックは、2010年またはリスクがコントロールを失うことにより、ポニーまでより多くの現金をする必要があるかもしれないことを意味し、約1.75億ドルまでになりました 80 エーカーのプロジェクトとその大規模な株式投資の。新しい家主は、2006年に資金調達をアレンジするときは、賃貸収入が2011年までに、3.36億ドルに、トリプルだろうと予測。ほとんどのシナリオ-その目標を達成するため、賃料は 1800ドルの月を、現在の平均から倍増しなければなりません。
それは、順番に、ウォールストリートは、機関投資家に売却されている有価証券をバックアップするために他の商業用不動産担保ローンをプールした切り刻まれたため、30億ドル第一抵当の値を決定することは困難である。メザニンローンは、個人的に置かれた。
何ストイフェサントタウン/ピータークーパー村は現在価値であるが、それはおそらく54億ドルの購入価格以下だと言うのは難しいこれだけです。 billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. 複雑な今日転売された場合、バイヤーは彼らの10億ドルの株式と4億ドル金利リザーブなどの追加資金の一部9億ドル、それを一掃するには、プロジェクトの44億ドルの債務を完済するのに十分得られないかもしれません契約に貢献した。ティッシュスパイヤーとブラックロックは、時間の贅沢を持って、彼らは必要に応じて資金を注入し続けることをいとわないと仮定し、最初の住宅ローンは、2016年まで成熟していません。
ロジャー·リーマン、メリルリンチでは商用モーゲージストラテジスト、彼は30億ドル最初の住宅ローンについてのいくつかの長期的な懸念を持っていると言います。しかし、彼はバイヤーと言うことによって、長期的な方向"巨大資本の寄与が社債のためによく前兆として、バイヤーない'をすること怒り。負債総額は、各アパートメントにつき約 40万ドルに相当します。
債務返済に不十分な収入にもかかわらず30億ドル最初の住宅ローンは、ムーディーズ·インベスターズ·サービス、スタンダード＆プアーズとフィッチ·レーティングスから"シャドウ"投資適格格付けを獲得しました。影の評価取引は、未評価しながら、かろうじて投資適格ノッチのために機関の基準を満たしたことを意味します。
バロンズに発行されたステートメントでは、ティッシュシュパイヤーは、Stuyvesant Townチェルシーマーレー·ヒル/ピーター·クーパー·ビレッジ"は長期投資であると述べた。でも、この文脈で見られるように、不況下で、現在のパフォーマンスは約 1,000人の新たなリースが過去3ヶ月に調印されました。 "非常に強く、将来有望であり、複雑な全体の空室率は、わずか2％であり、企業は財務パフォーマンスへの参照を作成せず、と言います。
million of junior debt. 他のマンハッタンで、ハーレムのリバートンのアパートの所有者は、シニア債務の2.25億ドルと劣後債務の一部2500万ドルにデフォルトの危機に瀕している。後者はすでにホルダー、CBRE不動産ファイナンス（CBF）でオフに書かれています。別のハーレム団地、サボイパークは、債務の一部3.67億ドルの下にずらしています。アッパーイーストサイドにMeyberryハウスで保護され9000万ドル融資のデフォルトはかろうじて月に回避された。
特に低格付けの問題- -今年急増している迫り来るリバートンのデフォルトのニュース先月、証券化ローンの利回りは、商業用不動産ローン市場を傷つける。これはRealpoint、ホーシャム、ペンシルバニア州、研究およびクレジット分析衣装によると、市場全体の延滞率はわずか0.5％の割合で実行されている場合でも発生しました。しかし、延滞やデフォルトが来年に登る可能性がある。
"我々は、市場はリバートンに驚いた驚いている、"メリルのリーマンは、 "我々は、引受は非常に積極的に得たことを18ヶ月の過去の年間言ってきた"と述べている。
基本的なプロパティは、債務返済をカバーするのに十分な収入を生成しない限り、通常、商業用不動産ローンを引き受けていません。しかし、ニューヨークの2006年に- 07の商業財産ブーム、ウォールストリートの証券会社は不動産開発者のビジネスのために激しく競った。有価証券になって、機関に売却され、プールされた商業用不動産担保ローン-企業は彼らの"コンジット"を養うために熱望していた。
財政的に押されたニューヨーカーが彼らの安価なレンタルを放棄し、街の法律はテナントを好む傾向があることを憎むので、様々なプロジェクトに成長して利益のバラ色の仮定の中心にあった市場金利のレンタルへの変換は、一般的に予想よりも遅く来た、巨大な投票ブロック。 "ニューヨークの経済に問題があると、家賃のエスカレーションは、予想ほど強くありません、ニューヨークのアパートのテナントを押し出して、行う簡単なものではありません可能性があります"リーマン·ノートを。
Stuyvesant Townチェルシーマーレー·ヒル/ピーター·クーパー·ビレッジは、メットライフで販売されていた時、アパートのいくつかの73％が規制を借りることが対象となった。 to $ 4,000 for unregulated dwellings. 1250ドル月、対無秩序な住宅のために 2000ドルまで 4000ドルのこれらの生成された平均賃料。ティッシュシュパイヤーは、所得や居住家賃規制アパートのために彼らが不適格になりテナントを強制するために積極的な努力をニューヨークで政治的な熱をとっている。しかし、賃借人は、時には裁判費用に何千ドルも費やすことをいとわない-と多くのヶ月-自分のアパートにハングアップする。
or more annually. アパートは空いたとき、または占有アパートの家賃は 2000ドル月にヒットし、賃借人は、毎年 175000ドル以上を獲得し、推定100万台をカバーする複雑なニューヨークの家賃のルールの下で、市場の賃料は、特定の状況下で充電することができます。
ハーレムのリバートンとサボイパークの複合体において、非常に緩い商業モーゲージ引受ガイドラインでは、大きな問題を作り出した。
バートンは2006年に1.32億ドルのために購入しました。 million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. 驚くべきことに、バイヤー、Rockpointグループとステラの管理は、引当金の一部の5000万ドルを確立した後の利益の推定7,000万ドルの抽出、一年後2.5億ドルのプロパティを借り換え。黒人だったほとんどの人のハーレムの住民を収容するために-生命保険会社は、白人のストイフェサントタウン/ピーター·クーパー·ビレッジを建設すると同時に-リバートンのダースのアパートの塔は第二次世界大戦の終わりにメットによって造られた。
million in 2007 . 2007年に、債券投資家は、プロパティが2011年に営業利益の$ 24 百万2007年の6倍の400万ドルを生成すること賭けることをいとわなかった。所有者はリバートンのレンタルの90％以上を占めて家賃規制アパートは、2011年までに約50％に急落するだろうと予想した。 or more. 近年では復活させたハーレム、市場の賃料は、しばしば 2000ドル以上である一方、現実には、バートンの規制のアパートメントには、まだ 1,000ドル未満の月の家賃を生成します。
市場レンタルへの変換のペースは予想よりも遅くなっています。と2.25億ドル最初の住宅ローンで、バートンは、デフォルトに直面している。それは毎年恒例の支払利息のいくつかの$ 16M（1600万ドル）をサポートするのに十分な収入を生成するために近くに来ていませんし、その1900万ドル金利リザーブが使い果たされています。すでにリバートンの借り換えでかなりの利益を享受したので、バイヤーは明らかに離れて歩いて喜んでいる。
商業用不動産担保ローンは、住宅ローンとは異なり、典型的には、デフォルトで住宅ローンを返済する義務はありません。つまり、買い手へのノンリコースです。バートンは現在、第一抵当権保有者が損失を被ることを示唆しているオリジナルの1.32億ドルの購入価格、価値があるかもしれません。前述したように2,500万ドルのメザニンローンはすでにオフに書かれています。
バロンのアソシエイト·エディターアンドリュー·バリーは、いくつかの巨大な団地に投資家が大きな損失とデフォルトに直面していることを警告しています。（8月8日）
サボイパーク、1950年代後半の年に建設7建物の中間所得層のプロジェクトは、アポロ不動産·アドバイザーズとVantageのプロパティで2006年初めに1.75億ドルのために購入しました。年度が終了する前に、彼らは初期投資に大きな影響が非公開の利得を享受し、3.67億ドルのためにそれを借り換え。
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. 再び、それは債務の3.67億ドル、シニア·ローンの2.1億ドルとジュニアメザニンファイナンスの1.57億ドルから成るが、最後の営業利益のほんの収入1,700万ドルと500万ドルを生成したプロパティに山盛りことができることは驚きだ年。クレディ·スイスでの引受、債券の購入者の考え方はどうでしたか？
仮定は、家賃規制アパートは市場金利に移動したとして、営業利益は2011年までに$ 19 百万ヒットだろうということでした。アパートの約90％が昨年家賃規制であった。変換作業は、フラグのように見えます。私たちの推定値は、支払利息が2400万ドル年間で実行されていることです。これは、元の3000万ドル利益準備金はすぐに枯渇することを示唆している。デフォルトのシナリオでは、所有者はすでに、元の投資、ウォール街の気前のおかげで、債券投資家の愚かさに大きな利益を享受した、離れて歩くことができる。アポロのコメントは得られませんでした。
これらの複合体の中で最も家賃が制御下に残っている一方で、融資基準が2006年と2007年に、コントロールの外にあったので、合計では、ニューヨーク最大のマンションプロジェクトのいくつかの投資家は多額の損失に直面しています。