Kontrær Investering i Detroit?

Kanskje jeg er for konservativ, men snarere høres ut som "quick skyte deg selv før vi går tom for kuler."

Hvorfor kontrær Investorer bør vurdere Detroit - National Real Estate Investor - Matt Valley - 03.12.08

Selv om økonomien er fast i en dyp trau, er Sørøst Michigan "best buy-side story" i amerikansk kommersielt eiendomsmegling investere i dag, hvis du tror markedet er klar for en rebound, sier Steven Chaben, regional leder for Detroit kontoret av Marcus & Millichap. En utdannet ved Wayne State University og Detroit College of Law som har tilbrakt hele sin 25-årige karriere i det lokale markedet, vet Chaben en god avtale når han ser en.

"Vi forteller kjøpere at prisingen har justert [ned] mye, og at du sannsynligvis gjør bedre kjøper i dag enn når som helst de siste 20 årene," sier Chaben. Hvor attraktive er første avlinger? Vel, Marcus & Millichap rapporter som Metro Detroit kontoreiendommer omsettes til en gjennomsnittlig kapitalisering rate på 10,7% i løpet av de tre første kvartalene i 2008, opp fra 8,3% i samme periode i 2007.

Den gjennomsnittlige cap rente lokalt på leiligheter salget har klatret 80 basispunkter i løpet av det siste året for å nå 8,4%. Det er tross et fall på 40 basispunkter i ledigheten det siste året til 6,2%. Til sammenligning er den gjennomsnittlige ledigheten nasjonalt 6,1%, ifølge analyseselskapet Reis. Lokale leilighet eiere har nytt godt av begrenset ny forsyning og en flom av hjem foreclosures som hjemløse huseiere slå til leiemarkedet.

Mens Detroit leilighet ledigheten forventes å stige 30 basispunkter ved utgangen av året midt i et svekket arbeidsmarked og netto fraflytting trender, de lokale leiligheten grunnleggende er solid av noen mål. Likevel, mange långivere gir markedet en kald skulder, sier Chaben. "En långiver vil få et bedre gjeld dekning ratio her enn han får overalt, og enda han shying vekk herfra som han fikk pesten."

Den siste økonomiske prognose fra The University of Michigan tilbyr långivere lite komfort. I løpet av de neste to årene, er Michigan ventet å felle 132.000 arbeidsplasser, de fleste av dem i produksjon, presser ledigheten over 10%. Av de 77.000 forventede nedbemanning i industrien over de neste to årene vil de fleste være i denne bransjen. Rapporten prosjekter som staten økonomien vil oppleve beskjedne jobb gevinster i 2011.

Usikkerhet over resultatet av forrige måneds anmodning fra de tre store bilprodusentene for en $ 25 milliard bro lån fra den føderale regjeringen har ført til at mange kontor leietakerne - også ikke-bilindustrien seg ​​- til å utsette beslutninger om deres plass behov, sier Todd Pardon, senior vice president i Southfield, Michigan-baserte Redico, en fremtredende kontor eier og mangfoldig utbygger. "Inntil det tidspunkt, ble vi bare nynner med. Vi har gjennomført 4.200.000 sq av leasing transaksjoner i dette markedet i år. "

I november vitnet de administrerende direktører i General Motors, Ford og Chrysler på Capitol Hill. Etter to intense dager, instruerte lovgivere auto execs å komme tilbake i desember med en forretningsplan detaljering hvordan pengene ville bli brukt.

Chaben kan ikke unngå å legge merke hvor mye tøffere lovgivere er på auto ledere enn de har vært på bankinstitusjoner søker økonomisk bistand for å holde seg flytende. I november vedtok det amerikanske finansdepartementet å lage en $ 20 milliard investering i Citigroup. At heftig sum følger det $ 25 milliarder føderale regjeringen sprøytet inn i banken som en del av $ 700 000 000 000 bailout pakken vedtatt av Kongressen i oktober.

Det var ingen høringer for å vurdere Citigroup sin vanskelige situasjon, eller rop for banken å tilby en forretningsplan, sier Chaben. "Jeg vil foreslå for deg som er et flott eksempel på dobbeltmoral som går så frodig." Den anti-Detroit skjevhet har Chaben mumler for seg selv at berømte linje fra filmen "Network": "Jeg er så gal som helvete og Jeg har ikke tenkt til å ta dette lenger. "

Spørsmålet er hvordan kan Detroit diversifisere sin økonomi? Det er ingen sølvkule, men Oakland County, hjem til Chrysler hovedkvarter, kan ha ett svar. Fylkets Emerging Sectors programmet har identifisert de 10 beste vekstsektorene - alt fra alternativ energi og kraftproduksjon til robotikk til medisinsk utstyr - og målrettet de beste selskapene i disse sektorene for å utvide sin virksomhet i fylket. Over fire år har programmet ført til $ 1 milliard i nye investeringer.

"The survival of the området avhenger av overføring av teknologi," sier Pardon av Redico. "Michigan har mye teknologisk evne stammer fra sine bilindustrien bruker og jeg tror over tid vil vi få tilgang til disse ressursene."

Det bringer oss tilbake til Chaben, megleren som mener hjulene blir satt i bevegelse for fremtidig vekst og velstand i Sørøst Michigan. Hans råd til eiendom kjøpere: "Kom i nå mens du fortsatt kan få avtaler på en 10 cap."