Piata Manhattan Office este în jos, decât "sa nu

Am lucrat o dată cu un consilier de valută străină, care în fiecare săptămână, a pus un buletin informativ care a declarat că dolarul ar putea merge în sus sau s-ar putea merge în jos, deşi există o şansă care ar putea rămâne acelaşi. Se pare că estimarea piata de birouri NY este similară. Personal, am inclina spre în jos.

Prea devreme pentru a pune piata de birouri din Manhattan Tank: CBRE - Stiri Proprietatea comercială - Paul Rosta - 08 octombrie 08

Piaţă a Manhattan-ului de birou este vine înapoi din stratosfera, dar rapoartele de un accident iminent sunt mult exagerate, executivii de top de la CB Richard Ellis Inc a susţinut la un briefing de azi dimineaţă.

"Chiar acum, există o percepţie că această piaţă este mort sau pe moarte, şi că nu este adevărat", a declarat Stephen Siegel, presedinte de brokeraj la nivel mondial pentru CBRE. Deşi viteza de leasing este, fără îndoială, încetinirea, chiriasii majore semnarea contractelor de leasing. West 55 th St. in Midtown. El a citat o reînnoire 260000 de metri patrati si expansiunea Macquarie Group, australian de servicii financiare de îngrijorare, la 125 West 55-St în Midtown. Detalii au fost confirmate ieri într-un comunicat de presă emis de Cushman & Wakefield Inc, care a reprezentat Macquarie în negocierile cu proprietarul Boston Properties Inc

Siegel bifat alte înalt profil chiriasii care fie au semnat recent oferte pentru blocuri mari de spaţiu din Manhattan, sau sunt considerate a fi în Hunt: NBC, Asociaţia Naţională de Baschet, National Football League şi globale de avocatura Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP

Siegel a susţinut că diversificarea recentă a economiei a Manhattan-ului va ajuta piata de birouri ca societăţi de servicii financiare se reorganizeze şi se adapteze la nevoile nou spaţiu. Industrii, cum ar fi mass-media, divertisment, publicitate si tehnologie vor continua pentru a crea cerere, Siegel a susţinut. Mulţi dintre proprietari de top din Manhattan sunt in forma destul de sunet financiar, care pot merge în condiţiile actuale.

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. De cercetare CB Richard Ellis ", a concluzionat ca 80 la suta din Manhattan proprietarilor de top de 65 de birouri utilizate mai puţin de 75 la suta de pârghie de a cumpăra sau a refinanta proprietăţile lor. Aceasta va oferi proprietarilor flexibilitatea de a părăsi temporar spaţiu liber, mai degrabă decât de leasing se la o reducere de mare şi de conducere în jos preţurile.

Deşi căderea fostelor Wall Street piloni, cum ar fi Bear, Stearns & Co si Lehman Brothers Holdings Inc va reveni la spaţiul de piaţă, impactul potenţial de concedieri din sectorul financiar şi de alte industrii trebuie să fi văzut în context, a declarat Simon Wasserberger, vice-presedinte senior al CBRE din New York City Consulting Group regionale metropolitane. Chiriasii adopte o abordare mai sofisticată a subleasing spaţiu de astăzi decât au făcut-o în deceniile anterioare, a subliniat Wasserberger. De exemplu, unele firme preferă să păstreze spaţiul neutilizat în timpul unei recesiuni, deoarece acestea le pot dori din nou în câţiva ani, atunci când afacerea îmbunătăţeşte şi doresc să se extindă.

Wasserberger a oferit, de asemenea, scenarii diferite pentru modul în care disponibilizările vor afecta post vacant şi de preţuri. percent, Wasserberger said. Dacă ar fi să verse Manhattan 97.000 de locuri de muncă de birou, post vacant ar putea încă să ajungă la doar 9,6 la suta, a spus Wasserberger. percent by 2011 . Într-un scenariu cel mai rău caz a 145.000 de locuri de muncă pierdute de birou, post vacant ar fi lovit cu 12,5 la sută până în 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . Şi tendinţele de trei mari recesiuni anterioare datând din 1970 sugerează că aceste concedieri ar putea conduce în cele din urmă în jos chiriile medii solicită în Manhattan cu 26 la suta in urmatorii trei ani, la 52.33 dolari. Cu toate că ar fi în concordanţă cu tendinţele istorice, Siegel a exprimat scepticismul că pierderile de locuri de muncă în sectorul financiar a Manhattan-ului ar fi de ajuns pentru a împinge de birou din sectorul de concedieri total de cel mai rău caz.

Sfaturi Bilant spre Locuitorii din Manhattan: Harbert Cushman & Wakefield - Proprietatea comercială Stiri - Palu Rosta - 07 octombrie 08

Numerele Hard confirmă ceea ce profesioniştii din imobiliare s-au suspectat de luni de zile despre piata de naţiune cea mai mare de birou. Potrivit Cushman & Wakefield de-al treilea trimestru raport, Manhattan se arata cele mai clare semne încă de înmuiere, deoarece criza creditelor a inceput anul trecut.

De cele mai multe măsuri, balanţa de putere se schimbă în cele din urmă departe de proprietari. "Dacă sunteţi un chiriaş, acesta este un moment bun pentru a fi acolo", a declarat Joseph Harbert (foto), COO pentru firma din New York City regiunea metropolitană, la un briefing în această dimineaţă. "Dacă sunteţi un chiriaş de credit, este o mare de timp pentru a fi acolo."

percent only a year ago. Locuri de munca in toate clasele de birou bifat pana la 7,4 la sută în trimestrul al treilea, de la 5,7 la sută numai un an în urmă. percent, Harbert estimated. Până la sfârşitul acestui an sau începutul anului 2009, postul vacant ar putea lovi în Manhattan, 9 sau 10 la suta, a estimat Harbert.

O mulţime de alţi indicatori sublinia punctul de Harbert lui. Activitatea de leasing pentru toate zonele periferice ale Manhattan-ului a scazut cu 14,4 procente in acest an, comparativ cu primele trei trimestre ale anului 2007. square feet. Absorbţie negativ, la sfârşitul trimestrului al treilea a ajuns la 2,9 milioane de metri patrati, piticul de anul trecut al treilea trimestru total de 468,091 de metri pătraţi. Spaţiu disponibil subînchiriere a luat, de asemenea, un salt imens, lovind 6,5 milioane de metri patrati, la sfârşitul celui de al treilea trimestru, cel mai mare total de trei ani. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. Şi mai multe blocuri mari de spaţiu sunt disponibile 83 de blocuri de mai mult de 50.000 de metri patrati au fost pe piaţă de la sfârşitul de-al treilea trimestru, de la 60 de ani în urmă.

Firmele de servicii financiare de ajutor ancora piata spatiilor de birouri din Manhattan, dar încetinirea economică este de a lua o taxă. Chiar dacă societăţile financiare au fost în continuare categoria cea mai activă a chiriaşilor din piaţa de leasing, cota lor de noi de leasing scazut de la 35,6 procente în trimestrul al treilea din 2007 la doar 19 la sută ultimul trimestru.

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Oficiul pentru sectorul ocupării forţei de muncă din Manhattan suferit o pierdere netă de locuri de muncă 3800 prin primele opt luni ale anului, sectorul financiar de servicii vărsat aproximativ 10.000 de locuri de muncă în perioada martie-august, un număr care va creşte doar ca undele de şoc din extinderii crizei din industria de .

Manhattan închiriază spune o poveste complexă. overall during the third quarter. Chiriile a continuat să margine până la jumătatea anului, creşterea 1.38 dolari pe metru pătrat la 72.97 dolari per ansamblu în decursul al treilea trimestru. Asta pare ca o anomalie într-un moment de absorbţie negativă şi vacant sunt în creştere. Dar Harbert a explicat că mare parte din spaţiu care a intrat recent pe piaţă este de la capătul superior al scalei preţului, care este de a ajuta pentru a menţine chiriile din rostogolea.

Dar partea Flip este că o creştere a chiriei turtit şi, probabil, se va inversa. "Decalaj de timp pentru a ajusta preţurile este mai mult decât credem", a explicat Harbert. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Preţurile ar putea scădea între 15 şi 20 la sută până la sfârşitul anului viitor, o tendinţă care ar fi în concordanţă cu încetiniri anterioare. În timpul recesiunilor din 2000 şi la începutul anilor 1990 s, Manhattan birou inchiriaza numai partea de jos a lovit de trei ani în ciclul, a remarcat Ken McCarthy, directorul New York regiune de gestionare pentru cercetare.

New York-ului Locuri de muncă de top de birou Salt de 43% pe Disponibilizarile - Bloomberg - David M. Levitt - 07 octombrie 08

Suma de prim spaţiu de birou New York disponibile pentru inchiriere a crescut de 43 la suta in trimestrul al treilea fata de anul anterior, ca firmele de pe Wall Street a tras de angajaţi şi a căutat chiriaşi pentru spaţiul nu mai au nevoie.

Rata de neocupare pentru aşa-numita clasa A, birouri cu cele mai multe facilităţi şi a infrastructurii din cele mai moderne locatii, cum ar fi Park Avenue sau Avenue of the Americas, a ajuns la un "punct de inflexiune", a declarat Joseph Harbert, chief operating officer pentru New York, de la regiune, brokeri de Cushman & Wakefield, care a emis astăzi un raport privind oraşului imobiliare comerciale.

"Credem ca chiriile cer sunt merge în jos", a declarat reporterilor Harbert la un briefing de astazi. "Luarea chiriile au plecat deja în jos." (Chiriile sunt Luarea chirii efectiv plătite de către chiriaşii.)

Manhattan industria serviciilor financiare au o chirie din trei în trei metri pătraţi de spaţiu de pe piaţa SUA biroul cel mai scump până în acest an, iar micşorarea acesteia va avea un "impact enorm", pe piaţă, a declarat Kenneth McCarthy, managing director Cushman pentru noi york cercetare. Lehman Brothers Holdings Inc a declarat faliment, iar Merrill Lynch & Co a fost de acord să fie achiziţionate de către Bank of America, în timp ce Dow Jones Industrial Average este in scadere cu 13 la sută prin intermediul ieri, de la 15 septembrie, zi ambele firme au anunţat aceste miscari.

Revenind spaţiu

"Desigur, nimeni nu este în modul de creştere, chiar acum, cu excepţia poate de avocaţi de faliment", a spus McCarthy. "Şi asta înseamnă că spaţiul deja reveni la piata a crescut considerabil şi este probabil să crească mai mult."

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Posturi vacante pentru clasa A a crescut de la 7,7 la sută în Manhattan, de la 6,9 la sută în al doilea trimestru şi 5,4 la sută cu un an în urmă. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Exista 18,5 milioane de metri patrati de inchiriat, de până la 12,9 milioane de metri cu un an în urmă, potrivit Cushman statisticilor.

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Rata de neocupare a Manhattan-ului, inclusiv mai puţin, selectaţi-B şi C-Class proprietăţi, a fost de 7,4 la suta, de la 7,1 la sută în al doilea trimestru şi 5,7 la sută cu un an în urmă. Ultima dată rata de neocupare a fost de această mare a fost al doilea trimestru al anului 2006, potrivit raportului.

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. La nivel national, rata de neocupare a ajuns la biroul 13,6 la sută în trimestrul al treilea de la 13,1 la sută în al doilea trimestru, potrivit unui raport publicat, luni, de Reis, Inc din New York, pe bază de furnizor de date imobiliare.

"Ne-am mutat, în special în ultima lună, într-o piaţă în cazul în care proprietarii fac tot ce pot pentru a încerca să facă tranzacţii se întâmple", McCarthy a declarat într-un interviu. "Dacă asta înseamnă reducerea chiriilor sau oferirea de mai multe concesii, ei sunt dispuşi să-l facă."

Space subînchiriere Creşteri

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. De 29,2 milioane de metri patrati disponibile în oraş, 6.6 milioane de metri patrati, sau 23 la suta este spaţiu subînchiriere, sau spaţiu pus pe piaţă de către chiriaşi, mai degrabă decât proprietarii. Acesta este un salt de 72 la suta din cantitatea de spaţiu disponibil subînchiriere cu un an în urmă, cel mai mare salt din ultimii patru ani, potrivit raportului.

O creştere în spaţiu subînchiriere tinde sa scada chiriile, deoarece locatarii nu au motivaţia de a căuta dolar de top pentru spaţiul lor ca proprietari fac, a spus McCarthy.

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Printre cel mai mare subleases disponibile în prezent este de Goldman Sachs Group Inc 599,000 de metri pătraţi, la 77 de apă Sf. în Manhattan, Lehman a 143.000 de metri pătraţi la 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. în Midtown, si Royal Bank of Scotland Group Plc a 143.000 de metri pătraţi la 7 World Trade Center, singura clădire de la Ground Zero reconstruit după 11 septembrie 2001, potrivit Colliers ABR, un concurent al Cushman.

Chiriile cer Rise

percent since the second quarter. Chiriile medii cer a continuat să crească, la 72.97 dolari pe metru patrat, in crestere cu 1,9 la sută începând cu al doilea trimestru. Solicitarea chirii, chirii sau care proprietarii publicitate pentru spaţiu, nu reflectă proprietari pot face concesii, inclusiv luni de chirie gratuit sau asumarea unor costuri de îmbunătăţire.

a square foot. Manhattan chiriile pentru birouri au crescut cu 85 la suta din trimestrul al patrulea din 2004, atunci când au ajuns la un post-11 septembrie redus de 39.55 dolari pe metru patrat.

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Chiriile în Midtown crescut 0.6 procente la 84.48 dolari pe metru patrat, in centrul orasului chiriile au crescut cu 0,3 la sută la 50.89 dolari pe metru patrat, chiriile din Europa de Sud Midtown, zona de aproximativ între Canal şi 34 străzi lea, a crescut cu 1,9 la sută la 54.23 dolari.

percent in the second quarter. Locuri de munca in Midtown a crescut la 7,8 la sută, de la 7,1 la sută în al doilea trimestru. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. În Manhattan, post vacant a scăzut la 7,3 la sută de la 7,7 la sută, şi în Midtown de Sud, de neocupare a crescut de la 6 la sută de la 5,9 la sută.

million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, într-un raport care va fi lansat astazi, a spus "harul de economisire", în piaţa din New York este faptul că foarte puţin spaţiu de birou nou este construit în oraş, cu numai 3,4 milioane de metri patrati intr-o 443 milioane de metri patrati piaţa de aşteptat să vină pe linia de anul viitor.

Înlocuiţi Boom oferte eşuate la New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 septembrie 08

După şapte ani de construcţie non-stop, chiriile exorbitante şi preţurile de vânzare, precum şi un apetit aparent fără sfârşit pentru locuinţe de lux, care a transformat cartierele curajos şi plin de farmec deopotrivă, criza creditelor şi de turbulenţele de pe Wall Street se aduce boom-ul din New York imobiliare la capăt.

percent lower than it wanted. Vinerea trecută, HSBC a decis să nu să se mute sediul său american la 7 World Trade Center, centrul, după ce sumele licitate de casa existent pe Fifth Avenue a venit în 30 la sută mai mică decât a vrut.

Dezvoltatorii se plang ca creditorii sunt acum refuză să finanţeze proiecte care au fost toate, dar anumite luni sau chiar săptămâni în urmă. Proprietarii deplâng incapacitatea lor de a refinanţa zgârie-nori cu blue-chip locatari. Şi corporaţii se tem să se mute în Manhattan, de teama de a face mişcare greşită în cazul în care chiriile cădere sau un marcare a forţelor economiei de disponibilizări.

"Creditorii sunt luaţi acum o privire foarte greu, la fiecare proiect special pentru a evalua viabilitatea acesteia, în contextul unei inmuiere a cererii", a declarat Scott A. Singer, vice-presedinte executiv al Singer & Bassuk, o finanţare imobiliară şi firma de brokeraj. "Nu e nici o îndoială că va fi o încetinire semnificativă în începerea de construcţii noi, imediat."

Exemple de oferte avortaţi şi a evoluţiilor probleme abundă. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Vinerea trecută, HSBC, mare banca cu sediul la Londra, in liniste a rupt un acord pentru a muta sediul său american la 7 World Trade Center, după ce sumele licitate de casa existent, la 452 Fifth Avenue, între 39 şi 40-lea Streets-lea, a venit în 30 la sută mai mică decât 600 milioane dolari a vrut pentru proprietate.

months still does not have a tenant. Un turn de 40-poveste de birou aflate în construcţie de către Proprietăţi SJP la 42-a şi strada Avenue opta pentru ultimele 18 luni nu are încă un chiriaş.

"Totul e îngheţat în loc", a spus Steven Spinola, presedintele consiliului de Real Estate din New York, asociaţia industriei de lobby, la scurt timp după ce piaţa de capital închisă luni.

Barry M. Gosin, directorul executiv al Newmark Knight Frank, o firma imobiliara la nivel national cu sediul in New York, a declarat: "Astăzi, întregul sistem financiar are nevoie de un lubrifiant. Este un fel de masina conduce dupa epuizarea de ulei de motor şi profită de sus. Dacă nu există lichiditate şi fără finanţare, tot ce prinde în sus. "

Este greu de spus exact ceea ce impactul pe termen lung va fi, dar expertii imobiliari, economişti şi oficialii oraşului şi de stat spun că este probabil ca acolo va fi mult mai putine proiecte de construcţii noi, în viitor, precum şi zeci de mii de concedieri de pe Wall Street, de locuri de muncă mai puţine construcţii şi o mare pierdere de venituri fiscale atât pentru stat şi oraş.

Puţine s-au definit tendinţele oraş mai mult de boom-ul de dezvoltare, de la macarale turn omniprezente la explozie de mare preţ condominii în cartierele din afara Manhattan, din Bedford-Stuyvesant şi la Fort Greene şi Williamsburg oraşului Long Island. Unii dezvoltatori care sunt în prezent, condominii ridicarea încearcă să se convertească la chiriile, în timp ce altele sunt în căutarea de a vinde proiectele.

După impunerea unor creşteri de două cifre chiriilor din ultimii ani, proprietarii spun chiriile sunt în scădere oarecum, care ar putea afecta proiectele de gradul înalt de îndatorare, dar, de asemenea, gentrificarea lent în ceea ce brokeri imobiliari place să numesc "cartiere" în curs de dezvoltare, cum ar fi Harlem, Lower East Side şi Fort Greene.

În acelaşi timp, unele dintre primarul Michael R. Bloomberg cele mai ambiţioase proiecte de mare anvergură - a railyards West Side, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island şi punctul Willets - sunt de gând să ia mai mult decât era de aşteptat să înceapă şi să finalizeze, reală Experţii imobiliari spun.

"Cele mai multe tranzactii din domeniul imobiliar comercial sunt în aşteptare", a declarat Mary Ann Tighe, director executiv regional pentru CB Richard Ellis, firma de brokeraj real estate ", deoarece nimeni nu poate fi sigur ce economia va arata ca, nu numai pe termen scurt , dar pe termen lung. "

Desi piata imobiliara din New York, este în formă mai bună decât în cele mai multe alte oraşe importante, un raport recent de Newmark Knight Frank arată că există "semne clare de slăbiciune", cu rata de neocupare de la 9 la sută, de la 8,2 la sută un an în urmă. Chiriile sunt, de asemenea, atunci când intră concesii proprietarul sunt luate în considerare.

Boom-ul imobiliar a fost alimentata de o economie robustă, o cerere constantă de locuinţe şi o abundenţă de investitori români şi străini care doresc să-şi petreacă zeci de miliarde de dolari pe bunuri imobiliare New York. Aceasta a ajutat faptul că creditorii au fost doar prea fericit pentru a finanţa fel de mult ca 90 la suta din costul pe presupunerea că ar putea fi revândut ipotecile investitorilor în titluri de valoare.

Dar care sa încheiat cu criza creditelor ipotecare subprime, care a vărsat de pe la toate pieţele de credit, care au ajuns la un impas. Ca urmare, directorii imobiliari estimează că valoarea clădirilor comerciale a scăzut cu cel puţin 20 la sută, deşi declinul este greu să estimeze când nu există bani ipotecare puţin disponibil pentru a cumpăra clădirile şi de vânzări, prin urmare, puţine.

Mult timp după ce criza a început în 2007, multi investitori si directori imobiliare se aştepta la o "corecţie" la escaladarea rapidă a valorilor de proprietate. Dar, după Lehman Brothers, firma venerabilul că a furnizat miliarde de dolari de credite pentru oferte de proprietate imobiliară New York, sa prăbuşit în urmă cu două săptămâni, era clar ca ceva mai profund a fost în mişcare.

million, two executives involved in the transaction said. Şi acolo a fost o reacţie imediată în lumea imobiliar: Tishman Speyer Properties, care controleaza Rockefeller Center, cladirea Chrysler şi zeci de alte proprietăţi, brusc scos de un acord pentru a cumpăra clădirea fostului Mobil, de 1,6 milioane de metri patrati turn de pe strada 42-a, aproape de Grand Central Terminal, pentru 400 milioane USD, doi directori implicaţi în tranzacţie a spus.

Proprietăţi comerciale nu sunt singurele care se confruntă cu probleme. Vineri, Standard & Poor a scazut de rating cu privire la obligaţiunile utilizate în Tishman de 5.4 miliarde dolari achiziţionarea de Stuyvesant Town si Peter Cooper Village complexe de apartamente în 2006, cea mai mare afacere imobiliara din istoria modernă. Standard & Poor a spus-l taie de rating, în parte, din cauza unui declin estimat de 10 la sută din valoarea proprietăţilor şi de epuizarea rapidă a fondurilor de rezervă.

Reducerea Evaluarea arată nervozitate tot mai mare de creditori şi investitori cu privire la astfel de oferte, care s-au implicat de multe ori agresiv - spun criticii - nerealiste estimările de venituri în viitor.

"Orice impediment în continuare a pieţelor de credit este groaznic pentru economia naţională, dar este mult mai ingrozitor pentru New York", a declarat Richard Lefrak, patriarh al unei familii de generaţia a patra imobiliara care detine cladiri de birouri si case apartament în New York şi New Jersey .

"Aceasta este oraş companie pentru bani", a spus el. "Dacă nu există lichiditate în sistem, se exacerbează problemele. Se va avea un efect grav asupra economiei locale şi a valorilor imobiliare. "