Cashing-in NYC

Naudas bagāti pircēji izmantot to momentu-Snap lielākos torņi kā svira spēlētāji stomīties - Crain s Nekustamais īpašums - Theresa Agovino - 16 August 08

Pēdējos gados, Shorenstein Rekvizīti stāvēja kā konkurenti vairākkārt papildināta savus solījumus par Manhattan biroju torņiem.

Jūnijā, ar nekustamo īpašumu tirgus varā kredītu krīzes, San Francisco balstītas sabiedrības veiksmi beidzot pagriezās. Tas iegādājās divus no septiņiem biroju ēku reizi godkārīgas Harijs Macklowe bija spiesti atgriezties aizdevējiem, kad viņš nevarēja atmaksāt aizdevumu. Laikā ēkas cena tag par $ 940 miljonus, bija aptuveni 30% mazāk nekā Mr Macklowe bija samaksājusi tikai 16 mēnešus iepriekš.

Shorenstein simbolizē jauna veida naudas bagāts, konservatīvā pircējam, kas sāk dominēt tirgū. Šķirnes izvirzīšanās nāk pēc sabrukuma vāja aizdevumu standartiem, kas ļāva pircējiem snap up īpašības, izmantojot kalnos parādu un tikai no pašu skalu. Šādas augsta finanšu svira, pircēji tagad atstumt.

"Sešpadsmit mēnešus atpakaļ, mēs nevarētu nokļūt tuvu dažas no šīm ēkām, jo visi cilvēki rūpējas par bija cenu un nevis kāds ir spēja faktiski slēgt darījumu," saka Roberts Underhill, Shorenstein s Manhattan balstītas vadītājs kapitāla darījumiem. "Tagad uzsvēra tirgotāji vēlas noteiktību izpildi."

Founded in 1960, ko Walter Shorenstein un tagad vada viņa dēls Doug un ģimenei piederošā firma ieņem vienu no Sanfrancisko lielākajiem zemes īpašniekiem. billion investment fund. Tai pieder 122 ēkas visā ASV, un tam ir $ 2 miljardiem investīciju fondu.

Tomēr, Shorenstein nepirka īpašumu Ņujorkā līdz 2003. Pagājušajā gadā, uzņēmums ir ievērojami paātrinājies savu darbību šeit. Papildus scooping līdz divas Midtown torņi blakusproduktu saved savus Manhattan saimniecībām par četriem torņiem, tas ir nopircis vai veikts ar piecu īpašuma aizdevumus par kopējo miljoniem dolāru.

"Mēs redzam cilvēkus, kas nebūtu vai nevarētu konkurēt, pirms kļūst atpakaļ spēlē," saka Dags Harmon, vecākais pārvaldes pie Eastdil direktors Secured, starpnieks specializējas augstas klases biroju torņiem un mājokļiem. "Mēs redzam labāk kapitalizētās atskaņotāji, institucionālo dalībnieku, spēlētāji, kas nedzīvo uz malas darījumiem."

Shorenstein un citi dziļi Kabatā spēlētāji ir veikuši savus gājienus kā lēnā ekonomikas un kredīta lūzums ir mazinājušas gan pieprasījumu un cenas par biroju torņiem.

Gada pirmajā pusgadā, tikai 44 Manhattan torņi tika pārdoti uz leju 57% no iepriekšējā gadā, saskaņā ar faktiskā kapitāla Analytics.

Dan Fasulo, rīkotājdirektors Real Capital, saka tipisku biroju ēkas cena ir samazinājusies par 10% līdz 15% kopš pagājušā vasarā maksimumu, kaut arī daži trofeju īpašības ir piesaistīti augstas cenas.

million to investor Lloyd Goldman. Pagājušajā mēnesī, piemēram, Wachovia Corp un SL Green Realty Corp piekrita pārdot 1372 Broadway par $ 294,000,000 ieguldītāju Lloyd Goldmana. Ka cenu veido 12% atlaide no ēkas novērtēšanu pirms gada.

Citi labi kapitalizācijas uzņēmumi ir arī izmantojot iespējas, ko dod dzesēšanas tirgū. Kopuzņēmums Boston Properties, Goldman Sachs un Dubai balstītu privātā kapitāla uzņēmums nopirka Vispārējo jūnijā un motori Celtniecības trīs citus torņus no Mr Macklowe pagājušajā nedēļā.

Piesardzīgas pircēji

Arī pagājušajā nedēļā, L & L Holding Co, uzraudzības Real Estate Investors paziņoja $ 500 miljoni kopuzņēmumu iegādāties biroja torņi pilsētā.

L & L Holding vadītājs Deivids Levinsons saka, ka lai gan vienlaikus viņš bija ļoti parādi pircējs, kurš aptvēra tikai 25% no pirkuma cenas, viņš cer, jaunais kopuzņēmums jāsamierinās no 35% līdz 40%.

"Mēs gribam būt tādā pozīcijā, lai izmantotu to, kas notiek tirgū," Mr Levinsons saka.

Pie Shorenstein, Mr Underhill arī meklē atveres Manhetenas tirgū, kurā viņš redz kā stingri buttressed ar pilsētas ierobežotā piedāvājuma biroja ēku un neapstrīdamu statusu kā starptautisko biznesa centrā. Lai gan viņš un citi pircēji atzīst, ka kuģu cenas un nomas maksas varētu vēl vairāk samazināties tuvākajā nākotnē, viņi ir pārliecināti par ilgtermiņa scenāriju.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein maksā mazāk par 55 65 E. th St-a Boutique klases ēku un 850 Treškārt Ave.-liela B klases ēku, nekā tas būtu pirms gada, bet ne ēka bija lēti. Patiesībā, avoti saka Austrumos 55 th iela īpašums bija tuvu 1000 $ kvadrātpēda, ļoti augsta cena.

"Mēs domājam, ka mēs, kas izdevīgas investīcijas," Mr Underhill saka. "Kas vēl svarīgāk ir, ja cenas būs pēc pieciem vai sešiem gadiem, mēs domājam, tie būs lielāka."

Going Down
Skaits Manhattan biroju ēku pārdot.

53 1 Q "07
56 2 Q "07
53 3 Q "07
35 4 Q "07
26 1 Q "08
18 2 Q "08

Avots: Real Capital Analytics