Kuki RE Perdagangan NYC Bermula hendak runtuh

Lehman Bust Hits NYC Harta Perdagangan - Portfolio.com - Felix Salmon - 1 Oktober 08

Salah satu daripada pemacu utama ledakan hartanah komersil di New York City ialah Lehman Brothers. Sekarang bahawa Lehman pergi dada, pasaran hartanah komersil NYC seolah-olah mempunyai alasan terhenti.
Ia mungkin akan berlaku lambat laun anyway: harga hartanah komersial, seperti harga hartanah kediaman, ditadbir akhirnya oleh selera risiko peminjam. Tetapi di dunia harta komersil, Lehman Brothers dan kedai-kedai kecil seperti itu sanggup untuk memajukan 90% daripada harga overinflated walaupun pendapatan sewa tidak datang hampir meliputi bayaran gadai janji.
Mereka boleh berbuat demikian dengan sewenang-wenangnya (atau sehingga mereka fikir) kerana tidak terlebih dahulu telah pinjaman itu maju daripada mereka dibundel ke dalam CMBS dan dijual. Tetapi setiap kali bank mendahului berakhir mengambil slug penting perjanjian itu - sebab utama kenapa Lehman pergi dada.
lebih pada Lehman Bust Hits NYC Harta Perdagangan

Pejabat Pemajakan Melambatkan di New York untuk Rekod Rendah Dekat, Kajian Kata - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 September 08

Manhattan pejabat pajakan turun berhampiran rekod terendah pada suku ketiga, kerana kehilangan pekerjaan Wall Street menyebabkan pengurus korporat untuk menunda keputusan mengenai keperluan ruang mereka, satu kajian oleh hartanah pembrokeran Studley Inc.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Jumlah ruang yang ada untuk pajakan melonjak 0.7 mata peratusan kepada 8.9 peratus, menurut firma berpangkalan di New York, yang mengkhusus dalam mewakili penyewa. Itulah lompat suku tahunan terbesar dalam tempoh tiga tahun, berkata laporan, yang masih dalam bentuk draf dan adalah disebabkan keluar awal bulan depan ...
"Sehingga beberapa minggu lepas, kebanyakan ahli-ahli komuniti hartanah meramalkan pendaratan lembut untuk pasaran pejabat, .... kini nampaknya tidak mungkin. Yang berkata, manakala kesan ke atas pasaran pejabat akan menjadi sengit, dan mungkin mengambil masa lapan hingga 10/4 untuk bermain, ia masih tidak sepatutnya menjadi masalah keruntuhan disebabkan oleh penguncupan lebihan bekalan dan perniagaan dalam tahun 1970 - dan 1980 -. "
pada penyewaan Pejabat Melambatkan di New York untuk Rekod Rendah Dekat, Kajian Kata

Huru-hara Pemain Pall pada Harta Tanah Manhattan - New York Times - Terry Pristin - 30 September 08

Sebagai industri perkhidmatan kewangan berkembang pesat pada pertengahan-dekad, Manhattan pejabat menyewa meroket, pelabur bersaing marah untuk bangunan dan pemaju merancang lantai perdagangan yang besar untuk menarik penyewa. Baru-baru ini sebagai tahun lepas, blok besar ruang yang terhad, dan tuan-tuan tanah yang mempunyai tangan atas.
Hari ini, bagaimanapun, keyakinan dan optimis telah memberi cara untuk ketakutan, ketidakpastian dan kesuraman. Wall Street dijangka mengecut dengan ketara, dan pasaran untuk hartanah komersil telah dikisar terhenti maya (walaupun banyak pelabur berharap mengaut keuntungan lumayan dengan memilih masa yang sesuai untuk mendapatkan kembali). "Kelajuan di mana ini mempunyai flip-flopped telah menakjubkan," kata Mike Kirby, pengetua Green Street Advisors, sebuah syarikat Newport Beach, California, penyelidikan yang menganalisis amanah pelaburan hartanah. Syarikat berikut pasaran Manhattan rapat kerana satu pertiga daripada sektor pejabat awam di negara ini, dari segi nilai, di New York.
percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street telah meramalkan bahawa kota itu akan kehilangan 60,000 pekerjaan kewangan sebelum krisis ekonomi tamat dan bahawa kadar ketersediaan Manhattan boleh melebihi 13 peratus (walaupun yang jauh lebih rendah daripada kadar ketersediaan sebanyak 19.8 peratus Manhattan pada suku ketiga 1991, titik terendah kemelesetan yang berpanjangan yang lepas). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Bahagian ruang pejabat yang kosong sekarang, atau akan disediakan dalam tempoh setahun, meningkat kepada 8.9 peratus pada suku ketiga, daripada 7.2 peratus pada suku kedua, mengikut Studley, sebuah firma broker yang mewakili penyewa.
-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Kebanyakan daripada peningkatan tersebut, bagaimanapun, disebabkan oleh 11 Times Square, sebuah menara pejabat 40 tingkat yang dibina di atas spekulasi di Kelapan Avenue antara 41 hb dan 42 Street. Bangunan itu dijadualkan siap depan September, tetapi tiada penyewa telah diumumkan.
Pada masa ini, meminta sewa di Manhattan rata, mengikut Studley, tetapi mereka dijangka menurun sebagai syarikat-syarikat yang memohon untuk menumpahkan menyewakan lagi ruang yang berlebihan ia pada harga diskaun.
million square feet in Manhattan. Tiga pemain terbesar terperangkap dalam krisis ekonomi - Lehman Brothers, yang mencari perlindungan kebankrapan; Merrill Lynch, yang telah dibeli oleh Bank of America dan insurans gergasi American International Group, yang menerima 1 bailout $ 85 bilion daripada kerajaan - menduduki 9.2 juta kaki persegi di Manhattan. Tiada siapa tahu berapa banyak ruang ini akan diletakkan di pasaran menyewakan lagi, atau apabila.
Kegawatan kewangan telah mendorong beberapa firma undang-undang yang besar dan penyewa lain untuk menyerongkan untuk mendapatkan tawaran yang lebih baik dalam pajakan.
"Mereka semua bermula dengan berkata bahawa perjanjian itu adalah di luar," kata seorang broker pajakan yang ditanya tidak dinamakan kerana beliau tidak dibenarkan untuk membincangkan rundingan firma itu. "Bagi sesetengah pihak, ia benar-benar dimatikan. Yang lain menggunakan ini sebagai pengaruh. "Penyewa yang tidak berada di bawah tekanan untuk membuat keputusan pajakan sedang menunggu, katanya.
Juga menunggu puluhan pelabur yang telah mengumpulkan berbilion-bilion ringgit modal tetapi tidak bersedia untuk membelanjakan kerana tiada siapa tahu berapa banyak nilai telah menurun. "Lebih banyak wang sedang duduk di luar berbanding sebelum ini dalam hayat saya, tetapi tiada siapa mahu mengambil risiko," kata Jules Demchick,, pengerusi JD Carlisle, pemaju New York.
Kadar lalai untuk sekuriti bersandarkan gadai janji komersial - bon yang disokong oleh pinjaman yang dikumpulkan dan dihiris mengikut pelbagai peringkat risiko - adalah kurang daripada setengah peratus. Tetapi profesional hartanah berkata ingkar mungkin naik mendadak dalam masa dua atau tiga tahun apabila pinjaman yang berasal pada tahun 2006 dan 2007, apabila pasaran adalah di frothiest, perlu dibiayai semula. Pendapatan daripada hartanah ini sangat memanfaatkan dijangka jatuh pendek unjuran pertumbuhan sewa yang mantap yang dibuat apabila bangunan-bangunan bertukar tangan.
Keruntuhan Lehman Brothers juga akan memberi kesan bagi pengendali beberapa bangunan pejabat Midtown.
Di samping itu berasal pinjaman, menjual pinjaman-pinjaman ini dalam sekuriti bersandarkan gadai janji komersial dan menyediakan "mezanin" pinjaman pada kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman kanan, Lehman juga 1 pembekal agresif ekuiti jambatan. Ini adalah pemasukan tunai bahawa tawaran yang dibolehkan untuk menutup dengan cepat, dengan itu memberi rakan daya saing. Seorang rakan operasi mungkin telah 5 peratus daripada ekuiti, atau ia lebih cepat, dengan Lehman meletakkan keseimbangan dalam jangkaan menjual kedudukannya kepada pelabur. Sering, Lehman memainkan peranan dalam perjanjian yang diberikan.
Lehman kerap menyediakan pembiayaan untuk Broadway Partners, pelabur sekali agresif di menara pejabat yang kini menghadapi gunung hutang jangka pendek. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Salah satu tawaran Lehman yang terbesar di New York melibatkan $ 1.2 bilion dalam pembiayaan untuk 237 Park Avenue, 1 menara 21-tingkat yang Partners Broadway yang diperolehi pada bulan Mei 2007, berkata Orest Mandzy, yang editor menguruskan Harta Tanah Perdagangan Langsung, 1 berita dan perkhidmatan maklumat . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Kedudukan ekuiti Lehman di Manhattan termasuk menara pejabat pada 1745 Broadway dan 545 Madison Avenue, di mana ia mempunyai kepentingan minoriti.
Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Pada bulan Mei 2007, Lehman meletakkan kebanyakan $ 480 juta yang telah digunakan untuk membeli 200 Fifth Avenue, bekas Antarabangsa Toy Center, L & L Holding menjadi bangunan pejabat Perdana. Lehman terpaksa menjaga kepentingan masing-masing kerana himpitan kredit mula dan tiada pembeli muncul. L & L, yang membentuk perkongsian $ 500 juta dengan Prudential Pelabur Harta Tanah di Jun, berharap akhirnya untuk membeli kepentingan Lehman pada harga diskaun. Separuh daripada bangunan 15-tingkat dipajakkan kepada Grey Group, sebuah syarikat komunikasi global; selebihnya telah tidak bercakap bagi. Sebuah konsortium bank asing memberikan pinjaman pembinaan.
"Kami adalah pembeli yang mungkin," kata David W. Levinson, ketua eksekutif L & L Holding. Beliau menambah bahawa bangunan itu sendiri, yang akan siap pada Januari, tidak akan terjejas dengan kematian Lehman.
Kerana dia mempunyai akses yang bersedia untuk tunai, Encik Levinson adalah dalam kedudukan yang luar biasa, kata Robert J. Ivanhoe, pengerusi amalan hartanah untuk sebuah firma undang-undang Greenberg Traurig. Sebahagian daripada rakan-rakan lain Lehman Brothers 'mungkin hilang kawalan bangunan mereka. "Penaja yang tipikal akan perlu untuk keluar dan mendapatkan wang tersebut," kata Encik Ivanhoe. "Kemungkinan kejayaan dalam pasaran ini adalah jauh."
Sesiapa yang membeli bangunan apabila pasaran adalah merah-panas mungkin untuk melihat hakisan ekuiti, kata Paul M. goreng, pengetua AFC Realty Capital, sebuah broker gadai janji yang berpangkalan di New York. "Jika anda telah membeli hartanah dengan modal yang sangat memanfaatkan, anda ada masalah," katanya. "New York atau Washington aset boleh memegang nilai mereka lebih baik daripada aset dalam pasaran lain, tetapi mereka masih boleh mengambil beberapa hit. Dan apabila mereka mengambil hit, maka ekuiti anda baru sahaja telah menurunkan nilai. "
Tetapi betapa mendalam hit yang akan menjadi?
Harta Tanah Meja Bulat, yang mewakili syarikat hartanah terbesar sebenar negara, berjaya melobi untuk hutang hartanah komersial untuk dimasukkan ke dalam yang dicadangkan $ 700 bilion bailout kerajaan untuk membantu mewujudkan harga yang saksama untuk aset. Jon Southard, pengetua di Torto Wheaton Research, cabang CB Richard Ellis, firma pembrokeran, berkata bahawa di bawah lelongan yang dikendalikan oleh kerajaan, penjual akan dihukum kerana overpaying untuk bangunan mereka kerana pengunderaitan yang buruk. Tetapi harga unjustifiably rendah berdasarkan panik mengenai ekonomi akan dielakkan.
Tetapi Mr. Kirby Green Street Penasihat berkata New York estet pemain sebenar adalah benar mampu memikirkan berapa banyak bangunan pejabat bernilai. "Kenapa kerajaan untuk memainkan peranan di sana, saya tidak tahu," katanya.

Gagal Tawaran Gantikan Boom Harta Tanah New York - New York Times - Charles V. Bagli - 30 September 08

Pada hari Jumaat, Standard & Poor turun penarafannya ke atas bon yang digunakan dalam menyediakan rekod $ 5.4 bilion pembelian Bandar Stuyvesant, di atas, dan Peter Cooper Village, pada tahun 2006.
Selepas tujuh tahun pembinaan tanpa henti, sewa mendadak dan harga jualan, dan selera yang tiada hentinya untuk perumahan mewah yang mengubah kawasan kejiranan cekal dan glamor sama-sama, krisis kredit dan kegawatan di Wall Street membawa ledakan hartanah di New York berakhir.
percent lower than it wanted. Jumaat lepas, HSBC memutuskan tidak untuk memindahkan ibu pejabat Amerika kepada 7 World Trade Center, pusat, selepas tawaran untuk rumah yang sedia ada di Fifth Avenue datang dalam 30 peratus lebih rendah daripada yang ia mahu.
Pemaju mengadu bahawa peminjam kini enggan untuk membiayai projek-projek yang semua tetapi bulan tertentu atau beberapa minggu yang lalu. Tuan-tuan tanah meratapi ketidakmampuan mereka untuk membiayai semula bangunan pencakar langit dengan penyewa biru cip. Dan syarikat takut untuk menempatkan semula dalam Manhattan kerana takut membuat langkah yang salah jika sewa kejatuhan atau daya-daya ekonomi yang lesu pemberhentian.
"Peminjam kini mengambil pandangan yang sangat keras pada setiap projek tertentu untuk menilai daya maju dalam konteks kelembapan permintaan," kata Scott A. Singer, naib presiden eksekutif singer & Bassuk, kewangan hartanah dan firma pembrokeran. "Tidak ada soalan bahawa akan adanya kelembapan yang ketara dalam unit mula dibina yang baru, dengan serta-merta."
Contoh tawaran dibatalkan dan perkembangan bermasalah melimpah ruah. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Jumaat lepas, HSBC, bank besar berpangkalan di Hong Kong, secara senyap-senyap mengoyakkan satu perjanjian untuk memindahkan ibu pejabat Amerika 7 Pusat Dagangan Dunia selepas tawaran untuk rumah yang sedia ada pada 452 Fifth Avenue, antara 39 dan ke-40 Jalan ke, datang dalam 30 peratus lebih rendah daripada $ 600 juta ia mahu bagi harta itu.
months still does not have a tenant. Menara pejabat 40 tingkat sedang dibina oleh Hartanah yang SJP di - 42 Street dan Avenue Kelapan untuk 18 bulan yang lalu masih tidak mempunyai penyewa.
Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Dan firma undang-undang minggu lepas Orrick, Herrington & Sutcliffe tiba-tiba menarik daripada apa yang telah pajakan semua-tetapi-tertentu 300,000 kaki persegi ruang di Citigroup Center, memutuskan sebaliknya untuk melanjutkan pajakan di 666 Fifth Avenue selama lima tahun, sebahagiannya kerana mereka berharap sewa akan jatuh.
"Semua yang dibekukan di tempat," kata Steven Spinola, presiden Lembaga Harta Tanah New York, melobi persatuan industri, tidak lama selepas pasaran saham ditutup pada hari Isnin.
Barry M. Gosin, ketua eksekutif Newmark Knight Frank, sebuah firma estet negara sebenar berpusat di New York, berkata: "Hari ini, seluruh sistem kewangan memerlukan pelincir. Ia adalah jenis seperti memandu kereta anda selepas kehabisan minyak dan enjin menyita sehingga. Jika tidak ada kecairan dan pembiayaan tidak, semuanya menyita. "
Adalah sukar untuk mengatakan dengan tepat apa kesan jangka panjang akan menjadi, tetapi pakar hartanah, ahli ekonomi dan pegawai-pegawai bandar dan negeri berkata ia mungkin akan ada yang jauh lebih kecil projek pembinaan baru pada masa depan, serta berpuluh-puluh ribu daripada pemberhentian di Wall Street, kerja pembinaan yang kurang dan kerugian besar hasil cukai bagi kedua-dua negeri dan bandar.
Beberapa trend telah ditakrifkan bandar lebih daripada ledakan pembangunan daripada kren menara menambah kehadiran letupan kondominium berharga tinggi di kawasan kejiranan di luar Manhattan, dari Bedford-Stuyvesant dan Fort Greene Williamsburg dan Long Island City. Sesetengah pemaju yang kini kondominium mendirikan cuba untuk menukarkan sewa, manakala yang lain mencari untuk menjual projek.
Selepas mengenakan kenaikan sewa dua angka pada tahun-tahun kebelakangan ini, tuan-tuan tanah berkata sewa yang jatuh agak, yang boleh menjejaskan projek-projek yang sangat dimanfaatkan, tetapi juga gentrification perlahan dalam apa broker hartanah suka untuk memanggil "muncul kejiranan" seperti Harlem, East Side Rendah dan Fort Greene.
Pada masa yang sama, ada yang paling bercita-cita tinggi Datuk Bandar Michael R. Bloomberg projek-projek besar-besaran - railyards West Side, Pennsylvania Station, tanah kosong, arnab Pulau dan Willets Point - akan mengambil masa yang lebih lama daripada yang dijangkakan untuk memulakan dan selesai, sebenar pakar estet berkata.
"Kebanyakan urus niaga dalam hartanah komersil ditahan," kata Mary Ann Tighe, ketua eksekutif serantau untuk CB Richard Ellis, firma broker hartanah, "kerana tiada siapa yang boleh pastikan apa yang ekonomi akan kelihatan seperti, bukan sahaja dalam tempoh terdekat , tetapi dalam jangka panjang. "
Walaupun pasaran hartanah di New York adalah dalam bentuk yang lebih baik daripada di bandar-bandar yang paling utama yang lain, satu laporan baru-baru ini oleh Newmark Knight Frank menunjukkan bahawa terdapat "jelas tanda-tanda kelemahan," dengan kadar kekosongan keseluruhan pada 9 peratus, meningkat daripada 8.2 peratus setahun yang lalu. Sewa juga jatuh apabila konsesi tuan tanah diambil kira.
Ledakan hartanah telah didorong oleh ekonomi yang kukuh, permintaan untuk perumahan yang stabil dan banyak pelabur asing dan tempatan yang sanggup menghabiskan puluhan bilion dolar di estet sebenar New York. Ia membantu bahawa peminjam hanya terlalu gembira untuk membiayai sebanyak 90 peratus daripada kos di atas andaian bahawa gadai janji boleh dijual semula kepada pelabur sebagai sekuriti.
Tetapi yang berakhir dengan krisis gadai janji subprima, yang telah menular ke semua pasaran kredit, yang telah datang terhenti. Hasilnya, eksekutif hartanah menganggarkan bahawa nilai bangunan komersil telah jatuh oleh sekurang-kurangnya 20 peratus, walaupun penurunan itu adalah sukar untuk mengukur apabila terdapat wang gadai janji sedikit yang ada untuk membeli bangunan dan jualan itu sedikit.
Lama selepas krisis bermula pada tahun 2007, ramai pelabur dan eksekutif hartanah dijangka "pembetulan" kepada peningkatan pesat dalam nilai hartanah. Tetapi selepas Lehman Brothers, firma terhormat yang telah menyediakan berbilion-bilion dolar pinjaman untuk tawaran hartanah New York, runtuh dua minggu lalu, ia adalah jelas bahawa sesuatu yang lebih mendalam adalah dibuat.
million, two executives involved in the transaction said. Dan ada reaksi segera dalam dunia hartanah: Tishman Speyer Properties, yang menguasai Rockefeller Center, Bangunan Chrysler dan skor hartanah lain, tiba-tiba ditarik keluar dari perjanjian untuk membeli Bangunan Mobil bekas, 1.6 juta kaki persegi menara pada - 42 Street, berhampiran Grand Central Terminal, $ 400 juta, dua eksekutif yang terlibat dalam urus niaga.
Hartanah komersil tidak adalah satu-satunya yang menghadapi masalah. Pada hari Jumaat, Standard & Poor turun penarafannya ke atas bon yang digunakan dalam pembelian Tishman $ 5,4 bilion Bandar Stuyvesant dan kompleks Peter Cooper apartmen Kampung pada tahun 2006, perjanjian harta pusaka sebenar yang terbesar dalam sejarah moden. Standard & Poor berkata ia memotong penarafan itu, sebahagian, kerana penurunan kira-kira 10 peratus dalam nilai dan sifat-sifat 'kehabisan pesat dana rizab.
Pengurangan penarafan menunjukkan perasaan gementar berkembang peminjam dan pelabur mengenai tawaran itu, yang sering terlibat agresif - pengkritik berkata tidak realistik - unjuran pendapatan masa depan.
"Mana-mana halangan yang berterusan kepada pasaran kredit adalah seksa yang besar untuk ekonomi negara, tetapi ia lebih seksa yang besar untuk New York," kata Richard Lefrak, bapa 1 keluarga generasi keempat estet sebenar yang memiliki bangunan pejabat dan rumah pangsapuri di New York dan New Jersey .
"Ini adalah bandar syarikat untuk wang," katanya. "Jika tidak ada kecairan dalam sistem, ia memburukkan lagi masalah. Ia akan mempunyai kesan yang serius ke atas ekonomi tempatan dan nilai hartanah. "