Ja mājokli Krūtis Hits Cietais

Daudzās metro jomās, tālu zemju priekšpilsētas un exurbs saskaras asus kritumu mājas cenām.

Mark Trumbul | Personāls rakstnieks The Christian Science Monitor May 21, 2008 valodā

Lai gan Amerikas mājokļu lejupslīde ir viļņaina valstī, tās ietekme ir ļoti atšķirīga, ģeogrāfija - pa labi uz leju, lai atsevišķas ielas, attīstību, un ZIP kodu.

Daudzās metro jomās, tālu zemju priekšpilsētas un exurbs saskaras asāku cenu kritumu nekā neighborhoods tuvāk pilsētas centriem.

Tas nav noslēpums, piemēram, ka Florida ir viens no valstīm, kur mājokļu cenas lidoja augstu un krita smagi. percent of its value last year, according to new research. Bet Tampa s ZIP kodu 33607, netālu no pilsētas centra, vidējais mājas zaudēja tikai 1,3 procentus no savas vērtības pagājušajā gadā, saskaņā ar jauniem pētījumiem. miles away and saw a 22 percent price decline. ZIP kods 33.573, pretēji, atrodas aptuveni 18 jūdžu attālumā, un redzēja 22 procenti cenu kritumu.

Korpuss krūtis ir arī kas lielā mērā par zemu ienākumu līmeni un minoritāšu neighborhoods. Tas nav tikai stāsts par aizņēmēju ar vāju spēju maksāt. Lielāks stāsts, viens jauns pētījums atklāj, ka aizdevēji, kas pārsteidzīgi skriešanās, lai sniegtu kredītus kur tas vismazāk pamatota.

Norādes uz šīm tendencēm, kas abās zonās - ar exurbs un zemu ienākumu kopienām - mājokļu tirgus sasniedza ar daudz jauniem kredītiem un ar aizdevējiem sniedzas robežas pareizas finanšu. Tagad šie ģeogrāfiskie modeļi daļēji veidu noteicošas Amerikas ekonomikas lejupslīdi un varētu arī ietekmēt politiku, kas paredzēta, lai dziedēt mājokļu tirgū.

"Jums bija daudz pirmo reizi pircēji," saka Riks Sharga, viceprezidents RealtyTrac jo Irvine, Calif "Viņi nopirka ... pārvērtēts īpašumu ar riskantu aizdevumu."

Viens faktors, īpaši exurbs, ir šīs desmitgades mājas celtniecības bums. Mājokļu attīstība, kas bija redzamas pie zīmola jaunas vienības 2006.gadā tagad redzēt vairākus foreclosures. Zeme pieejams šiem notikumiem bija visumā exurbs vai pilsētas nomalē.

"Tur bija traks skriešanās [ar celtniekiem], lai panāktu mājokļu piedāvājumu tiešsaistē," saka Stens Humphries no Zillow.com un tiešsaistes sniedzējs nekustamā īpašuma informācijai. "Ja jūs varat darīt, ka ir
perimetru. "

Jo grūti hit dienvidu California, tas ir vietās, piemēram, Riverside, un San Bernardino - tālu ārpus Los Angeles - kur subprime aizdevumi dodas uz izslēgšanu aptuveni divreiz valsts likmes. LA pats, Foreclosures nav tālu pārsniedz valsts vidējo rādītāju, saskaņā ar datiem no pirmajiem amerikāņu CoreLogic.

Vašingtonas štatā, lai gan salīdzinoši neievainots ar mājokļu lejupslīdi, liecina līdzīga. Snoqualmie, arī ārpus Sietlas, ir redzams mājas cenas samazinās 10 procentiem pagājušajā gadā, bet daži Downtown apkaimes ir izveidota iepirkuma cenu, Zillow aplēsēm.

Tas nav vienkārši brīvs un slēgts īpašības vilkšana cenas uz leju. Kad mājokļu cikli vēss,
Mr Humphries saka, close-in rajonos bieži rīko savu vērtību labāk. "Visas lietas ir vienāds, cilvēki labprātāk būtu tuvāk, lai pilsētas centrā" attiecībā uz labierīcībām un īsāku commutes, viņš saka.

Benzīna cenas var tikt spēlē īpašu lomu pašreizējās ciklā, daži analītiķi saka.

Cēloņu seku sakarība nevar pierādīt, bet peļņa, kas mājas cenas sāka palēninot uz gāzi pārvietotas virs galonu un ārpus 2 $, saskaņā ar vienu jaunu ziņojumu ar nosaukumu Augošās energoresursu cenas šķipsnu visus patērētājus un tādējādi "brauc uz Brink." ir kāda ietekme uz mājokļu tirgu kopumā. Bet gāzes cenas ir lielākas sekas vērtības māju netālu no pilsētas centra.

"Ja ir kāds no atbilstošas ​​patoloģijas veida, tas bija gadījums, ka turpmāk jums gāja no pilsētas centra, lielāks bija kritums mājokļu cenas," saka Džo Cortright no konsultāciju firmas Impresa, kas veica pētījumu par grupas vadītājiem par pilsētas .

Lai gan ne katra pilsēta izriet tendenci, modelis tur par metro jomās kā dažādi kā Tampa, Pitsburgā, Čikāgu, un Portland, Ore, kur Mr Cortright pamatā.

Vēl viena ģeogrāfiskā stāsts ir unfolding pa robežlīniju, pamatojoties uz ienākumiem. Daži no neighborhoods visvairāk skārusi foreclosures, ir nabadzīgākas tie, kuru piekļuve kredītiem bija trūcīga pagātnē.

"Tu esi aplūkojot trīs līdz četras mājām bloka nonākšana izslēgšanu," saka Maikls Van Zalingen no kaimiņu dzīvokļu pakalpojumu, bezpeļņas grupa Čikāgā.

Kas pamudināja pieplūdums naudas pirms? Tā bija pāreja, kas notika tālu no slimības skartajām neighborhoods.

Baņķieri par Wall Street atrasti pieaugošo globālo pieprasījumu pēc investīcijām izgatavotas uz ienākumu plūsmu no hipotēkām. Produkti ir strukturēti tādā veidā, ka uz ilgu laiku, par aizņēmēju saistību neizpildes risks likās mazs.

Rezultāts: liels stimuls hipotēku mākleriem rakstīt vairāk kredītus. Un lielākā iespēja to darīt, daudzi konstatēts, bija vietās, kur aizdevēji tradicionāli bijusi atturīga.

"ZIP Kodi kur ienākumu pieaugums bija samērā negatīvs tika faktiski ir daudz augstāka māja
cena atzinību un daudz augstākas hipotēku ierosināšana, "saka Amir sūfiju, finanses eksperts Universitātes Chicago Graduate School of Business.

Ļoti bieži šie ZIP kodi ir tie, ar daudziem zemiem ienākumiem vai minoritāšu iedzīvotāji, saka Mr Sufi, kas nesen publicēja analīzi kredītu pieaugums ar universitātes kolēģa Atif Mian.

Mājokļu krūtis s nevienmērīgs ģeogrāfiskais sadalījums ir būtiska ietekme. Tas nozīmē, ka, lai gan ekonomikas lejupslīde notiek valstī, daži rajoni justies tā vairāk nekā citi.

Vairāki Foreclosures par bloka vai Cul-de-Sac nemazina apkārtējo īpašumu - fakts, tad var veicināt vēl vairāk aizdevumu saistību nepildīšanu. Rajons kvalitāte iet uz leju, un noziedzība vispār iet uz augšu.

Kā Vašingtona uzskata politiskos risinājumus, ģeogrāfija nav galvenais jautājums. Bet tas ir gabals no puzzle.

Galvenie atbildes ir valsts mēroga uzmanību - piemēram, kā veicināt aizdevēji pierakstīt atlikumu problemātisko aizdevumu. Ģeogrāfija var stāties spēlēt mazākās bet nozīmīgu veidos:

• kongress apsver novirzīt naudu vietējā līmenī, lai valsts vai pilsētas pašvaldības var īstenot programmas, lai iegādātos ierobežota pieeja tirgum īpašības daži no grūtībās nonākušām jomām. Rezultāts var būt mazāk par vakantajiem mājas un jaunus atļauties, mājokļu vienības.

• Boston ir viens piemērs, kā dažas pilsētas virzās uz savu, lai iegādātos un sanācija vakanču mājas. Līdz Mayor Thomas Menino solis sekoja Boston Herald Featured stāsts par vienu bloķēšana-izpostītas ielas.

, • Kopienām ar augstākām aizdevumu saistību nepildīšanu var būt nepieciešams lielāks finansējums uz kopienu balstītas bezpeļņas grupām - kas var palīdzēt kredītņēmējiem un aizdevējiem atrast labākos variantus. Šis jautājums ir arī par Kongress radariem.

Pēc namīpašuma Resource Center Fort Myers, Fla, direktors Edijs Felton saka, ka viņš gribētu algot vairāk apmācītus padomniekus, kad viņš mēģina panākt, lai pilsētas daudzi riska grupas aizņēmējiem. "Mēs neticam divas lietas šeit - ierobežošanas un bankrotu," viņš saka. "Mēs uzskatām, ka mēs varam strādāt tā out."