マンハッタンオフィス市場は"しない限り停止していない

私はかつて毎週ドルは上がるかもしれないまたはそれは同じ状態を保つかもしれない可能性があるが、それがダウンして行くかもしれないと言いましたニュースレターを出した外貨顧問で働いた。 どう ​​やらNYのオフィス市場を予測することは似ています。 個人的に私はダウンの方に傾く。

タンクにマンハッタンのオフィス市場を置くには時期尚早：CBRE - 商業用不動産ニュース -ポール·ロスタ- 08 10月 8 日

マンハッタンのオフィス市場は、成層圏から降りて戻ってきていますが、差し迫ったクラッシュのレポートは非常に誇張されたが、シービー·リチャードエリス（株）からの幹部は、今日の朝のブリーフィングで主張した。

"今、そこにこの市場が死んでいるか死にかけているという認識があり、それは真実ではない、"スティーブン·シーゲル、CBREのグローバル証券会社の会長は宣言した。 リース速度は間違いなく減速しているものの、主要テナントはリースに署名されています。 West 55 th St. in Midtown. 彼はミッドタウン125西第55回セントで、マッコーリー·グループ、オーストラリアの金融サービスの問題により 26万 平方フィートの更新と拡張を挙げている。 詳細は、所有者ボストンのプロパティ社との交渉にマッコーリー表さクッシュマン＆ウェイクフィールド社によって発行されたプレスリリースで昨日確認された

NBC、全米プロバスケットボール協会、ナショナル·フットボール·リーグ、グローバル法律事務所オリック·ヘリントン＆シーゲルのいずれか、最近マンハッタン内の領域の大きなブロックの契約を結んでいるか、狩りであると考えられている他の知名度の高いテナントをオフにチェックが入っサトクリフLLP

シーゲルは、金融サービス会社は再編成し、新しい領域のニーズに合わせて調整すると、マンハッタンの経済の多様化に伴い、オフィス市場を助けると主張した。 メディア、エンターテインメント、広告、技術などの産業が需要を創出していきます、シーゲルは主張した。 マンハッタンのトップ家主の多くは、現在の状況を乗り切ることができる財政的に健全十分な形状である。

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. シービー·リチャードエリスの研究は、マンハッタンのトップ 65 のオフィスの所有者の80％がそれらのプロパティを購入したり、借り換えを 75 パーセント未満のレバレッジを使用したと結論づけた。 所有者は一時的にかなり大きい割引でそれをリースし、価格を引き下げるよりもスペースが空いているままにする柔軟性を与えること。

ベア·スターンズ＆カンパニーとリーマン·ブラザーズ·ホールディングス·インクのような元ウォールストリートの柱の崩壊は、市場にスペースを返しますが、金融セクターのレイオフや他の産業の潜在的な影響は、サイモンWasserbergerによると、コンテキストに見なければなりませんCBREのニューヨーク大都市圏地域のコンサルティンググループのシニア·バイス·プレジデント。 テナントは、彼らが以前の数十年よりも今日のスペースを転貸、より洗練されたアプローチを取る、Wasserbergerは指摘した。 たとえば、一部の企業は、企業が改善し、彼らが展開するときに数年後に再びそれをする可能性があるため、不況時に未使用領域を保持することを好む。

Wasserbergerまた、レイオフは欠員と価格に影響を与える方法については、さまざまなシナリオを提供しました。 percent, Wasserberger said. マンハッタン 97000 オフィスジョブを流すした場合、欠員はまだ唯一の 9.6 パーセントに達するだろう、Wasserbergerは述べています。 percent by 2011 . 145000 失われたオフィスの仕事のワーストケースのシナリオでは、空室率は2011年までに 12.5 パーセントを打つだろう。 percent over the next three years, to $ 52.33 . 、1970年 にさかのぼる過去3主要な景気後退の傾向は、これらのレイオフは最終的に52.33ドルに、今後3年間で26％、マンハッタンの平均賃料を引き下げることを示唆している。 それは歴史的傾向と一致しているでしょうが、シーゲルは、マンハッタンの金融セクターの雇用喪失は、ワーストケースの合計にオフィスセクターのレイオフをプッシュするのに十分だろうと懐疑的な見方を表明した。

マンハッタンのテナントに向けてバランスのヒント：クッシュマン＆ウェイクフィールドのハーバート - プロパティコマーシャルニュース -パルロスタ- 07 10月 8 日

ハードディスク番号は不動産の専門家が国内最大のオフィス市場は約ヶ月間の疑いがあるか確認しています。 信用危機は、昨年始まって以来、クッシュマン＆ウェイクフィールドの第3四半期報告書によると、マンハッタンでは、軟化のまだ明確な兆しを見せている。

ほとんどの措置により、消費電力のバランスが最終的に地主からシフトしている。 "あなたがテナントであれば、それはそこにあるのに良い時期だ"とジョセフ·ハーバート（写真）は今朝のブリーフィングで、同社のニューヨーク大都市圏地域のCOO、と述べた。 "あなたは信用テナントであれば、それはそこになるように素晴らしい時間です。"

percent only a year ago. すべてのオフィスクラスの空席は、前年同期5.7％から第3四半期に 7.4 パーセントまでチェックが入っ。 percent, Harbert estimated. 今年末または2009年初めに、マンハッタンの欠員が 9 または 10 パーセントに達するだろう、ハーバートは、推定した。

他の指標の多くは、ハーバートの点を強調している。 すべてのマンハッタンのサブマーケットのリース活動は、2007年の第3四半期に比べて今年はこれまでのところ 14.4 パーセントを落とした。 square feet. 第3四半期末の負の吸収が 468091平方フィート 昨年の第三四半期の合計を矮化、2.9万平方フィートに達した。 利用可能なサブリース·スペースはまた、第三四半期、三年間で最高の合計の終わりで 6.5 万平方フィート打撃、巨大なジャンプをしました。 square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. と空間の多くの大きいブロックが大きく、50,000平方フィートの前年の 60 から、第3四半期末までに市場にあった使用可能な-83ブロックです。

金融サービス企業は、マンハッタンのオフィス市場を固定に役立ちますが、景気後退は、通行料を取っている。 金融会社はまだリース市場におけるテナントの単一の最もアクティブなカテゴリであったにもかかわらず、新しいリースのシェアはわずか19パーセントの最後の四半期に2007年第3四半期に 35.6 パーセントから転落した。

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. マンハッタンのオフィス部門の雇用は今年の最初の8ヶ月を通して 3800 のジョブの純損失を維持し、金融サービス部門は8月、唯一の業界の危機の広がりからショック波として増加する数を介して月の間に約1 万 ジョブを流す。

マンハッタンは、複雑な話をレンタル。 overall during the third quarter. 賃料は第3四半期に全体の72.97ドルを平方フィートあたり 1.38ドルの 増加、今年半ばから小幅し続けた。 それが負の吸収と欠員が増加している時点で異常のように思える。 しかしハーバートは、最近市場に来ているスペースの多くは転倒から賃料を維持するために役立っている価格のスケールのうち、大きい方の端にあることを説明した。

しかし、フリップ側は家賃の成長がフラット化しており、おそらく逆転するということです。 "価格を調整するための遅延時間は我々が考えるよりも長いです"と、ハーバートは説明した。 percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. 価格は、来年末までに15〜20％の間で以前の低下と一致するであろうトレンドを拒否することができます。 2000年の景気後退と1990年代初頭の間に、マンハッタンのオフィスは3年サイクルにのみヒット底を借り、ケン·マッカーシー、研究のためのニューヨーク市の地域のマネージングディレクターは指摘する。

ニューヨークのトップOfficeの空きレイオフの43％ジャンプ - ブルームバーグ -デイビッドM.レビット- 07 10月 8 日

ウォール街の企業が従業員を解雇し、それらが不要になったスペースのテナントを求めたとして、家賃のために利用できる主要なニューヨーク市のオフィススペースの量は、前年から第三四半期で43％上昇した。

いわゆるクラススペースの空室率は、そのようなパークアベニューやアメリカの街などの場所で最も設備と最も近代的なインフラストラクチャとオフィスは、達している"変曲点を、"ジョセフ·ハーバート、チーフオペレーティングオフィサーと述べた街の商業用不動産に今日報告書を発行し、ブローカークッシュマン＆ウェイクフィールド、ニューヨーク·地域。

"我々は、賃料は下がり続けていると思います"と、ハーバートは、今日ブリーフィングで記者団に語った。 "撮影賃料はすでにダウンしている。"（撮影賃料は、実際に賃借人が支払う賃貸料です。）

マンハッタンの金融サービス業界は、今年までは米国の最も高価なオフィス市場でのスペースごとに3平方フィートの1つを借りていたが、その収縮は、市場の"大きな影響"を持っているが、ケネス·マッカーシー、ニューヨークのためにクッシュマンのマネージングディレクターヨーク研究。 リーマン·ブラザーズ·ホールディングスが破産を宣言し、ダウ·ジョーンズ工業株価平均は、9月15日以来、ダウン13パーセント昨日を通じて、両社は、これらの動きを発表した日である間、メリルリンチは、バンクオブアメリカに買収されることに合意した。

返却スペース

"確かに誰も多分破産の弁護士を除いて、今は成長モードではなく、"マッカーシー氏は言う。 "そして、それはすでに市場に戻ってくるスペースの量が大幅に増加したことを意味し、よりを増加させる可能性があります。"

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. クラス空間の空席は、前年同期の第二四半期は5.4％で 6.9 パーセントから、マンハッタンで 7.7 パーセントに上昇した。 million feet a year ago, according to Cushman statistics. 前年の1290万フィートから賃貸 1850万平方フィート は、クッシュマンの統計によると、そこにあります。

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. 以下のセレクトBとCクラスのプロパティを含むマンハッタン、全体の空室率は前年の第二四半期に 7.1 パーセントと 5.7 パーセントから 7.4 パーセントでした。 空室率は、この高前回報告書によると、2006年第2四半期であった。

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. 全国のオフィス空室率はレイス株式会社不動産データのニューヨークベースのプロバイダで月曜日に発表した報告書によると、第2四半期の 13.1 パーセントから第三四半期に 13.6 パーセントに達しました。

"我々は、家主は、トランザクションを実現するためにしようとする彼らができる限りのことを行っている市場に、特にこの一ヶ月で、移動した、"マッカーシーはインタビューで語った。 "家賃を下げる以上の譲歩を提供することを意味している場合、彼らはそれを行うには喜んでいる。"

サブリーススペースが上昇

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. 市内で利用できる 2920万平方フィート、6.6 万平方フィートまたは23％のサブリース·スペース、またはテナントではなく、大家が発売された空間です。 それは報告書によると、前年同期可能なサブリース·スペースの量から 72 パーセントのジャンプは、4年間で最大のジャンプです。

サブリース·スペース内の上昇はテナントが家主がそうであるように彼らのスペースを上部ドルを追求するインセンティブを持っていないので、家賃を抑制する傾向があり、マッカーシーは述べています。

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. 最大の中で現在利用可能な転貸マンハッタンにある 77軒 ウォーターセントでゴールドマン·サックス·グループ社の 599000平方フィート、399 パークアベニューでリーマンの 143000平方フィート です。 World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. コリアーズ·ABR、クッシュマンの競合によると、ミッドタウンでは、7ワールドトレードセンター·スコットランド·グループPlcの 143000平方フィート ロイヤル·バンク·オブ、2001年9月11日後に再建グラウンドゼロでの唯一の建物。

賃料上昇を求めて

percent since the second quarter. 平均賃料は、最大 1.9 パーセント第2四半期以来、72.97ドル平方フィートに、上昇し続けた。 賃料、または家主がスペースに広告を出すことが賃料を求め、フリーレント、またはいくつかの改善費用の仮定の月を含む家主が行うことが譲歩し、反映されません。

a square foot. マンハッタンのオフィス賃料は 、39.55ドル 平方フィートのポスト9月11日低に達したときに、2004年第4四半期から85％上昇している。

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . ミッドタウンの賃料は 84.48ドル 平方フィートに 0.6 パーセント上昇し、賃料のダウンタウンは 、50.89ドル 平方フィートに 0.3 パーセント増加しました。ミッドタウン南、およそ運河と34番目の通りの間の領域、で賃料は54.23ドルに1.9％上昇した。

percent in the second quarter. ミッドタウンの欠員は第2四半期に 7.1 パーセントから 7.8 パーセントに上昇した。 percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. マンハッタンで、欠員は7.7％から7.3％に下落し、ミッドタウンの南には、空室率は 5.9 パーセントから 6 パーセントに上昇した。

million square-foot market expected to come on line next year. コリアーズは、今日リリースされるレポートでは、ニューヨーク市場では"省エネの恵みは" 443 万平方フィートでのみ 340万平方フィート で、ほとんど新しいオフィス空間が都市に建設されているという事実であると述べた市場は来年の行に来ると予想される。

失敗したホテルは、ニューヨークの不動産ブームに置き換え ニューヨークタイムズ - - チャールズ·V. Bagli - 9月 30 日 08

ノンストップで建設、急騰して家賃や販売価格、および同様にザラザラと華やかな地域を変えて高級住宅のために表面上は無限の食欲の7年後には、信用危機とウォールストリートの混乱は、最後にニューヨークの不動産ブームをもたらしている。

percent lower than it wanted. 先週の金曜日、HSBCはそれが欲しかったよりも低い30％になったフィフス·アベニューでは、既存の家庭用の入札後 7 世界貿易センター、中心、そのアメリカの本社を移動しないことに決めました。

開発者は、貸し手は、現在すべてが、特定の数ヶ月あるいは数週間前にしたプロジェクトの資金を調達するために拒否されていることを訴えている。 家主は優良テナントと高層ビルの借り換えをすることができないことを嘆き悲しむ。 や企業が賃料の下落や低迷する経済力のレイオフの場合間違った動きを作るのを恐れて、マンハッタン内で移動することを恐れている。

"貸し手は現在、需要の軟化のコンテキストでその可能性を評価するために、各特定のプロジェクトで非常に厳しい目を取っている"とスコットA.歌手、シンガー＆Bassuk、不動産ファイナンスと証券会社の執行副社長は述べています。 "すぐに、新しい建築着工の大幅な減速があるだろうことに疑いはありません。"

中止されたお得な情報や問題を抱えた開発の例としては、たくさんあります。 Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. 先週の金曜日、HSBC、大ロンドンに本拠を置く銀行は、静かに 452 フィフスアベニューでは、既存の家庭用の入札後 7 世界貿易センタービルへのアメリカの本社を移動するための契約を引き裂いた、39番目と40番目の通りの間に、30％になったそれがプロパティに思っ6億ドルよりも低い。

months still does not have a tenant. 過去 18 ヶ月間の42番街と8thアベニューSJPプロパティによって建設中の40階建てのオフィスタワーは、まだテナントを持っていません。

"すべてはその場で凍結されている、"スティーブン·スピノラ、ニューヨークの不動産理事会の会長、業界のロビー団体は、株式市場は月曜日休館した直後に言いました。

バリーM. Gosin、ニューマークナイトフランク、ニューヨークに本拠を置く全国の不動産会社の最高経営責任者（CEO）は、言った： "今日、金融システム全体に潤滑油を必要とします。 それは石油を使い果たした後、あなたの車を運転するような種類のものだとエンジンが捕捉します。 ない流動性と資金調達がないがない場合は、すべてが、最大捕捉します。 "

それは長期的な影響がどうなるか正確に言うのは難しいですが、不動産の専門家、経済学者や都市と州当局は、それが将来的にははるかに少ない新たな建設プロジェクトがあるでしょう可能性があると言うだけでなく、レイオフの数万人ウォール街で、より少ない建設の仕事州と都市の両方のための税収入の大きな損失。

いくつかの傾向は、ベッドフォード·スタイヴェサント、フォートグリーンからウィリアムズバーグとロングアイランドシティに、遍在するタワークレーンからマンハッタン外地域の高価なマンションの爆発に、より多くの開発ブームより街を定義しています。 他のプロジェクトを売却しようとしている間、現在建てるマンションのいくつかの開発者は、レンタルに変換しようとしています。

近年では二桁の家賃の増加を課すした後、家主は家賃が高レバレッジのプロジェクトを傷つけることができている、やや下がりますが、また、不動産ブローカーは、ハーレム、ローワーイーストサイドと要塞のような"新興地域"と呼ぶことを好むもので遅い高級化されていると言うグリーン。

同時に、市長マイケルブルームバーグの最も野心的な大規模プロジェクトのいくつか-ウエストサイドrailyards、ペンシルバニア（Pennsylvania Station）、グランドゼロ、コニーアイランドとWilletsポイントが-実際、開始し、完了する予想よりも長い時間がかかるしようとしている不動産専門家は言う。

誰もが経済だけでなく、短期的には、どのように見えるかを確認してくださいすることはできませんので、 "商業用不動産のほとんどのトランザクションが保留中です"と、メアリー·アンTighe、シービー·リチャードエリス、不動産仲介会社のための地域の最高経営責任者（CEO）は、 "言ったしかし、長期的には"

ニューヨークの不動産市場は他のほとんどの主要都市でのより良い形であるが、Newmarkのナイトフランクによる最近のレポートは、最大 8.2 パーセントから9パーセントで、全体の空室率を持つ"弱さの明確な兆候は、"そこにあることを示しています一年前。 家主の譲歩が考慮されたときに家賃も下落している。

不動産ブームは、堅牢な経済、住宅の安定した需要とニューヨークの不動産に数百億ドルを費やすことをいとわない外国および国内投資家の豊富によって加速されています。 これは、貸し手は住宅ローンだけが有価証券として投資家に転売することができることを前提にコストの約 90 パーセントの資金を調達することがあまりにも幸せだったんですよ。

しかし、それ以来、足踏み状態になってきたすべての信用市場に波及したサブプライムローン危機が、終了しました。 結果として、不動産の幹部は減少、建物、従って少数の販売を購入して利用できるほとんどの住宅ローンのお金があるときに測るのは難しいですが、商業ビルの値は、少なくとも20％下落していると推定している。

危機が2007年に始まったずっと後に、多くの投資家や不動産の幹部は、プロパティ値の急速なエスカレーションに"補正"を期待した。 リーマン·ブラザーズ、ニューヨークの不動産情報のために貸付金の数十億ドルを提供していた由緒ある会社は、2週間前に崩壊した後、しかし、それはもっと深い何かが起こったことが明らかとなった。

million, two executives involved in the transaction said. ティッシュシュパイヤーのプロパティ、突然かつてのモービルビルを購入する契約から引き出され、ロックフェラーセンター、クライスラービルと他のプロパティの得点、1.6万平方フィートを制御し、不動産の世界では即座の反応があった4億ドル、トランザクションに関与する2つのエグゼクティブのためのグランドセントラルターミナルの近くに42番街、上の塔は述べています。

商業施設は、問題に直面しているだけではありません。 金曜日に、スタンダード＆プアーズは、2006年のStuyvesantの町とピータークーパー村団地のティッシュの54億ドル購入し、現代の歴史の中で最大の不動産取引で使用されている債券の格付けを落とした。 スタンダード＆プアーズは、それがために、プロパティの値の推定10％の減少と積立金の急速な枯渇、一部には、格付けを切った。

批評家は非現実的と言う- -将来の収入の予測評価の削減は、多くの場合、積極的に関与しているような情報については貸し手や投資家の成長の緊張を示しています。

"信用市場へのすべての継続的な障害は、国家経済のためにひどいですが、それはニューヨークのよりひどいです"と、リチャード·Lefrak、ニューヨークとニュージャージーのオフィスビルやマンションを所有している第四世代の不動産·ファミリーの家長と述べた。

"これはお金のため会社の町です"と彼は言った。 システムには流動性がない場合"、それは問題を悪化させる。 それは地域経済と不動産価値に重大な影響を持っているだろう。 "