Investir Contrarian em Detroit?

Talvez eu sou muito conservador, mas soa como "rápido atirar-se antes de ficar sem balas."

Por que os investidores Contrarian deve considerar Detroit - Investidores Nacional de imobiliário - Matt Vale - 3 08 de dezembro

Embora sua economia está atolada em uma calha profunda, Sudeste Michigan é o "melhor história buy-side" nos EUA imobiliário comercial a investir hoje, se você acredita que o mercado está pronto para uma recuperação, diz Steven Chaben, gerente regional do escritório de Detroit de Marcus & Millichap. Um graduado da Wayne State University e da Faculdade de Direito de Detroit, que passou sua carreira inteira de negócios de 25 anos no mercado local, Chaben sabe um bom negócio quando vê um.

"Dizemos que os compradores de preços ajustou [para baixo] muito, e que você está fazendo provavelmente melhor compra hoje do que em qualquer momento nos últimos 20 anos", diz Chaben. Como atrativo são os rendimentos iniciais? Bem, Marcus & Millichap relatórios que as propriedades do metro de Detroit escritório negociados a uma taxa de capitalização média de 10,7% durante os três primeiros trimestres de 2008, acima dos 8,3% durante o mesmo período em 2007.

O cap rate médio localmente sobre as vendas de apartamentos subiu 80 pontos base durante o ano passado para chegar a 8,4%. Isso é apesar de uma queda de 40 pontos base na taxa de desocupação no ano passado para 6,2%. Por comparação, a taxa de disponibilidade média nacional é de 6,1%, de acordo com Reis empresa de pesquisa. Proprietários de apartamentos locais têm beneficiado pela nova oferta limitada e uma onda de execuções hipotecárias como imóveis deslocadas voltam para o mercado de arrendamento.

Enquanto a taxa de Detroit vaga apartamento deverá subir 30 pontos base no final do ano em meio a um mercado de trabalho enfraquecido e líquidas de migração para fora as tendências, os fundamentos são sólidos apartamento locais por qualquer medida. Mesmo assim, muitos credores dar ao mercado um ombro frio, diz Chaben. "Um credor vai ter um melhor rácio da dívida de cobertura aqui do que ele vai chegar a lugar nenhum, e ainda assim ele está se afastando daqui como ele tem a praga."

A última previsão econômica da Universidade de Michigan oferece os credores pouco conforto. Ao longo dos próximos dois anos, Michigan é esperado para lançar 132.000 empregos, a maioria deles na indústria, empurrando a taxa de desemprego acima de 10%. Dos 77.000 cortes de empregos previstos na fabricação ao longo dos próximos dois anos, a maioria vai ser na indústria automobilística. O relatório prevê que a economia do estado irá experimentar ganhos modestos de emprego em 2011.

A incerteza sobre o resultado do pedido do mês passado pelos Três Grandes montadoras para um empréstimo ponte de US $ 25 bilhões do governo federal levou os inquilinos muitos escritórios - mesmo os não-automotivos entes - para retardar as decisões sobre as necessidades de seu espaço, diz Todd Perdão, vice- presidente de Southfield, Michigan baseado Redico, dono de um escritório proeminente desenvolvedor e diversificada. "Até que ponto, nós estávamos cantarolando. Nós completamos 4.200 mil pés quadrados de locação de transações neste mercado este ano. "

Em novembro, os CEOs da General Motors, Ford e Chrysler testemunhou em Capitol Hill. Depois de dois dias intensos, os legisladores instruiu os executivos de automóveis para voltar em dezembro com um plano de negócios, detalhando como o dinheiro seria gasto.

Chaben não pode deixar de notar o quanto os parlamentares mais resistentes são os executivos da indústria automobilística do que eles já estiveram em instituições bancárias que procuram ajuda financeira para se manter à tona. Em novembro, o Tesouro dos EUA concordou em fazer um investimento de US $ 20 bilhões em Citigroup. Essa bolada segue o 25000000000 dólar o governo federal injetou no banco como parte do pacote de US $ 700 bilhões aprovado pelo Congresso em outubro.

Não houve audiências para considerar situação do Citigroup, ou gritos para o banco para oferecer um plano de negócios, diz Chaben. "Eu sugiro a você que é um grande exemplo do duplo padrão que é executado de tal forma galopante." O viés anti-Detroit Chaben resmungando para si mesmo essa linha famosa do filme "Rede": "Eu sou tão louco como o inferno e Eu não vou mais agüentar isso. "

A questão é como pode Detroit diversificar a sua economia? Não há bala de prata, mas Oakland County, casa para a sede da Chrysler do mundo, pode ter uma resposta. Emergentes do concelho programa Setores identificou os 10 principais setores de crescimento - que vão desde energia alternativa e geração de energia a robótica para dispositivos médicos - e alvo as principais empresas destes sectores a expandir seus negócios no município. Ao longo de quatro anos, o programa levou a US $ 1 bilhão em novos investimentos.

"A sobrevivência da área depende da transferência de tecnologia", diz Perdão de Redico. "Michigan tem um monte de capacidade tecnológica decorrente de seu uso automotivo, e acho que ao longo do tempo nós vamos estar acessando esses recursos."

Isso nos traz de volta Chaben, o corretor que acredita que as rodas estão a ser posto em movimento para o crescimento futuro do negócio e da prosperidade no Sudeste Michigan. Seus conselhos aos compradores de imóveis: "Entre agora, enquanto você ainda pode obter negócios em uma tampa de 10."