NYC kommersielle RE Cookie Begynner å Smuldre

Lehman Bust Treff NYC Næringseiendom - Portfolio.com - Felix Salmon - 01.10.08

En av de viktigste driverne av New York Citys næringseiendom boom var Lehman Brothers. Nå som Lehmans gått bust, synes NYC næringseiendomsmarkedet å ha grunn til å stoppe opp.

Det ble sannsynligvis kommer til å skje før eller senere uansett: kommersielle eiendomsprisene, akkurat som boligeiendommer priser, er regulert til slutt av långivere risiko appetitt. Men i en verden av næringseiendom, var Lehman Brothers og noen få butikker som det er villig til å fremme 90% av overinflated priser enda når leieinntektene ikke kom nær dekker de boliglån betalinger.

De kunne gjøre det ustraffet (eller så tenkte de) fordi ingen før ble slike lån avansert enn de ble pakket opp i CMBS og solgt ut. Men alltid ledningen banken endte opp med å ta en betydelig slug av avtalen - den primære grunnen til at Lehman gikk konkurs.

mer på Lehman Bust Treff NYC Næringseiendom

Kontor Leasing Senker i New York til nær målinger, sier studie - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 september 08

Manhattan kontor leasing falt til nær en rekord lav i tredje kvartal, som Wall Street tap av arbeidsplasser som følge bedriftens ledere å utsette beslutninger på deres plass behov, sa en studie av eiendomsmegling Studley Inc..

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Hvor mye plass er tilgjengelig for leasing hoppet 0,7 prosentpoeng til 8,9 prosent, ifølge New York-baserte firmaet, som spesialiserer seg i å representere leietakere. Det er den største kvartalsvise hopp i tre år, heter det i rapporten, som fortsatt er under utarbeiding, og skyldes ut tidlig neste måned ...

"Inntil de siste ukene, varslet de fleste medlemmer av fast eiendom samfunnet en myk landing for kontormarkedet, .... som nå synes å være usannsynlig. Når det er sagt, mens virkningen på kontoret markedet vil være intense, og sannsynligvis ta åtte til 10/4 for å spille ut, er det fortsatt ikke bør være så alvorlig som kollapsen indusert av overkapasitet og næringsliv sammentrekning i 1970 s og 1980 tallet. "

mer på kontor Leasing Senker i New York til nær målinger, sier studie

Tumult Kaster Pall på Manhattan Eiendom - New York Times - Terry Pristin - 30 september 08

Som finansnæringen ekspandert raskt i midten av tiåret, leier Manhattan kontor skyrocketed, investorer konkurrerte rasende for bygninger og utviklere planlegges store handelspartnere gulv å lokke leietakere. Så sent som i fjor, var store blokker av plass mangelvare, og utleiere hadde overtaket.

I disse dager har imidlertid tillit og optimisme veket til frykt, usikkerhet og tungsinn. Wall Street ventes å krympe betydelig, og markedet for næringseiendom har malt opp til en virtuell stillstand (om mange investorer håper å profittere vakkert ved å velge riktig tidspunkt å komme tilbake i). "Hastigheten som dette har flip-flopper har vært fantastisk," sier Mike Kirby, en rektor Green Street Advisors, en Newport Beach, California, forskning selskap som analyserer eiendomsmegling investeringsselskaper. Selskapet følger Manhattan markedet nøye fordi en tredjedel av landets offentlige kontor sektor, i form av sin verdi, er i New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street har spådd at byen vil miste 60.000 finansielle jobb før den økonomiske krisen er over og at Manhattan tilgjengeligheten prisen kan overstige 13 prosent (selv om det er langt mindre enn Manhattan tilgjengeligheten sats på 19,8 prosent i tredje kvartal 1991, Nadir av siste langvarig nedgangskonjunktur). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Andelen kontorlokaler som er tom nå, eller vil bli tilgjengelig i løpet av ett år, steg til 8,9 prosent i tredje kvartal, fra 7,2 prosent i andre kvartal, ifølge Studley, et meglerforetak som representerer leietakere.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Mesteparten av økningen ble imidlertid tilskrevet 11 Times Square, en 40-etasjers kontor tårn bygges på spekulasjon ved Eighth Avenue mellom 41 m og 42 nd Street. Bygningen er planlagt å være ferdig neste september, men ingen leietakere har blitt annonsert.

For øyeblikket ber leieprisene på Manhattan er flat, ifølge Studley, men de forventes å avta som selskaper som ønsker å kaste overflødig plass fremleie den til en rabatt.

million square feet in Manhattan. Tre av de største aktørene fanget opp i den økonomiske krisen - Lehman Brothers, som søker konkursbeskyttelse, Merrill Lynch, som ble kjøpt opp av Bank of America, og forsikring giganten American International Group, som fikk en $ 85 milliard bailout fra regjeringen - okkupere 9,2 millioner kvadratmeter i Manhattan. Ingen vet hvor mye av dette rommet vil bli satt på fremleie markedet, eller når.

Finansuroen har ført til noen store advokatfirmaer og andre leietakere å vinkle for en bedre avtale i leieavtaler.

"De alle starte med å si at avtalen er av,» sa en leasing megler som ba om ikke å bli navngitt fordi han ikke var autorisert til å diskutere hans firmas forhandlinger. "For noen er det virkelig av. Andre bruker dette som belåning. "Leietakere som ikke er under press for å gjøre leasing beslutninger venter, sa han.

Også venting er dusinvis av investorer som har samlet seg milliarder av dollar i kapital, men er ikke klar til å bruke det fordi ingen vet hvor mye verdier har falt. "Mer penger sitter på sidelinjen nå enn noen gang før i min levetid, men ingen ønsker å risikere det," sa Jules Demchick, formann i JD Carlisle, en New York utvikler.

Standardinnstillingen rate for kommersielle boliglånsobligasjoner - obligasjoner med sikkerhet i lån som er samlet og skiver i henhold til varierende grad av risiko - er mindre enn en halv prosent. Men eiendomsmegling fagfolk sier er standard sannsynlig topp i to eller tre år da mange lån som oppsto i 2006 og 2007, da markedet var på sitt frothiest, må refinansieres. Inntektene fra disse med stor gjeld egenskapene ventes å falle kort av de robuste projeksjoner av utleie vekst som ble gjort da bygningene skiftet hender.
Kollapsen i Lehman Brothers vil også ha konsekvenser for operatører av en rekke av Midtown kontorbygg.

I tillegg til opprinnelse lån, selge disse lånene i kommersielle boliglånsobligasjoner og gi "mezzanine" lån til høyere rente enn de eldre lånene, var Lehman også en aggressiv leverandør av bro egenkapital. Dette var infusjoner av kontanter som aktiverte tilbud til lukke raskt, og dermed gi sine partnere et konkurransefortrinn. Driftspartner kanskje har satt opp fem prosent av egenkapitalen, eller enda mindre, med Lehman sette opp balansen i påvente av å selge sin posisjon til sine investorer. Ofte spilte Lehman flere roller i en gitt avtale.

Lehman ofte gitt finansiering til Broadway Partners, den gang aggressiv investor i kontor tårnene som nå står overfor et fjell av kortsiktig gjeld. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. En av Lehmans største hotell i New York involveres $ 1.2 milliarder i finansiering for 237 Park Avenue, en 21-etasjers tårn som Broadway Partners kjøpte i mai 2007, sa Orest Mandzy, administrerende redaktør for Commercial Real Estate Direct, en nyhetstjeneste og informasjonstjenesten . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehman egenkapital posisjoner i Manhattan inkluderer kontor tårnene på 1745 Broadway og 545 Madison Avenue, der den har en minoritetsandel.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. I mai 2007 la Lehman opp mesteparten av $ 480 millioner som ble brukt til å kjøpe 200 Fifth Avenue, den tidligere internasjonale Toy Center, som L & L Holding er forvandlet til en førsteklasses kontorbygg. Lehman måtte holde sin interesse fordi kredittskvis begynte og ingen kjøpere dukket opp. L & L, som dannet en $ 500 millioner samarbeid med Prudential Real Estate Investors i juni, håper etter hvert å kjøpe Lehman eierandel på en rabatt. Halvparten av 15-etasjers bygning er utleid til Grey Group, et globalt kommunikasjonsselskap, resten har ikke blitt omtalt for. Et konsortium av utenlandske banker ga en byggelån.

"Vi er den sannsynlige kjøperen," sa David W. Levinson, administrerende direktør i L & L Holding. Han la til at selve bygningen, skal være ferdig i januar, vil ikke bli påvirket av Lehman død.
Fordi han har lett tilgang til kontanter, er Mr. Levinson i en uvanlig posisjon, sa Robert J. Ivanhoe, leder av fast eiendom praksis for advokatfirmaet Greenberg Traurig. Noen av Lehman Brothers 'andre partnere er sannsynlig å miste kontrollen over sine bygninger. "Den typiske sponsor er nødt til å gå ut og heve penger," Mr. Ivanhoe sa. "Sannsynligheten for å lykkes i dette markedet er fjernkontrollen."

Alle som kjøpte en bygning når markedet var rødglødende er sannsynlig å se en erosjon av egenkapital, sier Paul M. Fried, en rektor AFC Realty Capital, et boliglån meglervirksomhet basert i New York. "Hvis du har kjøpt eiendom med stor gjeld kapital, har du et problem," sa han. "New York eller Washington eiendeler kan holde sin verdi bedre enn eiendeler i andre markeder, men de fortsatt kan ta litt hit. Og når de tar en hit, så din egenkapitalen har nettopp blitt devaluert. "
Men akkurat hvor dyp vil dette treffet være?

The Real Estate Roundtable, som representerer landets største eiendomsselskaper, med hell lobbet for næringseiendom gjeld å bli inkludert i den foreslåtte $ 700 000 000 000 regjeringen bailout å bidra til å etablere en rettferdig pris for eiendelene. Jon Southard, en rektor ved Torto Wheaton Research, en arm av CB Richard Ellis, den meglerhuset, sa at under en veldrevet offentlig auksjon, ville selgere bli straffet for overpaying for sine bygninger på grunn av dårlig underwriting. Men uberettiget lave priser basert på panikk over økonomien ville bli unngått.

Men Mr. Kirby av Green Street Advisors sa New York eiendomsmegling spillerne var fullt i stand til å finne ut hvor mye et kontorbygg er verdt. "Hvorfor regjeringen har til å spille en rolle der, jeg vet ikke," sa han.

Mislykkede tilbud Bytt Boom i New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 september 08

På fredag ​​falt Standard & Poors sin vurdering på obligasjonene som brukes i posten-innstillingen $ 5400000000 kjøp av Stuyvesant Town, over og Peter Cooper Village, i 2006.

Etter syv år med nonstop konstruksjon, skyhøye leiepriser og salgspriser, og en tilsynelatende endeløs appetitt på luksus boliger som forvandlet sandete og glamorøse nabolag like, er finanskrisen og uroen på Wall Street bringe New Yorks real estate boom til slutt.

percent lower than it wanted. Sist fredag ​​bestemte HSBC ikke å flytte sin amerikanske hovedkvarteret til 7 World Trade Center, sentrum, etter at budene for sin eksisterende hjemme på Fifth Avenue kom i 30 prosent lavere enn den ville.
Utviklere klager som långivere nå nekter å finansiere prosjekter som var alt, men enkelte måneder eller uker siden. Utleiere jamre sin manglende evne til å refinansiere skyskrapere med blue-chip leietakere. Og selskaper er redd for å flytte innenfor Manhattan av frykt for å gjøre feil flytte dersom leieprisene fall eller en flagging økonomi styrker permitteringer.

«Långivere tar nå et meget hardt titt på hver enkelt prosjekt for å vurdere sin levedyktighet i sammenheng med en svekkelse i etterspørselen," sier Scott A. Singer, konserndirektør for Singer & Bassuk, en eiendomsmegler finans og meglerhuset. "Det er ingen tvil om at det vil være en betydelig nedgang i nybygg starter umiddelbart."

Eksempler av aborterte tilbud urolige utvikling florerer. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Sist fredag, HSBC, den store Hong Kong-baserte banken, stille rev opp en avtale om å flytte sitt amerikanske hovedkvarter til 7 World Trade Center etter bud for sin eksisterende hjemme på 452 Fifth Avenue, mellom 39 th og 40 th Street, kom i 30 prosent lavere enn $ 600 millioner det ville for eiendommen.

months still does not have a tenant. En 40-etasjers kontor tårn under bygging av SJP Properties på 42 nd Street og Eighth Avenue for de siste 18 månedene fortsatt ikke har en leietaker.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Og advokatfirmaet Orrick, Herrington & Sutcliffe forrige uke plutselig trakk seg ut av det som hadde vært en alt-men-sikkert leie av 300.000 kvadratmeter med plass til Citigroup Center, bestemmer i stedet å forlenge sin leieavtale på 666 Fifth Avenue i fem år, delvis fordi de håper leieprisene vil falle.

"Alt er frosset på plass," sier Steven Spinola, president i Real Estate Board of New York, bransjens lobbyvirksomhet forening, kort tid etter at aksjemarkedet stengt på mandag.
Barry M. Gosin, konsernsjef i Newmark Knight Frank, en nasjonal eiendom firma basert i New York, sa: "I dag, må hele det finansielle systemet en smøremiddel. Det er litt som å kjøre bilen etter å ha kjørt ut av olje og motoren griper opp. Hvis det ikke likviditet og ingen finansiering, griper alt opp. "

Det er vanskelig å si nøyaktig hva den langsiktige virkningen vil være, men eiendomsmegling eksperter, økonomer og by og stat tjenestemenn sier det er sannsynlig at det vil være langt færre nye byggeprosjekter i fremtiden, samt titusenvis av oppsigelser på Wall Street, færre bygging arbeidsplasser og et stort tap av skatteinntekter for både staten og byen.

Få trender har definert byen mer enn utviklingen boom, fra allestedsnærværende tårnkraner til eksplosjonen av dyre hytter i nabolag utenfor Manhattan, fra Bedford-Stuyvesant og Fort Greene til Williamsburg og Long Island City. Noen utviklere som er for tiden erecting Condominiums forsøker å konvertere til leie, mens andre er ute etter å selge prosjektene.

Etter imponerende tosifret husleie økninger i de senere årene, utleiere si at leieprisene faller noe, som kan skade med stor gjeld prosjekter, men også sakte gentrifisering i hva eiendomsmeglere liker å kalle "emerging nabolag" som Harlem, Lower East Side og Fort Greene.

Samtidig, noen av borgermester Michael R. Bloomberg mest ambisiøse store prosjekter - West Side railyards, Pennsylvania Station, null bakken, Coney Island og Willets Point - kommer til å ta lengre tid enn forventet å starte og å fullføre, ekte eiendom eksperter sier.

"De fleste transaksjoner i eiendomsmarkedet er på vent," sa Mary Ann Tighe, regional sjef for CB Richard Ellis, den eiendomsmeglerfirma, "fordi ingen kan være sikker på hva økonomien vil se ut, ikke bare på kort sikt , men på lang sikt. "

Selv om eiendomsmarkedet i New York er i bedre form enn i de fleste andre større byer, viser en fersk rapport fra Newmark Knight Frank at det er "klare tegn på svakhet," med den generelle ledigheten på 9 prosent, opp fra 8,2 prosent et år siden. Leieprisene faller også når utleier innrømmelser hensyntas.

Eiendomsmarkedet bom har vært drevet av en robust økonomi, en jevn etterspørsel etter boliger og en overflod av utenlandske og innenlandske investorer er villige til å bruke titalls milliarder dollar på New York eiendomsmegling. Det hjalp at långivere var bare så glade for å finansiere så mye som 90 prosent av kostnadene på antagelsen om at boliglånene kunne bli videresolgt til investorer som verdipapirer.

Men det endte med subprime boliglån krisen, som siden har smittet over på alle de kredittmarkedene, som har kommet til en stillstand. Som et resultat, eiendomsmegling ledere anslår at verdien av næringsbygg har falt med minst 20 prosent, men nedgangen er vanskelig å måle når det er lite boliglån penger tilgjengelig til å kjøpe bygningene og dermed få salg.

Lenge etter at krisen startet i 2007, forventet mange investorer og eiendoms ledere en "korreksjon" til rask opptrapping i eiendomsverdiene. Men etter Lehman Brothers, ærverdige firmaet som hadde gitt milliarder av dollar i lån for New York eiendomsmegling avtaler, kollapset to uker siden, var det klart at noe mer dyptgående var på ferde.

million, two executives involved in the transaction said. Og det var en umiddelbar reaksjon i eiendomsmarkedet verden: Tishman Speyer Properties, som kontrollerer Rockefeller Center, Chrysler Building og en rekke andre egenskaper, brått trakk seg ut av en avtale om å kjøpe den tidligere Mobil Building, en 1,6 millioner kvadratmeter tårn på 42 nd Street, nær Grand Central Terminal, for $ 400 millioner, to ledere som er involvert i transaksjonen sa.
Næringseiendommer er ikke de eneste som møter problemer. På fredag, Standard & Poors falt sin vurdering på obligasjonene som brukes i Tishman s $ 5400000000 kjøp av Stuyvesant Town og Peter Cooper Village leilighetskomplekser i 2006, den største eiendomsmegling avtale i moderne historie. Standard & Poors sa det skjære vurdering, delvis på grunn av anslagsvis 10 prosent nedgang i eiendommenes verdi, og den raske uttømming av reservefond.

Rangeringen Reduksjonen viser økende nervøsitet långivere og investorer om slike tilbud, som ofte har involvert aggressiv - Kritikerne sier urealistisk - projeksjoner av fremtidig inntekt.
"Enhver fortsatt hinder for kredittmarkedene er forferdelig for den nasjonale økonomien, men det er mer forferdelig for New York," sier Richard Lefrak, patriark av en fjerde generasjon eiendomsmegler familien som eier kontorbygninger og leilighet hus i New York og New Jersey .
"Dette er den company town for penger," sa han. "Hvis det ikke er likviditet i systemet, forsterker det problemene. Det kommer til å ha en alvorlig effekt på den lokale økonomien og eiendom verdier. "