Bad News do NYC dużych pożyczek Residential

Jesteś w rynku surowych wynajęcia kontroli / stabilizacji prawa i najemca turn-over spada jak liczba przystępnej spadku mieszkań. Więc co zrobić? x's the property's declining cashflow . Jeśli jesteś Tishman Speyer i BlackRock można zapłacić 5,4 miliardów dolarów na założeniu, że najemca kolej-over będzie cudowny odwrotnej i zwiększyć powyżej poziomów historycznych i wziąć na dług tego, że obsługa długu jest 3 x to Bezprzewodowe cashflow spada. Ale nie martw się, nie jesteś tylko jeden.

Out of Control - Barron-tych przez Seeking Alpha - Andrew bary - 08 września 08

Fundacja wyboczenia pod kilkoma długu ciężkich ofert Manhattanu mieszkalnych. Kto będzie pozostawiony trzymając torbę?

SERIA Agresywne gwarantowanych Manhattan Mieszkanie złożonych ofert zakończonych w 2006 i 2007 pojawiają się jako najbardziej niespokojnej części USD 860 miliardów amerykańskich komercyjnych kredytów hipotecznych rynku, który generalnie nie popłynął przez spowolnienie gospodarcze z kilku nieszczęść, przynajmniej w porównaniu z jego mieszkalnych odpowiednik.

apartments along the East River. Najbardziej widocznym potencjał spot Problem polega Stuyvesant Town i Peter Cooper Village, gigantyczny kompleks 56 budynków i ponad 11.000 mieszkań wzdłuż East River. Został on sprzedany przez długoletniego MetLife owner ticker: MET) do 5,4 miliardów dolarów w 2006 r. do dwóch prominentnych rzeczywistym nieruchomości inwestorów, prywatna Tishman Speyer i BlackRock Realty Advisors. W tym czasie sprzedaż była powszechnie postrzegana jako niezwykle bogate, top-of-the-rynkowej transakcji. Pogląd ten jest potwierdzony.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Nowe właściciele znosić 1 miliard dolarów w gotówce i pożyczył 4,4 miliardów dolarów - w wysokości $ 3 miliardów pierwszej hipoteki i $ 1,4 miliardów Juniora lub "mezzanine," Dług - od kredytodawców akceptujący bardzo optymistyczne założenia co do przyszłości dochody z wynajmu i Zdolność Tishman Speyer i BlackRock Realty, część notowanej na giełdzie BlackRock Inc (BLK), aby przekonwertować tysiące niski czynsz mieszkań chronionych ścisłym Nowego Jorku czynsz kontroli prawa do znacznie wyższych czynszów rynkowych.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. W rzeczywistości, dochody z najmu w Stuyvesant Miasta / Peter Cooper Wioska w ubiegłym roku spadł do 108 milionów dolarów z 112 milionów dolarów w 2006 roku, z powodu częściowo wolniej niż przewidywane zamiany mieszkań do czynszów rynkowych. Dochody z najmu - dochody z wynajmu mniej wydatków - obejmuje tylko 35% szacunkowych rocznych kosztów odsetkowych 300 milionów dolarów.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Osłabienie Nowa gospodarka YORK, prowadzony w dół przez Wall Street, może to trudne dla Tishman Speyer, kompleksu kierownik, aby uzyskać 3.000 dolarów miesięcznie czynszu za mieszkanie z jedną sypialnią lub 4.000 dolarów dla dwóch sypialni, w jakim pierwotnie wynosiła średnim Projekt obudowa klasy, zbudowany przez MetLife na powrocie weteranów II wojny światowej i ich rodzinom. "Middle-class" znaczy bez zbędnych dodatków: Przez dziesięciolecia, najemców sweltered w lecie, ponieważ okablowanie w większości budynków nie obsługuje klimatyzatory. Ale "klasa średnia" oznaczało również, że czarni początkowo były zakazane jako najemców - polityki, która zaczęła się zmieniać w 1950 s.

Tishman Speyer, uzbrojony w dużego budżetu aktualizacji, próbował zmienić położenie mieszkania do wynajmu luksusowych. Ale wysiłek jest podcięte przez kompleks mieszkaniowy-project wygląd i właściciela chęci do wynajęcia mieszkanie na Uniwersytecie Nowojorskim dla absolwenta obudowie, która podobno skłoniła skarg od długoletnich mieszkańców około frat własnych wybryków. W sąsiedztwie brakuje kwit pobliskim East Village lub Murray Hill i, w przeciwieństwie do wielu wynajmu luksusowych na Manhattanie, budynki nie mają doormen.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Wstępnie finansowane rezerwat interes 400 milionów dolarów przeznaczone do odpływu przez obligatariuszy do projektu może spotkać kosztów odsetkowych jest teraz w dół do około 175 milionów dolarów, co oznacza, że Tishman Speyer i BlackRock mogą mieć na kucyk się więcej gotówki do roku 2010 lub ryzyko utraty kontroli na 80-hektarowej projektu i ich dużej inwestycji kapitałowych. Kiedy nowi właściciele ułożone finansowania w 2006 roku, ale przewiduje, że dochody z najmu będzie trzykrotnie, do 336 milionów dolarów, w 2011 roku. Aby osiągnąć ten cel, czynsze będą musiały dwukrotnie od ich aktualnej średnio około 1.800 dolarów miesięcznie - w zaskakujący scenariusz.

Ustalenie wartości 3 miliardów dolarów kredytu hipotecznego pierwszy jest trudny, ponieważ został posiekany na kawałki, które z kolei połączono z innych komercyjnych kredytów hipotecznych kopii papierów wartościowych, że Wall Street sprzedawane inwestorom instytucjonalnym. Pożyczka mezzanine został umieszczony prywatnie.

Trudno jest Powiedz, co Stuyvesant Town / Peter Cooper Village warto teraz, ale to chyba mniej niż USD 5,4 miliardów ceny zakupu. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Jeżeli złożone zostały odsprzedane dzisiaj, kupujący nie może się nacieszyć spłacić projektu 4,4 miliardów dolarów długu, unicestwiając ich równego 1 miliard dolarów, a około $ 900 milionów dodatkowych środków, włącznie z USD 400 milionów rezerwy procentowych, zostały wniesione do umowy. Zakładając, że są gotowi kontynuować pompowanie pieniędzy w razie potrzeby, Tishman Speyer i BlackRock mają luksusu czasu, pierwsza hipoteka nie dojrzały do 2016 roku.

Roger Lehman, komercyjnych kredytów hipotecznych strateg w Merrill Lynch, mówi, że ma jakieś długoterminowe obawy o 3 miliardy dolarów kredytu hipotecznego w pierwszej kolejności. Ale nastroje, które, mówiąc, że nabywców ogromny wkład kapitałowy dobrze wróży obligatariuszy, podobnie jak nabywców długoterminowej orientacji. Całkowite zadłużenie wynosi około 400.000 dolarów za apartament.

Mimo niewystarczających dochodów do obsługi zadłużenia, 3 miliardy dolarów 1-sza hipoteka wygrał "cieni" na poziomie inwestycyjnym oceny od Moody Investors Service, Standard & Poor i Fitch Ratings. Ocena cień oznacza, że umowa, a ratingu spełnione kryteria utworzenia agencji dla ledwo wycięciem na poziomie inwestycyjnym.

W oświadczeniu wydanym do Barron tych, Tishman Speyer powiedział, że Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "to inwestycja długoterminowa. Nawet rozpatrywane w tym kontekście, jego aktualny poziom w dół gospodarki jest bardzo silny i obiecujący na przyszłość. "Niektórzy 1.000 nowych umów najmu zostały podpisane w ciągu ostatnich trzech miesięcy, a ogólny wskaźnik powierzchni niewynajętej w kompleksie znajduje się zaledwie 2%, Firma twierdzi, bez żadnego odwoływania się do wyników finansowych.

million of junior debt. Gdzie indziej na Manhattanie, właściciele apartamentów Riverton w Harlemie są na skraju zalegających na 225 milionów dolarów długu nadrzędnego, a niektóre 25.000.000 dolarów długu juniorów. To ostatnie już zostało umorzone przez posiadacza, CBRE Realty Finansów (CBF). Innym Harlem kompleks apartamentowy, Savoy Park, jest oszałamiająca pod jakiś 367 milionów dolarów długu. Domyślnie na $ 90.000.000 pożyczki zabezpieczonej Domu Meyberry na Upper East Side był wąsko odwrócił się w sierpniu.

Aktualności Ostatni miesiąc zwłoki nadciągającego Riverton boli komercyjnego rynku kredytów hipotecznych, gdzie rentowność obligacji sekurytyzowanych kredytów - zwłaszcza niżej oceniane kwestie - znacznie wzrosły w tym roku. Stało mimo zaległości w ogólnym rynku działają w tempie zaledwie 0,5%, zgodnie z Realpoint, w Horsham, PA, strój badania i analizy kredytowej. Jednak zaległości i domyślne mogą wspinać się w nadchodzącym roku.

"Jesteśmy zaskoczeni rynek był zaskoczony Riverton", mówi Merrill w Lehman "Byliśmy mówiąc w ubiegłym roku do 18 miesięcy, które ubezpieczeniowego dostał bardzo agresywny."

Normalnie handlowych hipoteka nie jest gwarantowane, chyba podstawowa właściwość produkuje wystarczająco dużo dochodów na pokrycie obsługi zadłużenia. Ale w 2006 roku w Nowym Jorku - 07 boomu komercyjnych nieruchomości, Wall Street papiery firmy rywalizowali zaciekle o działalności Deweloperzy. Firmy chętnie karmią swoje "rurek" - Połączone komercyjnych kredytów hipotecznych zamienione w papiery wartościowe i sprzedane instytucji.

Do konwersji na rynku oprocentowaniu czynszów, które były w samym sercu różowymi założeniach dochodów rośnie w różnych projektach na ogół się wolniej niż oczekiwano, ponieważ finansowo wciśnięty nowojorczycy nienawiść do rezygnacji z tanich wypożyczalni i miejskich przepisy faworyzują najemców , ogromny blok głosowania. "Nowa gospodarka York problemów, eskalacja czynsz nie może być tak silna, jak oczekiwano, i popychając lokatorów z mieszkań w Nowym Jorku nie jest łatwa rzecz do zrobienia", zauważa Lehmana.

Kiedy Stuyvesant Town / Peter Cooper wieś ​​została sprzedana przez MetLife, niektórzy 73% mieszkań były przedmiotem wynająć przepisów. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Te generowane czynsze średnie z 1.250 dolarów miesięcznie, w porównaniu z 2.000 dolarów do 4.000 dolarów za nieuregulowanych mieszkań. Tishman Speyer podjęła polityczną ciepło w Nowym Jorku za swoje agresywne działania na celu wyparcie najemców, których dochód lub pobyt sprawia, że kwalifikuje się do mieszkań czynszu regulowanego. Ale najemcy czasami są gotowi wydać tysiące na opłaty prawne - i wiele miesięcy - do powieszenia na ich mieszkań.

or more annually. W złożonych New York zasad najmu obejmujących około milion sztuk, czynsze rynkowe mogą być pobierane w pewnych okolicznościach gdy apartamenty zwolniło się lub jeśli czynsz w okupowanej mieszkaniu uderza 2.000 dolarów miesiąc i dzierżawcy zarobić 175.000 dolarów lub więcej rocznie.

AT THE Riverton I Savoy Park kompleksów w Harlemie, bardzo luźne komercyjnych kredytów hipotecznych wytyczne ubezpieczeniowych produkowane duże problemy.

Riverton został zakupiony za 132 milionów dolarów w 2006 roku. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. O dziwo, kupujący, Grupa Rockpoint i Stellar Management, refinansowanie nieruchomości za 250 milionów dolarów rok później, wydobycia szacuje 70000000 dolarów w zyskach po ustaleniu niektórych pięćdziesięciu milionów dolarów w rezerwach. Riverton na wieże mieszkalne kilkanaście zostały zbudowane przez MetLife pod koniec II wojny światowej - w tym samym czasie, że ubezpieczyciel życie zbudowane Stuyvesant Town / Peter Cooper wioski biali - aby pomieścić Harlem mieszkańców, którzy byli w większości czarne.

million in 2007 . W 2007 roku inwestorzy obligacji nie był skłonny się założyć, że nieruchomość będzie generować dwudziestu czterech milionów dolarów dochodu operacyjnego w 2011 r., sześć razy 4 miliony dolarów w 2007 roku. Właściciele przewiduje, że czynsz regulowanych mieszkania, co stanowiło więcej niż 90% wynajmu w Riverton, byłyby pion do około 50% w 2011 roku. or more. W rzeczywistości, regulowane apartamenty Riverton jest nadal produkować czynszów za mniej niż 1.000 dolarów miesięcznie, podczas gdy czynsze rynkowe w Harlemie, który ożywił w ostatnich latach, często są 2.000 dolarów lub więcej.

Tempo konwersji do czynszów rynkowych był wolniejszy niż się spodziewano. A z $ 225 milionów kredytów hipotecznych pierwszy Riverton stoi domyślne. Nie zbliżył się do generowania wystarczających dochodów, aby wspierać niektóre 16.000.000 dolarów w rocznych odsetek, a jej dziewiętnaście milionów dolarów rezerwy procentowa została wyczerpana. Mając już odnieść spory zysk na refinansowanie Riverton, kupujący najwyraźniej są gotowi odejść.

Komercyjnych kredytów hipotecznych, w przeciwieństwie do kredytów mieszkaniowych, zwykle są bez regresu na rzecz nabywcy, co oznacza, że nie są zobowiązani do spłacenia kredytów hipotecznych w domyślnie. Riverton teraz mogą być warte 132 milionów dolarów oryginalnej ceny zakupu, co sugeruje, że pierwszy hipoteczne posiadacze poniesie stratę. Jak wspomniano wcześniej, dwudziestu pięciu milionów dolarów pożyczki mezzanine zostało już umorzone.
Associate Editor firmy Andrew Barron Barry ostrzega, że inwestorzy w niektórych dużych kompleksów mieszkalnych twarz duże straty i wartości domyślnych. (08 sierpnia)

Savoy Park, średnim dochodzie projekt z siedmiu budynków wybudowanych w latach 1950 s, został kupiony za 175 milionów dolarów na początku 2006 roku przez Apollo Real Estate Advisors i właściwości Vantage. Przed końcem roku, to refinansowanie go na 367 milionów dolarów, osiągając duży, ale nieujawnionych zysk na początkowej inwestycji.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Ponownie, to nic dziwnego, że 367 milionów dolarów długu, składający się z 210 milionów dolarów z nadrzędnych pożyczek i 157 milionów dolarów w młodzieży finansowanie mezaninowe, może być usypana na nieruchomości, który wygenerował zaledwie siedemnaście milionów dolarów przychodów i 5 milionów dolarów dochodu operacyjnego ostatniego roku. Jakie były ubezpieczycieli w Credit Suisse i myślenia nabywców obligacji?

Założono, że przychody operacyjne uderzy 19000000 dolary w 2011 roku jako wypożyczalnia regulowane apartamenty przeniósł się do stawek rynkowych. Około 90% mieszkań pozostał czynszu regulowane w zeszłym roku. Wysiłek konwersja wydaje się być bandery. Nasza ocena jest taka, że koszty z tytułu odsetek jest uruchomiony w dwudziestu czterech milionów dolarów rocznie. Sugeruje to, że oryginalny 30.000.000 dolarów rezerwy zainteresowanie wkrótce może zostać wyczerpany. W scenariuszu domyślnej, właściciele mogą odejść, które już odniosły ogromny zysk na ich pierwotnej inwestycji, zarówno ze względu na hojność z Wall Street i głupocie inwestorów obligacji. Apollo nie mógł zostać osiągnięty za komentarz.

W sumie inwestorzy w niektóre z największych projektów nowojorskich mieszkań obliczu ogromnych strat, ponieważ, podczas gdy większość czynsze w tych kompleksów pozostają pod kontrolą, standardy kredytowania były poza kontrolą w 2006 i 2007.