Hvor Housing Bust Treff Hard

I mange storbyområder, fjerntliggende forsteder og exurbs møte skarpe fall i boligprisene.

Av Mark Trumbul | Ansatte forfatter av The Christian Science Monitor 21 mai 2008 utgave

Selv om USAs boliger nedgangen har rippled landsdekkende, varierer dens innvirkning sterkt etter geografi - helt ned til individuelle gater, forløp og postnummer.

I mange storbyområder, fjerntliggende forsteder og exurbs møte skarpere prisfall enn nabolag nærmere bysentra.

Det er ingen hemmelighet, for eksempel at Florida er blant de statene der eiendomsprisene fløy høyt og falt hardt. percent of its value last year, according to new research. Men i Tampa postnummer 33607, nær sentrum, mistet median hjem bare 1,3 prosent av sin verdi i fjor, ifølge ny forskning. miles away and saw a 22 percent price decline. Postnummer 33573, i motsetning, ligger ca 18 miles unna og så en 22 prosent prisnedgang.

Huset Bysten faller også tungt på lav inntekt og minoritet nabolag. Det er ikke bare en historie om låntakere med svak betalingsevne. Jo større historie, en annen ny studie finner, er at långivere gjort en hodestups rush å forlenge kreditt der det var minst berettiget.

Hva forbinder disse trendene er at i begge soner - de exurbs og lav inntekt samfunn - boligmarkedet toppet med masse nye lån og med långivere som strekker grensene for lyd finans. Nå er disse geografiske mønstre delvis definere innholdet i USAs økonomiske nedgangen og kan også påvirke politikken som skal helbrede boligmarkedet.

"Du hadde mye førstegangskjøpere," sier Rick Sharga, en visepresident i RealtyTrac i Irvine, California "De kjøpte ... en overvurdert eiendom med en risikabel lån."

En faktor i de exurbs, er dette tiårets hjem-byggeboom. Boligfelt som ble viser frem splitter nye enheter i 2006 nå se flere foreclosures. Landet er tilgjengelig for denne utviklingen var generelt i exurbs eller på urban fringe.

"Det var en gal jag [av utbyggere] for å bringe boligtilbudet on line", sier Stan Humphries av Zillow.com, en online leverandør av fast eiendom. "Hvor du kan gjøre som er på
omkrets. "

I hardt rammet sørlige California, er det steder som Riverside og San Bernardino - langt utenfor Los Angeles - der subprime lån er på vei inn i foreclosure omtrent dobbelt så nasjonal sats. I LA selv, foreclosures er ikke langt over landsgjennomsnittet, ifølge data fra First American CoreLogic.

Washington State, selv om relativt uskadd i huset nedgangen, viser et lignende mønster. Snoqualmie, godt utenfor Seattle, har sett boligprisene falle 10 prosent det siste året, mens noen downtown nabolag er opp i pris, etter Zillow anslag.

Det er ikke bare tomme og utelukket egenskaper å dra prisene ned. Når boliger sykluser kjølig,
Mr. Humphries sier, tett-i nabolag ofte holde sin verdi bedre. "Alle ting like, ville folk foretrekker å være nærmere i den urbane kjernen" for de fasiliteter og kortere commutes, sier han.

Bensinpris kan spille en spesiell rolle i den nåværende syklus, noen analytikere sier.

En årsak-virkning forhold ikke kan bevises, men gevinsten i boligprisene begynte å bremse som gass flyttet over $ 2 per gallon og utover, ifølge en ny rapport kalt "kjørt til Brink." Økende energipriser klemme alle forbrukere og dermed ha noen effekt på boligmarkedet generelt. Men gassprisene har større konsekvenser for verdien av boliger langt fra et bysentrum.

"Der det var noen form for konsekvent mønster, var det slik at jo lenger du gikk fra sentrum, desto større var nedgangen i boligprisene," sier Joe Cortright av konsulentfirma Impresa, som gjennomførte undersøkelsen for gruppen ledere for byer .

Selv om ikke alle byer følger trenden, har mønsteret for metro områder så forskjellige som Tampa, Pittsburgh, Chicago, og Portland, Oregon, hvor Mr. Cortright er basert på.

En annen geografisk historie utfolder seg langs grensene basert på inntekt. Noen av de nabolagene mest berørt av foreclosures er fattigere seg, der tilgang til kreditt var mangelvare i det siste.

"Du ser på tre-fire hus på en blokk går inn foreclosure," sier Michael van Zalingen nabolag boligtjenester, en nonprofit gruppe i Chicago.

Hva blir bedt om tilstrømningen av pengene før? Det var et skifte som skjedde langt fra de berørte bydelene.

Bankers på Wall Street funnet voksende global etterspørsel etter investeringer bygget på inntektsstrøm fra boliglån. Produktene ble strukturert på en slik måte at for en lang tid, risiko for låntaker standard virket liten.

Resultatet: et stort incentiv for boliglån meglere å skrive mer lån. Og den største muligheten til å gjøre det, mange fant, var på steder der långivere hadde tradisjonelt vært skeptisk.

"Postnummer hvor inntekten veksten var relativt negativ ble faktisk har mye høyere hus
kursoppgang og mye høyere boliglån originations, "sier Amir Sufi, en finans-ekspert ved University of Chicago Graduate School of Business.

Svært ofte disse postnummer er de med mange lav-inntekt eller minoritets beboerne, sier Sufi, som nylig publiserte en analyse av æren bølge med universitet kollega Atif Mian.

Boligene Bysten er ujevn geografisk fordeling har viktige implikasjoner. Det betyr at selv om en økonomisk nedgang er i gang nasjonalt, noen bydeler føler det mer enn andre.

Flere foreclosures på en blokk eller Cul-de-sac redusere verdien av omkringliggende eiendommer - en faktor som kan da bidra til enda flere misligholdte lån. Nabolaget kvalitet går ned, og kriminalitet generelt går opp.

Som Washington anser politiske tiltak, er geografi ikke det sentrale spørsmålet. Men det er en brikke i puslespillet.

De viktigste svarene har en landsdekkende fokus - for eksempel hvordan å oppmuntre långivere til å skrive ned balansen på problemfylte lån. Geografi kan komme inn i lek i mindre, men betydelig måter:

• Kongressen vurderer kanalisering penger til det lokale nivå, slik at stat eller by myndigheter kan gjennomføre programmer for å kjøpe utelukket egenskaper i noen av de mest distressed områdene. Resultatet kan være færre ledige boliger og nye rimelig-boenheter.

• Boston er et eksempel på hvordan enkelte byer beveger på egen hånd å kjøpe og sanere ledige boliger. Flyttingen av ordfører Thomas Menino kom etter Boston Herald inneholdt en historie om en foreclosure-ødelagt gate.

• Lokalsamfunn med høyere tap på mislighold kan trenge mer penger til fellesskapet-baserte nonprofit grupper - som kan hjelpe låntakere og långivere finne de beste alternativene. Dette problemet er også på Kongressen radar.

På hjemme eierskap Resource Center i Fort Myers, Florida, sier direktør Eddie Felton at han ønsker å ansette flere utdannede rådgivere som han prøver å nå ut til byens mange faresonen låntakere. "Vi tror ikke på to ting her - foreclosure og konkurs", sier han. "Vi føler at vi kan finne ut av det."