. Anerkjennelse av voksende problemer i eiendomsmarkedet gikk media mainstream med en artikkel i New York Times, vil noen Fear næringseiendom Vær neste trinn i Nedtur av Louise Story, 21. august 08.
Selvfølgelig de av oss i biz visste at det kom - se Quelle Surprise! Kommersielle eiendomsengasjementer Ser Wobbly på NakedCapitalism for en rask oversikt over ulike kommentatorer ved tidligere uttalelser og forskning Trender: Commercial Real Estate Neste på forskning Repetisjon for noen oppdatert info.
Men en advarsel, sentrerer mye av diskusjonen på verdipapiriserte boliglån med en dash av økonomisk nedgang rislende gjennom eiendomsmegler. Selv ikke avdramatiserer det første og tro at andre vil være mer av et problem enn de fleste spår, ikke glem cap hastighet dekompresjon og innstramming av standarder i LTV (loan-to-verdi) og DSC (gjeld dekning).
I enkelt skjema, er lokket rente avkastningen på egenkapitalen. million to buy it – the cap rate is 10 %. Hvis du kjøper en bygning med $ 1 million i netto kontantstrøm og betale $ 10 millioner til kjøpe den - hetten satsen er 10%. Jo lavere cap rate, jo høyere verdi. Så cap rente komprimering øker verdien av bygningen og dekompresjon senker verdien - uavhengig av kontantstrømmen. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. En boligeiendom med $ 1 million i netto kontantstrøm kan ha solgt i fortiden på en 7 cap for $ 14.3 millioner, men solgte på høyden av markedet på en 5 cap gir en $ 20 millioner verdi.
million. Hvis du lånt 85% LTV på $ 20 millioner "value" gjelden vil være $ 17 millioner. million. Hvis hetten sats flyttet bare til 6 - verdien vil falle til $ 16,7 millioner. Selv med en 80% LTV nytt lån (og 70 - 75% er mer sannsynlig) den nye gjelden vil bare være $ 13.400.000 og lånet vil bli misligholdt - med ingen endring i kontantstrømmen.
0 Responses
Hold kontakten med samtalen, abonnere på RSS feed for kommentarer til dette innlegget .