million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times mempunyai satu artikel yang menarik (terutamanya seperti perenggan terakhir) tentang bagaimana Apollo membeli sebuah kompleks kediaman di Harlem untuk $ 175 juta dan dalam masa kurang daripada satu tahun mendapat penilaian untuk $ 420 juta dan meminjam $ 367,5 juta - perkhidmatan hutang $ 2 juta SEBULAN atas harta menjana $ 4.3 juta SETAHUN.
Membeli rumah yang terbalik tidak sama seperti membayar untuk kenaikan itu hari ini - dan jauh untuk membayar hari ini untuk kenaikan yang tidak mempunyai peluang sebenarnya yang berlaku.
Takut lalai Selepas keadaan tergesa-gesa Jualan House Apartment - New York Times - Terry Pristin - 26 Ogos 08
Sehingga beberapa tahun yang lalu, tempat-tempat seperti Upper Manhattan dan Bronx mengadakan sedikit tarikan untuk pelabur dalam harta kediaman. Tetapi sebagai estet pasaran sebenar New York dipanaskan, syarikat hartanah utama mula bersaing dengan bersungguh-sungguh untuk bangunan terkawal sewa di kejiranan ini dengan kepercayaan bahawa mereka boleh mengurus mereka lebih profesional dan dengan itu, lebih menguntungkan.
Pendedahan baru-baru ini bahawa pemilik Rumah Riverton, sebuah kompleks 1228-unit apartmen di Harlem, mungkin lalai atas pinjaman mereka telah mengejutkan industri hartanah. billion. Dan ia telah menimbulkan kebimbangan mengenai tawaran bangunan pangsapuri lain dari sebelum ini tidak terlalu jauh, apabila kegilaan di pasaran telah mencapai kemuncaknya. Mereka termasuk Bandar Stuyvesant dan Peter Cooper Village, sebuah kompleks 110 sewa bangunan terkawal sepanjang Timur sungai yang Tishman Speyer Hartanah dan BlackRock Realty, yang dibeli pada bulan November 2006 untuk $ 5.4 bilion. Tetapi manakala Riverton nampaknya telah dibakar melalui khidmat hutang, kumpulan wang rizab, Stuyvesant Bandar berlangsung selama beberapa tahun, mengikut Realpoint, sebuah syarikat penyelidikan di Horsham, Pa.
Namun, masalah Riverton "akan meletakkan lebih banyak bola mata Bandar Stuyvesant," kata Manus Clancy, seorang pengarah urusan di Trepp, sebuah syarikat penyelidikan di New York.
Tetapi terdapat banyak urus niaga lain yang mendapat perhatian yang lebih kurang daripada Bandar Stuyvesant. Kebanyakan mereka tawaran yang melibatkan pemain utama seperti Apollo Penasihat Harta Tanah, salah satu daripada pemaju Time Warner Center di Columbus Circle.
Pada Mac 2006, sebagai contoh, Apollo dan rakan-rakan membayar $ 175 juta untuk Delano Village, sebuah kompleks bangunan pangsapuri tujuh di Harlem yang dibina pada tahun 1950 sebagai perumahan berpendapatan sederhana oleh keluarga Axelrod, yang diadakan ke selama hampir lima dekad.
Pemilik baru kepada peminjam mereka mereka jauh akan meningkatkan pendapatan sewa, walaupun semua 1.802 pangsapuri tertakluk kepada program yang ketat New York sewa penstabilan. Dan bank pergi bersama-sama. Menjelang akhir tahun 2006, kompleks, yang kini dikenali sebagai Savoy Park, dinilai untuk $ 420 juta, menurut dokumen yang difailkan dengan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa.
Savoy Park, yang disempadani oleh 139 dan 142 Jalan kedua dan Fifth Avenue dan Malcolm X Boulevard, telah dibiayai semula beberapa bulan sebelum pasaran kredit terhenti pada musim panas lalu. Credit Suisse mengumpulkan utama atau kanan $ 210 juta pinjaman dengan gadai janji lain dan dijual kepada pelabur Wall Street sebagai sekuriti bersandarkan gadai janji komersial. percent, according to Realpoint. Pemilik memperoleh empat pinjaman tambahan, menjadikan jumlah hutang ke atas harta kepada $ 367,5 juta, dengan nisbah pinjaman-untuk-nilai 88 peratus, mengikut Realpoint.
Tidak ada bukti bahawa pemilik mempunyai masalah meliputi khidmat hutang mereka sebanyak hampir $ 2 juta sebulan, walaupun tiada unit di Savoy Park telah dikeluarkan lagi dari penstabilan sewa. million. Tuan-tuan tanah rizab dana yang lebih murah hati daripada Riverton terpaksa menutup kekurangan pada hutang kanan mereka - $ 30 juta, berbanding dengan $ 19 juta.
Tetapi Frank Innaurato, seorang pengarah urusan di Realpoint, berkata beliau percaya peluang yang Savoy Park pinjaman akhirnya akan menghadapi masalah "yang sederhana hingga tinggi."
"Ini dapat pergi ke selatan?" Tanya beliau. "Memang ia boleh.
Savoy Park penjualan berlaku pada masa apabila peminjam telah bersaing tergesa-gesa untuk membuat pinjaman dan apabila peminjam dalam tawaran bangunan pangsapuri telah membuat unjuran pertumbuhan sewa yang teguh, walaupun program sewa-penstabilan.
, million, according to Realpoint. Di Savoy Park, sebagai contoh, aliran tunai bersih tahunan bangunan ialah hanya sebanyak $ 4.3 juta pada akhir tahun lalu, namun pinjaman telah jamin untuk aliran tunai muktamad $ 19,1 juta, mengikut Realpoint. Eksekutif di Apollo dan rakan kongsi utama, Tan Sri Khalid Awang Hartanah, enggan mengulas.
Tetapi Harold M. Shultz, seorang fellow kanan di Perumahan Rakyat dan Majlis Perancangan, sebuah organisasi penyelidikan dan dasar yang berpusat di New York, berkata sekali beroperasi kos dan perkhidmatan jumlah hutang telah diambil kira, sewa purata di Savoy Taman akan mempunyai melebihi $ 1900 sebulan untuk pemilik hanya untuk pulang modal. "Bagaimana mereka akan membuat kerja ini, saya tidak tahu," katanya. Salah satu broker yang menggalakkan pelanggan untuk secara agresif mengejar tawaran bangunan pangsapuri berkata pasaran itu begitu panas dari akhir tahun 2005 sehingga awal 2007 bahawa pembeli boleh mendapatkan pembiayaan lebih daripada nilai harta semasa juga membayar sendiri yuran untuk mengurus dan pengubahsuaian bangunan.
Kebanyakan pelabur, seperti peminjam kebanyakan, menyangka bahawa nilai akan menyimpan semakin meningkat, kata broker, yang tidak mahu namanya disiarkan dalam untuk melindungi hubungan perniagaan. Tetapi, katanya, standard taja jamin sangat kasual. "Ketika itu, anda boleh menulis apa-apa, dan orang ramai akan percaya anda," katanya.
Seorang profesional hartanah yang biasa dengan perjanjian Taman Savoy tetapi tidak diberi kuasa untuk bercakap mengenai umum berkata pemilik baru telah mengunjurkan tahunan "keciciran semula jadi" sebanyak 10 peratus sebagai penyewa berpindah untuk perniagaan atau sebab-sebab peribadi. Tetapi kurang daripada 6 peratus yang dikawal selia sewa apartmen di New York mengosongkan setiap tahun, mengikut perangkaan bandar.
Pangsapuri kosong meninggalkan program sewa-penstabilan hanya apabila sewa yang melebihi $ 2,000 sebulan. for two consecutive years. Untuk sebuah apartmen yang diduduki akan dikeluarkan daripada program, sewa mesti sampai $ 2,000 dan pendapatan isi rumah mempunyai sekurang-kurangnya $ 175.000 untuk dua tahun berturut-turut.
Seseorang pemunya yang agresif boleh mempercepatkan proses pada mulanya dengan merumput daripada penyewa yang tidak di sisi undang-undang berhak untuk hidup di pangsapuri kerana, berkata, tempat kediaman utama mereka adalah di tempat lain, kata Peter Hauspurg, ketua eksekutif Timur Consolidated, sebuah syarikat broker di New York. "Pada tahun pertama pemilikan, anda akan mendapat 10 peratus," Encik Hauspurg berkata. "Selepas itu, perolehan kira-kira 3 hingga 5 peratus setahun."
Frank J. Jr Anelante. ketua eksekutif Lemle & Wolff, yang memiliki dan menguruskan 7,000 pangsapuri di Upper Manhattan dan Bronx, berkata jumlah dagangan dalam unit adalah lebih hampir kepada 2 peratus. "Saya telah berada dalam perniagaan ini sejak tahun 1977," kata Encik Anelante, "dan saya tidak pernah melihat nombor perolehan yang besar ini bahawa banyak sifat-sifat ini seolah-olah telah digunakan."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Namun tahun lalu, apabila Apollo dan Tan Sri Khalid Awang membeli lapan bangunan apartmen di Washington Heights dengan jumlah 455 unit, mereka berkata mereka merancang untuk mengosongkan sebanyak 30 peratus daripada pangsapuri dalam tempoh setahun dan 10 peratus tahun selepasnya, menurut dokumen yang sahih .
Pelabur ekuiti persendirian telah membeli 66000 unit subsidi dan sewa stabil di New York pada tahun-tahun kebelakangan ini, terutamanya di Manhattan dan Bronx, kata Gregory Lobo Jost, Timbalan Pengarah Program Perumahan kejiranan Universiti, sebuah kumpulan di Bronx yang bertujuan untuk mewujudkan dan memelihara perumahan kos rendah. "Harga telah melalui bumbung, manakala keuntungan kekal tidak berubah," katanya.
Walaupun sebelum kesengsaraan Riverton menjadi awam, kumpulan penyewa memantau urusan perniagaan Laurence Gluck, pengerusi Pengurusan Stellar, yang membeli kompleks dengan Kumpulan Rockpoint, dana hartanah.
Sejak tahun 2004, En. Gluck telah membeli 16 bangunan pangsapuri yang pada mulanya sebahagian daripada program-terhad pendapatan perumahan yang dikenali sebagai Mitchell-Lama, dan telah cuba tetapi gagal untuk menyahkawal orang-orang yang tertakluk untuk menyewa penstabilan, kata Amy Chan, penganjur penyewa dan Jiran, sebuah kumpulan advokasi di New York. Encik Gluck enggan untuk ditemuramah.
a month, from an average of $ 868 . Bagi Riverton, Stellar kepada peminjam bahawa 53 peratus pangsapuri akan dinyahkawal selia menjelang 2011, dengan sewa bulanan pangsapuri satu bilik tidur meningkat kepada $ 2.012 sebulan, dari purata $ 868. Tetapi walaupun sewa penstabilan diangkat, kadar sewa pasaran melebihi $ 2,000 sebulan tidak sentiasa mudah untuk mencapai di Harlem atau Bronx, Encik Shultz berkata.
"Sebagai pembiaya mendapat lebih jauh dan lebih jauh dari New York, semuanya kelihatan seperti Manhattan di bawah 96 ke jalan kepada mereka," Encik Shultz berkata. "Mereka semua tersangkut dalam mentaliti gelembung."
0 Responses
Tinggal di sentuh dengan perbualan, melanggan RSS untuk komen bagi kiriman ini .