Contrair Investeren in Detroit?

Misschien ben ik te conservatief, maar klinkt als "quick uzelf opnemen voordat we uitgeput van kogels."

Waarom Contrarian Beleggers dienen Detroit - Nationale Real Estate Investor - Matt Valley - 03 december 08

Hoewel de economie vastzit in een diep dal, Zuidoost-Michigan is de "best buy-side story" in de VS commercieel onroerend goed te investeren vandaag de dag, als u denkt dat de markt klaar voor een rebound, zegt Steven Chaben, regionaal manager van het kantoor Detroit van Marcus & Millichap. Een afgestudeerde van de Wayne State University en de Detroit College of Law, die heeft zijn hele 25-jarige carrière in de lokale markt, Chaben weet een goede deal als hij er een ziet.

"We vertellen kopers dat de prijsstelling heeft [naar beneden] veel aangepast, en dat je waarschijnlijk een betere koopt vandaag de dag dan op elk moment in de laatste 20 jaar", zegt Chaben. Hoe aantrekkelijk zijn de aanvangsrendementen? Nou, Marcus & Millichap rapporten die metro Detroit kantoorpanden verhandeld tegen een gemiddelde kapitalisatie tarief van 10,7% tijdens de eerste drie kwartalen van 2008, een stijging van 8,3% in dezelfde periode in 2007.

De gemiddelde cap rate lokaal op verkoop van appartementen is gestegen 80 basispunten in het afgelopen jaar tot 8,4% te bereiken. Dat is ondanks een daling van 40 basispunten in de leegstand in het afgelopen jaar tot 6,2%. Ter vergelijking: de gemiddelde leegstand is landelijk 6,1%, volgens onderzoeksbureau Reis. Lokale appartement eigenaren hebben geprofiteerd door de beperkte nieuwe aanbod en een golf van huisuitzettingen als ontheemde huiseigenaren zich wenden tot de huurmarkt.

Terwijl de Detroit's appartement leegstand zal naar verwachting 30 basispunten stijgen einde van het jaar te midden van een verzwakkende arbeidsmarkt en de netto-out-migratie trends, de lokale appartement fundamenten zijn stevig door een maatregel. Toch zijn veel kredietverstrekkers geven de markt een koude schouder, zegt Chaben. "Een geldschieter zal een betere schuld dekkingsgraad hier dan hij waar dan ook krijgt, en toch is hij schuwt het hier, zoals hij heeft de pest."

De meest recente economische prognoses van de Universiteit van Michigan biedt kredietverstrekkers weinig comfort. In de komende twee jaar wordt in Michigan zal naar verwachting 132.000 banen, waarvan de meeste in de productie te werpen, waardoor de werkloosheid boven de 10%. Van de 77.000 verwachte ontslagen in de industrie in de komende twee jaar zullen de meeste in de auto-industrie. Het rapport projecten dat de staat de economie zal een bescheiden job winst te ervaren in 2011.

Zelfs niet-auto-die - - De onzekerheid over het resultaat van het verzoek van vorige maand door de Grote Drie automakers voor een 25 miljard dollar overbruggingskrediet van de federale overheid heeft veel kantoren huurders geleid tot beslissingen over hun ruimte behoeften uit te stellen, zegt Todd Pardon, senior vice president van Southfield, Michigan-based Redico, een prominente kantoor eigenaar en gediversifieerde ontwikkelaar. "Tot dat moment waren we net neuriën mee. We hebben afgerond 4,2 miljoen vierkante meter van leasing transacties in deze markt dit jaar. "

In november, de CEO's van General Motors, Ford en Chrysler getuigde op Capitol Hill. Na twee intensieve dagen, wetgevers de opdracht de auto execs om terug te komen in december met een business plan informatie over hoe het geld zou worden besteed.

Chaben kan niet helpen, maar hoe veel moeilijker wetgevers zijn op de auto-executives dan ze zijn geweest op bancaire instellingen op zoek naar financiële steun om te blijven drijven. In november heeft de Amerikaanse ministerie van Financiën ingestemd met een $ 20 miljard investeren in Citigroup te maken. Dat forse bedrag volgt de 25 miljard dollar van de federale overheid geïnjecteerd in de bank als onderdeel van de 700 miljard dollar reddingsplan door het Congres aangenomen in oktober.

Er werden geen hoorzittingen aan Citigroup's lot, of huilt voor de bank overwegen om een business plan aan te bieden, zegt Chaben. "Ik stel voor u, dat is een goed voorbeeld van de dubbele standaard die loopt zo hoogtij vieren." De anti-Detroit vooroordelen heeft Chaben in zichzelf te mompelen dat de beroemde uitspraak van de film "Network": "Ik ben zo gek als de hel en Ik ga niet meer tegen. "

De vraag is hoe kan Detroit diversificatie van de economie? Er is geen silver bullet, maar Oakland County, de thuisbasis van wereld Chrysler hoofdkwartier, kan een antwoord. Opkomende sectoren van het graafschap programma worden de top 10 van groeisectoren - variërend van alternatieve energie en energieopwekking tot robotica tot medische apparatuur - en gericht op de top bedrijven in deze sectoren om hun activiteiten uit te breiden in de provincie. Meer dan vier jaar heeft het programma geleid tot 1 miljard dollar in nieuwe investeringen.

"Het voortbestaan ​​van het gebied is afhankelijk van de overdracht van technologie," zegt Pardon van Redico. "Michigan heeft veel van de technologische mogelijkheden die voortvloeien uit de automotive toepassingen, en ik denk dat na verloop van tijd zullen we deze middelen worden de toegang tot."

Dat brengt ons terug naar Chaben, de makelaar die gelooft dat de wielen worden in gang gezet voor toekomstige groei en welvaart in Zuidoost-Michigan. Zijn advies aan onroerend goed kopers: "Krijg nu in, terwijl je kunt nog steeds aanbiedingen te krijgen bij een 10 dop."