Cookie NYC lui RE comercială începe să se năruie

Lehman Bust Hits Proprietatea NYC Comercial - Portfolio.com - Felix Salmon - 01 octombrie 08

Unul dintre principalele motoare ale boom-ului din New York City proprietăţii comerciale a fost Lehman Brothers. Acum ca Lehman a dat faliment, piaţa imobiliară New York comerciale pare a avea teren la un popas.

Acesta a fost, probabil, să se întâmple mai devreme sau mai târziu oricum: preţuri comerciale de proprietate, la fel ca preturile proprietatilor rezidentiale, sunt reglementate în cele din urmă de apetit pentru risc creditorilor. Dar în lumea de proprietati comerciale, Lehman Brothers si cateva magazine, cum ar fi fost dispuşi să avanseze 90% a preţurilor overinflated chiar şi atunci când veniturile din chirii nu a venit aproape de a acoperi plăţile ipotecare.

Ei ar putea face acest lucru cu impunitate (sau aşa au crezut), deoarece nu mai devreme au fost astfel de împrumuturi avansat decât au fost împachetate în sus, în CMBS şi vândute. Dar, invariabil banca de plumb a ajuns de a lua o slug semnificativ de afacere - motivul principal pentru care Lehman Brothers a dat faliment.

mai mult de la Lehman Bust Hits Proprietatea NYC comercială

Oficiul Leasing Încetineşte, în New York, la nivel record Apropiat, Study Says - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 septembrie 08

Manhattan birou de leasing a scazut la aproape de un minim record in al treilea trimestru, ca Wall Street pierderile de locuri de muncă cauzate managerii corporaţiilor de a pune în afara deciziilor pe nevoile lor spaţiale, un studiu de real estate de brokeraj Studley Inc a spus.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Cantitatea de spaţiu disponibil pentru inchiriere a crescut 0.7 puncte procentuale, la 8,9 la sută, în funcţie de firma New York, care se specializează în reprezentarea chiriasilor. Asta e cel mai mare salt trimestrial, în trei ani, a declarat raportul, care este încă în formă de proiect, şi se datorează mai devreme luna viitoare ...

"Până în ultimele săptămâni de mai multe, majoritatea membri ai comunităţii imobiliare prognozată o aterizare moale pentru piata spatiilor de birouri, .... care acum pare să fie puţin probabilă. Asta a spus, în timp ce impactul pe piata spatiilor de birouri va fi intens, şi să ia probabil opt 10/4 pentru a juca, tot nu ar trebui să fie la fel de severe ca colapsul indus de contracţia excedentară şi de afaceri în anii 1970 şi 1980 s S. "

mai mult de la Oficiul de Leasing Reduce în New York, la nivel record Apropiat, Study Says

Tumultul aruncă pe Pall Manhattan Real Estate - New York Times - Terry Pristin - 30 septembrie 08

Ca industria serviciilor financiare sa extins rapid în mijlocul deceniu, Manhattan chirii de birou a crescut foarte mult, investitorii au concurat cu furie pentru clădiri şi dezvoltatori planificate etaje mari de tranzacţionare pentru a atrage chiriasi. Ca recent ca anul trecut, blocuri mari de spaţiu au fost puţine, iar proprietarii au avut parte de sus.

Aceste zile, cu toate acestea, încrederea şi optimismul au dat cale să se teamă, nesiguranţă şi tristeţea. Wall Street este de aşteptat să se micşoreze în mod semnificativ, şi piaţa imobiliară comercială a la sol într-un impas virtual (desi multi investitori sunt plini de speranta de a profita frumos prin alegerea momentul potrivit pentru a obţine înapoi în). "Viteza cu care are acest tip flip-flop a fost uimitoare", a declarat Mike Kirby, un director al Green Street Advisors, o companie de Newport Beach, California, de cercetare care analizează trusturi de investitii imobiliare. Compania urmează îndeaproape piaţa din Manhattan, deoarece o treime din sectorul naţiunii funcţia publică, în ceea ce priveşte valoarea sa, este în New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street a prezis că oraşul va pierde 60.000 de locuri de muncă financiare înainte de criza economică este de peste şi că rata de disponibilitate Manhattan-ului ar putea depăşi 13 la sută (deşi faptul că este mult mai puţin decât rata de disponibilitatea Manhattan-ului de 19,8 la sută în trimestrul al treilea din 1991, nadir a recesiunii prelungite ultima). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Proporţia de spaţii de birouri, care este gol acum, sau vor fi disponibile în termen de un an, a crescut la 8,9 la sută în trimestrul al treilea, de la 7,2 la sută în al doilea trimestru, potrivit Studley, o firma de brokeraj care reprezintă chiriaşi.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Cele mai multe din crestere, cu toate acestea, a fost atribuit la 11 Times Square, un turn de 40-poveste de birou fiind construit pe speculaţii, la a opta rundă Avenue între 41 şi 42 Street II. Imobilul este programat să fie finalizat luna septembrie, dar nu chiriasi au fost anunţate.

În acest moment, chiriile care solicită în Manhattan sunt plate, în funcţie de Studley, dar acestea sunt de aşteptat să scadă în calitate de societăţi care doresc să-şi verse subînchiriere spatiu exces la o reducere.

million square feet in Manhattan. Trei dintre cei mai mari jucatori prins în criza economică - Lehman Brothers, care se solicită protecţia falimentului, Merrill Lynch, care a fost achizitionata de Bank of America, şi gigantul de asigurări American International Group, care a primit o salvare de 85 miliarde dolari de la guvern - ocupă 9,2 milioane de metri patrati din Manhattan. Nimeni nu ştie cât de mult din acest spaţiu va fi pus pe piaţă subînchiriere, sau atunci când.

Turbulenţelor pe pieţele financiare a determinat unele firme mari de avocatura si locatarii alte unghi pentru o ofertă mai bună, în leasing.

"Ei au toate încep prin a spune că afacerea este oprit", a declarat un broker de leasing, care a cerut să nu fie numit, deoarece el nu a fost autorizat pentru a discuta despre negocierile firmei lui. "Pentru unii, aceasta este într-adevăr oprit. Altele sunt folosind acest lucru ca efectul de levier "Chiriasii care nu sunt sub presiunea de a lua decizii de leasing sunt în aşteptare., A spus el.

Aşteptare, de asemenea, sunt zeci de investitori care au acumulat miliarde de dolari de capital, dar nu sunt gata să-l petreacă, deoarece nimeni nu ştie cât de mult valorile au scazut. "Mai mulţi bani se sta pe margine acum decât oricând înainte în viata mea, dar nimeni nu vrea să rişte", a declarat Jules Demchick, preşedintele de JD Carlisle, un New York dezvoltator.

Rata implicită pentru comerciale ipotecare garantate cu titluri de valoare - obligaţiuni garantate prin credite, care sunt adunate şi tăiate în funcţie de nivelurile diferite de risc - este mai mică de o jumătate de sută. Dar profesionişti imobiliare spun implicite sunt susceptibile de la Spike, în doi sau trei ani, când mulţi credite, care proveneau în 2006 şi 2007, când piaţa era la frothiest sa, trebuie să fie refinanţate. Veniturile din aceste proprietăţi extrem de îndatorare este de aşteptat să scadă scurt a proiecţiilor robuste de crestere a chiriilor, care au fost făcute atunci când clădirile schimbat mâinile.
Prăbuşirea Lehman Brothers va avea, de asemenea, repercusiuni pentru operatorii de o serie de cladiri de birouri Midtown.

În plus faţă de împrumuturi de origine, vânzarea acestor împrumuturi comerciale în titluri de valoare ipotecare şi furnizarea de "mezanin" credite la rate ale dobânzii mai mari decât creditele de conducere, Lehman Brothers a fost, de asemenea, un furnizor de agresiv a capitalului propriu pod. Acestea au fost infuzii de numerar, care se ocupă permis de a închide rapid, oferind astfel partenerilor săi un avantaj competitiv. Un partener de operare ar putea fi pus la 5 la sută din capitalul social, sau chiar mai puţin, cu Lehman pune la echilibrul în speranţa de a vinde poziţia sa de a investitorilor săi. Adesea, Lehman a jucat mai multe roluri intr-o afacere dat.

Lehman prevăzut frecvent de finanţare pentru Partenerii de pe Broadway, o dată investitor agresiv, în turnuri de birouri, care se confruntă în prezent cu un munte de datoria pe termen scurt. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Una dintre oferte mai mari Lehman din New York, implicat 1,2 miliarde USD în finanţarea pentru 237 Park Avenue, un turn de 21 de poveste, care Parteneri Broadway achiziţionate în mai 2007, a declarat Orest Mandzy, managing editor de Real Estate comercială directă, o ştire şi un serviciu de informaţii . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Poziţiile de capitaluri proprii ale Lehman din Manhattan include turnuri de birouri de la 1745 Broadway Avenue şi 545 Madison, în care acesta are un pachet minoritar de actiuni.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. În mai 2007, Lehman Brothers a pus cel mai mult de 480 milioane dolari, care a fost folosit pentru a cumpăra 200 Fifth Avenue, fostul internaţional Toy Center, care L & L Holding se transforma intr-o cladire de birouri prime. Lehman Brothers a trebuit să păstreze interesul său pentru că squeeze de credit a fost început şi nu a apărut cumpărători. L & L, care a format un parteneriat 500 milioane dolari cu Investitorii Estate Prudential Real din iunie, în cele din urmă speră să cumpere Lehman miza, la o reducere. Jumătate din clădirea cu 15 etaje este închiriată la Grey Group, o companie globală de comunicaţii, restul nu a fost vorbit pentru. Un consorţiu de bănci străine a oferit un împrumut de construcţie.

"Suntem probabil cumpărător", a spus David W. Levinson, director executiv al L & L Holding,. El a adăugat că clădirea în sine, să fie finalizat în luna ianuarie, nu va fi afectat de moartea lui Lehman.
Pentru ca el are acces la bani gata, domnul Levinson este într-o poziţie neobişnuită, a declarat Robert J. Ivanhoe, preşedintele a practica imobiliare pentru firma de avocatura de Greenberg Traurig. Unii dintre partenerii alte Lehman Brothers "sunt susceptibile de a pierde controlul asupra clădirilor lor. "Sponsorul tipic va trebui să iasă şi ridica banii", a spus domnul Ivanhoe. "Probabilitatea de succes în această piaţă este de la distanţă."

Oricine care a cumpărat-o clădire atunci când piaţa era roşu-fierbinte este probabil de a vedea o eroziune a capitalului propriu, a declarat Paul M. Fried, un director de AFC Realty de capital, un credit ipotecar de brokeraj cu sediul in New York. "Dacă aţi achiziţionat bunuri de capital, cu extrem de efectul de levier, ai o problemă", a spus el. "New York sau de active de la Washington nu poate deţine mai mult de valoarea lor active în alte pieţe, dar ei încă mai pot lua un hit. Şi atunci când iau un rezultat pozitiv, atunci echitatea ta tocmai a fost devalorizat. "
Dar cat de adanca va fi ca lovitura?

Real Estate masă rotundă, care reprezintă cele mai mari naţiunii companiile imobiliare, a făcut lobby cu succes pentru datoriile imobiliare comerciale care urmează să fie incluse în planul de salvare propus guvernului 700 miliarde dolari pentru a ajuta la stabilirea unui preţ corect pentru activele. Jon Southard, un principal la Torto Wheaton de cercetare, un braţ de CB Richard Ellis, firma de brokeraj, a declarat că în cadrul unei licitaţii guvern bine-run, vanzatori ar fi penalizat pentru exces pentru clădirile lor, din cauza de subscriere săraci. Dar, în mod nejustificat preţurile mici pe baza de panica asupra economiei ar putea fi evitate.

Dar domnul Kirby a spus Green Street Advisors din New York jucatori imobiliare au fost perfect capabilă să dea seama cât de mult o cladire de birouri este în valoare. "De ce Guvernul trebuie să joace un rol acolo, eu nu ştiu", a spus el.

Înlocuiţi Boom oferte eşuate la New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 septembrie 08

Vineri, Standard & Poor a scazut de rating cu privire la obligaţiunile utilizate în record de 5.4 miliarde dolari achiziţionarea de Stuyvesant Town, de mai sus, si Peter Cooper Village, în 2006.

După şapte ani de construcţie non-stop, chiriile exorbitante şi preţurile de vânzare, precum şi un apetit aparent fără sfârşit pentru locuinţe de lux, care a transformat cartierele curajos şi plin de farmec deopotrivă, criza creditelor şi de turbulenţele de pe Wall Street se aduce boom-ul din New York imobiliare la capăt.

percent lower than it wanted. Vinerea trecută, HSBC a decis să nu să se mute sediul său american la 7 World Trade Center, centrul, după ce sumele licitate de casa existent pe Fifth Avenue a venit în 30 la sută mai mică decât a vrut.
Dezvoltatorii se plang ca creditorii sunt acum refuză să finanţeze proiecte care au fost toate, dar anumite luni sau chiar săptămâni în urmă. Proprietarii deplâng incapacitatea lor de a refinanţa zgârie-nori cu blue-chip locatari. Şi corporaţii se tem să se mute în Manhattan, de teama de a face mişcare greşită în cazul în care chiriile cădere sau un marcare a forţelor economiei de disponibilizări.

"Creditorii sunt luaţi acum o privire foarte greu, la fiecare proiect special pentru a evalua viabilitatea acesteia, în contextul unei inmuiere a cererii", a declarat Scott A. Singer, vice-presedinte executiv al Singer & Bassuk, o finanţare imobiliară şi firma de brokeraj. "Nu e nici o îndoială că va fi o încetinire semnificativă în începerea de construcţii noi, imediat."

Exemple de oferte avortaţi şi a evoluţiilor probleme abundă. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Vinerea trecută, HSBC, banca mare din Hong Kong, in liniste a rupt un acord pentru a muta sediul său american la 7 World Trade Center, după ce sumele licitate de casa existent, la 452 Fifth Avenue, între 39 şi 40-lea Streets-lea, a venit în 30 mai mică decât 600 milioane dolari a vrut pentru proprietate la sută.

months still does not have a tenant. Un turn de 40-poveste de birou aflate în construcţie de către Proprietăţi SJP la 42-a şi strada Avenue opta pentru ultimele 18 luni nu are încă un chiriaş.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Şi firma de avocatura de săptămâna Orrick, Herrington & Sutcliffe ultima dintr-o dată scos din ceea ce a fost un contract de leasing pe toate, dar, sigur de 300.000 de metri patrati de spatiu de la Centrul de Citigroup, a decide în schimb să extindă contractului de leasing de la 666 Fifth Avenue, timp de cinci ani, în parte pentru că ei speră chiriile vor scădea.

"Totul e îngheţat în loc", a spus Steven Spinola, presedintele consiliului de Real Estate din New York, asociaţia industriei de lobby, la scurt timp după ce piaţa de capital închisă luni.
Barry M. Gosin, directorul executiv al Newmark Knight Frank, o firma imobiliara la nivel national cu sediul in New York, a declarat: "Astăzi, întregul sistem financiar are nevoie de un lubrifiant. Este un fel de masina conduce dupa epuizarea de ulei de motor şi profită de sus. Dacă nu există lichiditate şi fără finanţare, tot ce prinde în sus. "

Este greu de spus exact ceea ce impactul pe termen lung va fi, dar expertii imobiliari, economişti şi oficialii oraşului şi de stat spun că este probabil ca acolo va fi mult mai putine proiecte de construcţii noi, în viitor, precum şi zeci de mii de concedieri de pe Wall Street, de locuri de muncă mai puţine construcţii şi o mare pierdere de venituri fiscale atât pentru stat şi oraş.

Puţine s-au definit tendinţele oraş mai mult de boom-ul de dezvoltare, de la macarale turn omniprezente la explozie de mare preţ condominii în cartierele din afara Manhattan, din Bedford-Stuyvesant şi la Fort Greene şi Williamsburg oraşului Long Island. Unii dezvoltatori care sunt în prezent, condominii ridicarea încearcă să se convertească la chiriile, în timp ce altele sunt în căutarea de a vinde proiectele.

După impunerea unor creşteri de două cifre chiriilor din ultimii ani, proprietarii spun chiriile sunt în scădere oarecum, care ar putea afecta proiectele de gradul înalt de îndatorare, dar, de asemenea, gentrificarea lent în ceea ce brokeri imobiliari place să numesc "cartiere" în curs de dezvoltare, cum ar fi Harlem, Lower East Side şi Fort Greene.

În acelaşi timp, unele dintre primarul Michael R. Bloomberg cele mai ambiţioase proiecte de mare anvergură - a railyards West Side, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island şi punctul Willets - sunt de gând să ia mai mult decât era de aşteptat să înceapă şi să finalizeze, reală Experţii imobiliari spun.

"Cele mai multe tranzactii din domeniul imobiliar comercial sunt în aşteptare", a declarat Mary Ann Tighe, director executiv regional pentru CB Richard Ellis, firma de brokeraj real estate ", deoarece nimeni nu poate fi sigur ce economia va arata ca, nu numai pe termen scurt , dar pe termen lung. "

Desi piata imobiliara din New York, este în formă mai bună decât în cele mai multe alte oraşe importante, un raport recent de Newmark Knight Frank arată că există "semne clare de slăbiciune", cu rata de neocupare de la 9 la sută, de la 8,2 la sută un an în urmă. Chiriile sunt, de asemenea, atunci când intră concesii proprietarul sunt luate în considerare.

Boom-ul imobiliar a fost alimentata de o economie robustă, o cerere constantă de locuinţe şi o abundenţă de investitori români şi străini care doresc să-şi petreacă zeci de miliarde de dolari pe bunuri imobiliare New York. Aceasta a ajutat faptul că creditorii au fost doar prea fericit pentru a finanţa fel de mult ca 90 la suta din costul pe presupunerea că ar putea fi revândut ipotecile investitorilor în titluri de valoare.

Dar care sa încheiat cu criza creditelor ipotecare subprime, care a vărsat de pe la toate pieţele de credit, care au ajuns la un impas. Ca urmare, directorii imobiliari estimează că valoarea clădirilor comerciale a scăzut cu cel puţin 20 la sută, deşi declinul este greu să estimeze când nu există bani ipotecare puţin disponibil pentru a cumpăra clădirile şi de vânzări, prin urmare, puţine.

Mult timp după ce criza a început în 2007, multi investitori si directori imobiliare se aştepta la o "corecţie" la escaladarea rapidă a valorilor de proprietate. Dar, după Lehman Brothers, firma venerabilul că a furnizat miliarde de dolari de credite pentru oferte de proprietate imobiliară New York, sa prăbuşit în urmă cu două săptămâni, era clar ca ceva mai profund a fost în mişcare.

million, two executives involved in the transaction said. Şi acolo a fost o reacţie imediată în lumea imobiliar: Tishman Speyer Properties, care controleaza Rockefeller Center, cladirea Chrysler şi zeci de alte proprietăţi, brusc scos de un acord pentru a cumpăra clădirea fostului Mobil, de 1,6 milioane de metri patrati turn de pe strada 42-a, aproape de Grand Central Terminal, pentru 400 milioane USD, doi directori implicaţi în tranzacţie a spus.
Proprietăţi comerciale nu sunt singurele care se confruntă cu probleme. Vineri, Standard & Poor a scazut de rating cu privire la obligaţiunile utilizate în Tishman de 5.4 miliarde dolari achiziţionarea de Stuyvesant Town si Peter Cooper Village complexe de apartamente în 2006, cea mai mare afacere imobiliara din istoria modernă. Standard & Poor a spus-l taie de rating, în parte, din cauza unui declin estimat de 10 la sută din valoarea proprietăţilor şi de epuizarea rapidă a fondurilor de rezervă.

Reducerea Evaluarea arată nervozitate tot mai mare de creditori şi investitori cu privire la astfel de oferte, care s-au implicat de multe ori agresiv - spun criticii - nerealiste estimările de venituri în viitor.
"Orice impediment în continuare a pieţelor de credit este groaznic pentru economia naţională, dar este mult mai ingrozitor pentru New York", a declarat Richard Lefrak, patriarh al unei familii de generaţia a patra imobiliara care detine cladiri de birouri si case apartament în New York şi New Jersey .
"Aceasta este oraş companie pentru bani", a spus el. "Dacă nu există lichiditate în sistem, se exacerbează problemele. Se va avea un efect grav asupra economiei locale şi a valorilor imobiliare. "