Problemas Imóveis Comerciais passou para primeiro plano

. Reconhecimento de problemas crescentes no setor imobiliário comercial entrou para o mainstream media com um artigo no New York Times, alguns temem empréstimos imobiliários comerciais será palco Avançar na Retração por Louise Story, 21 de agosto 08.

Claro que aqueles de nós na biz sabia que estava chegando - ver Surprise Quelle! Empréstimos imobiliários comerciais Olhando Wobbly em NakedCapitalism para uma rápida visão geral das declarações de comentadores dos vários passados ​​e Zeitgeist Pesquisa: Imóveis Comercial Próximo ao Recap Pesquisa para algumas informações atualizadas.

Mas um aviso, uma boa parte da discussão gira em torno de hipotecas securitizadas com uma pitada de declínio econômico ondulando através de imobiliária. Apesar de não subestimar o primeiro e acreditando que o segundo será mais um problema do que a maioria prever, não se esqueça de descompressão cap taxa e aperto das normas em LTV (loan-to-value) e DSC (cobertura do serviço da dívida).

Na forma simples, a taxa máxima é o retorno sobre o patrimônio líquido. million to buy it – the cap rate is 10 %. Se você comprar um edifício com US $ 1 milhão em fluxo de caixa líquido e pagar R $ 10 milhões para comprá-lo - a taxa máxima é de 10%. A taxa mais baixa da tampa, quanto maior o valor. Assim, taxa de compressão tampa aumenta o valor do prédio e descompressão reduz o valor - independentemente do fluxo de caixa. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. Um imóvel residencial, com US $ 1 milhão em fluxo de caixa líquido pode ter vendido no passado em uma tampa de 7 para 14,3 milhões dólares, mas vendeu no auge do mercado a uma tampa de 5 dando um valor de US $ 20 milhões.

million. Se você pediu LTV de 85% em seus US $ 20 milhões "valor" a sua dívida será de US $ 17 milhões. million. Se a taxa máxima movido apenas a 6 - o valor cairia para US $ 16,7 milhões. Mesmo com um novo empréstimo de 80% LTV (e 70 - 75% é mais provável) a nova dívida seria apenas 13,4 milhões dólares e que o empréstimo será em padrão - sem alteração no fluxo de caixa.