Комерцијални RE Њујорк на колаче почнува да се распаѓа

Леман Биста Посети Њујорк комерцијални недвижности - Portfolio.com - Феликс лосос - 1 Октомври 8

Една од главните двигатели на комерцијална сопственост во Њујорк бум беше Леман брадерс. Сега дека на Леман нема биста, на Њујорк комерцијална сопственост на пазарот се чини дека има запрено.

Тоа беше веројатно нема да се случи порано или подоцна секој случај: комерцијални цените на недвижностите, како и станбени цените на недвижностите, се регулирани на крајот од апетитот за ризик заемодавци. Но, во светот на комерцијален имот, Lehman Brothers и неколку продавници како што се подготвени да ги унапредат 90% од overinflated цени, дури и кога приходот не дојде блиску до покривање на хипотека исплати.

Тие би можеле да го стори тоа без да бидат казнети (или барем така мислеа), бидејќи не порано беа таквите заеми напредни отколку што беа пакетиран во CMBS и го продавало. Но, секогаш на олово банка заврши преземањето значителен голтка од договорот - главната причина зошто Леман отиде биста.

повеќе во Леман Биста Посети Њујорк комерцијални недвижности

Канцеларија лизинг забавува во Њујорк во близина на рекордно ниско ниво, проучување вели - Bloomberg.com - Дејвид М Левит - 29 септември 8

Канцеларија во Менхетн лизинг падна во близина на рекордно ниско ниво во третиот квартал, како Вол Стрит работа загубите предизвикани корпоративните менаџери да се стави надвор одлуки за нивниот простор потреби, една студија од страна недвижности Studley АД рече.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Износот на просторот на располагање за закуп скокна 0,7 процентен поен на 8,9 проценти, во согласност со седиште во Њујорк фирма, која е специјализирана во претставуваат станари. Тоа е најголемата квартална скок во три години, се вели во извештајот, кој се уште е во нацрт-форма, и е закажано за почетокот на следниот месец ...

"До последните неколку недели, повеќето членови на недвижниот имот на заедницата прогнозира мека слетување за канцеларија пазар, .... дека сега се чини дека е малку веројатно. Тоа, рече, додека влијанието врз канцеларија на пазарот ќе биде интензивен, и, најверојатно, се осум до 10/4 да играат надвор, таа сеуште не треба да биде толку сурови како на колапс предизвикан од oversupply и бизнис контракција во 1970 и 1980 година ги пријавите. "

повеќе во канцеларија лизинг забавува во Њујорк во близина на рекордно ниско ниво, проучување вели дека

Безредие фрла Пал на Менхетен недвижности - Њујорк тајмс - Тери Pristin - 30 септември 8

Како индустријата на финансиски услуги се прошири брзо во средината деценија, канцеларија во Менхетн изнајмува зајакнуваат, инвеститорите се натпреваруваа жестоко за згради и програмери планира огромен трговски подови за да се намами станари. Како што неодамна како минатата година, големи блокови на просторот беа ретки, а станодавците имаше превласт.

Овие денови, меѓутоа, доверба и оптимизам има дадено начин да страв, неизвесност и ноќе. Вол Стрит се очекува да се намали значително, и на пазарот за комерцијални недвижности има земјата на виртуелна застој (иако многу инвеститори се надеваат на профитирање удобно со избирање вистинското време за да се вратам во). "Брзината со која ова има флип-пропаднаа е неверојатен", изјави Мајк Кирби, главен на Green Street советници, а Њупорт Бич, Калифорнија, компанијата за истражување анализира дека инвестирање во недвижнини фондови. На компанија го следи пазарот на Менхетен тесно, бидејќи една третина од јавноста на нацијата канцеларија сектор, во смисла на неговата вредност, е во Њу Јорк.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street предвиде дека градот ќе го изгуби 60.000 финансиски работи пред економската криза е завршена и дека достапноста Менхетен стапка може да надмине 13 проценти (иако тоа е далеку помалку од достапноста Менхетен стапка од 19,8 проценти во третиот квартал од 1991 година, Надир од последните продолжена криза). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Процентот на канцелариски простор кој сега е празен, или ќе бидат достапни рок од една година, се зголеми на 8,9 проценти во третиот квартал, од 7,2 отсто во вториот квартал, според Studley, брокерска фирма која претставува станарите.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Повеќето од зголемување, сепак, беше даден на 11 Тајмс Сквер, 40-приказна канцеларија кула беше изградена врз шпекулации во Осма Avenue помеѓу 41-ви и 42-ри Стрит. Зградата треба да биде завршен следната септември, но не и станарите се објавени.

Во моментов, барајќи од кирии во Менхетен се рамни, според Studley, но тие се очекува да се намали како компаниите кои бараат да се симне вишокот простор договор на пренаемане тоа со попуст.

million square feet in Manhattan. Три од најголемите играчи се фатени во економска криза - Леман брадерс, која бара заштита од банкротство, Мерил Линч, која беше купена од страна на Банката на Америка, и на осигурителниот гигант American International Group, кој доби 85000000000 $ спас од Владата - окупираат 9,2 милиони квадратни метри во Менхетен. Никој не знае колку од овој простор ќе биде ставен на договор на пренаемане пазар, или кога.

На финансиската криза ги поттикна некои големи фирми закон и други станари да агол за подобра зделка во закуп.

"Тие сите да започне со тоа дека договорот е исклучено", изјави лизинг брокер кој побара да остане анонимен, бидејќи тој не бил овластен да разговараат за преговори неговиот фирмата. "За некои, тоа навистина е исклучено. Другото се користат ова како потпора. "Станари кои не се под притисок да се направи лизинг одлуки се чека, рече тој.

Исто така чекање се десетици инвеститори кои натрупаа милијарди долари на капитал, но не се подготвени да го потрошат, бидејќи никој не знае колку вредности се намали. "Повеќе пари се седи на маргините сега отколку кога било досега во мојот живот, но никој не сака да го ризикува", вели Жил Demchick, претседател на JD Carlisle, а Њу Јорк инвеститорот.

Стандардната стапка за комерцијални поддржани со хипотеки хартии од вредност - обврзници поддржани од страна на кредити кои се обединети и исечени според различни нивоа на ризик - е помалку од половина процент. Но, недвижности професионалци велат стандардно, најверојатно, ќе скок во две или три години кога многу кредити, која потекнува од 2006 и 2007 година, кога на пазарот го достигна својот frothiest, треба да се рефинансира. Приходите од овие високо балон својства се очекува да падне на кратко на робустен проекции на изнајмување раст кои беа направени кога зградите се промени раце.
Колапсот на Lehman Brothers, исто така, ќе има последици за операторите на голем број на Мидтаун канцеларија згради.

Во прилог на потекло заеми, продажба на овие кредити во комерцијални поддржани со хипотеки хартии од вредност и обезбедување на "мезанин" заеми по повисоки каматни стапки од високи кредити, Леман беше, исто така, агресивен снабдувач на мостот капитал. Овие беа инфузии на готовина која се занимава от за да ја затворите брзо, со тоа давајќи им на своите партнери има натпреварувачки дух. Оперативен партнер може да се стави до 5 отсто од капиталот, или дури и помалку, со Леман пали на рамнотежа во очекување на продажба на својата позиција на своите инвеститори. Често, Леман одигра неколку улоги во даден договор.

Леман често се предвидени финансирање на Бродвеј партнери, еднаш агресивни инвеститор во канцеларија кули, кои сега се соочува со една планина на краткорочниот долг. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Една од најголемите зделки на Леман во Њујорк се вклучени 1200000000 $ во финансирањето за 237 Парк Авенија, 21-приказна кула која Бродвеј Партнери стекнати во мај 2007 година, рече Орест Mandzy, претседател на Управниот уредник на комерцијални недвижности DIRECT, вести и информации сервис . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Капитал позиции на Леман во Менхетен вклучуваат канцеларија кули во 1745 Бродвеј и 545 Медисон авенија во Њујорк, во кој има малцински удел.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Во мај 2007 година, Леман го постави повеќето од 480.000.000 $, која беше искористени за купување на 200 Петтата авенија, поранешниот Меѓународниот играчки центар, кој L & L холдинг се претвора во премиер зграда. Леман мораше да го задржи својот интерес, бидејќи кредитно исцедување беше почетокот и нема купувачи се појавија. L & L, со кој е создадена 500 милиони долари партнерство со Внимателна Недвижнини инвеститори во јуни, се надева дека на крајот да се купи акциите на Леман со попуст. Половина на 15-приказна зграда е изнајмена на групата Греј, глобален комуникации компанија, а остатокот не беше зборува за. Конзорциумот на странски банки се предвидени изградба заем.

"Ние сме веројатно купувачот", вели Дејвид В Левинсон, главен извршен директор на L & L Холдинг. Тој додаде дека самата зграда, да биде завршен во јануари, нема да бидат погодени од пропаѓањето на Леман.
Затоа што тој има пристап до подготвени готово, г-дин Левинсон е во една необична позиција, вели Роберт Џ Ivanhoe, претседател на недвижности практика за адвокатската фирма на Гринберг Traurig. Некои од другите партнери Леман брадерс ", најверојатно, ќе ја изгубите контролата на нивните згради. "Типичниот спонзор се случува да треба да излезат и да се подигне пари", рече г-дин Ivanhoe. "Веројатноста за успех во овој пазар е далечинскиот управувач."

Секој кој купил зградата, кога на пазарот беше сензационен е најверојатно да се види ерозија на капитал, вели Пол М Фрид, на директорот на АФЦ Имотот Капитал, хипотека брокерски со седиште во Њу Јорк. "Ако го стекнале имотот со високо балон капитал, имаш проблем", рече тој. "Њујорк или Вашингтон средства може да се одржи нивната вредност подобро од средства во други пазари, но тие се уште може да потрае некое хит. И кога тие се голем хит, тогаш вашиот капитал штотуку беше девалвирана. "
Но, само колку длабоко што се случија ќе биде?

На недвижности тркалезна маса, што претставува најголем на нацијата недвижниот имот, успешно лобираше за комерцијални недвижности долг да бидат вклучени во предложената 700.000.000.000 $ владата финансиска помош за да помогне да се воспостави фер цена за средствата. Jon Southard, главен во Torto Wheaton истражувања, огранок на благајнички Ричард Елис, брокерска куќа, изјави дека според добро управувана влада аукција, продавачи ќе бидат казнети за overpaying за нивните згради поради лошата преземениот ризик. Но, неоправдано ниски цени врз основа на паника во текот на економија, ќе бидат избегнати.

Но, г-дин Кирби на Green Street советници, изјави Њујорк недвижности играчи биле совршено способни за да пронајдат колку деловна зграда вреди. "Зошто владата има да игра улога таму, не знам", рече тој.

Не успеав шеми Заменете Бум во Њујорк недвижности - Њујорк тајмс - Чарлс В Bagli - 30 септември 8

Во петокот, Стандард и Пурс падна својот рејтинг на обврзниците се користи во записникот поставување $ 5400000000 купување на Stuyvesant Таун, погоре, и Питер Купер селото, во 2006 година.

По седум години нон-стоп изградба, високите кирии и продажните цени, и навидум бескрајна апетит за луксузни станови кои трансформира тврд и гламурозен населби слично, кредитната криза и криза на Вол Стрит се носат недвижности во Њујорк бум до крајот.

percent lower than it wanted. Минатиот петок, ХСБЦ одлучи да не се движат својата американски седиштето до 7 Светскиот трговски центар, центар, по понудите за своите постоечки дом на Петтата авенија дојде во 30 проценти пониски отколку што сакаше.
Програмери се жалат дека кредитори се сега одбива да финансира единствено проекти кои беа сите, но одредени месеци, па дури и недели. Земјопоседници bewail нивната неможност да се рефинансира облакодери со блу-чип станари. И корпорации се плашат да се преселат во Менхетн за страв за изработка на погрешен потег ако кирии падот или Облицовачни економија сили отпуштања.

"Кредитори се сега се многу тешко се погледне во секој конкретен проект да се процени неговата одржливост во контекст на омекнување на побарувачката", вели Скот А Сингер, извршен потпретседател на Сингер & Bassuk, недвижности финансии и брокерски куќи. "Нема сомнение дека ќе има значително забавување во новата градба започнува, веднаш."

Примери на прекинати се занимава и проблематичниот случувања изобилува. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Минатиот петок, ХСБЦ, големите Хонг Конг со седиште во банка, тивко го искинала договор да се преселат своето американско седиштето до 7 Светскиот трговски центар по понудите за своите постоечки дом во 452 Петтата авенија, помеѓу 39-ти и 40-та улица, дојде во 30 проценти пониски од $ 600.000.000 сака за сопственост.

months still does not have a tenant. А 40-приказна канцеларија кула во изградба од страна на SJP прогласи на 42-ри Стрит и Осма авенија во изминатите 18 месеци се уште не имаат потстанар.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. И правна фирма на Orrick, Herrington & Sutcliffe минатата недела ненадејно се повлече од она што беше на сите-но-одредени закуп на 300.000 квадратни метри на просторот во Ситигруп центар, одлучувајќи наместо да ја прошири својата закуп на 666 Петтата авенија за пет години, делумно поради тоа што тие се надеваат дека кирии ќе паднат.

"Се 'е замрзнати во место", изјави Стивен Spinola, претседател на недвижности одбор на Њујорк, лобирање асоцијација на индустријата, кратко време откако на берзата затворен во понеделникот.
Бери М Gosin, главен извршен директор на Newmark Најт Френк, национална недвижности фирма со седиште во Њујорк, рече: "Денес, целиот финансиски систем има потреба од лубриканти. Тоа е нешто како возите вашиот автомобил откако истекува на нафта и на моторот зграпчува нагоре. Ако нема ликвидност и без финансирање, сè зграпчува нагоре. "

Тоа е тешко да се каже точно што долгорочно влијание ќе биде, но недвижности експерти, економисти и градот и државата велат дека тоа е веројатно дека ќе има далеку помалку нови градежни проекти во иднина, како и десетици илјади отпуштања на Wall Street, помалку градежни работи и огромна загуба на даночни приходи и за државата и градот.

Неколку трендови се дефинирани на градот повеќе од развојот бум, од Сегдеприсутниот кулокранове да експлозија на високи цени на станови во населбите надвор од Менхетн, од Bedford-Stuyvesant и Форт Грин да Williamsburg и Лонг Ајленд Сити. Некои програмери кои се во моментов исправање станови се обидуваат да се претворат во имот, додека други се бара да се продаде на проектите.

По изрекување двоцифрена кирија се зголемува во последниве години, земјопоседници велат кирии се паѓа нешто, што може да наштети на високо балон проекти, но, исто така, бавно гентрификацијата во она што сакале брокери за неподвижен имот да го нарекуваат "новите населби" како Харлем, на Долниот Ист Сајд и Форт Грин.

Во исто време, некои од најамбициозните големи проекти градоначалникот Мајкл Блумберг Р е - на West Side railyards, Пенсилванија станица, нултата точка, Coney Island и Willets Точка - се случува да трае подолго отколку што се очекуваше да започне и да заврши, во реално имот велат експертите.

"Повеќето трансакции во комерцијални недвижности се на чекање", вели Мери Ен Tighe, регионален главен извршен претставник за благајнички Ричард Елис, фирма за недвижности ", бидејќи никој не може да бидете сигурни дека она што на економијата ќе изгледа, не само во блиска иднина , но на долг рок. "

Иако пазарот на недвижности во Њујорк е во подобра форма отколку во повеќето други поголеми градови, неодамнешниот извештај од Newmark Најт Френк покажува дека постојат "јасни знаци на слабост," со целокупната Конкурс стапка на 9 отсто, за разлика од 8,2 отсто пред една година. Кирии се исто така паѓа кога сопственикот отстапки се земени во предвид.

На недвижности бум е поткрепен со робусна економија, стабилна побарувачка за станови и изобилство на странски и домашни инвеститори подготвени да потрошат повеќе десетици милијарди долари во Њујорк недвижен имот. Тоа помогна кредитори беа само премногу среќен за финансирање на колку што е 90 проценти од цената на претпоставката дека на хипотеки може да се препродадени на инвеститори како хартии од вредност.

Но, што заврши со хипотекарната криза, кој оттогаш се прелеа на сите кредитните пазари, кои се дојде до застој. Како резултат на тоа, недвижности директори проценуваат дека вредноста на комерцијални објекти е опадната за најмалку 20 проценти, иако падот е тешко да се измери кога има малку хипотека пари на располагање за купување на објекти и затоа неколку продажби.

Долго време откако започна кризата во 2007 година, многу инвеститори и недвижен имот директори очекува "корекција" на брзиот ескалација на вредноста на имотот. Но, откако Леман Брадерс, на преподобниот фирма која го обезбеди милијарди долари на кредити за Њујорк договори за недвижен имот, пропадна пред две недели, беше јасно дека нешто повеќе длабока беше нерегуларно.

million, two executives involved in the transaction said. И имаше моментална реакција во недвижности светот: Tishman Speyer Properties, кој го контролира Рокфелер центар, зградата Крајслер, а голем број на други својства, нагло се повлече од договорот за купување на поранешниот Мобил зграда, 1,6 милиони квадратни метри Кула на 42-ри улица, во близина на Гранд централ терминал, за 400.000.000 $, два директори кои се вклучени во трансакцијата рече.
Комерцијални својства не се само оние со кои се соочува проблеми. Во петокот, Стандард и Пурс падна својот рејтинг на обврзниците се користи во 5400000000 $ купување Tishman на на Stuyvesant Место и Питер Купер селото стан установи во 2006 година, најголемиот недвижности договор во модерната историја. Стандард и Пурс соопшти дека го намали рејтинг, во дел, затоа што на околу 10 отсто пад во вредноста на својства "и брзото трошење на резервни фондови.

На рејтинг намалување покажува зголемената нервоза на заемодавачите и инвеститорите во врска со ваквите зделки, кои често се вклучени агресивен - критичарите велат дека нереално - проекции на идните приходи.
"Секоја континуирана пречка за кредитните пазари е страшна за националната економија, но тоа е повеќе страшен за Њујорк", вели Ричард Lefrak, патријарх на четвртата генерација на недвижности семејство кое поседува канцелариски згради и станбени куќи во Њујорк и Њу Џерси .
"Ова е компанија градот за пари", рече тој. "Ако нема ликвидност во системот, тој ги влошува проблемите. Тоа се случува да има сериозен ефект врз локалната економија и вредноста на недвижнините. "