Grožinė literatūra parduoda gerai

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . "New York Times turi įdomų straipsnį (ypač kaip paskutinės pastraipos) apie tai, kaip" Apollo "įsigijo gyvenamąjį kompleksą, Harleme už $ 175 mln ir mažiau nei per metus gavo už $ 420 mln ir pasiskolino 367,5 mln. JAV dolerių, - skolos aptarnavimo $ 2 milijonų eurų per mėnesį dėl turto uždirbs $ 4,3 mln per metus.

Perkant nekilnojamąjį turtą su didėti nėra kaip mokėti už tą didėti šiandien - ir toli už mokėjimų šiandien didėti, kad neturi iš tiesų vyksta galimybę.

Baimė numatytąsias Po daugiabučių namų Sales sujudimas - New York Times " - Kilpiniai Pristin. 26 08

Dar prieš kelerius metus, vietų, pavyzdžiui, Aukštutiniame Manhetene ir Bronx vyko šiek tiek gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto investuotojams vilioti. Bet Niujorkas nekilnojamojo turto rinka įkaista, didžiosios nekilnojamojo turto bendrovės pradėjo stipriai konkuruoti šių rajonų nuoma reguliuojamų pastatų įsitikinimu, kad jie galėtų valdyti juos profesionaliai ir, vadinasi, daugiau pelningai.

Neseniai atskleidimas kad Riverton namų savininkai, 1228 Harleme vieneto apartamentų kompleksas, gali pagal nutylėjimą jų paskolai sukrėtė nekilnojamojo turto srityje. billion. Ir tai sukėlė nuogąstavimus dėl kitų daugiabučių namų sandorių nuo nelabai tolimoje praeityje, kai įsiutimas rinkoje pasiekė kulminaciją. Tie Stuyvesant Miestas ir Peter Cooper Village ", 110 nuomos reguliuojamų pastatų komplekso palei Rytų upė, kad Tishman Speyer savybės ir Blackrock Nekilnojamas turtas, 2006 metų lapkritį įsigijo už $ 5,4 mlrd. O Riverton matyt sudeginti per skolos aptarnavimo atsargų fondo, Stuyvesant Miestas turėtų trukti keletą metų, pagal Realpoint, mokslinių tyrimų įmonės Horsham, Pa

Vis dėlto, Riverton problemos "sukurs daugiau akių obuolius Stuyvesant Town", - sakė Manus Clancy, generalinis direktorius ne Trepp tyrimų kompanijos Niujorke.

Bet ten buvo daug kitų sandorių, kurie gavo daug mažiau dėmesio nei Stuyvesant Town. Daugelis iš šių sandorių, susijusių su pagrindiniais veikėjais, pavyzdžiui, Apollo Real Estate Advisors, vienas Columbus Circle "Time Warner centro kūrėjai.

2006 metų kovo mėnesį, pavyzdžiui, "Apollo" ir jos partneriai sumokėjo $ 175 mln Delano Village, septynių pastato apartamentų komplekso Harleme, kuris buvo pastatytas 1950 s, kaip vidutines pajamas būsto Axelrod šeimos, kuri turėjo į jį beveik penkis dešimtmečius.

Naujieji savininkai papasakojo savo skolintojus jie būtų žymiai padidinti pajamas iš nuomos, nors visi 1.802 butų buvo griežtai Niujorko nuomos stabilizavimo programos. Ir bankai nuėjo kartu. Iki 2006 metų pabaigos, kompleksas, dabar žinomas kaip Savoy Park, buvo įvertinta 420 milijonų dolerių, pagal Vertybinių popierių ir biržos komisijos paduotų dokumentų.

Savoy Park, kuris ribojasi su 139-osios ir 142 II gatvių ir Fifth Avenue ir Malcolm X Boulevard, refinansavo keletą mėnesių prieš ir kredito rinkų įstrigo praeitą vasarą. "Credit Suisse sutelkusios pagrindinis arba vyresnysis $ 210 mln. Paskolą su kitais hipotekų ir jį pardavė Volstrito investuotojai komercinio hipoteka užtikrintų vertybinių popierių. percent, according to Realpoint. Savininkai užsitikrino keturių papildomų paskolų, todėl visą skolą turto $ 367,5 mln, su 88 proc. Paskolos ir vertės santykis pagal Realpoint.

Nėra jokių įrodymų, kad savininkai kyla problemų, apimančią skolos aptarnavimo beveik $ 2 milijonų eurų per mėnesį, nors nė vienas iš vienetų Savoy Park dar buvo pašalintas iš nuomos stabilizavimo. million. Savininkai turi daugiau turtinga rezervinį fondą, kaip Riverton turėjo padengti trūkumą, dėl jų pirmaeilės skolos - 30 milijonų JAV dolerių, palyginti su $ 19 milijonų.

Bet Frankas. Innaurato, generalinis direktorius Realpoint, - sakė jis tikėjo, tikimybė, kad, Savoy parkas paskola būtų galiausiai į bėdą "vidutinio iki didelio."

"Ar tai eikite į pietus?" - Klausė jis. "Be abejo, tai galėtų būti.

The Savoy Park pardavimas įvyko tuo metu, kai kreditoriai buvo varžosi karštligiškai suteikti paskolas ir, kai skolininkai daugiabučių namų sandorių tvirtas nuomos augimo prognozes, nepaisant nuoma stabilizavimo programos.

, million, according to Realpoint. Tuo Savoy Park, pavyzdžiui, pastato metinis grynasis pinigų srautas buvo tik $ 4,3 mln praėjusių metų pabaigoje, tačiau paskolos buvo drausti galutinio pinigų srautų $ 19,1, mln., Pagal Realpoint. Vadovaujančių "Apollo" ir jos pagrindiniam partneriui, Vantage ypatybės, atsisakė komentuoti.

Tačiau Haroldas M. Shultz, vyresnysis mokslinis bendradarbis Piliečių būsto ir planavimo tarybos, mokslinių tyrimų ir politikos organizacija, įsikūrusi Niujorke, sakė, buvo atsižvelgta į kartą ir veiklos sąnaudos, bendras skolų aptarnavimo, vidutinės nuomos kainos ne Savoy Park turėtų viršyti $ 1900 savininkų mėnesį tiesiog lūžio. "Kaip jie kada nors ketina padaryti šį darbą, aš nežinau", - sakė jis. Vienas brokeris, kurie paskatino jo klientai agresyviai vykdyti daugiabučių namų pasiūlymus sakė, kad rinka buvo taip karšta, nuo 2005 m. Pabaigoje iki 2007 m. Pradžioje, kad pirkėjai galėtų gauti finansavimą daugiau nei turto vertės, o taip pat patys moka mokesčius už valdymą ir renovuojant pastatus.

Daugelis investuotojų, kaip ir dauguma skolintojų, maniau, kad vertybės būtų išlaikyti eskalavimą, - sakė brokeris, kuris nenorėjo, kad jo vardas buvo paskelbta, siekiant apsaugoti savo verslo santykius. Tačiau jis pridūrė, kad kreditavimo standartus buvo labai atsitiktinis. "Tada, galite užsirašyti viską, ir žmonės galėtų patikėti tau, - sakė jis.

Nekilnojamojo turto specialistas, kuris yra susipažinęs su Savoy Park spręsti, bet nebuvo leidžiama kalbėti apie tai viešai pareiškė, naujieji savininkai buvo prognozuojama, metinę "natūrali nudilimas" 10 procentų, kaip nuomininkai persikėlė verslo ar asmeninių priežasčių. Tačiau tik mažiau nei 6 proc nuoma reguliuojamų apartamentai Niujorke atlaisvinta kiekvienais metais, atsižvelgiant į miestų skaičių.

Laisvos apartamentai palikti nuoma stabilizavimo programą tik tada, kai nuoma viršija $ 2.000 per mėnesį. for two consecutive years. Nuoma, okupuotos bute turi būti pašalintas iš programos turi pasiekti $ 2.000 ir namų ūkių pajamos turi būti ne mažiau kaip $ 175.000 dvejus metus iš eilės.

Agresyvus savininkas gali pagreitinti šį procesą iš pradžių, ravėti iš nuomininkų, kurie nėra teisiškai teisę gyventi butuose, nes, tarkime, jų pagrindinė gyvenamoji vieta yra kitur, - sakė Peter Hauspurg, vyriausiasis Rytų suvestinė maklerio įmonės Niujorke. "Pirmaisiais metais nuosavybės, atgal gausite 10 procentų", - sakė p. Hauspurg. "Po to, apyvarta yra apie 3 į 5 procentų per metus."

Frankas J. Anelante Jr. vyriausiasis Lemle & Wolff, kuris valdo ir administruoja 7000 butus Upper Manhattan ir Bronkse, sakė, kad jo investicinių vienetų apyvarta buvo arčiau iki 2 proc. "Man buvo šio verslo nuo 1977 metų," - sakė Anelante ", ir aš niekada matė šiuos didžiulius apyvartos numerius, kad šios savybės daug atrodo, kad naudojami."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Tačiau pernai, kai "Apollo" ir Vantage "įsigijo aštuonis gyvenamuosius pastatus Washington Heights viso 455 vienetų, jie pasakė, kad jie planuoja ištuštinti, ne mažiau kaip 30 proc. Butų per metus ir 10 proc metų po to, SEC dokumentai .

Privataus kapitalo nuosavybės vertybinių popierių investuotojai įsigijo 66000 subsidijuojamas ir nuomos stabilizavosi padalinius Niujorke pastaraisiais metais, daugiausia Manhetene ir Bronkse, - sakė Grigalius Lobo Jost, direktoriaus pavaduotojas universiteto kaimynystės būsto programos,, Bronkse grupė, kuri siekia sukurti ir išsaugoti pigių būsto. Kainos sumažėjo, o pelningumas išliko butas per stogą ", - sakė jis.

Net prieš "Riverton savo bėdas tapo visuomenės, nuomininkų grupės buvo atidžiai stebi verslo sandorius Laurence Gluck, žvaigždžių vadybos pirmininkas, kuris nupirko kompleksas su Rockpoint grupės, nekilnojamojo turto fondų.

Nuo 2004 m., P. Gluck nupirko 16 namų, kurie buvo iš pradžių dalis pajamų riboto būsto programos, žinomos kaip Mitchell-Lamos, ir bandė, bet nepavyko dereguliavimo tie, kurie buvo išsinuomoti stabilizavimą, - sakė Amy Kubilas, organizatorius Nuomininkai ir kaimynai, palaikymo grupę Niujorke. P Gluck atsisakė būti apklausti.

a month, from an average of $ 868 . Riverton, Žvaigždžių papasakojo savo skolintojams, kad 53 procentai butų turi būti panaikintas iki 2011 m., Su mėnesinių nuomos pakilo iki $ 2.012 per mėnesį, vidutiniškai $ 868 vieno miegamojo apartamentų. Bet net ir tada, kai bus panaikintas nuoma stabilizavimo, rinkos dydžio nuomos virš $ 2.000 per mėnesį yra ne visada lengva pasiekti Harleme ir Bronkse, P. Shultz sakė.

"Finansininkai gavo tolyn ir tolyn iš Niujorko, viskas atrodė kaip Manhetene yra mažesnė nei 96-ojoje gatvėje su jais", - sakė p. Shultz. "Jie visi pateko į burbulo mentaliteto."