Плохие новости для Нью-Йорка Большой жилищных кредитов

Вы находитесь в рынке аренды строгий контроль / стабилизация законов и арендатора оборот сокращается как количество доступных снижение квартиры. Так что же вы делаете? x's the property's declining cashflow . Если вы Тишман Шпейер и BlackRock вам раскошеливаться $ 5,4 млрд. при условии, что арендатор оборот будет чудесное обратное и повышения выше исторических уровней, и вы взять на себя долг, что ваше обслуживание долга составляет 3 х это снижение денежного потока свойства. Но не волнуйтесь, вы не единственный.

Вне контроля - Баррон через Ищу Alpha - Эндрю Бари - 08 8 сентября

Выпучивание фундамента под несколько долг тяжелых сделок Манхэттене квартиру. Кто останется с носом?

Серия агрессивно гарантированного Манхэттене квартиры комплекса сделок завершена в 2006 и 2007 годов становится наиболее беспокойной части $ 860 000 000 000 американских торгово-ипотечного рынка, который обычно плавал через экономический спад с небольшим беды, по крайней мере по сравнению с его жилой коллегой.

apartments along the East River. Наиболее известные потенциальные места Беда в том, Stuyvesant Town и Peter Cooper Village, гигантский комплекс с 56 зданий и более 11000 квартир вдоль Ист-Ривер. Он был продан давно MetLife владельца (тикер: НДПИ) за $ 5,4 млрд в 2006 году до двух видных недвижимости инвесторов, частных Тишман Шпейер и BlackRock Realty Advisors. В то время, продажи широко рассматривается как очень богатые, топ-рынке сделки. Эта точка зрения в настоящее время подтверждается.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Новые помещики поставить $ 1 млрд наличными и заемные $ 4,4 млрд. - $ 3 млрд. первой закладной и $ 1,4 млрд. младшего, или «антресоль», долг - от кредиторов готовы принять очень оптимистических предположениях о будущих доходах и аренда Способность Тишман Шпейер и BlackRock Realty, часть публичных BlackRock Inc (BLK), чтобы преобразовать тысяч низкой аренда квартир защищены строгим Нью-Йорке аренда контроль законов, значительно выше арендной платы на рынке.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. На самом деле, доход от аренды в Stuyvesant Town / Peter Cooper Village в прошлом году упала до $ 108 млн. из $ 112 млн в 2006 году, отчасти благодаря медленнее, чем ожидалось, переход квартир на рынке аренды. Доход от аренды - аренда доходы за вычетом расходов - покрывает только 35% от сметы годовых расходов интересы 300 миллионов долларов.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Ослабление НЬЮ-ЙОРК экономики, привели вниз по Уолл-стрит, могут сделать это тяжело для Тишман Шпейер, руководитель комплекса, чтобы получить $ 3000 ежемесячной арендной платы за однокомнатную квартиру или $ 4000 за две спальни в том, что первоначально составлял средний Класс жилищный проект, построенный MetLife для возвращения мировой войны ветеринаров и их семей. "Средний класс" означает, без излишеств: На протяжении десятилетий арендаторов sweltered летом, потому что проводка в большинстве зданий не поддерживают кондиционеры. Но «средний класс» также означает, что черные изначально не были допущены в качестве арендаторов - политика, которая начала меняться в 1950-х сек.

Тишман Шпейер, вооружившись большой бюджет ремонта, пытался переместить квартир, аренда люкс. Но это усилие подрывается жилищно-проект комплекса внешний вид и готовность арендодателя в аренду квартиры в Нью-Йоркском университете для аспирантов жилья, которые, по сообщениям вызвала жалоб от старожилов о братства, дом выходками. Район не имеет печать из близлежащих Ист-Виллидж или Мюррей-Хилл, и в отличие от многих аренда роскошных в Манхэттене, здания не имеют швейцаров.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Заранее финансируемых интерес резерв $ 400 млн разработан, чтобы преодолеть более держателей облигаций, пока проект не может удовлетворить процентных расходов в настоящее время примерно до $ 175 млн. Это означает, что Тишман Шпейер и BlackRock, возможно, придется расплачиваться больше денег, к 2010 году или риск потерять контроль над 80 акров проекта и их больших инвестиций в акционерный капитал. Когда новые помещики организовал финансирование в 2006 году, прогнозируется, что они доход от аренды будет в три раза, до $ 336 млн, к 2011 году. Для достижения этой цели, арендная плата должна удвоиться по сравнению с их текущей среднем около $ 1800 в месяц - маловероятный сценарий.

Определение стоимости $ 3 млрд. Первый ипотечный трудно, потому что он был нарезанный на куски, которые, в свою очередь, были объединены с другими коммерческими ипотечными ценными бумагами резервные что Уолл-стрит продан институциональным инвесторам. Кредит мезонин был помещен в частном порядке.

ЭТО сложно сказать, что Stuyvesant Town / Peter Cooper Village стоит сейчас, но это, наверное, меньше, чем $ 5,4 млрд. покупной цены. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Если комплекс были перепроданы сегодня покупатели не могут получить достаточное для погашения проекта $ 4,4 млрд долга, уничтожая их капитал в $ 1 млрд и около $ 900 млн. дополнительных средств, в том числе $ 400 млн интерес резерва, что были внесены в сделке. Предполагая, что они готовы продолжать накачку денег в случае необходимости, Тишман Шпейер и BlackRock ли могут позволить себе роскошь времени, первая ипотека не зрелый до 2016 года.

Роджер Lehman, коммерческих ипотечных стратег Merrill Lynch, говорит, что у него есть долгосрочные озабоченность по поводу 3 миллиардов долларов первого ипотечного кредита. Но он закаляет, что, говоря о том, что покупателям огромный вклад в капитал служит хорошим предзнаменованием для держателей облигаций, как это делает покупателей долгосрочной ориентации. Общая сумма долга составляет около $ 400.000 за квартиру.

Несмотря на недостаточный доход для обслуживания долга, $ 3 млрд. Первый ипотечный выиграл "теневой" рейтинги инвестиционного уровня от Investors Service Moody 's, Standard & Poor и Fitch Ratings. Тень рейтинг означает, что сделки, в то время как в рейтинге, соответствовали критериям агентств для едва инвестиционного уровня надреза.

В заявлении, опубликованном на Баррон, Тишман Шпейер заявил, что Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "это долгосрочная инвестиция. Даже рассматриваться в этом контексте, его текущей деятельности в экономику вниз очень сильный и перспективный для будущего ". Около 1000 новых аренды были подписаны в течение последних трех месяцев, а общая доля вакантных должностей в комплекс находится всего в 2%, Фирма говорит, не делая никаких ссылок на финансовые показатели.

million of junior debt. В другом месте в Манхэттене, владельцы квартир Riverton в Гарлеме находятся на грани дефолта по $ 225 млн старшего долга и около $ 25 млн. долга младший. Последняя уже была списана владельцем, CBRE Realty Finance (CBF). Другой жилой комплекс Гарлем, Savoy Park, колеблется в некоторых $ 367 миллионов долга. Дефолт по $ 90 млн кредита под залог дома Meyberry на Верхнем Ист-Сайде было узко предотвращена в августе.

Новости последнего месяца надвигающейся умолчанию Riverton повредить коммерческим ипотечном рынке, где доходность секьюритизированных кредитов - особенно с более низким рейтингом вопросы - резко выросли в этом году. Это произошло несмотря на правонарушения в общем рынке работает со скоростью всего 0,5%, в соответствии с Realpoint, Horsham, Пенсильвания, исследования и анализ кредитных наряд. Тем не менее, правонарушений и дефолтов, скорее всего, подниматься в следующем году.

"Мы удивлены рынок был удивлен Ривертон", говорит Lehman Меррилла "Мы говорили в течение прошлого года до 18 месяцев, что страховой была получил очень агрессивно".

Как правило, коммерческая ипотека не гарантировано, если основные свойства производит достаточного дохода, чтобы покрыть обслуживание долга. Но в 2006 году в Нью-Йорке - 07 торгово-бум на рынке недвижимости, ценных бумаг на Уолл-стрит фирм яростно соперничали за дело застройщики. Фирмы были готовы кормить их "каналы", - объединенных коммерческая ипотека превратилась в ценные бумаги и продаются учреждений.

Преобразования на рынке курс аренды, которые были в центре розовых предположения роста доходов на различные проекты, как правило, приходят медленнее, чем ожидалось, потому что финансово нажатии Нью-Йорка не хочу отказываться от своих дешевых аренда и законы города, предпочитают арендаторов , огромный блок голосования. "С Новым экономики Йорке проблемы, аренда эскалация может быть не столь сильным, как ожидалось, и толкая жильцов из квартиры в Нью-Йорке не является легким делом", отмечает Lehman.

Когда Stuyvesant Town / Peter Cooper Village был продан MetLife, около 73% квартир были подлежащего передаче в аренду правила. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Эти сгенерированные арендной платы в среднем $ 1250 в месяц, по сравнению с $ 2000 до $ 4000 за нерегулируемым жилья. Тишман Шпейер взял накал политических страстей в Нью-Йорке свои агрессивные усилия, чтобы вытеснить арендаторов, чей доход или вида на жительство дает им права на аренду регулируемых квартир. Но иногда арендаторы готовы тратить тысячи на оплату юридических услуг - и многие месяцы - чтобы повесить на свои квартиры.

or more annually. В комплексе Нью-Йорка правил аренды охватывает около одного миллиона единиц, рыночная арендная плата может быть предъявлено обвинение в определенных обстоятельствах, когда квартиры освободятся или аренду в оккупированной квартире бьет $ 2000 в месяц, а арендаторы зарабатывают $ 175,000 или более в год.

В Ривертон И Savoy Park комплексов в Гарлеме, очень рыхлый коммерческого ипотечного принципов андеррайтинга производятся большие проблемы.

Riverton был куплен за $ 132 млн в 2006 году. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Удивительно, но покупателей, Rockpoint группы и звездной управления рефинансировал собственность за $ 250 млн. Спустя год, добывая около $ 70 млн. прибыли после создания около 50 миллионов долларов в резервах. Башни Riverton в десятках квартир были построены MetLife в конце Второй мировой войны - в то же время, что страховщик жизни построен Stuyvesant Town / Peter Cooper Village для белых - для размещения жителей Гарлема, большинство из которых были черными.

million in 2007 . В 2007 году в связи инвесторы были готовы держать пари, что имущество будет генерировать $ 24 млн. Операционная прибыль в 2011 году, в шесть раз превышает $ 4 млн. в 2007 году. Владельцы прогнозам, аренда квартир регулируемые, на долю которых приходится более 90% арендной платы в Riverton, будет падать до 50% к 2011 году. or more. На самом деле, Ривертон в регулируемых квартир по-прежнему производят арендную плату менее $ 1000 в месяц, в то время как рынок арендной платы в Гарлеме, который возродился в последние годы, зачастую $ 2000 или больше.

Темпы перехода на рынке аренды происходит медленнее, чем ожидалось. И с $ 225 млн первого ипотечного кредита, Ривертон стоит по умолчанию. Это не приблизиться к генерации достаточного дохода, чтобы поддержать около $ 16 млн в ежегодной выплатой процентов, а 19 миллионов долларов интерес резерв исчерпан. Уже собрали значительную прибыль на рефинансирование Riverton, покупатели по-видимому, готовы уйти.

Коммерческие ипотечные ссуды, в отличие от жилищных кредитов, как правило, не являются обращения к покупателю, то есть они не обязаны погасить ипотечные кредиты в режиме по умолчанию. Riverton теперь может быть стоит оригинальный $ 132 млн. цена покупки, которая предполагает, что первый ипотечный владельцы понесут убытки. Как отмечалось ранее, $ 25 млн. кредита антресоли уже списаны.
Баррон Заместитель главного редактора Эндрю Барри предупреждает, что инвесторы несколько огромных жилых комплексов сталкиваются с большими потерями и дефолтов. (Август 8)

Savoy Park, со средним уровнем дохода проект семи зданий, построенных в конце 1950-с, был куплен за $ 175 млн. в начале 2006 года Apollo Real Estate Advisors и Vantage Properties. До конца года закончился, они рефинансировал его за 367 млн. долл., получая большие, но нераскрытых прибыль от своих первоначальных инвестиций.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Опять же, это удивительно, что на 367 млн. долл. долга, состоящий из 210 миллионов долларов из кредита и $ 157 млн в финансировании младший антресоль, можно горкой на имущество, который сгенерировал только $ 17 млн доходов и $ 5 млн. Операционная прибыль последнего в год. Какие страховщики на Credit Suisse и мышления связь покупателей?

Предполагалось, что операционная прибыль ударит по $ 19 млн. в 2011 году в качестве арендной платы регулируемых квартир переехали к рыночным ставкам. Около 90% квартир остались аренды регулируются в прошлом году. Преобразование усилий оказывается маркировки. По нашим подсчетам, расходы по процентам работает на $ 24 млн в год. Это говорит о том, что первоначально 30 миллионов долларов интерес резерв вскоре может быть исчерпан. В сценарии по умолчанию, владельцы могли уйти, уже собрали огромную прибыль от своих первоначальных инвестиций, благодаря щедрости Уолл-стрита и глупости облигаций инвесторам. Apollo не может быть достигнуто за комментарий.

В целом, инвесторы в некоторых из крупнейших проектов в Нью-Йорке квартиру лицу здоровенный потери, потому что, в то время как большинство арендной платы в этих комплексов находятся под контролем, стандарты кредитования были из-под контроля в 2006 и 2007 годах.