În cazul în care Bust Locuinţei Hits Hard

În zonele de metrou numeroase, indepartate suburbii şi se confruntă cu scăderi exurbs ascuţite ale preţurilor la domiciliu.

De Mark Trumbul | Personal scriitor de Christian Science Monitor douăzeci şi unu mai 2008 ediţie

Deşi declinul Americii de locuinţe a încreţit la nivel national, impactul acesteia variază foarte mult de geografie - dreapta jos pe străzile individuale, evoluţiile şi, Coduri ZIP.

În zonele de metrou numeroase, indepartate suburbii şi se confruntă cu un declin mai clare exurbs de preţuri decât cartiere mai aproape de centrele oraşelor.

Nu este un secret, de exemplu, că Florida este unul dintre statele în care preţurile de proprietate au zburat ridicat şi a căzut greu. percent of its value last year, according to new research. Dar, în ZIP Code 33607 Tampa, aproape de centrul orasului, de origine mediană a pierdut doar 1,3 la suta din valoarea sa anul trecut, potrivit unui nou studiu. miles away and saw a 22 percent price decline. Cod postal 33573, în schimb, se află la aproximativ 18 mile şi am văzut o scadere a preturilor 22 la sută.

Bustul de locuinţe este, de asemenea, care se încadrează în mare măsură pe venituri mici şi cartierele minoritare. Asta nu e doar o poveste de debitori, cu o capacitate slabă de a plăti. Povestea mai mare, un alt nou studiu, este faptul că creditorii făcut o graba cu capul înainte să se extindă de credit în cazul în care acesta a fost cel puţin justificată.

Ce se leagă aceste tendinţe este faptul că în ambele zone - a exurbs şi cu venituri mici comunităţi - piaţa imobiliară a atins cu o mulţime de noi împrumuturi şi cu creditorii se întinde limitele de finanţare a sunetului. Acum, aceste modele geografice sunt definirea parţial de natura a încetinirii creşterii economice a Americii şi ar putea influenţa, de asemenea, politicile menite să vindece pe piaţa locuinţelor.

"Ai avut o mulţime de cumpărători pentru prima dată", spune Rick Sharga, vicepreşedinte al RealtyTrac în Irvine, California ", au cumparat o proprietate ... supraevaluat, cu un împrumut de riscant."

Un factor, în exurbs, este în acest deceniu de boom-ul de origine-clădire. De locuinţe care au fost manifestare off de brand-noi unităţi în 2006, a se vedea acum mai multe Foreclosures. Teren disponibil pentru aceste evoluţii a fost, în general, în exurbs sau la Fringe urban.

"Nu a fost un nebun [de către constructori] pentru a aduce pe linia a ofertei de locuinţe", spune Stan Humphries a Zillow.com, un furnizor online de informatii imobiliare. "Unde se poate face acest lucru este de la
perimetru. "

În hard-a lovit sudul Californiei, este de locuri, cum ar fi Riverside şi San Bernardino - de departe în afara Los Angeles - în cazul în care creditele subprime sunt în poziţia de blocare de la aproximativ de două ori rata naţională. În LA în sine, executărilor silite nu sunt cu mult peste media naţională, conform datelor de la First American CoreLogic.

De Stat din Washington, deşi relativ neatinsă în criza de locuinţe, arată un model similar. Snoqualmie, cu mult în afara Seattle, a văzut preţurile de origine intră 10 la sută în anul trecut, în timp ce unele cartiere din centrul orasului sunt in pret, de estimările Zillow lui.

Aceasta nu este doar vacant şi proprietăţi blocată trag în jos preţurile. Atunci când cicluri de locuinţe rece,
Dl Humphries spune, aproape în cartierele deţin de multe ori valoarea lor mai bine. "Toate lucrurile egale, oamenii ar prefera să fie mai aproape de bază în mediul urban", pentru facilităţile şi naveta mai scurte, spune el.

Preţurilor la benzină pot juca un rol special în ciclul curent, spun unii analişti.

O relaţie cauză-efect nu poate fi dovedit, dar câştigurile din preturile caselor au început incetinirea sub formă de gaz sa mutat de mai sus de 2 dolari pe galon şi dincolo, în conformitate cu un raport nou, denumit creşterea preţurilor la energie prindeţi toţi consumatorii şi, astfel, "adus la marginea prăpastiei." avea un efect pe piaţa imobiliară în general. Dar preturile la gaze naturale au implicaţii mai mari pentru valoarea de case, departe de centrul oraşului.

"În cazul în care nu a fost nici un fel de model consistent, a fost cazul în care te-ai dus mai departe de centrul orasului, a fost mai mare scădere a preţurilor locuinţelor", spune Joe Cortright de firma de consultanta Impresa, care a condus studiul pentru directorii de grup pentru Oraşe .

Deşi nu fiecare oraş urmează trendul, modelul este valabil şi pentru zonele de metrou, la fel de diverse ca Tampa, la Pittsburgh, Chicago şi Portland, Oregon, unde domnul Cortright se bazează.

O alta poveste geografic se desfasoara de-a lungul liniilor de frontieră bazate pe venit. Unele dintre cartierele cele mai afectate de Foreclosures sunt cele mai sărace, în cazul în care accesul la credite a fost rare în trecut.

"Te uiţi la trei la patru case de pe un bloc de a intra în blocare a pieţei", spune Michael van Zalingen de servicii locative Cartier, un grup non-profit, în Chicago.

Ce a determinat un aflux de bani înainte de? A fost o schimbare care sa petrecut departe de cartierele afectate.

Bancherii de pe Wall Street a constatat creşterea cererii la nivel mondial pentru investiţii construite pe flux de venituri din credite ipotecare. Produsele au fost structurate în aşa fel încât, pentru o lungă perioadă de timp, riscul de neplată debitorului părea mică.

Rezultatul: un stimulent important pentru brokerii de credit ipotecar pentru a scrie mai multe împrumuturi. Şi cea mai mare oportunitate de a face acest lucru, mulţi găsit, a fost în locuri în care creditorii au fost în mod tradiţional precaut.

"Coduri ZIP în cazul în care creşterea veniturilor a fost relativ negativ au avut de fapt o casă mult mai mare
apreciere de preţ şi originations mult mai mari ipotecare ", spune Amir Sufi, un expert în finanţe la Universitatea din Chicago Graduate School of Business.

Foarte adesea, aceste coduri ZIP sunt cele cu mulţi cu venituri mici sau rezidenţi minoritare, spune dl Sufi, care a publicat recent o analiză a val de credit cu Universitatea coleg Atif Mian.

Bustul de locuinţe de distribuţie inegală geografică are implicaţii importante. Aceasta înseamnă că, chiar dacă o încetinire economică este în curs de desfăşurare la nivel naţional, unele cartiere se simt mai mult decât altele.

Inchiderea mai multe de pe un bloc sau Cul-de-sac diminua valoarea proprietăţilor din jur - un factor care poate contribui apoi la valorile implicite de credite şi mai multe. Calitate de Vecinătate merge în jos, şi a criminalităţii, în general, merge în sus.

Ca de la Washington consideră că răspunsurile de politică, geografia nu este problema centrală. Dar este o piesă de puzzle.

Răspunsurile principale au un accent la nivel national - cum ar fi modul în care să încurajeze creditorii să scrie pe soldul creditelor cu probleme. Geografia poate intra în joc în moduri mai mici, dar semnificative:

• Congresul are în vedere canalizarea bani la nivel local, astfel încât guvernele de stat sau oraş se poate pune în aplicare programe pentru a cumpăra proprietăţi blocată în unele dintre zonele cele mai dificultate. Rezultatul ar putea fi mai puţine, case de vacante si de noi locuinţe la preţuri accesibile-unităţi.

• Boston este un exemplu de modul în care unele orase se deplasează pe cont propriu să cumpere şi să modernizeze, case de vacante. Mişcare de către Primarul Thomas Menino a venit după ce Boston Herald prezentat o poveste despre o blocare a pieţei au afectat-Street.

• Comunităţile de împrumut cu valori implicite mai mari pot necesita mai multe fonduri pentru comunitate, pe bază de grupuri non-profit - care poate ajuta la debitori şi creditori a găsi cele mai bune opţiuni. Această problemă este, de asemenea, pe radar Congresului.

La Centrul de Resurse Pagina de proprietate în Fort Myers, Florida, director de Eddie Felton spune ca el ar dori să angajeze consilieri mai pregătiţi ca el încearcă să ajungă la multe de la oraş de risc debitorilor. "Noi nu credem în două lucruri aici - de excludere şi de faliment", spune el. "Suntem de părere că o putem rezolva."