Ik heb eens gewerkt met een vreemde valuta adviseur die elke week stak een nieuwsbrief die zei dat de dollar zou kunnen stijgen of het zou kunnen gaan, hoewel er een kans dat het misschien hetzelfde blijven. Blijkbaar het voorspellen van de NY kantorenmarkt is vergelijkbaar. Persoonlijk vind ik neigen naar de beneden.
Te vroeg naar Manhattan Office Market in de tank: CBRE - Commercieel Vastgoed Nieuws - Paul Rosta - 08 oktober 08
Manhattan kantorenmarkt komt terug naar beneden uit de stratosfeer, maar meldingen van een dreigende crash zijn sterk overdreven, topbestuurders van CB Richard Ellis Inc gesteld op een ochtend briefing vandaag.
"Op dit moment is er een perceptie dat deze markt is dood of stervende, en dat is niet waar," verklaarde Stephen Siegel, voorzitter van de wereldwijde courtage voor CBRE. Hoewel leasing snelheid is ongetwijfeld het vertragen, zijn de belangrijkste huurders ondertekenen van huurovereenkomsten. West 55 th St. in Midtown. Hij haalde een 260.000 vierkante meter vernieuwing en uitbreiding van Macquarie Group, de Australische financiële diensten betreffen, op 125 West 55 e St. in Midtown. Details werden bevestigd gisteren in een persbericht uitgegeven door Cushman & Wakefield Inc, die Macquarie vertegenwoordigd zijn in de onderhandelingen met de eigenaar van Boston Properties Inc
Siegel afgevinkt andere high-profile huurders die hebben ofwel onlangs aanbiedingen voor grote blokken van de ruimte in Manhattan of wordt gedacht dat ze in de jacht: NBC, de National Basketball Association, de National Football League en de wereldwijde advocatenkantoor Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP
Siegel betoogd dat de recente diversificatie van de economie van Manhattan zal de kantorenmarkt te helpen als financiële dienstverleners reorganiseren en aan te passen aan nieuwe ruimte nodig heeft. Sectoren als media, entertainment, reclame en technologie zal blijven om aan de vraag te creëren, Siegel betoogd. Veel van de beste verhuurders van Manhattan zijn in goede genoeg vorm financieel dat ze kunnen rijden op de huidige omstandigheden.
office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. CB Richard Ellis 'onderzoek concludeerde dat 80 procent van de top 65 kantoor van Manhattan eigenaren van minder dan 75 procent hefboom gebruikt worden om te kopen of te herfinancieren hun eigenschappen. Dat geeft eigenaren de flexibiliteit om tijdelijk te verlaten ruimte leeg in plaats van leasen met een fikse korting en waardoor de prijzen dalen.
Hoewel het overlijden van de voormalige Wall Street pijlers, zoals Bear, Stearns & Co en Lehman Brothers Holdings Inc zal de ruimte terug te gaan naar de markt, de potentiële impact van ontslagen in de financiële sector en andere sectoren moet worden gezien in samenhang, zei Simon Wasserberger, senior vice president van CBRE's New York City grootstedelijke regionale Consulting Group. Huurders nemen een meer geavanceerde aanpak van onderhuur ruimte vandaag dan in voorgaande decennia, Wasserberger gewezen. Bijvoorbeeld, sommige bedrijven de voorkeur aan ongebruikte ruimte te behouden tijdens een recessie, omdat ze kunnen weer willen dat over een paar jaar bij het bedrijf verbetert en ze willen uitbreiden.
Wasserberger bood ook verschillende scenario's voor de manier waarop ontslagen zou leegstand en prijzen beïnvloeden. percent, Wasserberger said. Als Manhattan zouden 97.000 office banen schrapte, leegstand zou nog steeds slechts 9,6 procent te bereiken, Wasserberger gezegd. percent by 2011 . In een worst-case scenario van 145.000 verloren kantoor banen, vacature zou 12,5 procent getroffen door 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . En de trends van de drie vorige grote recessies die teruggaat tot 1970 suggereren dat deze ontslagen uiteindelijk zou rijden naar beneden gemiddeld te vragen huurprijzen in Manhattan met 26 procent in de komende drie jaar, tot 52,33 dollar. Hoewel dat in overeenstemming zou zijn met historische trends, Siegel uitte haar skepsis dat het banenverlies in de financiële sector van Manhattan zou genoeg zijn om office-sector ontslagen duw om de worst-case totaal.
Balance Tips Tegen Huurders in Manhattan: Cushman & Wakefield's Harbert - Woning Commercieel Nieuws - Palu Rosta - 07 oktober 08
Harde cijfers zijn bevestiging van wat onroerend goed professionals hebben verdacht maandenlang over 's lands grootste kantorenmarkt. Volgens Cushman & Wakefield over het derde kwartaal rapport, is Manhattan toont de duidelijkste tekenen van nog zachter sinds de kredietcrisis begon vorig jaar.
Volgens de meeste maatregelen, wordt het saldo van de macht uiteindelijk verschuift van verhuurders. "Als je een huurder, is het een goed moment om er uit," zei Joseph Harbert (foto), COO voor New van het bedrijf York City stedelijke regio, op een briefing vanmorgen. "Als je een credit huurder, het is een goed moment om er uit zijn."
percent only a year ago. De leegstand in alle Office-klassen aangevinkt tot 7,4 procent in het derde kwartaal, tegen 5,7 procent een jaar geleden. percent, Harbert estimated. Tegen het einde van dit jaar of begin 2009, leegstand in Manhattan zou kunnen 9 of 10 procent getroffen, Harbert geschat.
Veel van de andere indicatoren onderstrepen Harbert's punt. Leasing activiteit voor alle Manhattan deelmarkten is gedaald 14,4 procent tot nu toe dit jaar ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2007. square feet. Negatieve absorptie aan het einde van het derde kwartaal 2,9 miljoen vierkante meter, dwerggroei vorig jaar derde kwartaal in totaal 468.091 vierkante meter. Beschikbaar onderverhuring ruimte heeft ook een enorme sprong, het raken van 6,5 miljoen vierkante meter aan het einde van het derde kwartaal, het hoogste aantal in drie jaar. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. En nog veel meer grote blokken van de ruimte zijn beschikbaar-83 blokken groter dan 50.000 vierkante meter waren op de markt tegen het einde van het derde kwartaal, tegen 60 een jaar geleden.
Financiële dienstverleners te helpen verankeren in het Manhattan kantorenmarkt, maar de economische vertraging is het nemen van een tol. Hoewel financiële ondernemingen nog steeds de meest actieve categorie van huurders in de lease-markt, hun deel van de nieuwe leasing gleed van 35,6 procent in het derde kwartaal van 2007 tot slechts 19 procent vorig kwartaal.
jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Office-sector de werkgelegenheid in Manhattan liep een netto verlies van 3800 banen door de eerste acht maanden van het jaar, de financiële diensten sector ongeveer 10.000 banen tussen maart vergoten tot en met augustus, een aantal dat alleen als de schokgolven te verhogen van crisis in de sector van de verspreiding van .
Manhattan huurt vertelt een complex verhaal. overall during the third quarter. De huren bleven toenemen en vanaf midden jaren, het verhogen van 1,38 dollar per vierkante voet naar 72,97 dollar algehele tijdens het derde kwartaal. Dat lijkt een anomalie in een tijd waarin negatieve absorptie en leegstand zijn op de stijging. Maar Harbert legde uit dat een groot deel van de ruimte die onlangs op de markt komen is het hogere eind van de prijslijst, die helpt om de huurprijzen te houden van tumbling.
Maar de keerzijde is dat de huur groei is afgevlakt en zal waarschijnlijk te keren. "De vertraging voor de prijzen aan te passen is langer dan we denken," Harbert uit. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. De prijzen kunnen dalen tussen de 15 en 20 procent tegen het einde van volgend jaar, een trend die in overeenstemming zou zijn met eerdere vertragingen. Tijdens de recessies van 2000 en het begin van 1990 is, Manhattan office only dieptepunt verhuurt drie jaar in de cyclus, merkte Ken McCarthy, de New York City regio's managing director voor onderzoek.
Top Office van New York Vacatures Spring 43% op Ontslagen - Bloomberg - David M. Levitt - 7 oktober 08
De hoeveelheid van het grootste New York City kantoorruimte beschikbaar voor verhuur steeg 43 procent in het derde kwartaal van een jaar eerder, als Wall Street firma's ontslagen werknemers en zocht huurders voor de ruimte die ze niet meer nodig.
De leegstand voor de zogenaamde klasse A ruimte, kantoren met de meeste voorzieningen en de meest moderne infrastructuur in locaties als Park Avenue of de Avenue of the Americas, heeft een bereikt "buigpunt", zei Joseph Harbert, chief operating officer voor de New York regio op makelaars Cushman & Wakefield, die een rapport dat vandaag op de winkelbuurt van de stad onroerend goed.
"We denken dat de vraag huurprijzen omlaag gaan", Harbert vertelde verslaggevers bij een briefing vandaag. "Door de huren zijn al gedaald." (Taking huurprijzen zijn de huren daadwerkelijk wordt betaald door huurders.)
Financiële diensten van Manhattan-industrie had een gehuurd op de drie vierkante meter aan ruimte in de duurste kantoormarkt van de VS tot dit jaar, en de krimp zal een "enorme impact," op de markt, zei Kenneth McCarthy, directeur Cushman voor New York onderzoek. Lehman Brothers Holdings Inc failliet verklaard, en Merrill Lynch & Co toegestemd te worden overgenomen door Bank of America, terwijl de Dow Jones Industrial Average daalt 13 procent door middel van gisteren sinds 15 september de dag dat beide bedrijven die bewegingen aangekondigd.
Space Terugkerende
"Zeker niemand in de groei-modus op dit moment, behalve misschien faillissement advocaten," zei McCarthy. "En dat betekent dat de hoeveelheid ruimte die reeds terug te komen naar de markt aanzienlijk is toegenomen en zal waarschijnlijk meer te vergroten."
percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Vacatures voor klasse A ruimte is gestegen tot 7,7 procent in Manhattan, een stijging van 6,9 procent in het tweede kwartaal en 5,4 procent een jaar geleden. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Er is 18,5 miljoen vierkante meter te huur, tegen 12,9 miljoen voeten een jaar geleden, aldus Cushman statistieken.
percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. De totale leegstand voor Manhattan, inclusief de minder-select B en C-klasse eigenschappen, was 7,4 procent, een stijging van 7,1 procent in het tweede kwartaal en 5,7 procent een jaar geleden. De laatste keer dat de leegstand was zo hoog was het tweede kwartaal van 2006, aldus het rapport.
percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Nationwide, het kantoor leegstand bereikte 13,6 procent in het derde kwartaal van 13,1 procent in het tweede kwartaal, volgens een rapport vrijgegeven maandag door Reis, Inc een in New York gevestigde aanbieder van vastgoed gegevens.
"Wij zijn verhuisd, met name in de afgelopen maand, in een markt waar verhuurders doen er alles aan om te proberen te maken transacties gebeuren," McCarthy zei in een interview. "Als dat betekent dat het verlagen van de huren of het aanbieden van meer concessies, zijn ze bereid om het te doen."
Onderverhuring Space Stijgingen
million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Van 29,2 miljoen vierkante meter ter beschikking in de stad, 6,6 miljoen vierkante meter, of 23 procent is onderverhuring ruimte, of ruimte op de markt gebracht door de huurders, in plaats van verhuurders. Dat is een sprong 72 procent van het bedrag van onderhuur beschikbare ruimte een jaar geleden, de grootste sprong in vier jaar, aldus het rapport.
Een stijging van de onderverhuring de ruimte heeft de neiging om huurprijzen drukken, want huurders hebben niet de prikkel om boven dollar te zoeken voor hun ruimte als verhuurders doen, McCarthy gezegd.
Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Een van de grootste onderverhuring die momenteel beschikbaar is Goldman Sachs Group Inc 599.000 vierkante meter op 77 Water Street in Lower Manhattan, Lehman 143.000 vierkante meter op 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. in Midtown, en Royal Bank of Scotland Group Plc's 143.000 vierkante meter op 7 World Trade Center, het enige gebouw op Ground Zero heropgebouwd na 11 september 2001, volgens Colliers ABR, een concurrent van Cushman.
Vragen huurprijzen Rise
percent since the second quarter. Gemiddeld vragen huurprijzen blijven stijgen, tot 72,97 dollar een vierkante voet, een stijging van 1,9 procent sinds het tweede kwartaal. Vragen huren of huren die verhuurders adverteren voor ruimte, geen afspiegeling concessies verhuurders kunnen maken, waaronder maanden gratis huur of aanname van enige verbetering kosten.
a square foot. Manhattan kantoor huren zijn gestegen 85 procent sinds het vierde kwartaal van 2004, toen zij een post-11 september dieptepunt van 39,55 dollar een vierkante voet.
a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . De huurprijzen in Midtown steeg 0,6 procent tot 84,48 dollar een vierkante voet, de huren het centrum steeg 0,3 procent tot 50,89 dollar een vierkante voet, de huurprijzen in Midtown Zuid, het gebied grofweg tussen Canal en 34 e straat, steeg 1,9 procent tot 54,23 dollar.
percent in the second quarter. De leegstand in Midtown steeg tot 7,8 procent, van 7,1 procent in het tweede kwartaal. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. In Lower Manhattan, leegstand daalde tot 7,3 procent van 7,7 procent en in Midtown South, leegstand steeg tot 6 procent van 5,9 procent.
million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, in een rapport vrij te geven vandaag, zei de "Saving Grace" in de New York markt is het feit dat er weinig nieuwe kantoorruimte wordt gebouwd in de stad, met slechts 3,4 miljoen vierkante meter in een 443 miljoen vierkante meter de markt zal naar verwachting afkomstig on line volgend jaar.
Mislukte aanbiedingen Vervang Boom in New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 september 08
Na zeven jaar van non-stop de bouw, torenhoge huren en verkoopprijzen, en een schijnbaar eindeloze honger naar luxe woningen die zanderig en glamoureuze wijken getransformeerd gelijk, zijn de kredietcrisis en de onrust op Wall Street brengen van onroerend goed in New York boom tot een einde.
percent lower than it wanted. Afgelopen vrijdag, HSBC besloten om haar Amerikaanse hoofdkantoor te verplaatsen naar 7 World Trade Center, in het midden, na het bod op haar bestaande huis op Fifth Avenue kwam in 30 procent lager dan het wilde.
Ontwikkelaars klagen dat kredietverstrekkers nu weigeren om projecten die waren allemaal maar bepaalde maanden of zelfs weken geleden te financieren. Verhuurders bewenen hun onvermogen om wolkenkrabbers te herfinancieren met de blue-chip huurders. En bedrijven zijn bang om in Manhattan verhuizen uit angst voor het maken van de verkeerde beweging als de huren val of een haperende economie krachten ontslagen.
"Kredietverstrekkers zijn nu een zeer harde kijkje nemen om elke afzonderlijke project om de levensvatbaarheid te beoordelen in het kader van een verzachting van de vraag", zegt Scott A. Singer, executive vice-president van Singer & Bassuk, een vastgoedfinanciering en beursvennootschap. "Er is geen twijfel dat er zal direct een aanzienlijke vertraging in de nieuwbouw start zijn."
Voorbeelden van afgebroken deals en onrustige ontwikkelingen in overvloed. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Afgelopen vrijdag, rustig HSBC, de grote in Londen gevestigde bank, verscheurde een overeenkomst om haar Amerikaanse hoofdkantoor te verplaatsen naar 7 World Trade Center na de biedingen voor zijn bestaande woning op 452 Fifth Avenue, tussen de 39 e en 40 e Straten, kwam in 30 procent lager dan de 600 miljoen dollar te willen voor het pand.
months still does not have a tenant. Een 40-verhaal kantoortoren in aanbouw door SJP Properties op 42 nd Street en Eighth Avenue voor de afgelopen 18 maanden nog steeds geen huurder.
"Alles is bevroren op zijn plaats", zegt Steven Spinola, voorzitter van de Real Estate raad van New York, de industrie de lobby-organisatie, kort na de beurs op maandag gesloten.
Barry M. Gosin, chief executive van Newmark Knight Frank, een nationaal onroerend goed bedrijf gevestigd in New York, zei: "Vandaag de dag, het hele financiële systeem een smeermiddel nodig heeft. Het is net zoiets als autorijden na het opraken van olie en de motor pakt op. Als er geen liquiditeit en geen financiering, alles grijpt op. "
Het is moeilijk om precies te zeggen wat de effecten op lange termijn zullen zijn, maar onroerend goed deskundigen, economen en stad en provincie ambtenaren zeggen dat het waarschijnlijk is zullen er veel minder nieuwe bouwprojecten in de toekomst, evenals tienduizenden ontslagen op Wall Street, minder bouw banen en een enorm verlies aan fiscale inkomsten voor zowel de staat en de stad.
Weinig trends gedefinieerd de stad meer dan de ontwikkeling boom, van de alomtegenwoordige torenkranen tot de explosie van dure appartementen in wijken buiten Manhattan, van Bedford-Stuyvesant en Fort Greene naar Williamsburg en Long Island City. Sommige ontwikkelaars die zijn op dit moment oprichten condominiums proberen te bekeren tot het huren, terwijl anderen op zoek zijn naar de projecten te verkopen.
Na de imposante dubbele cijfers huurverhogingen in de afgelopen jaren, verhuurders zeggen dat de huurprijzen zijn enigszins dalen, waardoor een hoge leverage projecten pijn doen, maar ook langzaam gentrification in wat makelaars graag 'nieuwe wijken', zoals Harlem noemen, de Lower East Side en Fort Greene.
Tegelijkertijd, enkele van de meest ambitieuze grootschalige burgemeester Michael R. Bloomberg de projecten - de West Side emplacementen, Pennsylvania Station, ground zero, Coney Island en Willets Point - gaat langer duren dan verwacht om te starten en aan te vullen, echte goed zeggen experts.
"De meeste transacties in commercieel vastgoed zijn in de wacht", zei Mary Ann Tighe, regionale chief executive voor CB Richard Ellis, de onroerend goed beursvennootschap, "want niemand kan hier zeker wat de economie eruit zal zien, niet alleen op de korte termijn maar op lange termijn. "
Hoewel de vastgoedmarkt in New York is beter in vorm dan in de meeste andere grote steden, een recent rapport van Newmark Knight Frank blijkt dat er "duidelijke tekenen van zwakte," met de leegstand op 9 procent, vergeleken met 8,2 procent een jaar geleden. Ook inkomen uit grond vallen als verhuurder concessies worden in aanmerking genomen.
De onroerend goed boom is aangewakkerd door een robuuste economie, een constante vraag naar woningen en een overvloed aan buitenlandse en binnenlandse investeerders bereid zijn om tientallen miljarden dollars uitgeven aan New York onroerend goed. Het hielp dat kredietverstrekkers alleen waren al te graag zo veel als 90 procent van de kosten te financieren in de veronderstelling dat de hypotheken zou kunnen worden doorverkocht aan beleggers effecten.
Maar dat eindigde met de subprime-hypotheekcrisis, die inmiddels meer dan gemorst tot alle kredietmarkten, die tot stilstand gekomen. Als gevolg hiervan, onroerend goed managers schatten dat de waarde van de bedrijfsgebouwen is gedaald met ten minste 20 procent, maar de daling is moeilijk in te schatten wanneer er weinig hypotheek geld beschikbaar om de gebouwen en dus weinig verkoop te kopen.
Lang nadat de crisis begon in 2007, veel beleggers en onroerend goed managers verwacht een "correctie" op de snelle escalatie van de vastgoedprijzen. Maar na Lehman Brothers, de eerbiedwaardige bedrijf dat miljarden dollars aan leningen hadden verstrekt voor New York vastgoed deals, stortte twee weken geleden, was het duidelijk dat er iets dieper op til was.
million, two executives involved in the transaction said. En er was een onmiddellijke reactie op de onroerend goed wereld: Tishman Speyer Properties, dat Rockefeller Center, het Chrysler Building en tal van andere eigenschappen, plotseling teruggetrokken uit een overeenkomst aan de voormalige Mobil gebouw te kopen controleert, een 1,6 miljoen vierkante meter toren op 42 e Street, vlakbij Grand Central Terminal, voor $ 400 miljoen, twee kaderleden bij de transactie betrokken gezegd.
Commerciële eigenschappen zijn niet de enigen met problemen. Op vrijdag, Standard & Poor's liet de rating van de obligaties die in Tishman van 5,4 miljard dollar de aankoop van de Stuyvesant Town en Peter Cooper Village appartementencomplexen in 2006, de grootste onroerend goed deal in de moderne geschiedenis. Standard & Poor's zei dat het knippen van de beoordeling, voor een deel, omdat van de naar schatting 10 procent daling in de eigenschappen 'waarde en de snelle uitputting van reserves.
De rating vermindering blijkt de toenemende nervositeit van kredietverstrekkers en investeerders over dergelijke aanbiedingen, die vaak betrokken zijn agressieve - critici zeggen onrealistisch - projecties van toekomstige inkomsten.
"Elke verdere belemmering voor de kredietmarkten is verschrikkelijk voor de nationale economie, maar het is erger voor New York", zegt Richard Lefrak, patriarch van een vierde generatie onroerend goed familie die kantoorgebouwen en appartementen huizen in New York en New Jersey is eigenaar van .
"Dit is het bedrijf stad voor geld," zei hij. "Als er geen liquiditeit in het systeem, het verergert de problemen. Het gaat om een ernstig effect op de lokale economie en de waarde van vastgoed hebben. "
0 Reacties
Blijf in contact met het gesprek, abonneren op de RSS-feed voor reacties op dit bericht .