Eu trabalhei uma vez com um conselheiro de moeda estrangeira que a cada semana colocar para fora um boletim informativo que disse que o dólar pode subir ou pode descer, embora haja uma chance de que ele pode permanecer o mesmo. Aparentemente previsão do mercado de escritórios de NY é semelhante. Pessoalmente, eu inclinar-se para baixo.
Cedo demais para colocar Manhattan Mercado de Escritórios no Tanque: CBRE - Notícias Imóveis Comerciais - Paul Rosta - 08 08 de outubro
Mercado de Manhattan escritório está a descer da estratosfera, mas relatos de um acidente iminente são muito exagerados, os executivos de topo da CB Richard Ellis Inc. argumentou em uma reunião na manhã de hoje.
"Neste momento, há uma percepção de que este mercado está morto ou morrendo, e isso não é verdade", declarou Stephen Siegel, presidente da corretora global para CBRE. Embora a velocidade do leasing é, sem dúvida, retardando, os inquilinos principais estão assinando contratos de arrendamento. West 55 th St. in Midtown. Ele citou uma renovação 260.000 metros quadrados e expansão pelo Macquarie Group, o australiano preocupação de serviços financeiros, a 125 Oeste 55 º St., em Midtown. Detalhes foram confirmados ontem em um comunicado de imprensa emitido pela Cushman & Wakefield Inc., o que representou Macquarie em negociações com proprietário Boston Properties Inc.
Siegel enumerou outros inquilinos de alto perfil que quer ter recentemente assinados promoções de grandes blocos de espaço em Manhattan ou são considerados na caçada: a NBC, a National Basketball Association, a National Football League eo global escritório de advocacia Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP
Siegel afirmou que a tendência recente da economia de Manhattan, vai ajudar o mercado de escritórios como empresas de serviços financeiros reorganizar e adaptar às necessidades do novo espaço. Indústrias, tais como mídia, publicidade, entretenimento e tecnologia continuará a criar demanda, Siegel argumentou. Muitos proprietários de topo de Manhattan estão em forma o suficiente financeiramente som que eles possam superar as condições atuais.
office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. Pesquisa da CB Richard Ellis concluiu que 80 por cento dos maiores de Manhattan 65 proprietários de escritório usado menos de 75 por cento aproveitar para comprar ou refinanciar suas propriedades. Isso vai dar aos proprietários a flexibilidade para temporariamente deixar o espaço vago, em vez de leasing-lo com um grande desconto e derrubando os preços.
Embora a morte de ex-pilares de Wall Street como Bear, Stearns & Co. e Lehman Brothers Holdings Inc. retornará espaço para o mercado, o potencial impacto de demissões no setor financeiro e outros setores devem ser considerados no contexto, disse Simon Wasserberger, vice-presidente sênior de York CBRE da Cidade Nova metropolitana grupo de consultoria regional. Inquilinos adoptar uma abordagem mais sofisticada para sublocação de espaço hoje do que em décadas anteriores, Wasserberger apontou. Por exemplo, algumas empresas preferem manter o espaço não utilizado durante uma recessão, porque eles podem querer isso de novo em poucos anos, quando o negócio melhora e eles querem se expandir.
Wasserberger também ofereceu cenários diferentes para a forma como as demissões afetam vaga e preços. percent, Wasserberger said. Se Manhattan fosse derramado 97.000 empregos de escritório, vaga ainda atingem apenas 9,6 por cento, Wasserberger disse. percent by 2011 . Em um cenário de pior caso de 145.000 empregos perdidos escritório, vaga teria atingido 12,5 por cento até 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . E as tendências de três anteriores recessões que remontam a 1970 sugerem que as demissões acabaria por reduzir as rendas médias pedindo em Manhattan por 26 por cento nos próximos três anos, para 52,33 dólares. Apesar de que seria consistente com as tendências históricas, Siegel expressaram ceticismo de que a perda de empregos no setor financeiro de Manhattan seria suficiente para empurrar escritório do setor de demissões para o total do pior caso.
Dicas balança para inquilinos em Manhattan: Harbert Cushman & Wakefield - Propriedade Notícias Comercial - Palu Rosta - 07 08 de outubro
Números concretos estão confirmando o que os profissionais imobiliários têm suspeitado por meses sobre o mercado do país o maior escritório. Segundo o relatório da Cushman & Wakefield no terceiro trimestre, Manhattan está mostrando os sinais mais claros ainda de amolecimento desde a crise de crédito começou no ano passado.
Por a maioria das medidas, o equilíbrio do poder está, finalmente, afastando-se da senhorios. "Se você for um inquilino, é um bom momento para estar lá fora", disse Joseph Harbert (foto), COO para a empresa de New York City região metropolitana, em uma reunião esta manhã. "Se você é um inquilino de crédito, é um ótimo momento para estar lá fora."
percent only a year ago. Vaga em todas as classes de escritório assinalada até 7,4 por cento no terceiro trimestre, de 5,7 por cento há apenas um ano. percent, Harbert estimated. Até o final deste ano ou início de 2009, vaga em Manhattan pode atingir 9 ou 10 por cento, Harbert estimado.
A abundância de outros indicadores sublinhado ponto de Harbert. Atividade de leasing para todos os submercados de Manhattan caiu 14,4 por cento até agora este ano em relação aos três primeiros trimestres de 2007. square feet. Absorção negativa no final do terceiro trimestre atingiu 2,9 milhões de metros quadrados, superando o total do ano passado no terceiro trimestre de 468,091 metros quadrados. Sublocação de espaço disponível também deu um salto enorme, atingindo 6,5 milhões de metros quadrados no final do terceiro trimestre, o total mais alto em três anos. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. E muitos blocos mais grandes do espaço são disponíveis 83 blocos maiores do que 50.000 metros quadrados estavam no mercado até o final do terceiro trimestre, contra 60 há um ano.
Empresas de serviços financeiros ajudar a ancorar o mercado de escritórios de Manhattan, mas a desaceleração econômica está tomando um pedágio. Mesmo que as empresas financeiras ainda estavam na categoria mais ativa dos inquilinos no mercado de leasing, a sua quota de nova locação caiu de 35,6 por cento durante o terceiro trimestre de 2007 para apenas 19 por cento no último trimestre.
jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Escritório setor de emprego, em Manhattan, sofreu uma perda líquida de 3.800 empregos durante os primeiros oito meses do ano, o setor de serviços financeiros derramou cerca de 10.000 postos de trabalho entre março a agosto, um número que só vai aumentar à medida que as ondas de choque de difusão da indústria crise .
Manhattan aluga contar uma história complexa. overall during the third quarter. Rendas continuou a borda a partir de meados do ano, aumentando US $ 1,38 por pé quadrado para $ 72,97 global durante o terceiro trimestre. Isso parece uma anomalia num momento em que a absorção e vacância negativo estão em ascensão. Mas Harbert explicou que grande parte do espaço que tem vindo recentemente no mercado é na extremidade superior da escala de preços, que está ajudando a manter as rendas da queda.
Mas o lado negativo é que o crescimento aluguel tem achatada e provavelmente irá reverter. "O intervalo de tempo para que os preços ajuste é maior do que pensamos", explicou Harbert. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Os preços podem cair entre 15 e 20 por cento até o final do próximo ano, uma tendência que seria consistente com lentidão anteriores. Durante as recessões de 2000 e início de 1990 s, Manhattan escritório aluga só o fundo bateu em três anos do ciclo, observou Ken McCarthy, diretor-gerente do New York City região para a pesquisa.
Vagas Top de Nova York Escritório Ir 43% sobre Demissões - Bloomberg - David M. Levitt - 07 Outubro 08
A quantidade de espaço de escritório principal New York City disponível para alugar aumentou 43 por cento no terceiro trimestre do ano anterior, enquanto as empresas de Wall Street dispararam funcionários e procurou inquilinos para o espaço que já não necessita.
A taxa de vacância para a chamada classe A de espaço, os escritórios com mais conforto e infra-estrutura mais moderna, em lugares como Park Avenue ou a Avenida das Américas, chegou a um "ponto de inflexão", disse Joseph Harbert, diretor de operações para o região de Nova York, em corretores Cushman & Wakefield, que publicou hoje um relatório sobre imóveis comerciais da cidade real.
"Achamos que as rendas vão pedindo para baixo", Harbert disse a repórteres em uma coletiva de hoje. "Tirar as rendas já desceu." (Taking rendas são as rendas efectivamente pagas pelos inquilinos.)
Indústria de Manhattan de serviços financeiros tinha alugado um em cada três metros quadrados de espaço no mercado dos EUA escritório mais caro até este ano, e sua contração terá um "impacto enorme", no mercado, disse Kenneth McCarthy, diretor da Cushman para Nova Iorque pesquisa. Lehman Brothers Holdings Inc. declarou falência, e Merrill Lynch & Co. concordou em ser adquirida pelo Bank of America, enquanto o Dow Jones Industrial Average é abaixo de 13 por cento até ontem desde 15 de setembro, o dia ambas as empresas anunciaram esses movimentos.
Espaço Voltando
"Certamente ninguém está em modo de crescimento, agora, exceto talvez os advogados de falência", disse McCarthy. "E isso significa que a quantidade de espaço já voltando para o mercado aumentou substancialmente e tende a aumentar mais."
percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Vagas para o espaço classe A subiu para 7,7 por cento em Manhattan, acima dos 6,9 por cento no segundo trimestre e 5,4 por cento há um ano. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Há 18,5 milhões de metros quadrados para alugar, contra 12,9 milhões de pés de um ano atrás, segundo a Cushman estatísticas.
percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. A taxa de vacância geral de Manhattan, incluindo menos-select B e C de classe propriedades, foi de 7,4 por cento, acima dos 7,1 por cento no segundo trimestre e 5,7 por cento há um ano. A última vez que a taxa de desocupação foi essa alta foi o segundo trimestre de 2006, de acordo com o relatório.
percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. A nível nacional, a taxa de desocupação atingiu 13,6 por cento escritório no terceiro trimestre de 13,1 por cento no segundo trimestre, de acordo com um relatório divulgado segunda-feira por Reis, Inc. uma provedora baseada em Nova York de dados imobiliários.
"Nós movemo-nos, particularmente no mês passado, em um mercado onde os proprietários estão fazendo tudo que podem para tentar fazer com que as transações acontecem", disse McCarthy em uma entrevista. "Se isso significa diminuir as rendas ou oferecer mais concessões, eles estão dispostos a fazê-lo."
Espaço sublocação Rises
million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. De 29,2 milhões de metros quadrados disponíveis na cidade, 6,6 milhões de pés quadrados, ou 23 por cento é o espaço de sublocação, ou o espaço colocado no mercado por parte dos inquilinos, em vez de proprietários. Isso é um salto de 72 por cento da quantidade de espaço de sublocação disponível há um ano, o maior salto em quatro anos, segundo o relatório.
Um aumento na sublocação de espaço tende a diminuir as rendas, uma vez que os inquilinos não têm o incentivo a procurar o dólar superior para o seu espaço como senhorios fazer, disse McCarthy.
Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Entre a maior subloca atualmente disponível é a Goldman Sachs Group Inc. 's 599.000 metros quadrados em 77 Water St., em Manhattan, 143.000 Lehman metros quadrados em 399 Park Avenue. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. em Midtown, e Royal Bank of Scotland Group plc 143.000 pés quadrados em 7 World Trade Center, o único edifício no Ground Zero reconstruída após 11 de setembro de 2001, de acordo com a Colliers ABR, concorrente da Cushman.
Rendas pedindo Ascensão
percent since the second quarter. Média de rendas pedindo continuou a subir, para 72,97 dólares por metro quadrado, até 1,9 por cento desde o segundo trimestre. Pedindo aluguéis, ou rendas que os senhorios anunciam para o espaço, não refletem concessões senhorios podem fazer, incluindo meses de aluguel gratuito ou assunção de alguns custos de melhoria.
a square foot. Aluguéis de escritórios de Manhattan subiram 85 por cento desde o quarto trimestre de 2004, quando chegaram a uma pós-11 de setembro de baixa de 39,55 dólares por pé quadrado.
a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Rendas em Midtown subiu 0,6 por cento, para 84,48 dólares por metro quadrado; baixa rendas subiram 0,3 por cento, para 50,89 dólares por metro quadrado; rendas do Sul Midtown, a área de aproximadamente entre Canal e 34 ª ruas, subiu 1,9 por cento, para 54,23 dólares.
percent in the second quarter. Vaga em Midtown subiu para 7,8 por cento, de 7,1 por cento no segundo trimestre. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. Em Manhattan, a vacância caiu para 7,3 por cento de 7,7 por cento, e no sul do Midtown, vaga subiu para 6 por cento de 5,9 por cento.
million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, em um relatório que será divulgado hoje, disse que a "graça salvadora" no mercado de Nova York é o fato de que o espaço de escritório muito pouca coisa nova está sendo construída na cidade, com apenas 3,4 milhões de metros quadrados em um 443 milhões metros quadrados mercado deverá entrar em linha no próximo ano.
Ofertas fracassadas Substitua crescimento no imóvel em Nova York - New York Times - Charles V. Bagli - 30 08 de setembro
Após sete anos de construção sem parar, as rendas dispararam e os preços de venda, e um apetite aparentemente interminável para a habitação de luxo que transformou bairros corajosos e glamourosa da mesma forma, a crise de crédito ea crise em Wall Street estão trazendo boom de Nova York imobiliário ao fim.
percent lower than it wanted. Sexta-feira passada, o HSBC decidiu não transferir a sua sede americana para 7 World Trade Center, centro, após os lances para a sua casa existente na Quinta Avenida, veio em 30 por cento menor do que queria.
Os desenvolvedores estão reclamando que os emprestadores estão recusando-se a financiar projetos que eram todos, mas alguns meses ou mesmo semanas atrás. Senhorios lamentam sua incapacidade para refinanciar arranha-céus com blue-chip inquilinos. E as corporações têm medo de mudar dentro de Manhattan, com medo de fazer o movimento errado se as rendas queda ou a forças de demissões economia do país.
"Os credores estão agora a tomar um olhar muito duro para cada projeto específico para avaliar a sua viabilidade no contexto de um abrandamento da demanda", disse Scott A. Singer, vice-presidente executivo da Singer & Bassuk, um financiamento imobiliário e corretora. "Não há dúvida de que haverá uma desaceleração significativa no início da construção de novos, imediatamente."
Exemplos de negócios abortados e desenvolvimentos problemáticos abundam. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Sexta-feira passada, o HSBC, o banco com sede em Londres grande, silenciosamente rasgou um acordo para transferir a sua sede americana para 7 World Trade Center após os lances para a sua casa existente na 452 Fifth Avenue, entre 39 ª e 40 ª Ruas, ficou em 30 por cento menor do que os US $ 600 milhões que queria para a propriedade.
months still does not have a tenant. A torre de escritórios de 40 andares em construção por propriedades SJP a 42 nd Street e Eighth Avenue para os últimos 18 meses ainda não tem um inquilino.
"Tudo está congelado no lugar", disse Steven Spinola, presidente do Conselho de Imóveis de Nova York, associação da indústria de lobbying, pouco depois de o mercado de ações fechou na segunda-feira.
Barry M. Gosin, executivo-chefe da Newmark Knight Frank, uma empresa imobiliária nacional com sede em Nova York, disse: "Hoje, todo o sistema financeiro precisa de um lubrificante. É como dirigir seu carro após o esgotamento do petróleo eo motor se aproveita. Se não há liquidez e não de financiamento, tudo se aproveita. "
É difícil dizer exatamente o que o impacto a longo prazo será, mas especialistas no mercado imobiliário, economistas e autoridades municipais e estaduais dizem que é provável que haverá muito menos novos projectos de construção no futuro, bem como dezenas de milhares de demissões em Wall Street, menos postos de trabalho de construção e uma enorme perda de receitas fiscais para o Estado e da cidade.
Poucas tendências definiram a cidade mais do que o boom de desenvolvimento, a partir dos onipresentes guindastes de torre para a explosão do alto preço condomínios em bairros fora de Manhattan, de Bedford-Stuyvesant e Fort Greene para Williamsburg e Long Island City. Alguns desenvolvedores que estão atualmente condomínios montagem está tentando converter a rendas, enquanto outros estão olhando para vender os projetos.
Depois de impor aumentos de dois dígitos aluguel nos últimos anos, os proprietários dizem que os aluguéis estão caindo um pouco, o que poderia prejudicar projetos altamente alavancadas, mas também gentrification lenta em que os corretores de imóveis gostam de chamar "bairros emergentes" como o Harlem, o Lower East Side e Fort Greene.
Ao mesmo tempo, alguns dos mais ambiciosos do prefeito Michael R. Bloomberg projetos de grande escala - os railyards West Side, Pennsylvania Station, ground zero, Coney Island e Ponto Willets - vão demorar mais tempo do que o esperado para começar e para terminar, real especialistas dizem imobiliárias.
"A maioria das transações no mercado imobiliário comercial está em espera", disse Mary Ann Tighe, presidente-executivo regional da CB Richard Ellis, a corretora de imóveis, "porque ninguém pode ter certeza de que a economia será a aparência, não só no curto prazo , mas no longo prazo ".
Embora o mercado imobiliário em Nova York está em melhor forma do que na maioria das outras grandes cidades, um relatório recente da Newmark Knight Frank mostra que há "sinais claros de fraqueza", com a taxa de vacância geral de 9 por cento, acima dos 8,2 por cento um ano atrás. As rendas são igualmente cair quando concessões senhorios são tidos em conta.
O boom imobiliário tem sido alimentado por uma economia robusta, firme demanda por moradia e uma abundância de investidores nacionais e estrangeiros dispostos a gastar dezenas de bilhões de dólares em bens de Nova York real. Ele ajudou a que os credores foram muito felizes para financiar tanto quanto 90 por cento do custo na suposição de que as hipotecas poderiam ser revendidos a investidores em valores mobiliários.
Mas que terminou com a crise das hipotecas subprime, que desde então se espalhou para todos os mercados de crédito, que chegaram a um impasse. Como resultado, os executivos imobiliários estimam que o valor dos edifícios comerciais caiu em pelo menos 20 por cento, embora o declínio é difícil de avaliar quando há dinheiro hipoteca pouco disponível para comprar os edifícios e, portanto, poucas vendas.
Muito tempo depois que a crise começou em 2007, muitos investidores e executivos imobiliários esperava uma "correção" para a rápida escalada dos valores imobiliários. Mas depois que o Lehman Brothers, a empresa venerável que tinha fornecido bilhões de dólares em empréstimos para New York City promoções imobiliárias, desabou há duas semanas, ficou claro que algo mais profundo estava acontecendo.
million, two executives involved in the transaction said. E houve uma reação imediata no mundo imobiliário: Propriedades Tishman Speyer, que controla o Rockefeller Center, o Chrysler Building e dezenas de outras propriedades, abruptamente retirado de um acordo para comprar o edifício Mobil anterior, de 1,6 milhões de metros quadrados torre em 42 nd Street, perto de Grand Central Terminal, por US $ 400 milhões, dois executivos envolvidos na operação, disse.
Propriedades comerciais não são os únicos que enfrentam problemas. Na sexta-feira, a Standard & Poors baixou o rating sobre os títulos utilizados na compra Tishman de 5,4 bilhões dólares da Cidade Stuyvesant e Peter Cooper complexos de apartamentos da vila em 2006, o maior negócio imobiliário da história moderna. A Standard & Poor disse que cortar o rating, em parte, por causa de uma queda estimada de 10 por cento no valor da propriedade e do rápido esgotamento dos fundos de reserva.
A redução classificação mostra o nervosismo cada vez maior de financiadores e investidores sobre tais negócios, que muitas vezes envolvidos agressivos - os críticos dizem que irrealista - projeções de renda futura.
"Qualquer impedimento contínuo para os mercados de crédito é terrível para a economia nacional, mas é mais terrível para Nova York", disse Richard Lefrak, patriarca de uma família de propriedade de quarta geração real que possui edifícios de escritórios e edifícios de apartamentos em Nova York e Nova Jersey .
"Esta é a cidade da companhia por dinheiro", disse ele. "Se não há liquidez no sistema, que agrava os problemas. Vai ter um efeito sério na economia local e os valores dos imóveis. "
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