million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times heeft een interessant artikel (in het bijzonder als de vorige paragraaf) over de manier waarop Apollo gekocht een residentieel complex in Harlem voor $ 175 miljoen en in minder dan een jaar kreeg een beoordeling voor 420 miljoen dollar geleend en 367,5 miljoen dollar - een schuld dienst van $ 2 miljoen per maand op een woning het genereren van 4,3 miljoen dollar PER JAAR.
Het kopen van een woning met op zijn kop is niet hetzelfde als betalen voor dat de opwaartse vandaag - en een verre schreeuw voor het betalen van vandaag nog voor een op zijn kop dat er geen kans op daadwerkelijk optreden heeft.
Angst voor Defaults Na een vlaag van Apartment House Sales - New York Times - Terry Pristin - 26 augustus 08
Tot een paar jaar geleden, plaatsen als Upper Manhattan en de Bronx gehouden weinig allure voor investeerders in residentieel vastgoed. Maar zoals de New York vastgoedmarkt opgewarmd, grote vastgoed bedrijven begonnen concurreren krachtig te huur-gereguleerde gebouwen in deze wijken in de overtuiging dat ze konden ze beheren professioneler en daarmee winstgevender.
De recente onthulling dat de eigenaren van Riverton huizen, een 1.228-eenheid appartementencomplex in Harlem, kan ingebreke blijven van de lening is geschokt de vastgoedsector. billion. En het is de vrees over andere appartementengebouw aanbiedingen van de niet-zo-ver verleden, toen de razernij in de markt werd het hoogtepunt bereikt. Deze zijn onder Stuyvesant Town en Peter Cooper Village, een complex van 110 huur-gereguleerde gebouwen langs de Oost- rivier die Tishman Speyer Properties en BlackRock Realty, voor 5.4 miljard dollar in november 2006 gekocht. Maar terwijl Riverton is blijkbaar verbrand door middel van haar schuldendienst reservefonds moet Stuyvesant Town duren voor meerdere jaren, volgens Realpoint, een onderzoeksbureau in Horsham, Pennsylvania
Toch Riverton de problemen "zullen meer ogen op Stuyvesant Town," zegt Manus Clancy, een managing director bij Trepp, een onderzoeksbureau in New York.
Maar er waren vele andere transacties die veel minder aandacht dan Stuyvesant Town ontvangen. Veel van die deals betrokken zijn grote spelers, zoals Apollo Real Estate Advisors, een van de ontwikkelaars van het Time Warner Center op Columbus Circle.
In maart 2006, bijvoorbeeld, Apollo en haar partners betaalde $ 175 miljoen Delano Village, een zeven-gebouw appartementencomplex in Harlem, dat werd in de jaren 1950 is als een gemiddeld inkomen woningen gebouwd door de Axelrod familie, die op het aangehouden voor bijna vijf decennia.
De nieuwe eigenaren vertelden hun kredietverstrekkers zouden ze enorm stijgen de huurinkomsten, ook al zijn alle van de 1.802 appartementen werden onderworpen aan strenge huur-stabilisatieprogramma van New York. En de banken gingen mee. Tegen het einde van 2006 werd het complex, nu bekend als Savoy Park, getaxeerd voor 420 miljoen dollar, volgens de documenten ingediend bij de Securities and Exchange Commission.
Savoy Park, dat wordt begrensd door 139 e en 142 e Straten en Fifth Avenue en Malcolm X Boulevard, werd geherfinancierd een paar maanden voor de kredietmarkten tot stilstand gekomen afgelopen zomer. Credit Suisse gepoolde de hoofd-of senior lening van 210 miljoen dollar met andere hypotheken en verkocht het aan Wall Street beleggers als een commerciële hypotheek-backed securities. percent, according to Realpoint. De eigenaren beveiligd vier extra leningen, waardoor de totale schuld op het terrein om 367,5 miljoen dollar, met een loan-to-value ratio van 88 procent, volgens Realpoint.
Er is geen bewijs dat de eigenaren worden problemen met betrekking tot de rente en aflossing van bijna $ 2 miljoen per maand met, maar geen van de eenheden op Savoy Park Er zijn nog verwijderd van huur stabilisatie. million. De verhuurders hebben een royale reservefonds dan Riverton moest het tekort op hun schuld te dekken - $ 30 miljoen, vergeleken met $ 19 miljoen.
Maar Frank Innaurato, een managing director van Realpoint, zei dat hij geloofde dat de kans dat de Savoy Park lening uiteindelijk zou in de problemen is "matig tot hoog."
"Zou dit naar het zuiden?" Vroeg hij. "Zeker, het zou kunnen.
Het Savoy Park verkoop plaatsvindt op een moment dat kredietverstrekkers koortsachtig werden strijden om leningen en als kredietnemers in appartementencomplex aanbiedingen zijn robuuste prognoses van de huur de groei te maken te maken, ondanks de huur-stabilisatieprogramma.
, million, according to Realpoint. Op Savoy Park, bijvoorbeeld, het gebouw jaarlijkse netto kasstroom was slechts 4,3 miljoen dollar aan het einde van vorig jaar, maar de leningen werden onderschreven voor een ultieme cash flow van $ 19.1, miljoen, volgens Realpoint. Executives bij Apollo en de belangrijkste partner, Vantage Eigenschappen, weigerde commentaar te geven.
Maar Harold M. Shultz, een senior fellow bij de burgers Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van de Raad, een onderzoek en beleid organisatie gevestigd in New York, zei een keer de operationele kosten en de totale schuldendienst rekening werd gehouden, zou de gemiddelde huurprijzen op Savoy Park tot $ hoger zijn dan 1.900 per maand voor de eigenaren alleen maar om break-even. "Hoe ze ooit zouden gaan om dit werk te maken, ik weet het niet," zei hij. Een makelaar die zijn klanten aangemoedigd om zich agressief op appartementencomplex aanbiedingen zei dat de markt zo heet was van eind 2005 tot begin 2007 dat de kopers kunnen de financiering voor meer dan de waarde van het pand te krijgen, terwijl ook het betalen van zichzelf een honorarium voor het beheer en de renovatie van de gebouwen.
De meeste beleggers, zoals de meeste kredietverstrekkers, dacht dat de waarden zou escalatie te houden, zei de makelaar, die niet wilde dat zijn naam gepubliceerd om zijn zakelijke relaties te beschermen. Maar, voegde hij eraan toe, overnemingsnormen waren erg casual. "In die tijd kon je opschrijven wat dan ook, en de mensen zouden geloven dat je," zei hij.
Een onroerend goed professional die bekend is met de Savoy Park deal, maar is niet bevoegd om in het openbaar over te praten zei dat de nieuwe eigenaren hadden een jaarlijkse "natuurlijk verloop" van 10 procent geprojecteerd als huurders verplaatst voor zakelijke of persoonlijke redenen. Maar minder dan 6 procent van de huur-gereguleerde appartementen in New York zijn ontruimd elk jaar, volgens cijfers van de stad.
Vrij appartementen laat de huur-stabilisatieprogramma alleen als de huur hoger is dan 2.000 dollar per maand. for two consecutive years. Voor een bezet appartement te worden verwijderd uit het programma, moet de huur stijgt naar $ 2.000 en het inkomen van het huishouden moet op zijn minst 175.000 dollar voor twee opeenvolgende jaren.
Een agressieve eigenaar kan het proces in eerste instantie te versnellen door het wieden van huurders die geen wettelijk recht om te leven in de appartementen, omdat, laten we zeggen, hun hoofdverblijfplaats elders, aldus Peter Hauspurg, de chief executive van Oost-geconsolideerde, een makelaar in New York. "In het eerste jaar van eigendom, je 10 procent terug te krijgen," Mr Hauspurg gezegd. "Na dat de omzet is ongeveer 3 tot 5 procent per jaar."
Frank J. Anelante Jr. de chief executive van Lemle & Wolff, die bezit en beheert 7.000 appartementen in Upper Manhattan en de Bronx, zei de omzet in zijn eenheden was dichter bij de 2 procent. "Ik heb in deze business sinds 1977," Mr Anelante zei, "en ik heb nog nooit gezien deze enorme omzet nummers die veel van deze eigenschappen lijken te hebben gebruikt."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Maar vorig jaar, toen Apollo en Vantage acht flatgebouwen in Washington Heights gekocht met een totaal van 455 eenheden, ze zeiden dat ze van plan maar liefst 30 procent van de appartementen leeg te maken binnen een jaar en 10 procent een jaar daarna, volgens de SEC-documenten .
Private equity beleggers hebben 66.000 gesubsidieerde en rent-gestabiliseerd eenheden in New York kocht in de afgelopen jaren, voornamelijk in Manhattan en de Bronx, aldus Gregory Lobo Jost, de adjunct-directeur van de Universiteit Neighborhood Housing Program, een groep in de Bronx dat tot doel te creëren om en het behoud van goedkope woningen. "De prijzen zijn gegaan door het dak, terwijl de winstgevendheid bleef vlak," zei hij.
Nog voor Riverton de ellende openbaar werd, werden huurders groepen nauwlettend toe op de zakelijke activiteiten van Laurence Gluck, de voorzitter van Stellar Management, dat het complex gekocht met Rockpoint Group, een vastgoedfonds.
Sinds 2004 is de heer Gluck heeft 16 appartementen die in eerste instantie deel uitmaken van de inkomsten-beperkte woningbouw-programma bekend als Mitchell-Lama gekocht, en heeft geprobeerd, maar niet degenen die waren onderworpen aan de stabilisatie te huren dereguleren, zei Amy Chan, een organisator voor Huurders en Buren, de lobbygroep in New York. De heer Gluck weigerde om geïnterviewd te worden.
a month, from an average of $ 868 . Voor Riverton, Stellar vertelde zijn kredietverstrekkers dat 53 procent van de appartementen zouden worden gedereguleerd in 2011, met maandelijkse huurprijzen voor appartementen met een slaapkamer oplopend tot 2.012 dollar per maand, van een gemiddelde van $ 868. Maar zelfs als huur stabilisatie wordt opgetild, markt-rate huurprijzen boven de $ 2.000 per maand niet altijd gemakkelijk te bereiken in Harlem of de Bronx, de heer Shultz gezegd.
"Als de financiers werd verder en verder uit de buurt van New York, alles leek op Manhattan minder dan 96 th Street tot hen:" Mr Shultz gezegd. "Ze werd gevangen in de bubble mentaliteit."
0 Reacties
Blijf in contact met het gesprek, abonneren op de RSS-feed voor reacties op dit bericht .