Jika Bust Perumahan Hits Hard

Di kawasan metro banyak, pinggir bandar dan exurbs terpencil menghadapi kejatuhan mendadak dalam harga rumah.

Oleh Mark Trumbul | Staf penulis The Christian Science Monitor 21 Mei, 2008 edisi

Walaupun kemelesetan perumahan di Amerika Syarikat telah desus di seluruh negara, kesannya amat berbeza dengan geografi - turun ke jalan-jalan, perkembangan individu, dan Kod Pos.

Di kawasan metro banyak, pinggir bandar dan exurbs terpencil menghadapi penurunan harga yang lebih tajam daripada kawasan kejiranan lebih dekat ke pusat bandar.

Ia tidak rahsia, sebagai contoh, yang Florida adalah antara negeri-negeri di mana harga hartanah terbang tinggi dan jatuh keras. percent of its value last year, according to new research. Tetapi dalam Kod Pos Tampa 33607, berhampiran pusat bandar, rumah median kehilangan hanya 1.3 peratus daripada nilainya tahun lepas, menurut penyelidikan baru. miles away and saw a 22 percent price decline. Kod ZIP 33573, sebaliknya, terletak kira-kira 18 batu jauhnya dan melihat harga penurunan sebanyak 22 peratus.

Dada perumahan juga jatuh sepenuhnya kepada pendapatan yang rendah dan kejiranan minoriti. Itu bukan sekadar suatu cerita peminjam dengan keupayaan yang lemah untuk membayar. Kisah yang lebih besar, satu lagi kajian baru mendapati bahawa pemberi pinjaman yang dibuat tidak menoleh lagi tergesa-gesa untuk melanjutkan kredit di mana ia kurang wajar.

Apa yang menghubungkan trend ini adalah bahawa dalam kedua-dua zon - exurbs dan masyarakat berpendapatan rendah - pasaran perumahan memuncak dengan banyak pinjaman baru dan dengan peminjam regangan had kewangan yang kukuh. Sekarang, pola-pola ini geografi sebahagiannya mentakrifkan sifat kelembapan ekonomi Amerika dan juga boleh mempengaruhi dasar-dasar yang direka untuk menyembuhkan pasaran perumahan.

"Anda mempunyai banyak pembeli kali pertama," kata Rick Sharga, naib presiden RealtyTrac di Irvine, Calif. "Mereka membeli ... harta yang terlebih nilai dengan pinjaman berisiko."

Satu faktor, di exurbs, ledakan pembinaan rumah ini dekad. Pembangunan perumahan yang menunjukkan unit jenama-baru pada tahun 2006 kini melihat foreclosures pelbagai. Tanah yang disediakan untuk perkembangan ini adalah umumnya di exurbs atau di pinggir bandar.

"Terdapat sibuk gila [oleh pembina] untuk membawa bekalan perumahan secara on-line," kata Stan Humphries Zillow.com, pembekal talian maklumat hartanah. "Di mana anda boleh berbuat demikian di
perimeter. "

Di selatan California yang teruk terjejas, ia adalah tempat-tempat seperti Riverside dan San Bernardino - jauh di luar Los Angeles - di mana pinjaman subprima menuju ke perampasan pada kira-kira dua kali kadar kebangsaan. Di LA sendiri, foreclosures tidak jauh melebihi purata kebangsaan, menurut data dari Amerika CoreLogic Pertama.

Washington State, walaupun tanpa sebarang kecacatan dalam kegawatan perumahan, menunjukkan corak yang sama. Snoqualmie, baik di luar Seattle, telah menyaksikan harga rumah jatuh 10 peratus pada tahun lepas, manakala sesetengah kejiranan pusat bandar adalah dalam harga, dengan anggaran Zillow.

Ia bukan hanya kosong dan harta-harta dirampas mengheret harga turun. Apabila kitaran perumahan sejuk,
Encik Humphries berkata, dekat di kawasan kejiranan sering memegang nilai mereka dengan lebih baik. "Segala perkara yang sama, orang lebih suka untuk menjadi lebih dekat kepada teras bandar" untuk kemudahan dan berulang-alik lebih pendek, kata beliau.

Harga petrol boleh memainkan peranan khas dalam kitaran semasa, beberapa penganalisis mengatakan.

Hubungan sebab-akibat tidak boleh dibuktikan, tetapi kenaikan harga rumah mula memperlahankan sebagai gas bergerak melebihi $ 2 segelen dan seterusnya, mengikut yang baru laporan yang dipanggil "Didorong untuk Brink." Kenaikan harga tenaga picit semua pengguna dan dengan itu mempunyai beberapa kesan ke atas pasaran perumahan secara umum. Tetapi harga gas mempunyai implikasi yang lebih besar untuk nilai rumah jauh dari pusat bandar.

"Jika terdapat sebarang corak yang konsisten, ia adalah kes yang lagi anda pergi dari pusat bandar, lebih besar ialah penurunan harga perumahan," kata Joe Cortright firma perunding Impresa, yang menjalankan kajian untuk ketua-ketua pegawai eksekutif kumpulan bagi Bandar Terkemuka .

Walaupun tidak setiap bandar mengikut trend, corak memegang bagi kawasan metro sebagai pelbagai sebagai Tampa; Pittsburgh; Chicago; dan Portland, Ore., di mana Encik Cortright adalah berdasarkan.

Satu lagi cerita geografi kini berlangsung di sepanjang garis sempadan yang berdasarkan pendapatan. Beberapa kejiranan yang paling terjejas oleh foreclosures yang miskin, di mana akses kepada kredit adalah tipis pada masa lalu.

"Anda sedang mencari pada 3:57 rumah atas satu blok yang pergi ke halang tebus," kata dengan Michael van Zalingen Perkhidmatan Perumahan kejiranan, kumpulan bukan berasaskan keuntungan di Chicago.

Apa yang telah menyebabkan kemasukan wang sebelum? Ia adalah satu anjakan yang berlaku jauh dari kawasan-kawasan perumahan yang terjejas.

Bank-bank di Wall Street mendapati permintaan global yang semakin meningkat untuk pelaburan yang dibina di atas aliran pendapatan daripada gadai janji. Produk telah distrukturkan sedemikian rupa, untuk masa yang lama, risiko kemungkiran peminjam seolah-olah kecil.

Hasilnya: insentif yang besar bagi broker gadai janji untuk menulis lebih banyak pinjaman. Dan peluang terbesar untuk berbuat demikian, banyak dijumpai, adalah di tempat-tempat di mana peminjam telah tradisional berwaspada.

"Kod Pos di mana pertumbuhan pendapatan yang agak negatif sebenarnya mempunyai rumah yang lebih tinggi
peningkatan harga dan originations gadai janji yang lebih tinggi, "kata Amir Sufi, seorang pakar kewangan di Universiti Sekolah Pengajian Siswazah Chicago Perniagaan.

Selalunya, mereka Kod Pos adalah yang berpendapatan rendah atau penduduk minoriti, kata Encik Sufi, yang baru-baru ini menerbitkan analisis lonjakan kredit dengan universiti rakan sekerja Atif Mian.

Pengagihan tidak sekata dada perumahan geografi mempunyai implikasi penting. Ini bermakna bahawa, walaupun kelembapan ekonomi di bawah cara nasional, sesetengah kejiranan berasa lebih daripada yang lain.

Foreclosures beberapa blok atau cul-de-sac mengurangkan nilai hartanah sekitar - faktor yang boleh menyumbang kepada mungkir pinjaman yang masih lebih. Kualiti kejiranan terbenam, dan jenayah secara umumnya naik.

Sebagai Washington menganggap tindak balas dasar, geografi bukan isu pusat. Tetapi ia adalah sekeping teka-teki.

Jawapan utama mempunyai fokus di seluruh negara - seperti bagaimana untuk menggalakkan pemberi pinjaman untuk menulis kira-kira atas pinjaman bermasalah. Geografi boleh mula bermain dengan cara yang kecil tetapi penting:

• Kongres sedang mempertimbangkan untuk menyalurkan wang kepada peringkat tempatan, supaya kerajaan negeri atau bandar boleh melaksanakan program untuk membeli harta-harta dirampas di beberapa kawasan yang paling bermasalah. Hasilnya mungkin kurang rumah kosong dan berpatutan-unit rumah baru.

• Boston adalah satu contoh bagaimana sesetengah bandar yang bergerak atas perbelanjaan sendiri untuk membeli dan membangunkan semula rumah kosong. Langkah oleh Datuk Bandar Thomas Menino datang selepas Herald Boston memaparkan cerita tentang satu jalan yang memusnahkan perampasan.

• Komuniti dengan ingkar pinjaman yang lebih tinggi mungkin memerlukan lebih banyak dana untuk kumpulan bukan keuntungan yang berasaskan masyarakat yang boleh membantu peminjam dan peminjam mendapati pilihan terbaik. Isu ini juga pada radar Kongres.

Pada Pemilikan Rumah Pusat Sumber di Fort Myers, Florida, pengarah Eddie Felton berkata dia ingin mengambil kaunselor lebih terlatih kerana dia cuba untuk mendekati banyak bandar-risiko peminjam. "Kami tidak percaya dalam dua perkara di sini - perampasan dan muflis," katanya. "Kami merasakan bahawa kita boleh bekerjasama keluar."