Daiļliteratūra pārdod arī

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . New York Times ir interesants raksts (it kā pēdējās daļas) par to, kā Apolons iegādājies dzīvojamo kompleksu Hārlemā par $ 175,000,000 un mazāk nekā gadu ieguva novērtējumu par $ 420,000,000 un aizņēmās $ 367.500.000 - parāds pakalpojumu 2 ASV dolāri miljoni mēnesī par īpašumu, radot $ 4.300.000 gadā.

Iegādāties īpašumu ar augšupvērsti nav tas pats, kas maksā par šo augšupvērsti šodien - un tālu, lai maksātu šodien par augšupvērsti, kuram nav izredžu reāli notiek.

Bailes no noklusējumus Pēc satraukt daudzdzīvokļu māju Sales - New York Times - Terijs Pristin - 26 augusts 8

Pirms dažiem gadiem, vietās, piemēram, Upper Manhattan un Bronx tur maz Allure investoriem dzīvojamo īpašumu. Bet kā New York nekustamā īpašuma tirgus uzsilis, lielākie nekustamā īpašuma kompānijas sāka konkurēt enerģiski īre regulētu ēku šajos rajonos, uzskatot, ka tie varētu pārvaldīšanai profesionālāk un, tātad, vairāk rentabli.

Nesen atklāšana, ka Riverton māju īpašnieki, kas 1228-vienība dzīvokļu komplekss Hārlemā, varētu neizpildīt savas aizdevuma šokēja nekustamo īpašumu nozari. billion. Un tā nav izteikusi bažas par citiem dzīvokļu būvniecības darījumu no ne tik tālā pagātnē, kad tirgū neprāts tika sasniedza savu kulmināciju. Tie ietver Stuyvesant Town un Peter Cooper Village, sarežģīto 110 īres regulētu ēku gar austrumu upes, kas Tishman Speyer Properties un Blackrock Realty, iegādājās 2006.gada novembrī par $ 5,4 miljardus euro. Bet, kamēr Riverton ir acīmredzot nodedzināja ar savu parādu apkalpošanas rezerves fondā, Stuyvesant Pilsēta 's vajadzētu ilgt vairākus gadus, saskaņā ar Realpoint un izpētes uzņēmumu Horsham, Pa

Joprojām, Riverton problēmām "tiks likts vairāk eyeballs uz Stuyvesant Town," sacīja Manus Clancy, rīkotājdirektors Trepp un pētniecības uzņēmums Ņujorkā.

Bet tur bija daudzi citi darījumi, kas saņēmuši daudz mazāk uzmanības nekā Stuyvesant Town. Daudzi no šiem darījumiem iesaistīto lielvalstis, piemēram, Apollo Real Estate Advisors, viens no Time Warner Center Columbus Circle izstrādātājiem.

2006.gada martā, piemēram, Apollo un tās partneri maksā $ 175,000,000 par Delano Village, septiņu ēku dzīvokļu komplekss Hārlemā, kas tika uzcelta 1950 s kā vidēju ienākumu mājokli Axelrod ģimenes, kas notika uz to, lai gandrīz piecas desmitgades.

Jaunie īpašnieki pastāstīja saviem aizdevējiem viņi ievērojami palielināt nomas ienākumus, lai gan visi 1,802 dzīvokļiem bija pakļautas Ņujorkas stingri īres stabilizācijas programmu. Un bankas gāja līdzi. Līdz 2006.gada beigām, komplekss, tagad pazīstama kā Savoy Park, tika novērtēts par $ 420,000,000, saskaņā ar iesniegto dokumentu ar Vērtspapīru un biržu komisijas.

Savoy Park, kas ierobežo 139 th un 142 nd ielu un Fifth Avenue un Malcolm X Boulevard, tika pārfinansēja dažus mēnešus pirms kredīta tirgi apstājies pagājušajā vasarā. Credit Suisse apvienotas galvenās vai vecākais $ 210 miljonu aizdevumu ar citiem hipotēku un pārdeva to Volstrītas ieguldītājiem komerciāla hipotēku nodrošinātiem drošības. percent, according to Realpoint. Īpašnieki nodrošināja četri papildu aizdevumus, tādējādi kopējais parāds par īpašumu līdz $ 367.500.000, ar aizdevuma nodrošinājuma vērtību attiecība 88 procentiem, atkarībā Realpoint.

Nav pierādījumu, ka īpašnieki ir problēmas, kas sedz viņu parādu apkalpošanu gandrīz $ 2 miljonus mēnesī, tomēr neviens no pie Savoy Park vienībām ir izņemtas vēl no īres stabilizāciju. million. Iznomātāji ir labvēlīgāka rezerves fondu, nekā Riverton nācās segt iztrūkumu par to prioritāro parādu - $ 30 miljoni, salīdzinot ar $ 19 miljoni apmērā.

Viņs Innaurato, rīkotājdirektors Realpoint, sacīja viņš uzskatīja, ka izredzes, ka Savojas parks aizdevums tiktu galā uzskriet nepatikšanās ir "vidēji augsta."

"Vai tas var iet uz dienvidiem?" Viņš jautāja. "Protams tas varētu notikt.

Savoy Park pārdošana notika laikā, kad aizdevēji tika vying drudžaini sniegt aizdevumus un ja kredītņēmēji daudzdzīvokļu ēku darījumiem tika padarot stingrus prognozes īres izaugsmi, neraugoties uz īres stabilizācijas programmu.

, million, according to Realpoint. Pie Savoy Park, piemēram, ēkas gada neto naudas plūsma bija tikai $ 4.300.000 beigās pagājušajā gadā, bet aizdevumi tika parakstīti par galīgo naudas plūsmu $ 19,1, miljonus, saskaņā ar Realpoint. Vadītāji pie Apollo un tā galvenais partneris, Vantage īpašībām, atteicās komentēt.

Bet Harolds M. Shultz, vecākais līdzstrādnieks Iedzīvotāju mājokļu un plānošanas padomē, pētniecības un politikas organizācijas, kas atrodas Ņujorkā, teica reiz ekspluatācijas izmaksas un kopējais parādu apkalpošanas tika ņemti vērā, vidējās nomas maksas pie Savoy Park būtu pārsniegt $ 1900 mēnesī īpašniekiem tikai zaudējumiem. "Kā viņi kādreiz gatavojas veikt šo darbu, es nezinu," viņš teica. Viens starpnieks, kurš mudināja viņa klienti agresīvi veikt daudzdzīvokļu ēku numurus teica tirgus bija tik karsti no 2005 beigās līdz 2007.gada sākumā, ka pircēji var saņemt finansējumu vairāk nekā īpašuma vērtības, bet arī maksājot paši maksu par pārvaldību un atjaunojot ēkas.

Vairums investoru, tāpat kā lielākā daļa aizdevēji, domāja, ka vērtības, nodrošinās saasināšanos, teica brokeris, kurš nevēlējās savu vārdu publicēts, lai aizsargātu savas biznesa attiecības. Bet, viņš piebilda, kuras garantē standarti bija ļoti paviršs. "Toreiz, jūs varētu pierakstīt kaut ko, un cilvēki tic tev," viņš teica.

Nekustamā īpašuma speciālists, kurš ir pazīstams ar Savoy Park darījumu, bet nebija atļauts runāt par to publiski teica, ka jaunie īpašnieki bija prognozēts ikgadējs "dabas berzēšnās" no 10 procentiem kā īrnieki pārvietoja darījumu vai personisku iemeslu dēļ. Bet mazāk nekā 6 procentiem no īres regulētu dzīvokļu Ņujorkā tiek atbrīvots katru gadu, saskaņā ar pilsētas skaitļiem.

Tukšie dzīvokļi atstāt īres stabilizācijas programmu tikai tad, kad īres maksa pārsniedz 2000 $ mēnesī. for two consecutive years. Par aizņemto dzīvokli noņemt no programmas, noma ir sasniegt $ 2.000 un mājsaimniecību ienākumi ir jābūt vismaz $ 175,000 par diviem secīgiem gadiem.

Agresīva īpašnieks var paātrināt procesu, ko sākotnēji ravēšana īrnieki, kuri nav juridiski tiesīgi dzīvot apartamentos, jo, teiksim, to galvenā dzīvesvieta ir citur, sacīja Pēteris Hauspurg, izpilddirektors Austrumu ciešām, brokeru sabiedrība Ņujorkā. "Pirmajā gadā īpašumtiesības, jūs saņemsiet 10 procentiem atpakaļ," Mr Hauspurg teica. "Pēc tam, apgrozījums ir aptuveni 3 līdz 5 procentiem gadā."

Frank J. Anelante Jr. izpilddirektors Lemle un Wolff, kam pieder un pārvalda 7000 dzīvokļus Upper Manhattan un Bronx, teica apgrozījums viņa vienībās bija tuvāk 2 procentiem. "Man ir šajā biznesā kopš 1977," Mr Anelante teica, "un es nekad neesmu redzējis šos milzīgs apgrozījuma skaitļus, ka šie īpašumi daudz, šķiet, ir izmantojuši."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Vēl pagājušajā gadā, kad Apollo un Vantage nopirka astoņas daudzdzīvokļu ēkas Washington Heights ar kopumā 455 vienības, viņi teica, ka viņi plāno iztukšot, turpat 30 procentus no dzīvokļiem gada laikā un 10 procenti gadā pēc tam, saskaņā ar SEK dokumenti .

Privātā kapitāla investori ir iegādājušies 66000 subsidētās un noma-stabilizēts vienības Ņujorkā pēdējos gados, galvenokārt Manhattan un Bronx, teica Gregorijs Lobo Jost, direktora vietnieks Universitātes kaimiņu mājokļu programmas, grupa Bronx, kas cenšas radīt un saglabātu zemu izmaksu mājokļus. "Cenas ir izgājušas cauri jumtam, bet rentabilitāte joprojām ir dzīvoklis," viņš teica.

Pat pirms Riverton s woes kļuva publiski, īrnieku grupas tika rūpīgi uzraudzīt uzņēmējdarbības darījumos Laurence Gluks un priekšsēdētājs Zvaigžņu Management, kas nopirka šo kompleksu ar Rockpoint grupas nekustamā īpašuma fondu.

Kopš 2004, Mr Gluks ir nopircis 16 daudzdzīvokļu ēkas, kas bija sākotnēji daļa ienākumu ierobežotas mājokļu programmas, kas pazīstama kā Mitchell blakusproduktu Lama, un ir mēģinājusi, bet nav atcelt noteikumus tiem, kas bija pakļautas iznomāt stabilizāciju, teica Amy Chan organizators īrnieki un kaimiņi, aizstāvības grupa Ņujorkā. Mr Gluks atteicās interviju.

a month, from an average of $ 868 . Par Riverton, Zvaigžņu stāstīja savu aizdevējiem, ka 53 procenti no dzīvokļiem tiktu atcelti ierobežojumi 2011, ar ikmēneša īres maksu par vienu istabu dzīvokļiem pieaug līdz $ 2012 mēnesī, no vidēji 868 $. Bet pat tad, ja īres stabilizācija ir atcelts, tirgus likmes nomas maksas virs $ 2000 mēnesī, nav viegli vienmēr vienoties ar Hārlemas vai Bronx, Mr Shultz teica.

"Tā kā finansisti ieguva tālāk un tālāk prom no New York, viss izskatījās Manhattan līdz 96 th ielas līdz viņiem," Mr Shultz teica. "Viņi visi got nokļuvuši burbulis mentalitāte."