Bad Naujienos NYC didelių gyvenamųjų paskolos

Jūs esate rinkoje griežtų kontrolės nuoma / stabilizavimo įstatymų ir nuomininkas eilė-daugiau nei mažėja, nes prieinamą Butų skaičius mažėja. Taigi, ką jūs darote? x's the property's declining cashflow . Jei esate Tishman Speyer ir Blackrock jūs apvalkalas iš $ 5,4 mlrd prielaida, kad nuomininkas eilė per stebuklingas atvirkštinės ir padidinti pirmiau istorinių lygių, ir jūs į skolą, kad jūsų skolos aptarnavimo yra 3 x tai turto mažėja pinigų srautų. Bet nesijaudinkite, jūs ne vienintelis.

Iš kontrolės - Barron per Ieškau Alpha - Andrew Beris - 08 m. rugsėjo 08.

Pamatai, lenkiamieji po kelių skolų sunkiųjų butą Manhetene pasiūlymai. Kas liks turintis maišelį?

A serija agresyviai draudimo butą Manhetene sudėtingų pasiūlymai baigė 2006 ir 2007 metais atsiranda kaip $ 860 milijardų JAV komercinės hipotekinių paskolų rinkoje, kuri paprastai nuplaukė per kelias bėdas ekonominio nuosmukio su labiausiai neramumų, bent jau palyginti su jos gyvenamasis kolega.

apartments along the East River. Žymiausias potencialas problemų vietovė Stuyvesant Miestas ir Peter Cooper Village, milžiniškas kompleksas su 56 pastatų ir daugiau nei 11.000 apartamentai palei East upę. Ilgamete savininką MetLife (trumpinys: RER), buvo parduotas už $ 5,4 milijardo 2006 m. Dviejų žinomų nekilnojamojo turto investuotojams, privati ​​Tishman Speyer ir Blackrock Realty Advisors ". Tuo metu, pardavimas buvo plačiai vertinama kaip labai turtinga, top-of-rinkos sandorio. Šį požiūrį patvirtina.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Naujieji savininkai įdėti $ 1 mlrd grynaisiais pinigais ir pasiskolino $ 4,4 milijardų - 3 milijardų JAV dolerių pirmos hipotekos ir $ 1,4 milijardų Jaunesniojo arba "sutvirtinančią," skolos - nuo skolintojų, norinčių priimti labai optimistinėmis prielaidomis apie būsimos nuomos pajamų ir gebėjimas Tishman Speyer ir Blackrock Nekilnojamas turtas, kuriomis viešai prekiaujama,. Blackrock Inc (BLK), konvertuoti mažai nuomos butų, saugomų griežtų Niujorko nuoma kontrolės įstatymų daug didesnes rinkos nuomos tūkstančius.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Tiesą sakant, nuomos pajamos Stuyvesant miesto / Peter Cooper Village praėjusiais metais sumažėjo iki $ 108 milijonų nuo $ 112 milijonų 2006 m. Dėl lėčiau nei numatomo konvertavimo butų rinkos nuomos. Nuomos pajamos - nuomos pajamos atėmus išlaidas - apima tik 35% apskaičiuotų metinių palūkanų išlaidų $ 300 mln.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Mažėjančia NEW YORK ekonomika, paskatino žemyn Wall Street, gali padaryti tai sunku, Tishman Speyer, komplekso vadovas, į gauti $ 3000 mėnesinių nuomos apartamentai su vienu miegamuoju arba dviejų-miegamieji 4000 $ kas iš pradžių sudarė vidutinio- klasės apgyvendinimo projektas, pastatytas MetLife grąžinimo Antrojo pasaulinio karo veterinarijos gydytojų ir jų šeimų. "Viduriniosios klasės" reiškė ne-maivymasis: Jau kelis dešimtmečius, nuomininkai sweltered vasarą, nes, daugumos pastatų elektros instaliacijos nepalaikė oro kondicionieriai. Tačiau "vidurinioji klasė" taip pat reiškia, kad juodaodžiai iš pradžių buvo uždrausta kaip nuomininkų - politiką, kad pradėjo keistis 1950-ai.

Tishman Speyer, apsiginklavę su didelio renovacijos biudžetą, bandė, norėdami pakeisti kaip prabangos nuomos butus. Tačiau, kad pastangos yra sumažino komplekso būsto projekto išvaizdą ir ponų norą išsinuomoti butus Niujorko universiteto absolventas būsto, kuris Pranešama, paskatino skundų iš ilgą laiką gyventojų apie Frat-namų maivymasis. Kaimynystės trūksta netoliese East Village arba Murray Hill oblatė ir, skirtingai nuo daugelio prabangių nuomos Manhetene pastatai neturi doormen,.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. 400 milijonų dolerių, skirtas padėti išsiversti obligacijų turėtojams, iki tol, kol projektas galėtų padengti palūkanų išlaidas iš anksto finansuojama palūkanų rezervas dabar yra apie $ 175 mln, tai reiškia, kad Tishman Speyer ir Blackrock gali turėti ponis iki daugiau pinigų 2010 m. Arba rizikos prarasti kontrolę 80-acre projektą ir didelio nuosavo kapitalo investicijų. Kai nauji savininkai surengė finansavimą 2006 m., Jie Prognozuojama, kad pajamos iš nuomos būtų trigubai, iki $ 336 milijonų iki 2011 m. Norint pasiekti šį tikslą, nuomos turėtų padvigubinti maždaug $ 1.800 per mėnesį nuo jų dabartinio vidurkio - mažai tikėtina.

$ 3 mlrd. Pirmojo laipsnio hipotekos vertei nustatyti yra sunku, nes jis buvo sukapotas į gabalus, kad, savo ruožtu, buvo bendrų su kitomis komercinėmis hipotekos atsargines vertybinių popierių, kad "Wall Street parduodami instituciniams investuotojams. Sutvirtinamųjų paskola buvo padėtas privačiai.

TAI sunku pasakyti, kas Stuyvesant Miestas / Peter Cooper Village yra verta dabar, bet tai tikriausiai mažiau nei $ 5,4 mlrd pirkimo kainą. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Jei kompleksas buvo perparduodamos šiandien, pirkėjai gali gauti pakankamai, kad mokėti ne projektas-$ 4,4 mlrd. Skolos, apliejimo iš savo nuosavo kapitalo 1 milijardą dolerių ir kai $ 900 mln. Papildomų lėšų, taip pat į 400 milijonų JAV dolerių palūkanų rezervą, kad buvo prisidėjo sandorio. Darant prielaidą, kad jie nori tęsti siurbimo pinigais, jei reikia, Tishman Speyer ir Blackrock turiu laiko prabanga Pirmoji hipoteka nėra subrendęs iki 2016 m.

Roger "Lehman, Merrill Lynch, komercinės hipotekos strategas sako, kad jis turi keletą ilgalaikių susirūpinimą $ 3 mlrd. Pirmojo laipsnio hipotekos. Bet jis mišiniai, kad sakydamas, kad pirkėjų didžiulis nuosavas įnašas geras ženklas ir obligacijų turėtojams, kaip pirkėjų ilgalaikę orientaciją. Visa skola lygi apie 400.000 $ už butą.

Nepaisant nepakankamų pajamų paslaugų skolos, $ 3 mlrd. Pirmoji hipoteka laimėjo "šešėlinių" investicijų rūšies įvertinimą iš Moody Investors Service "," Standard & Poor "ir" Fitch Ratings ". Šešėlis įvertinimas reiškia, kad sandoris, o nereitinguotomis pakeitimo, susitiko agentūrų kriterijus vos investicijos kokybės žingsniu.

Pareiškimą, kad Barron, Tishman Speyer sakė, kad Stuyvesant Miestas / Peter Cooper Village "yra ilgalaikė investicija. Gali netgi būti vertinamas šiame kontekste, kad dabartinė jos kokybės žemyn ekonomikoje yra labai stipri ir perspektyvi ateityje. "Kai 1000 naujos nuomos sutartys buvo pasirašytos per pastaruosius tris mėnesius, o bendras neužimtumo lygis komplekso yra tik 2%, įmonė sako, nedarant jokios nuorodos į finansinės veiklos.

million of junior debt. Kitur Manhetene, Riverton butų savininkai, Harleme yra apie $ 225 mln. Privilegijuotą paskolą susidariusios skolos, ir kai $ 25 mln. Jaunių skolos įsipareigojimų nevykdančių ribos. Pastarasis jau buvo nurašytos savininko CBRE Nekilnojamas turtas Finansai (Fobijos). Kitas Harlem butas kompleksas, Savoy Park, stulbinantys pagal kai $ 367 mln. Skolos. $ 90 mln. Paskola užtikrinta Meyberry House Upper East Side nutylėjimą siaurai buvo išvengta rugpjūčio mėn.

Naujienos praėjusį mėnesį artėjančią Riverton nutylėjimą skauda komercinės hipotekos rinką, kur derlius dėl vertybiniais popieriais pakeistų paskolų, ypač žemesnio reitingo klausimai šiemet gerokai padidėjo. Tai įvyko, nors bendros rinkos mokėjimo terminų praleidimus veikia tik 0,5% normą, pagal Realpoint, Horsham, Pa, mokslinių tyrimų ir kredito analizė apranga. Tačiau, mokėjimo terminų praleidimus ir pagal nutylėjimą yra tikėtina, kad lipti per ateinančius metus.

"Mes nustebinti, rinka nustebino Riverton", - sako "Merrill" Lehman "Mes kalbėjome už praėjusius metus iki 18 mėnesių, kad draudimo Dotarłeś labai agresyvus."

Paprastai, komercinės hipotekos yra ne drausti, nebent turto gamina pakankamai pajamų, kad padengtų skolos aptarnavimo. Tačiau Niujorko 2006 - 07 komercinio nekilnojamojo turto bumo metu, Wall Street vertybinių popierių įmonės konkuruoja tarpusavyje nuožmiai nekilnojamojo turto vystytojų veiklos. Įmonės norėjo išmaitinti savo "vamzdynus", - jungtiniai komercinės hipotekos, ištekinti į vertybinius popierius ir institucijoms parduodama.

Į konvertuojama rinkos ir palūkanų normos nuomos, su Rosy prielaidomis augančio pajamų prie įvairių projektų esmė kurios paprastai ateina lėčiau nei tikėtasi, nes finansiškai paspaustas Naujas Yorkers nekenčiu, kad duoti iki savo pigūs nuomos ir miesto įstatymus linkę į pirmenybę nuomininkams , didžiulis balsavimo blokas. "Su Niujorkas ekonomika problemų, nuoma eskalavimas gali būti ne toks stiprus kaip tikėtasi, ir stumia nuomininkų iš butų Niujorke nėra lengva, ką reikia daryti" Lehman pastabas.

Kai Stuyvesant Miestas / Peter Cooper Village buvo parduota MetLife, apie 73% butų nuoma reglamentus. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Šie sukurtas vidutinis $ 1.250 per mėnesį, palyginti su $ 2.000 $ 4.000 už nereguliuojamų gyvenamųjų patalpų nuomos. Tishman Speyer ėmėsi politinės šilumą, Niujorke savo agresyvių pastangų priversti nuomininkus, kurių pajamos arba rezidentūra, todėl jos neturėtų teisės reguliuojamų nuoma butų. Bet kartais nuomininkai yra pasiruošę išleisti tūkstančius mokesčius už teisines paslaugas - ir daug mėnesių - pakabinti ant savo butuose.

or more annually. Pagal kompleksinių Niujorko nuomos taisyklių, apimančių maždaug vieno milijono atsiskaitymo vienetų, rinkos nuomos mokestis gali būti imamas tam tikromis aplinkybėmis kai apartamentai atsilaisvino arba jei okupuotos buto nuoma peržiūrėjimų $ 2.000 per mėnesį ir nuomininkų uždirbti 175.000 $ ar daugiau per metus.

PRIE Riverton IR Savoy Park kompleksų Harleme, labai palaidi komercinės hipotekos emisijos gairės, didelių problemų.

Riverton buvo nupirktas už $ 132 milijonų 2006 m. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Neįtikėtina, bet pirkėjai, Rockpoint Grupės ir Žvaigždžių valdymo refinansavo turtą už $ 250 milijonų metų, ištraukimo maždaug $ 70 mln. Pelno nustačius kai $ 50 mln. Rezervuose. Riverton "dešimčių butų bokštai buvo pastatyti MetLife Antrojo pasaulinio karo pabaigos - tuo pačiu metu, gyvybės draudimo pastatytas Stuyvesant Miestas / Peter Cooper Village baltymai - sutalpinti Harlem gyventojus, kurių dauguma buvo juodas.

million in 2007 . 2007, obligacijų investuotojai norėjo lažintis, kad nuosavybė būtų $ 24 milijonų eurų veiklos pajamų, 2011, šešis kartus $ 4 milijonų 2007 m. Savininkai Prognozuojama, kad nuomos reguliuojamos apartamentai, kuri sudarė daugiau nei 90% Riverton "nuomos, svarstis maždaug 50% 2011 m. or more. Iš tikrųjų, Riverton reguliuojamos apartamentai vis dar gamina mažiau nei $ 1.000 per mėnesį nuomos mokesčiais, Harleme, kuri atgaivinta pastaraisiais metais, o rinkos nuomos kainos dažnai yra 2.000 $ arba daugiau.

Perskaičiavimo rinkos nuomos tempas buvo lėtesnis nei tikėtasi. Ir su $ 225 mln. Pirmojo hipotekos, Riverton susiduria nutylėjimą. Tai nereiškia, priartėti generuoti pakankamai pajamų, remti kai $ 16 mln. Metinių palūkanų mokėjimų, ir savo $ 19 milijonų eurų palūkanų rezervas buvo išnaudotas. Jau skynė didelių pelną Riverton refinansavimo, pirkėjai, matyt, nori pėsčiomis.

Komercinės hipotekos, skirtingai nuo gyvenamųjų paskolas, paprastai yra ne pasinaudojimas pirkėjui, ty jie neprivalo atsiskaityti su hipotekos, pagal nutylėjimą. Riverton dabar vertėtų pradinio $ 132 milijonų pirkimo kaina, kuri rodo, kad pirmos hipotekos turėtojai patirs nuostolių. Kaip minėta anksčiau, $ 25 mln. Sutvirtinamųjų paskola jau buvo nurašytas.
Barron padėjėju redaktorius Andrew Barry įspėja, kad kai didžiulių daugiabučių kompleksų investuotojai patiria didelius nuostolius ir įsipareigojimų nevykdymą. (Rugsėjo 8)

Savoy Park vidutinės pajamos projektas, septynių pastatytų vėlai 1950 s, buvo nupirktas už $ 175 milijonų 2006 m. Pradžioje Apollo Real Estate Advisors ir Vantage ypatybės. Iki metų, jie refinansavo 367 mln $, pjūtis didelė, bet neatskleidžiama jų pradinės investicijos pelnas.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Vėlgi, tai yra nenuostabu, kad $ 367 mln. Skolos, kurią sudaro $ 210 mln. Privilegijuotas paskolas ir $ 157 mln. Jaunių tarpinio finansavimo, gali būti su kaupu į nuosavybę, kad gaunamos tik už $ 17 mln. Pajamų ir $ 5 mln. Operacinės pajamų paskutinio metus. Kas buvo "Credit Suisse draudikus ir obligacijų pirkėjai mąstymas?

Prielaida, kad veiklos pajamos trenktųsi $ 19 milijonų 2011 m. Nuoma reguliuojamų apartamentai persikėlė į rinkos palūkanų normomis. Išliko apie 90% butų nuomos reglamentuoja pernai. Konversijos pastangos atrodo pažymite. Mūsų skaičiavimai rodo, kad palūkanų išlaidos $ 24 milijonų per metus. Tai rodo, kad originalus $ 30 mln. Palūkanos rezervas netrukus gali būti išnaudotos. Numatytame scenarijuje, savininkai galėjo pėsčiomis, jau pajusti didžiulį pelną jų pradinių investicijų dėka Wall Street dosnumas ir kvailystė obligacijų investuotojams. Apollon negali būti pasiektas komentarą.

Apibendrinant galima pasakyti, kai kurie iš didžiausių Niujorko butų projektų, investuotojai susiduria su Padorus nuostolius, nes, nors dauguma šių kompleksų nuomos kainos išlieka kontroliuojama, skolinimo standartai buvo nekontroliuojamas 2006 ir 2007 m.