Manheteno Office rinka yra žemyn, jeigu jos "Ne

Aš vieną kartą dirbo su užsienio valiutos patarėjas, kuris kiekvieną savaitę įdėti informacinį biuletenį, kad minėta doleris gali eiti ar jis gali eiti, nors yra tikimybė, kad ji galėtų likti tas pats. Matyt prognozuoti NY biurų rinka yra panaši. Asmeniškai aš liesos link apačią.

Per anksti Įdėkite Manhattan biurų rinka bake: CBRE - Komercinio nekilnojamojo turto Naujienos - Paulius Rosta - 08 spalio 08

Manheteno biurų rinka grįžta iš stratosferą, tačiau pranešimų apie artėjančią katastrofos yra labai perdėtas, top vadovai iš CB Richard Ellis Inc teigė ryto pasitarimą šiandien.

"Dabar yra suvokimas, kad ši rinka yra miręs arba miršta, ir kad tai netiesa", - pareiškė Stephen Siegel pirmininkas pasaulio brokerių CBRE. Nors lizingo greitis neabejotinai lėtėja, pagrindiniai nuomininkai, pasirašant nuomos sutartis. West 55 th St. in Midtown. Jis citavo 260.000 kvadratinių metrų atnaujinti ir išplėsti "Macquarie Group", Australijos finansinių paslaugų susirūpinimą, 55 West 125-osios g. Midtown. Informacija buvo patvirtinta vakar paskelbtame pranešime spaudai Cushman & Wakefield Inc, kuris reprezentavo Macquarie derybų su savininkas Boston Properties Inc.

Siegel pažymėjote kitų aukšto profilio nuomininkus, kurie arba neseniai pasirašytus pasiūlymus, dėl didelių Manhetene erdvės blokų arba yra manoma, kad į medžioklę: NBC, Nacionalinė Krepšinio Asociacija, Nacionalinė futbolo lyga ir pasaulio advokatų kontora Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP "

Siegel teigė, kad neseniai Manheteno ekonomikos įvairinimas padės biurų rinką finansinių paslaugų bendrovės reorganizuoti ir prisitaikyti prie naujų kosminių poreikius. Tokie pramonės, žiniasklaidos, pramogų, reklamos ir technologijų toliau kurti paklausą, - Siegel teigė. Daugelis iš geriausių Manheteno dvarininkų garso pakankamai formos finansiškai, kad jie gali įveikti dabartines sąlygas.

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. CB Richard Ellis "tyrimas padarė išvadą, kad 80 proc. Manheteno 65 biurų savininkams naudojamas mažiau kaip 75 procentų įtaka pirkti ar perfinansuoti savo savybes. Tai duos savininkų lankstumą laikinai palikti laisva erdvė, o ne lizingo didele nuolaida ir mažinant kainas.

Nors buvusių Volstryto kaip Bear, Stearns & Co "ir" Lehman Brothers Holdings Inc. Ramsčių mirtis bus grąžinti vietos rinkoje, galimas poveikis atleidimus finansų sektoriuje ir kitose pramonės šakose reikia vertinti atsižvelgiant į kontekstą, - sakė Simonas Wasserberger, CBRE "New York City metropolinės regioninės konsultacinės grupės vyresnysis viceprezidentas. Nuomininkai daugiau sudėtingą požiūrį į subnuomos erdvę šiandien, kaip jie darė ankstesniais dešimtmečiais, Wasserberger nurodė. Pavyzdžiui, kai kurios įmonės nori išlaikyti nepanaudotus vietos nuosmukio laikotarpiu, nes gali tekti jį vėl po kelerių metų, kai verslo pagerina ir jie nori išplėsti.

Wasserberger taip pat pasiūlė skirtingus scenarijus, kaip atleidimas būtų paveikti laisvą darbo vietą ir kainų. percent, Wasserberger said. Jei Manhattan mesti 97,000 biuro darbo vietas, apie laisvą darbo vietą vis dar siekia tik 9,6 proc, - sakė Wasserberger. percent by 2011 . Blogiausią scenarijų 145,000 prarastų biuro darbo vietų, apie laisvą darbo vietą pasiektų 12,5 proc. Iki 2011 m. percent over the next three years, to $ 52.33 . Ir trijų pagrindinių ankstesnių recesijų, datuojamas iki 1970 metų tendencijos rodo, kad šie atleidimus ilgainiui sumažinti vidutines requirements nuomos Manhetene 26 proc. Per ateinančius trejus metus, iki $ 52,33. Nors, kad būtų suderintas su istorinėmis tendencijomis, Siegel išreiškė skepticizmą, kad būtų pakankamai stumti biuro sektoriaus atleidimus blogiausią viso Manheteno finansų sektoriuje darbo vietų praradimas.

Balansas Patarimai link Manhetene nuomininkų Cushman & Wakefield Harbert - Nekilnojamasis turtas Prekybos Naujienos - Palu Rosta - 07 spalio 08

Standieji numeriai, patvirtinančią, ką nekilnojamojo turto specialistai įtariama, apie tautos didžiausių biurų rinkoje mėnesių. Pagal Cushman & Wakefield trečiojo ketvirčio ataskaitoje, Manhattan rodo aiškiausių požymių dar minkštinimo, nes kredito krizė prasidėjo pernai.

Daugeliu priemonių galios balansas pagaliau perkelti atokiai nuo dvarininkų. "Jei jūs esate nuomininkas, tai geras laikas būti ten", - sakė. Juozapas Harbert (nuotraukoje), COO firmos Niujorko Metropolitan, ne instruktažo šį rytą. "Jei jūs esate kreditas nuomininkas, tai puikus metas būti ten."

percent only a year ago. Karjera visais biuro klasių pažymėjote iki 7,4 procento trečiąjį ketvirtį, palyginti su 5,7 proc. Tik prieš metus. percent, Harbert estimated. Iki šių metų pabaigoje arba 2009 metų pradžioje, Manhetene laisvą darbo vietą gali pasiekti 9 arba 10 procentų, - apskaičiuota Harbert.

Daug kitų rodiklių pabrėžti taško Harbert. Lizingo veikla visų Manhattan mažesnėse rinkose sumažėjo 14,4 proc. Iki šiol šiais metais, palyginti su 2007 m. Pirmuosius tris ketvirčius. square feet. Neigiamas absorbcija trečiojo ketvirčio pabaigoje pasiekė 2,9 milijonų kvadratinių pėdų,, Žemaūgių praėjusių metų trečiojo ketvirčio iš viso 468,091 kvadratinių pėdų. Prieinamas subnuoma erdvė taip pat buvo didžiulis šuolis, pataikyti 6,5 milijonų kvadratinių pėdų trečiasis ketvirtis, didžiausias bendras trejų metų pabaigoje. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. Ir dar daug daugiau didelės erdvės blokai yra prieinama-83 blokai didesnis nei 50000 kvadratinių pėdų buvo rinkoje, iki trečiojo ketvirčio pabaigos nuo prieš 60 metų.

Finansinės paslaugos įmonėms padėti įtvirtinti Manhattan biurų rinkoje, tačiau ekonomikos nuosmukis atsilieps. Nors finansų bendrovių vis dar buvo vienas labiausiai aktyvus kategorija nuomininkų lizingo rinkoje, jų dalis naujos lizingu per 2007 metų trečiąjį ketvirtį tik 19 proc paskutinį ketvirtį nukrito nuo 35,6 proc.

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Biuras-sektoriaus užimtumo Manhetene patyrė 3800 darbo vietų patiriami nuostoliai per į pirmuosius aštuonis mėnesius per metus, finansinių paslaugų sektoriumi: sąsiauris apie 10.000 darbo vietų tarp kovo per rugpjūtį, numerį, kad bus tik padidinti kaip iš šoko bangų pramonės krizių plitimo .

Manheteno nuomoja pasakyti sudėtingą istoriją. overall during the third quarter. Nuomos kaina ir toliau pamažu kilti nuo vidurio metų, didinant už kvadratinį metrą 1,38 $ iki $ 72,97 apskritai per trečiąjį ketvirtį. Tai atrodo anomalija, tuo metu, kai neigiamas absorbcija ir neužimtumo auga. Bet Harbert paaiškino, kad daug erdvės, kuri neseniai atėjo į rinką viršutinių kainų schemos, kuri padeda išlaikyti iš Koziołkujący nuomos.

Tačiau atvirkštinė pusė, kad nuomos augimas stabilizavosi ir tikriausiai pakeisti. "Kainos prisitaikyti laiko trukmė yra ilgiau nei mes manome" - paaiškino Harbert. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Kainos gali sumažėti nuo 15 iki 20 procentų kitų metų pabaigos, tendenciją, kuri būtų suderinta su ankstesnėmis sulėtėjimo. Per 2000 nuosmukius ir pradžioje 1990-S, Manhattan keitykla nuomoja tik paspauskite apačioje trejus metus į ciklo, pažymėjo, Ken McCarthy Niujorko miesto regiono generalinis direktorius moksliniams tyrimams.

Niujorko "Top Biuro Karjera Grįžkite 43%, apie atleidimus - Bloomberg - Davidas M. Levitt - 07 Spalis 08

Premjero Niujorko biurų nuoma suma išaugo 43 proc trečiąjį ketvirtį iš metais anksčiau, kaip Wall Street įmonės atleido darbuotojus ir ieškoma nuomininkų patalpoms Jiems nebereikia.

Laisvų darbo vietų lygis vadinamojo klasės kosmoso, biurai su daugeliu patogumais ir moderniausių infrastruktūrai vietų, pavyzdžiui, Park Avenue ir Amerikos alėja, pasiekė "lūžio tašką", sakė Juozapas Harbert, vyriausiasis veiklos pareigūnas, Niujorkas regionas brokerių Cushman & Wakefield, ataskaitą, kuri išdavė šiandien miesto komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

"Manome, kad, prašantys nuomos lėkimą," Harbert žurnalistams sakė ne pasitarimą šiandien. "Taking nuomos kainos jau sumažėjo." (Taking nuomos nuomoja faktiškai sumokėta pagal nuomininkų.)

Manheteno finansų paslaugų pramonės nuomojamas vienas, per tris kvadratinių pėdų erdvės JAV taikomą vadinamąją brangiausių biuro rinką iki šių metų, ir jo susitraukimas turės su "didžiulį poveikį," rinkoje, - sakė Kennethas McCarthy, Cushman "valdymo direktorius Naujieji Jorkas tyrimai. "Lehman Brothers Holdings Inc paskelbė bankrotą," Merrill Lynch & Co sutiko įsigyti "Bank of America, o" Dow Jones Industrial Average sumažėjo 13 procentų nuo rugsėjo 15 dieną, per vakar dieną abi įmonės paskelbė šiuos judesius.

Erdvė Grįžtant

"Žinoma, niekas dabar yra augimo režimu, išskyrus gal bankroto teisininkų", - sakė McCarthy. "Ir tai reiškia, kad vietos jau grįžta į rinką suma gerokai padidėjo ir gali padidėti labiau."

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Karjera klasės tarpu Manhetene pakilo iki 7,7 proc, išaugo nuo 6,9 proc. Antrąjį ketvirtį ir 5,4 proc. Prieš metus. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Yra 18,5 milijonų kvadratinių pėdų nuoma, iki 12,9 mln pėdų prieš metus, pagal Cushman statistikos.

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Manhetene, įskaitant mažiau pasirinkite B ir C klasės savybių, bendras laisvų darbo vietų lygis buvo 7,4 proc, 7,1 proc. Antrąjį ketvirtį ir 5,7 proc. Prieš metus. Paskutinis kartas, kai laisvų darbo vietų lygis buvo toks aukštas buvo 2006 m. Antrąjį ketvirtį, atsižvelgiant į ataskaitą.

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Nationwide ", biurų vakansijos lygis pasiekė 13,6 procento trečiąjį ketvirtį nuo 13,1 proc. Antrąjį ketvirtį, pagal paskelbtoje ataskaitoje pirmadienį Reis, Inc Niujorke įsikūrusi nekilnojamojo turto duomenų teikėjo.

"Mes, ypač per pastarąjį mėnesį, persikėlė į rinką, kur savininkai daro viską, ką gali pabandyti padaryti sandoriai atsitikti," McCarthy sakė interviu. "Jei tai reiškia, kad, mažinant nuomos arba siūlo daugiau nuolaidų, jie yra pasirengę tai padaryti."

Subnuoma Erdvė atgimsta

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Iš 29,2 milijonų kvadratinių pėdų mieste, 6,6 milijonų kvadratinių pėdų, arba 23 proc subnuoma erdvė, arba pateikti į rinką nuomininkų, o ne patalpų savininkų vieta. Tai 72 procentų šuolis iš subnuomos vietos prieš metus, didžiausias šuolis per ketverius metus, suma, pagal pranešimo.

, Subnuomos erdvėje augimas linkęs nuleisti nuomos, nes nuomininkai neturi paskatos siekti viršų doleris jų erdvę, kaip savininkai, McCarthy.

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Tarp didžiausių subleases šiuo metu yra "Goldman Sachs Group Inc." 599,000 kvadratinių pėdų, apatinio Manheteno, "Lehman Brothers" 143,000 kvadratinių pėdų per 399 Park Ave. 77 Vandens g. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. Midtown, ir Royal Bank of Scotland Group Plc 143,000 kvadratinių pėdų per 7 Pasaulio prekybos centro, tik pastato Ground Zero, atstatytas po rugsėjo 11, 2001, pagal Colliers ABR, Cushman konkurentas.

Klausimų Nuomos rise

percent since the second quarter. Vidutinis prašantys nuomos kainos toliau kilti, iki $ 72,97 kvadratinių pėdų, 1,9 proc Nuo antrojo ketvirčio. Klausia nuomos arba nuomos, kad savininkai Reklama su kosmosu, neatspindi nuolaidų savininkai gali padaryti, įskaitant mėnesius laisvo nuomą ar Prielaida tam tikrų efektyvumo didinimo išlaidas.

a square foot. Manhattan biurų nuomos kainos pakilo 85 procentų nuo 2004 m. Ketvirtąjį ketvirtį, kai jie pasiekė po-rugsėjis 11 žemą $ 39,55 kvadratinių pėdų.

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Midtown Nuomos kaina pakilo 0,6 procento iki $ 84,48 kvadratinių pėdų, nuomos kainos miesto centre išaugo 0,3 procento iki $ 50,89 kvadratinių pėdų, Midtown pietuose, maždaug tarp kanalu ir 34-osios gatvių plotą, nuomos kainos pakilo 1,9 procento iki $ 54,23.

percent in the second quarter. Karjera Midtown išaugo iki 7,8 procentų nuo 7,1 proc. Antrąjį ketvirtį. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. Apatiniame Manhetene, apie laisvą darbo vietą nukrito iki 7,3 procentų nuo 7,7 proc., Ir Midtown pietuose, apie laisvą darbo vietą pakilo iki 6 procentų nuo 5,9 proc.

million square-foot market expected to come on line next year. "Colliers International" pranešimą, kuris bus išleistas šiandien, - sakė Niujorko rinkoje "taupymo malonė" yra tai, kad labai mažai naujų biurų statoma mieste, tik 3,4 milijono kvadratinių pėdų 443 milijonų kvadratinių pėdų rinka tikėjosi atvykti kitais metais.

Nepavyko pasiūlymai Pakeisti New York Real Estate Boom - New York Times - Karolio V Bagli - m. rugsėjo 30 d. 08

Po septynerius metus be sustojimo statybos, pakilo aukštai nuomojamos ir pardavimo kainos, ir iš pažiūros begalinis noras prabangos būstą, kad transformuota grubiomis ir spalvingi rajonų tiek, kad kredito krizė ir sumaištis Volstryte Niujorko nekilnojamojo turto bumo pabaigą.

percent lower than it wanted. Praėjusį penktadienį, HSBC nusprendė ne perkelti savo būstinę JAV 7 Pasaulio prekybos centro, centre, po pasiūlymų dėl esamų namų Fifth Avenue buvo 30 procentų mažesnis nei jis norėjo.

Kūrėjai skundžiasi, kad skolintojai yra dabar atsisako finansuoti projektus, kurie buvo visi, bet prieš tam tikrus mėnesius ar net savaites. Savininkai apverkti savo nesugebėjimą refinansuoti dangoraižius su blue chip nuomininkų. Ir korporacijos bijo persikelti per Manhetene baimės padaryti klaidingą žingsnį, jei nuomos kainos kritimas arba silpnėjančios ekonomikos jėgos atleidimus.

"Kreditoriai dabar labai sunku pažvelgti kiekvienam konkrečiam projektui įvertinti savo gyvybingumą paklausos minkštinimui," sakė Scott A. Dainininkas, vykdantysis viceprezidentas Singer & Bassuk, nekilnojamojo turto, finansų maklerio įmonė. "Nėra jokių abejonių, kad ten bus žymus sulėtėjimas naujos statybos pradžios, iš karto".

Abortuotiems pasiūlymus ir neramus pokyčius pavyzdžiai gausu. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Praėjusį penktadienį, HSBC, didelis Londone įsikūrusi bankas, tyliai sudraskė susitarimą perkelti savo būstinę JAV 7 Pasaulio prekybos centro po pasiūlymų dėl esamų namų, 452 Fifth Avenue, tarp 39-ojo ir 40-osios gatvių, atėjo 30 proc. mažesnė nei $ 600 mln. jis norėjo už turtą.

months still does not have a tenant. 40 aukštų biurų bokštas statomas, pagal SJP savybės, esant 42-osios gatvės ir aštuntojo Avenue per pastaruosius 18 mėnesių vis dar neturi nuomininką.

"Viskas bus įšaldytos", - sakė nekilnojamojo turto Niujorke, pramonės lobistų asociacijos valdybos prezidentas Steven Spinola, netrukus po to, kai akcijų rinka pirmadienį uždarytas.

Barry M. Gosin, vyriausiasis Newmark Knight Frank, nacionalinė nekilnojamojo turto firma, įsikūrusi Niujorke, sakė: "Šiandien visa finansų sistema reikia lubrikanto. Tai tipo kaip ir vairuojant savo automobilį po senka naftos ir variklis paima. Jei nėra jokio likvidumo, o ne finansavimo, viskas paima. "

Sunku tiksliai pasakyti, ką ilgalaikis poveikis bus, tačiau nekilnojamojo turto ekspertai, ekonomistai ir miesto ir valstybės pareigūnai sako, kad yra tikėtina, bus gerokai mažiau naujos statybos projektai ateityje, taip pat dešimtys tūkstančių, atleidimus Wall Street, mažiau statybos darbo vietų ir didžiulis mokestinių pajamų praradimas dėl valstybės ir miestą.

Nedaug tendencijos apibrėžta miestą daugiau nei kūrimo bumu, iš visur bokštinių kranų brangius Kondominiumas sprogimo kvartalų ne Manhetene, Bedford-Stuyvesant ir Fort Greene Williamsburg ir Long Island City. Kai kurie kūrėjai, kurie šiuo metu pakeliantys Kondominiumas bando konvertuoti nuomai, o kiti nori parduoti projektus.

Nustatyti dvigubai skaitmenų nuomos padidėjimą pastaraisiais metais, savininkai sako, nuomos kainos yra šiek tiek mažėja, kuri galėtų pakenkti įtakingos projektus, bet taip pat lėtai gentrification ką nekilnojamojo turto brokeriai norėčiau vadinti "kylančias rajonų, pavyzdžiui, Harleme, Lower East Side ir Fort Greene.

Tuo pačiu metu, kai meras Michael R. Bloomberg "ambicingus plataus masto projektų West Side railyards,, Pensilvanija stotis, Ground Zero, Coney Island ir Willets punktas - ketiname užtrukti ilgiau nei tikėtasi pradėti ir užbaigti, nekilnojamojo turto ekspertai sako.

"Dauguma komercinio nekilnojamojo turto sandoriai yra sulaikytas", - sako Mary Ann Tighe, regionų vyriausiasis CB Richard Ellis, nekilnojamojo turto maklerio įmonė, "nes niekas negali būti tikras, ekonomika atrodys ne tik artimiausiu metu , tačiau per ilgą laiką. "

Nors nekilnojamojo turto rinka Niujorke yra geresnės formos, nei daugelyje kitų didžiųjų miestų, neseniai ataskaitoje Newmark Knight Frank rodo, kad yra aiškių ženklų, silpnumo, "su bendro laisvų darbo vietų lygis, esant 9 proc., Nuo 8,2 proc. prieš metus. Nuomos kaina taip pat mažėja, kai nuomotojas nuolaidos atsižvelgta.

Buvo nekilnojamojo turto bumas skatina tvirtą ekonomiką, pastovus būsto paklausa bei vidaus ir užsienio investuotojų, norinčių išleisti dešimtis milijardų dolerių, Niujorko nekilnojamojo turto gausa. Ji padėjo, kad skolintojai buvo tik per daug laimingas, kad net 90 procentų išlaidų finansuoti prielaida, kad hipoteka gali būti perparduotos, apribojimus investuotojams vertybinius popierius.

Bet tai baigėsi su hipotekų krizės, kuri nuo to laiko plito visose kredito rinkose, kurios ateina į aklavietę. Dėl to nekilnojamojo turto vadovai prognozuoja, kad komercinių pastatų vertė sumažėjo ne mažiau kaip 20 procentų, tačiau nuosmukis yra sunku įvertinti, kai yra mažai hipotekos pinigų galima įsigyti pastatus ir todėl kelis pardavimus.

Ilgai po to, kai krizė prasidėjo 2007 metais, daugelis investuotojų ir nekilnojamojo turto vadovai tikėjosi greito nuosavybės vertės didinimo "korekcija". Tačiau po "Lehman Brothers", garbinga įmonė, kuri suteikė milijardus dolerių paskolų, Niujorko nekilnojamojo turto sandorių, žlugo prieš dvi savaites, buvo aišku, gilesnė, kad kažkas buvo negerai.

million, two executives involved in the transaction said. Ir ten buvo nedelsiant reakcija į nekilnojamojo turto pasaulyje: Tishman Speyer savybės, kuri kontroliuoja Rokfelerio centras, Chrysler Building ir daugybė kitų savybių, staiga pasitraukė iš sandorio pirkti buvusį Mobil Statybos, 1,6 milijonų kvadratinių pėdų sakė 42-osios gatvėje, netoli Grand Central Terminal, bokštas už $ 400 mln., du vadovai dalyvaujančios sandoryje.

Komerciniai savybės yra ne vieninteliai susiduria su problemomis. Penktadienį, Standard & Poor sumažėjo reitingo obligacijų Tishman $ 5,4 mlrd įsigyti Stuyvesant miesto ir Peter Cooper Village daugiabučių kompleksų 2006 m, didžiausias nekilnojamojo turto sandoris šiuolaikinėje istorijoje. Standard & Poor sakė, kad ji sumažino reitingą, iš dalies, nes maždaug 10 procentų savybių vertės mažėjimo ir greito rezervo lėšų išeikvojimo.

Reitingų sumažinimas rodo didėjančią nervingumą skolintojams ir investuotojams apie tokius sandorius, kurie dažnai dalyvaujančių agresyvus - kritikai sako: nerealu - būsimų pajamų prognozių.

"Bet koks tolesnis kliūčių kredito rinkose yra baisu šalies ekonomikai, tačiau tai daugiau baisu Niujorke," - sakė Richardas Lefrak, patriarchas yra ketvirtos kartos nekilnojamojo turto šeimos, kuri valdo biuro pastatų ir daugiabučių namų mieste Niujorke ir Naujajame Džersyje .

"Tai pinigų kompanija miestas," - sakė jis. "Jei nėra sistemos likvidumo, tai pagilina problemas. Jis ketina turėti didelį poveikį vietos ekonomikai ir nekilnojamojo turto vertės. "