Du er i et marked med strenge leie kontroll / stabilisering lover og leietaker turn-over er fallende som antall rimelige leiligheter nedgang. Så hva gjør du? x's the property's declining cashflow . Hvis du er Tishman Speyer og BlackRock du skall ut $ 5.4 milliarder på antakelsen om at leietaker turn-over vil mirakuløs revers og øke til over historiske nivåer, og du tar på gjeld slik at gjelden tjenesten er 3 x er eiendommens fallende kontantstrøm. Men ikke fortvil, du er ikke den eneste.
Out of Control - Barron s via Søker Alpha - Andrew Bary - 08.09.08
Stiftelsen er knekking under flere gjeld-tunge Manhattan leilighet avtaler. Hvem vil bli liggende holde posen?
EN SERIE aggressivt garantert Manhattan leilighet-komplekse avtaler fullført i 2006 og 2007 er fremstår som den mest problematiske delen av $ 860 000 000 000 amerikanske kommersielle-boliglånsmarkedet, som vanligvis har seilt gjennom de økonomiske nedgangstidene med få woes, i hvert fall sammenlignet med sin bolig motstykke.
apartments along the East River. Den mest fremtredende potensielle problemer sted er Stuyvesant Town og Peter Cooper Village, et gigantisk kompleks med 56 bygninger og mer enn 11.000 leiligheter langs East River. Den ble solgt av mangeårige eier Metlife (ticker: MET) for $ 5,4 milliarder kroner i 2006 til to fremstående real-estate investorer, privateid Tishman Speyer og BlackRock Realty Advisors. På den tiden ble salget vidt sett på som en ekstremt rik, top-of-the-markedet transaksjonen. Denne oppfatningen blir båret ut.
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. De nye utleiere setter opp 1 milliard dollar i kontanter og lånte $ 4.4 milliarder - en $ 3 milliarder første boliglån og $ 1,4 milliarder junior, eller "mezzanine" gjeld - fra långivere villig til å akseptere svært optimistiske forutsetninger om fremtidig leie inntekter og evne Tishman Speyer og BlackRock Realty, del av børsnoterte BlackRock Inc. (BLK), for å konvertere tusenvis av lav-leie leiligheter beskyttet av strenge New York City leie-lover til mye høyere markedsleien.
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Faktisk falt leieinntekter på Stuyvesant Town / Peter Cooper Village i fjor til $ 108 millioner fra $ 112 millioner i 2006, på grunn delvis til tregere enn forventet konvertering av leiligheter til markedsleie. Leieinntekter - utleie inntekter mindre utgifter - dekker bare 35% av estimerte årlige rentekostnader på $ 300 millioner.
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. En svekkelse NEW YORK økonomi, ledet ned av Wall Street, kan gjøre det tøft for Tishman Speyer, kompleksets manager, for å få 3000 dollar månedlig leie for ett-roms leiligheter eller $ 4000 for to soverom i hva som opprinnelig utgjorde en middelaldrende klasse boligprosjekt, bygget av Metlife for retur verdenskrig veterinærer og deres familier. "Middle-class" betydde no-frills: For flere tiår, leietakere sweltered i sommer, fordi ledningene i de fleste bygningene ikke støtter klimaanlegg. Men "middelklasse" betydde også at de svarte i utgangspunktet ble utestengt som leietakere - en politikk som begynte å forandre på 1950 tallet.
Tishman Speyer, bevæpnet med en stor renovering budsjett, har forsøkt å omplassere de leilighetene som luksus leie. Men at innsatsen blir undergrave av kompleksets bolig-prosjekt utseende og utleiers vilje til å leie leiligheter til New York University for høgare bolig, som angivelig har bedt klager fra lang tid beboere om frat-house påfunn. Nabolaget mangler cachet av den nærliggende East Village eller av Murray Hill, og i motsetning til mange luksus leie i Manhattan, bygningene har ingen dørvakter.
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. En pre-finansierte interesse reserve på $ 400 millioner designet for å tidevannet over obligasjonseierne før prosjektet kunne dekke renteutgiftene er nå nede på ca $ 175 millioner betyr at Tishman Speyer og BlackRock kan ha å bla opp mer penger i 2010 eller risikere å miste kontrollen av 80-acre prosjektet og deres store aksjeinvesteringer. Når de nye utleiere ordnet finansieringen i 2006, anslo de at leieinntekter ville tredoble, til $ 336 millioner, innen 2011. For å nå det målet, ville leieprisene må dobles fra dagens gjennomsnitt rundt $ 1800 i måneden - en usannsynlig scenario.
Fastsettelse av verdien av $ 3000000000 første boliglån er vanskelig fordi den ble kuttet opp i biter som i sin tur ble samlet med andre kommersielle boliglån for å sikkerhetskopiere verdipapirer som Wall Street solgt til institusjonelle investorer. Den Mezzaninelån ble plassert privat.
Det er tøft å si hva Stuyvesant Town / Peter Cooper Village er verdt i dag, men det er sannsynligvis mindre enn $ 5.4 milliarder kjøpesummen. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Hvis komplekse ble videresolgt i dag, kanskje kjøperne ikke får nok til å betale av prosjektets $ 4.4 milliarder i gjeld, tørke ut sin egenkapital på NOK 1 milliard og noen $ 900 millioner av ekstra midler, inkludert $ 400 millioner interesse reserve, som ble bidro til avtale. Forutsatt at de er villige til å fortsette å pumpe inn penger om nødvendig, trenger Tishman Speyer og BlackRock har den luksus av tid, den første boliglån ikke moden til 2016.
Roger Lehman, en kommersiell-boliglån strateg hos Merrill Lynch, sier han har noen langsiktige bekymringer om $ 3000000000 første boliglån. Men han temperamentet at ved å si at kjøpernes store egenkapitalinnskudd lover godt for obligasjonseierne, som gjør kjøpernes langsiktige orientering. Sum gjeld tilsvarer ca 400.000 pr leilighet.
Til tross for lite inntekter til å betjene gjelden, vant $ 3000000000 første boliglån "skygge" investment grade rating fra Moody `s Investors Service, Standard & Poors og Fitch Ratings. En skygge karakter betyr at en avtale, mens ikke-ratet, møtte byråenes kriteriene for et knapt investering-grade hakk.
I en uttalelse til Barron tallet, sier Tishman Speyer at Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "er en langsiktig investering. Selv sett i denne sammenheng, er sin nåværende ytelse i en ned økonomien meget sterk og lovende for fremtiden. "Noen tusen nye leiekontrakter er inngått de siste tre månedene, og den samlede ledigheten i komplekset er bare 2%, Firmaet sier, uten å gjøre noen henvisning til økonomiske resultater.
million of junior debt. Andre steder i Manhattan, eierne av de Riverton leiligheter i Harlem er på randen av misligholde $ 225 millioner av senior gjeld og noen $ 25 millioner av junior gjeld. Sistnevnte har allerede blitt avskrevet av innehaveren, CBRE Realty Finance (CBF). En annen Harlem leilighetskomplekset, Savoy Park, er svimlende under noen $ 367 millioner i gjeld. En standard på en $ 90 millioner lån sikret med Meyberry House on the Upper East Side var snevert avverget i august.
Nyheter siste måned av en truende Riverton standard vondt det kommersielle markedet for boliglån, hvor rentene på verdipapiriserte lån - særlig lavere vurderte problemstillinger - har steget kraftig i år. Dette har skjedd selv om delinquencies i totalmarkedet kjører med en hastighet på bare 0,5%, ifølge Realpoint, en Horsham, Pa, forskning og kreditt-analyse antrekk. Men delinquencies og mislighold er sannsynlig å klatre i det kommende året.
"Vi er overrasket markedet ble overrasket Riverton", sier Merrill sin Lehman "Vi har sagt det siste året til 18 måneder som underwriting hadde fått veldig aggressive."
Normalt blir en kommersiell boliglån ikke garantert med mindre den underliggende eiendommen produserer nok inntekt til å dekke gjeld service. Men under New Yorks 2006-07 kommersiell eiendom boom, konkurrerte Wall Street verdipapirforetak voldsomt for virksomheten av fast eiendom utviklere. Foretakene var ivrige etter å mate sine "rør" - sammenslåtte kommersielle boliglån slått inn i verdipapirer og solgt til institusjoner.
De konverteringer til markedet rente leie som var i hjertet av de rosenrøde forutsetninger vokser inntekt på de ulike prosjektene har generelt kommet saktere enn forventet, fordi økonomisk presset newyorkere hater å gi opp sine billige hytteutleie og byens lover en tendens til å favorisere leietakere , en stor avstemning blokk. "Med New York økonomi har problemer, kan leie opptrapping ikke være så sterk som forventet, og presser leietakere ut av leiligheter i New York er ikke en enkel ting å gjøre, sier Lehman notater.
Når Stuyvesant Town / Peter Cooper Village ble solgt av Metlife, var noen 73% av leilighetene underlagt leie forskrifter. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Disse genererte gjennomsnittlig husleie på $ 1250 i måneden, mot $ 2000 til $ 4000 for uregulerte boliger. Tishman Speyer har tatt politiske varmen i New York for sine aggressive forsøk på å tvinge ut leietakere som inntekt eller bosted gjør dem kvalifisert til leie-regulerte leiligheter. Men leiere noen ganger er villige til å bruke tusenvis på saksomkostninger - og mange måneder - for å henge på sine leiligheter.
or more annually. Under komplekse New York leie regler for anslagsvis én million enheter, kan markedsleien bli belastet i visse omstendigheter når leilighetene blir ledige, eller hvis husleien i en okkupert leilighet treffer $ 2000 i måneden og leiere tjene $ 175.000 eller mer årlig.
AT DE Riverton og Savoy Park komplekser i Harlem, produsert svært løse kommersielle boliglån påta retningslinjer store problemer.
Riverton ble kjøpt for $ 132 millioner i 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Utrolig nok kjøperne om Rockpoint Gruppe og Stellar Management, refinansierte eiendommen for $ 250 millioner år senere, trekke en anslått $ 70 millioner i overskudd etter å etablere noen $ 50 millioner i reserver. Riverton er dusin leilighet tårnene ble bygget av Metlife på slutten av andre verdenskrig - samtidig som livsforsikringsselskap konstruert Stuyvesant Town / Peter Cooper Village for hvite - for å imøtekomme Harlem innbyggere, hvorav de fleste var svart.
million in 2007 . I 2007 var obligasjonsinvestorer villig til å satse på at eiendommen ville generere $ 24 millioner av driftsresultatet i 2011, seks ganger $ 4 millioner i 2007. Eierne anslått at leie-regulerte leiligheter, som utgjorde mer enn 90% av Riverton i leie, ville raser nedover til ca 50% innen 2011. or more. I virkeligheten Riverton sin regulerte leiligheter fortsatt produsere leieprisene på mindre enn $ 1000 i måneden, mens markedsleien i Harlem, som har gjenopplivet de siste årene, ofte er $ 2000 eller mer.
Tempoet i konvertering til markedets utleie har vært tregere enn forventet. Og med en $ 225 millioner første boliglån, vender Riverton standard. Det kommer ikke nært å generere nok inntekter til å støtte noen $ 16 millioner i årlige renteutgifter, og dens $ 19 millioner interessen reserve er oppbrukt. Har allerede høstet en betydelig gevinst på Riverton refinansiering, kjøperne tilsynelatende er villige til å gå unna.
Kommersielle boliglån, i motsetning til bolig lån, typisk er ikke ty til kjøperen, som betyr at de ikke er forpliktet til å nedbetale boliglån i en standard. Riverton nå kan være verdt den opprinnelige $ 132 millioner kjøpesummen, noe som antyder at de første boliglån holdere vil lide et tap. Som nevnt tidligere, har $ 25 millioner mezzanine lån allerede blitt avskrevet.
Barron Associate Editor Andrew Barry advarer om at investorer i noen store leilighetskomplekser har store tap og mislighold. (08.08)Savoy Park, en midt-inntekt prosjekt av syv bygninger konstruert på slutten av 1950 tallet ble kjøpt for $ 175 millioner kroner i begynnelsen av 2006 av Apollo Real Estate Advisors og Vantage Egenskaper. Før året endte refinansierte de det for $ 367 millioner, høster en stor, men ukjent gevinst på sine initielle investeringer.
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Igjen er det overraskende at $ 367 millioner i gjeld, som består av $ 210 millioner for senior lån og $ 157 millioner kroner i junior mezzanine finansiering, kunne toppet på en eiendom som genererte bare $ 17 millioner av inntekter og $ 5 millioner av driftsinntekter siste år. Hva var de garantistene i Credit Suisse og obligasjonen kjøpere tenker?
Forutsetningen var at driftsresultatet ville treffe $ 19 millioner innen 2011 som leie-regulerte leilighetene flyttet til markedsrentene. Rundt 90% av leilighetene forble leie regulert i fjor. Konverteringen innsatsen synes å være å flagge. Vårt anslag er at rentekostnader kjører på $ 24 millioner i året. Dette tyder på at den opprinnelige $ 30 millioner interesse reserve snart kunne bli oppbrukt. I et standard scenario, kunne eierne gange unna, har allerede høstet en enorm fortjeneste på sine opprinnelige investering, takket være rundhåndethet av Wall Street og dårskap obligasjonsinvestorer. Apollo kunne ikke nås for kommentar.
I sum, investorene i noen av New Yorks største leiligheten prosjekter møte heftig tap på grunn, mens de fleste leier i disse kompleksene forbli under kontroll, kredittpraksis var ute av kontroll i 2006 og 2007.
0 Responses
Hold kontakten med samtalen, abonnere på RSS feed for kommentarer til dette innlegget .