Saya pernah bekerja dengan penasihat mata wang asing yang setiap minggu surat berita yang berkata dolar mungkin naik atau ia mungkin turun walaupun ada kemungkinan bahawa ia mungkin kekal yang sama. Nampaknya meramalkan pasaran NY pejabat adalah serupa. Secara peribadi saya bersandar ke arah ke bawah.
Terlalu awal untuk Letakkan Manhattan Pasaran Pejabat di Tangki itu: CBRE - Berita Hartanah Komersial - Paul Rosta - 08 Oktober 08
Pasaran pejabat Manhattan kembali turun dari stratosfera, tetapi laporan kemalangan yang bakal berlaku adalah banyak ditokok tambah, eksekutif tertinggi daripada CB Richard Ellis Inc berhujah pada taklimat pagi hari ini.
"Buat masa ini, terdapat persepsi bahawa pasaran ini mati atau mati, dan yang tidak benar," mengisytiharkan Stephen Siegel, pengerusi pembrokeran global bagi CBRE. Walaupun halaju pajakan diragukan lagi perlahan, penyewa utama menandatangani perjanjian pajakan. West 55 th St. in Midtown. Beliau memberi contoh pembaharuan 260,000 kaki persegi dan pembesaran oleh Macquarie Group, kebimbangan perkhidmatan kewangan Australia, di 125 West 55 th St. Di Midtown. Butir-butir telah disahkan semalam di dalam kenyataan akhbar yang dikeluarkan oleh Cushman & Wakefield Inc, yang mewakili Macquarie dalam rundingan dengan pemilik Boston Hartanah Inc.
Siegel ditandakan berprofil tinggi penyewa yang lain yang telah sama ada baru-baru ini menandatangani tawaran untuk blok besar ruang di Manhattan atau dipercayai berada dalam memburu: NBC, Persatuan Bola Keranjang Negara, Liga Bola Sepak Kebangsaan dan Orrick firma undang-undang global, Herrington & Sutcliffe LLP
Siegel berhujah bahawa kepelbagaian terkini ekonomi Manhattan akan membantu pasaran pejabat sebagai syarikat perkhidmatan kewangan menyusun semula dan menyesuaikan diri dengan keperluan ruang baru. Industri-industri seperti media, hiburan, pengiklanan, dan teknologi akan terus mewujudkan permintaan, Siegel berhujah. Banyak tuan-tuan tanah atas Manhattan adalah dalam bentuk yang cukup kukuh kewangan yang mereka dapat mengharungi keadaan semasa.
office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. Penyelidikan CB Richard Ellis membuat kesimpulan bahawa 80 peratus daripada pemilik atas Manhattan jawatan 65 yang digunakan kurang daripada 75 peratus memanfaatkan untuk membeli atau membiayai semula hartanah mereka. Yang akan memberi pemilik fleksibiliti untuk sementara meninggalkan ruang kosong dan bukannya pajakan pada diskaun besar dan memandu menurunkan harga.
Walaupun kematian bekas Wall Street tunggak seperti Bear, Stearns & Co dan Lehman Brothers Holdings Inc. Akan kembali ruang untuk pasaran, potensi kesan pemberhentian pekerja dalam sektor kewangan dan industri lain perlu dilihat dalam konteks, kata Simon Wasserberger naib presiden kanan New CBRE York City kumpulan perunding metropolitan serantau. Penyewa mengambil pendekatan yang lebih canggih untuk subleasing ruang hari ini daripada yang mereka lakukan dalam dekad-dekad sebelumnya, Wasserberger berkata. Sebagai contoh, beberapa firma memilih untuk mengekalkan ruang yang tidak digunakan semasa kemelesetan kerana mereka mungkin mahu lagi dalam beberapa tahun apabila perniagaan bertambah baik dan mereka mahu berkembang.
Wasserberger juga menawarkan pelbagai senario untuk bagaimana pemberhentian akan menjejaskan kekosongan dan harga. percent, Wasserberger said. Jika Manhattan untuk menumpahkan 97.000 pekerjaan pejabat, kekosongan masih akan sampai hanya 9.6 peratus, kata Wasserberger. percent by 2011 . Dalam senario terburuk 145,000 kehilangan pekerjaan pejabat, kekosongan akan mencecah 12.5 peratus pada tahun 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . Dan trend tiga kemelesetan sebelumnya utama sejak hingga 1970 menunjukkan bahawa mereka pemberhentian akhirnya akan memacu meminta sewa purata di Manhattan oleh 26 peratus dalam tempoh tiga tahun akan datang, $ 52,33. Walaupun itu adalah konsisten dengan trend bersejarah, Siegel melahirkan keraguan bahawa kehilangan pekerjaan dalam sektor kewangan Manhattan akan mencukupi untuk menolak pemberhentian pejabat-sektor kepada jumlah terburuk.
Baki Tips Ke arah Penyewa di Manhattan: Cushman & Wakefield Harbert - Hartanah Komersil Berita - Pangkal Rosta - 07 Oktober 08
Nombor keras mengesahkan apa yang profesional hartanah telah disyaki untuk bulan kira-kira pasaran pejabat terbesar negara. Menurut laporan suku ketiga Cushman & Wakefield, Manhattan menunjukkan tanda-tanda yang paling jelas lagi daripada melembutkan sejak krisis kredit bermula tahun lepas.
Oleh langkah-langkah yang paling, keseimbangan kuasa akhirnya beralih dari tuan-tuan tanah. "Jika anda seorang penyewa, ia adalah masa yang baik di luar sana," kata Yusuf Harbert (gambar), Ketua Pegawai Operasi bagi firma di New York metropolitan rantau City, pada taklimat pagi ini. "Jika anda seorang penyewa kredit, ia adalah satu masa yang hebat di luar sana."
percent only a year ago. Kekosongan dalam semua kelas pejabat ditandakan sehingga 7.4 peratus pada suku ketiga, daripada 5.7 peratus hanya tahun yang lalu. percent, Harbert estimated. Menjelang akhir tahun ini atau awal tahun 2009, kekosongan di Manhattan boleh mencecah 9 atau 10 peratus, Harbert dianggarkan.
Banyak petunjuk lain menekankan titik Harbert. Aktiviti pemajakan untuk semua submarkets Manhattan telah menurun 14.4 peratus setakat ini tahun ini berbanding tiga suku pertama 2007. square feet. Penyerapan negatif pada akhir suku ketiga mencecah 2.9 juta kaki persegi, dwarfing jumlah suku ketiga tahun lepas 468.091 kaki persegi. Ruang menyewakan lagi boleh didapati juga mengambil lompatan besar, mencecah 6.5 juta kaki persegi pada akhir ketiga suku jumlah tertinggi dalam tempoh tiga tahun. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. Dan blok yang lebih besar yang banyak ruang tersedia-83 blok yang lebih besar daripada 50,000 kaki persegi di pasaran menjelang akhir suku ketiga, meningkat daripada 60 tahun yang lalu.
Firma perkhidmatan kewangan membantu menambat pasaran pejabat Manhattan, tetapi kelembapan ekonomi mengambil tol. Walaupun syarikat-syarikat kewangan masih kategori yang paling aktif penyewa di pasaran pajakan, saham mereka baru pajakan susut daripada 35.6 peratus pada suku ketiga 2007 kepada hanya 19 peratus pada suku lepas.
jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Pejabat-sektor pekerjaan di Manhattan yang dialami 1 kerugian bersih pekerjaan 3800 melalui yang 8 bulan 1 tahun, Sektor perkhidmatan kewangan susut kira-kira 10,000 pekerjaan antara Mac melalui Ogos, 1 nombor yang hanya akan meningkatkan sebagai gelombang-gelombang kejutan dari penyebaran krisis industri .
Manhattan menyewa memberitahu cerita yang kompleks. overall during the third quarter. Sewa terus meningkat dari pertengahan tahun, meningkatkan $ 1,38 setiap kaki persegi untuk $ 72,97 keseluruhan pada suku ketiga. Yang seolah-olah seperti anomali pada satu masa apabila penyerapan negatif dan kekosongan semakin meningkat. Tetapi Harbert menjelaskan bahawa banyak ruang yang baru-baru ini telah datang di pasaran pada akhir lebih tinggi skala harga, yang membantu untuk mengekalkan sewa dari runtuh.
Tetapi sebalik pertumbuhan sewa telah diratakan dan mungkin akan berbalik. "Tempoh kelewatan untuk harga untuk menyesuaikan lagi daripada kita berfikir," jelas Harbert. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Harga boleh menurun antara 15 dan 20 peratus menjelang akhir tahun depan, satu trend yang akan selaras dengan perlahan awal. Semasa kemelesetan 2000 dan awal 1990 s, Manhattan pejabat menyewa hanya bahagian bawah dilanda tiga tahun ke dalam kitaran, kata Ken McCarthy, pengarah Urusan New York City rantau ini untuk penyelidikan.
Kekosongan Pejabat New York Jump 43% pada pemberhentian - Bloomberg - David M. Levitt - 07 Oktober 08
Jumlah perdana New York City ruang pejabat boleh disewa meningkat 43 peratus pada suku ketiga daripada setahun yang lalu, sebagai firma Wall Street melepaskan pekerja dan mencari penyewa bagi ruang mereka tidak lagi perlu.
Kadar kekosongan untuk Kelas apa yang dipanggil ruang, pejabat dengan kemudahan dan infrastruktur paling moden di lokasi seperti Park Avenue atau Avenue Amerika, telah mencapai "titik lengkuk balas," kata Joseph Harbert, ketua pegawai operasi bagi rantau New York di broker Cushman & Wakefield, yang mengeluarkan laporan hari ini di estet komersil sebenar bandar.
"Kami fikir meminta sewa akan turun," Harbert kepada pemberita pada taklimat hari ini. "Mengambil sewa telah turun." (Mengambil sewa menyewa sebenarnya dibayar oleh penyewa.)
Industri kewangan Manhattan perkhidmatan telah disewa 1 daripada setiap 3 kaki persegi ruang dalam pasaran pejabat di AS yang paling mahal sehingga tahun ini, dan pengecutan yang memberi 1 "kesan yang sangat besar," di pasaran, kata Kenneth McCarthy, pengarah Cushman yang menguruskan untuk New York penyelidikan. Lehman Brothers Holdings Inc. Diisytiharkan muflis, dan Merrill Lynch & Co. Dipersetujui untuk diambil alih oleh Bank of America, manakala Dow Jones Industrial Average turun 13 peratus melalui semalam sejak 15 September, hari kedua-dua firma mengumumkan mereka bergerak.
Ruang Kembali
"Sememangnya tidak ada seorang pun berada dalam mod pertumbuhan sekarang, kecuali peguam kebankrapan mungkin," kata McCarthy. "Dan itu bererti bahawa jumlah ruang yang sudah kembali ke pasaran telah meningkat dengan ketara dan mungkin untuk meningkatkan lebih banyak."
percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Kekosongan untuk ruang Kelas A meningkat kepada 7.7 peratus di Manhattan, meningkat daripada 6.9 peratus pada suku kedua dan 5.4 peratus tahun lalu. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Ada 18.5 juta kaki persegi untuk disewa, meningkat daripada 12,9 juta kaki tahun lalu, mengikut Cushman statistik.
percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Kadar kekosongan keseluruhan untuk Manhattan, termasuk kurang-pilih B dan C-kelas hartanah, adalah 7.4 peratus, meningkat daripada 7.1 peratus pada suku kedua dan 5.7 peratus tahun lalu. Kali terakhir kadar kekosongan adalah tinggi ini adalah suku kedua 2006, demikian menurut laporan itu.
percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Di seluruh negara, kadar kekosongan jawatan mencapai 13.6 peratus pada suku ketiga daripada 13.1 peratus pada suku kedua, mengikut laporan yang dikeluarkan hari ini oleh Reis, Inc. 1 berpusat di New York pembekal data hartanah.
"Kami telah berpindah, terutamanya pada bulan lepas, ke dalam pasaran di mana tuan-tuan tanah sedang melakukan semua yang mereka boleh cuba untuk membuat urus niaga berlaku," McCarthy berkata dalam satu temu bual. "Jika itu bererti mengurangkan sewa atau menawarkan lebih banyak konsesi, mereka sanggup untuk melakukannya."
Ruang Fikri Meningkat
million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Daripada 29.2 juta kaki persegi yang terdapat di bandar, 6.6 juta kaki persegi, atau 23 peratus adalah ruang pajakan, atau ruang yang diletakkan di pasaran oleh penyewa, berbanding tuan tanah. Itulah lompat 72 peratus daripada jumlah ruang menyewakan lagi tahun yang lalu, lompat terbesar dalam tempoh empat tahun, menurut laporan itu.
Suatu kenaikan dalam ruang menyewakan lagi cenderung untuk menekan sewa, sejak penyewa tidak mempunyai insentif untuk mendapatkan dolar teratas untuk ruang mereka sebagai tuan tanah, berkata McCarthy.
Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Antara yang terbesar subleases kini boleh didapati Goldman Sachs Group Inc. 599,000 kaki persegi pada 77 Air St. Di Manhattan yang lebih rendah, 143,000 kaki persegi Lehman di 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. di Midtown, dan Royal Bank of 143,000 kaki persegi Scotland Group Plc di 7 World Trade Center, bangunan hanya di Ground Zero dibina semula selepas 11 September, 2001, menurut Colliers ABR, pesaing daripada Cushman.
Meminta Sewa Meningkat
percent since the second quarter. Meminta sewa purata terus meningkat kepada $ 72,97 kaki persegi, meningkat 1.9 peratus sejak suku kedua. Meminta sewa, atau sewa yang tuan-tuan tanah mengiklankan untuk angkasa, tidak mengambil kira konsesi tuan-tuan tanah boleh membuat, termasuk bulan sewa percuma atau andaian sesetengah kos pembaikan.
a square foot. Manhattan pejabat sewa telah meningkat 85 peratus sejak suku keempat 2004, apabila mereka sampai selepas September 11 rendah $ 39,55 kaki persegi.
a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Sewa di Midtown meningkat 0.6 peratus kepada $ 84,48 kaki persegi, pusat bandar sewa meningkat 0.3 peratus kepada $ 50,89 kaki persegi; sewa di Selatan Midtown, kawasan kasarnya antara Canal dan 34 jalan-jalan ke, meningkat 1.9 peratus kepada $ 54,23.
percent in the second quarter. Kekosongan di Midtown meningkat kepada 7.8 peratus, daripada 7.1 peratus pada suku kedua. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. Dalam rendah Manhattan, kekosongan susut kepada 7.3 peratus daripada 7.7 peratus, dan di Selatan Midtown, kekosongan meningkat kepada 6 peratus daripada 5.9 peratus.
million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, dalam laporan yang dikeluarkan hari ini, berkata "tangguh penjimatan" di pasaran New York adalah hakikat bahawa sangat sedikit ruang pejabat baru sedang dibina di bandar, dengan hanya 3.4 juta kaki persegi dalam 443 juta kaki persegi pasaran dijangka datang on-line tahun depan.
Gagal Tawaran Gantikan Boom Harta Tanah New York - New York Times - Charles V. Bagli - 30 September 08
Selepas tujuh tahun pembinaan tanpa henti, sewa mendadak dan harga jualan, dan selera yang tiada hentinya untuk perumahan mewah yang mengubah kawasan kejiranan cekal dan glamor sama-sama, krisis kredit dan kegawatan di Wall Street membawa ledakan hartanah di New York berakhir.
percent lower than it wanted. Jumaat lepas, HSBC memutuskan tidak untuk memindahkan ibu pejabat Amerika kepada 7 World Trade Center, pusat, selepas tawaran untuk rumah yang sedia ada di Fifth Avenue datang dalam 30 peratus lebih rendah daripada yang ia mahu.
Pemaju mengadu bahawa peminjam kini enggan untuk membiayai projek-projek yang semua tetapi bulan tertentu atau beberapa minggu yang lalu. Tuan-tuan tanah meratapi ketidakmampuan mereka untuk membiayai semula bangunan pencakar langit dengan penyewa biru cip. Dan syarikat takut untuk menempatkan semula dalam Manhattan kerana takut membuat langkah yang salah jika sewa kejatuhan atau daya-daya ekonomi yang lesu pemberhentian.
"Peminjam kini mengambil pandangan yang sangat keras pada setiap projek tertentu untuk menilai daya maju dalam konteks kelembapan permintaan," kata Scott A. Singer, naib presiden eksekutif singer & Bassuk, kewangan hartanah dan firma pembrokeran. "Tidak ada soalan bahawa akan adanya kelembapan yang ketara dalam unit mula dibina yang baru, dengan serta-merta."
Contoh tawaran dibatalkan dan perkembangan bermasalah melimpah ruah. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Jumaat lepas, HSBC, bank besar yang berpangkalan di London, secara senyap-senyap mengoyakkan satu perjanjian untuk memindahkan ibu pejabat Amerika hingga 7 Pusat Dagangan Dunia selepas tawaran untuk rumah yang sedia ada pada 452 Fifth Avenue, antara 39 dan ke-40 Jalan ke, datang dalam 30 peratus lebih rendah daripada $ 600 juta ia mahu bagi harta itu.
months still does not have a tenant. Menara pejabat 40 tingkat sedang dibina oleh Hartanah yang SJP di - 42 Street dan Avenue Kelapan untuk 18 bulan yang lalu masih tidak mempunyai penyewa.
"Semua yang dibekukan di tempat," kata Steven Spinola, presiden Lembaga Harta Tanah New York, melobi persatuan industri, tidak lama selepas pasaran saham ditutup pada hari Isnin.
Barry M. Gosin, ketua eksekutif Newmark Knight Frank, sebuah firma estet negara sebenar berpusat di New York, berkata: "Hari ini, seluruh sistem kewangan memerlukan pelincir. Ia adalah jenis seperti memandu kereta anda selepas kehabisan minyak dan enjin menyita sehingga. Jika tidak ada kecairan dan pembiayaan tidak, semuanya menyita. "
Adalah sukar untuk mengatakan dengan tepat apa kesan jangka panjang akan menjadi, tetapi pakar hartanah, ahli ekonomi dan pegawai-pegawai bandar dan negeri berkata ia mungkin akan ada yang jauh lebih kecil projek pembinaan baru pada masa depan, serta berpuluh-puluh ribu daripada pemberhentian di Wall Street, kerja pembinaan yang kurang dan kerugian besar hasil cukai bagi kedua-dua negeri dan bandar.
Beberapa trend telah ditakrifkan bandar lebih daripada ledakan pembangunan daripada kren menara menambah kehadiran letupan kondominium berharga tinggi di kawasan kejiranan di luar Manhattan, dari Bedford-Stuyvesant dan Fort Greene Williamsburg dan Long Island City. Sesetengah pemaju yang kini kondominium mendirikan cuba untuk menukarkan sewa, manakala yang lain mencari untuk menjual projek.
Selepas mengenakan kenaikan sewa dua angka pada tahun-tahun kebelakangan ini, tuan-tuan tanah berkata sewa yang jatuh agak, yang boleh menjejaskan projek-projek yang sangat dimanfaatkan, tetapi juga gentrification perlahan dalam apa broker hartanah suka untuk memanggil "muncul kejiranan" seperti Harlem, East Side Rendah dan Fort Greene.
Pada masa yang sama, ada yang paling bercita-cita tinggi Datuk Bandar Michael R. Bloomberg projek-projek besar-besaran - railyards West Side, Pennsylvania Station, tanah kosong, arnab Pulau dan Willets Point - akan mengambil masa yang lebih lama daripada yang dijangkakan untuk memulakan dan selesai, sebenar pakar estet berkata.
"Kebanyakan urus niaga dalam hartanah komersil ditahan," kata Mary Ann Tighe, ketua eksekutif serantau untuk CB Richard Ellis, firma broker hartanah, "kerana tiada siapa yang boleh pastikan apa yang ekonomi akan kelihatan seperti, bukan sahaja dalam tempoh terdekat , tetapi dalam jangka panjang. "
Walaupun pasaran hartanah di New York adalah dalam bentuk yang lebih baik daripada di bandar-bandar yang paling utama yang lain, satu laporan baru-baru ini oleh Newmark Knight Frank menunjukkan bahawa terdapat "jelas tanda-tanda kelemahan," dengan kadar kekosongan keseluruhan pada 9 peratus, meningkat daripada 8.2 peratus setahun yang lalu. Sewa juga jatuh apabila konsesi tuan tanah diambil kira.
Ledakan hartanah telah didorong oleh ekonomi yang kukuh, permintaan untuk perumahan yang stabil dan banyak pelabur asing dan tempatan yang sanggup menghabiskan puluhan bilion dolar di estet sebenar New York. Ia membantu bahawa peminjam hanya terlalu gembira untuk membiayai sebanyak 90 peratus daripada kos di atas andaian bahawa gadai janji boleh dijual semula kepada pelabur sebagai sekuriti.
Tetapi yang berakhir dengan krisis gadai janji subprima, yang telah menular ke semua pasaran kredit, yang telah datang terhenti. Hasilnya, eksekutif hartanah menganggarkan bahawa nilai bangunan komersil telah jatuh oleh sekurang-kurangnya 20 peratus, walaupun penurunan itu adalah sukar untuk mengukur apabila terdapat wang gadai janji sedikit yang ada untuk membeli bangunan dan jualan itu sedikit.
Lama selepas krisis bermula pada tahun 2007, ramai pelabur dan eksekutif hartanah dijangka "pembetulan" kepada peningkatan pesat dalam nilai hartanah. Tetapi selepas Lehman Brothers, firma terhormat yang telah menyediakan berbilion-bilion dolar pinjaman untuk tawaran hartanah New York, runtuh dua minggu lalu, ia adalah jelas bahawa sesuatu yang lebih mendalam adalah dibuat.
million, two executives involved in the transaction said. Dan ada reaksi segera dalam dunia hartanah: Tishman Speyer Properties, yang menguasai Rockefeller Center, Bangunan Chrysler dan skor hartanah lain, tiba-tiba ditarik keluar dari perjanjian untuk membeli Bangunan Mobil bekas, 1.6 juta kaki persegi menara pada - 42 Street, berhampiran Grand Central Terminal, $ 400 juta, dua eksekutif yang terlibat dalam urus niaga.
Hartanah komersil tidak adalah satu-satunya yang menghadapi masalah. Pada hari Jumaat, Standard & Poor turun penarafannya ke atas bon yang digunakan dalam pembelian Tishman $ 5,4 bilion Bandar Stuyvesant dan kompleks Peter Cooper apartmen Kampung pada tahun 2006, perjanjian harta pusaka sebenar yang terbesar dalam sejarah moden. Standard & Poor berkata ia memotong penarafan itu, sebahagian, kerana penurunan kira-kira 10 peratus dalam nilai dan sifat-sifat 'kehabisan pesat dana rizab.
Pengurangan penarafan menunjukkan perasaan gementar berkembang peminjam dan pelabur mengenai tawaran itu, yang sering terlibat agresif - pengkritik berkata tidak realistik - unjuran pendapatan masa depan.
"Mana-mana halangan yang berterusan kepada pasaran kredit adalah seksa yang besar untuk ekonomi negara, tetapi ia lebih seksa yang besar untuk New York," kata Richard Lefrak, bapa 1 keluarga generasi keempat estet sebenar yang memiliki bangunan pejabat dan rumah pangsapuri di New York dan New Jersey .
"Ini adalah bandar syarikat untuk wang," katanya. "Jika tidak ada kecairan dalam sistem, ia memburukkan lagi masalah. Ia akan mempunyai kesan yang serius ke atas ekonomi tempatan dan nilai hartanah. "
0 Responses
Tinggal di sentuh dengan perbualan, melanggan RSS untuk komen bagi kiriman ini .