Waar de inzakkende woningmarkt Hits Harde

In veel stedelijke gebieden, verre buitenwijken en exurbs geconfronteerd met scherpe dalingen van de huizenprijzen.

Door Mark Trumbul | schrijver van het personeel van The Christian Science Monitor 21 mei 2008 editie

Hoewel de Amerikaanse woningmarkt neergang heeft landelijke golfde, de impact ervan varieert sterk per geografie - tot aan de individuele straten, ontwikkelingen en postcodes.

In veel stedelijke gebieden, verre buitenwijken en exurbs geconfronteerd met scherpere prijsdalingen dan buurten dichter bij stadscentra.

Het is geen geheim, bijvoorbeeld, dat Florida is een van de staten waar de huizenprijzen vlogen hoog en viel hard. percent of its value last year, according to new research. Maar in ZIP Tampa's Code 33607, nabij het ​​centrum, de mediaan thuis verloor slechts 1,3 procent van zijn waarde vorig jaar, blijkt uit nieuw onderzoek. miles away and saw a 22 percent price decline. Postcode 33573, daarentegen, ligt ongeveer 18 mijl afstand en zag een 22 procent prijsdaling.

De inzakkende woningmarkt daalt ook sterk afhankelijk van een laag inkomen en minderheden wijken. Dat is niet alleen een verhaal van leners met een zwak vermogen om te betalen. De grotere verhaal, een nieuwe studie blijkt, is dat kredietverstrekkers maakte een vlucht naar voren om krediet te verlenen waar het minst gerechtvaardigd.

Verwijzingen naar deze trends is dat in beide zones - de exurbs en lage inkomens - de woningmarkt bereikte een hoogtepunt met veel nieuwe leningen en kredietverstrekkers oprekken van de grenzen van gezonde financiën. Nu zijn deze geografische patronen mede het bepalen van de aard van de economische vertraging van Amerika en kan ook van invloed zijn beleid om de woningmarkt te genezen.

"Je had veel first-time kopers", zegt Rick Sharga, een vice-president van RealtyTrac in Irvine, Californië "Zij kochten ... een overgewaardeerde woning met een risicovolle lening."

Een factor, in de exurbs, is dit decennium het huis-bouwhausse. Behuizing ontwikkelingen die werden pronken gloednieuwe eenheden in 2006 nu meerdere verhinderingen. Het land beschikbaar zijn voor deze ontwikkelingen was over het algemeen in exurbs of bij de stedelijke rand.

"Er was een gekke stormloop [door bouwers] om het woningaanbod te brengen op de lijn", zegt Stan Humphries van Zillow.com, een online aanbieder van vastgoed informatie. "Waar je kunt doen is dat aan de
omtrek. '

In de zwaar getroffen zuiden van Californië, is het plaatsen als Riverside en San Bernardino - ver buiten Los Angeles - waar de subprime-leningen zijn rubriek in de afscherming op ongeveer twee keer het nationale tarief. In LA zelf, faillissementen zijn niet ver boven het landelijk gemiddelde, volgens de gegevens van First American CoreLogic.

De staat Washington, hoewel relatief ongeschonden in de behuizing recessie, laat een vergelijkbaar patroon. Snoqualmie, goed buiten Seattle, heeft gezien huizenprijzen dalen 10 procent in het afgelopen jaar, terwijl sommige het centrum van buurten zijn in prijs, door Zillow de schattingen.

Het is niet alleen leegstaande en afgeschermd eigenschappen te slepen prijzen naar beneden. Bij woningen cycli koele,
Mr Humphries zegt, close-in wijken vaak hun waarde te houden beter. "Alle dingen gelijk, mensen die liever dichter in de stedelijke kern" voor de voorzieningen en kortere reistijden, zegt hij.

Benzine prijzen kunnen een bijzondere rol in de huidige cyclus spelen, zeggen sommige analisten.

Een oorzaak-gevolg relatie kan niet worden bewezen, maar winst in huizenprijzen begon te vertragen als gas verplaatsen boven $ 2 per gallon en daarbuiten, volgens een nieuw rapport genaamd "Gedreven om de Brink." Stijgende energieprijzen knijpen alle consumenten en dus enig effect hebben op de woningmarkt in het algemeen. Maar gasprijzen hebben grotere gevolgen voor de waarde van woningen ver van een centrum.

"Waar was er enige vorm van consistent patroon, het was het zo dat hoe verder je ging van het centrum, des te groter was de daling van de huizenprijzen", zegt Joe Cortright van adviesbureau Impresa, die de studie uitgevoerd voor de groep CEO's voor Steden .

Hoewel niet elke stad volgt de trend, het patroon geldt voor de metro uiteenlopende sectoren zoals Tampa, Pittsburgh, Chicago en Portland, Oregon, waar de heer Cortright is gebaseerd.

Een andere geografische verhaal ontvouwt zich langs de grenslijnen op basis van inkomen. Een aantal van de wijken het meest getroffen door faillissementen zijn armere, waar de toegang tot krediet schaars was in het verleden.

"Je op zoek bent naar drie tot vier huizen op een blok in te gaan op afscherming", zegt Michael van Zalingen van Neighborhood Housing Services, een non-profit groep in Chicago.

Wat heeft de instroom van geld voor? Het was een verschuiving dat gebeurde ver van de getroffen wijken.

Bankiers op Wall Street vonden wereldwijd groeiende vraag naar investeringen gebouwd op de inkomstenstroom uit hypotheken. De producten werden opgezet zodanig dat lang, het risico kredietnemer standaard kleine leek.

Het resultaat: een grote stimulans voor hypotheek makelaars om meer leningen te schrijven. En de grootste kans om dat te doen, velen vonden, was op plaatsen waar de geldschieters van oudsher was geweest op hun hoede.

"ZIP Codes, waar de inkomensgroei was relatief negatief waren eigenlijk met veel hogere huis
prijs waardering en veel hogere hypotheek nieuwe productie ", zegt Amir Sufi, een financiële expert aan de Universiteit van Chicago Graduate School of Business.

Heel vaak, die ZIP codes zijn die met veel laag inkomen of minderheid bewoners, zegt de heer soefi, die onlangs een analyse gepubliceerd van de krediet-piek met universitaire collega Atif Mian.

De inzakkende woningmarkt de ongelijke geografische verdeling heeft belangrijke implicaties. Het betekent dat, ook al een vertraging van de economie aan de gang is op nationaal niveau, sommige wijken vinden het meer dan anderen.

Een aantal faillissementen op een blok of een cul-de-sac verminderen de waarde van de omliggende panden - een factor die vervolgens kunnen bijdragen aan nog meer wanbetalingen. Neighborhood kwaliteit naar beneden gaat, en de criminaliteit in het algemeen omhoog gaat.

Als Washington beschouwt beleidsreacties, aardrijkskunde is niet het centrale thema. Maar het is een stukje van de puzzel.

De belangrijkste reacties hebben een landelijke focus - zoals hoe te moedigen geldschieters op te schrijven het saldo op moeilijke leningen. Geografie een rol gaan spelen in kleinere maar belangrijke manieren:

• Congres overweegt sluizen van geld naar het lokale niveau, zodat de staat of stad overheden kunnen programma's te implementeren om afgeschermd eigenschappen te kopen in een van de meest noodlijdende gebieden. Het resultaat kan er minder leegstaande woningen en nieuwe betaalbare-woningen.

• Boston is een voorbeeld van hoe sommige steden bewegen op hun eigen te kopen en te herontwikkelen leegstaande woningen. De verhuizing door burgemeester Thomas Menino kwam na de Boston Herald werd gekenmerkt door een verhaal over een afscherming-verwoest straat.

• Gemeenschappen met een hogere lening in gebreke blijft kan het nodig zijn meer middelen voor community-based non-profit groepen - die kunnen helpen leners en geldschieters vinden van de beste opties. Dit probleem is ook op de radar het Congres.

Op de Home Ownership Resource Center in Fort Myers, Florida, directeur Eddie Felton zegt dat hij wil graag meer getrainde counselors te huren als hij probeert te bereiken veel van de stad at-risk kredietnemers. "Wij geloven niet in twee dingen hier - afscherming en faillissement", zegt hij. "We hebben het gevoel dat we het kunnen lukken."