Где жилищно бюста Хиты Жесткий

Во многих районах метро, ​​отдаленные пригороды и exurbs лицом резкого снижения цен на жилье.

Марк Trumbul | Сотрудники автор The Christian Science Monitor 21 мая 2008 издание

Несмотря на спад на рынке жилья в Америке имеет рифленый по всей стране, его влияние сильно варьируется по географии - вплоть до отдельных улиц, развития и ZIP коды.

Во многих районах метро, ​​отдаленные пригороды и exurbs сталкиваются резкое снижение цен, чем ближе к окрестностям города центров.

Ни для кого не секрет, что, например, Флорида входит в число государств, где цены на недвижимость летел высоко и упал тяжело. percent of its value last year, according to new research. Но в почтовый индекс 33607 Тампа, недалеко от центра города, средний дом потерял только 1,3 процента своей стоимости в прошлом году, согласно новому исследованию. miles away and saw a 22 percent price decline. Индекс 33573, напротив, находится на расстоянии около 18 миль в сторону и увидел 22-процентное снижение цен.

Обвала также падение сильно с низким уровнем доходов и доли меньшинства районов. Это не просто история заемщиков со слабой платежеспособностью. Чем больше история, еще одно новое исследование показывает, что кредиторы сделали стремглав мчаться по предоставлению кредита, где она была как минимум оправданным.

Что связывает этих тенденций является то, что в обеих зонах - exurbs и низким уровнем доходов - на рынке жилья достигла максимума с большим количеством новых кредитов и кредиторов выходит за пределы звукового финансов. Теперь, эти географические модели частично определяет характер экономического спада в Америке и может также влиять на политику, направленную на исцелить на рынке жилья.

"У вас было много новых покупателей», говорит Рик Шарга, вице-президент RealtyTrac в городе Ирвин, штат Калифорния "Они купили ... завышенный собственности рискованный кредит."

Одним из факторов, в exurbs, по-домашнему строительного бума в этом десятилетии. Жилищного строительства, которые были демонстрируя совершенно новый единиц в 2006 году, в настоящее время видеть несколько выкупа. Земель, пригодных для этих событий в целом в exurbs или на городском бахромой.

"Был безумный порыв [строители], чтобы вызвать на рынке жилья на линии", говорит Стэн Хамфрис из Zillow.com, онлайн-поставщик информации о недвижимости. "Если вы можете сделать это в
периметру ".

В сильно пострадавших южной Калифорнии, это такие места, как Риверсайд и Сан-Бернардино - далеко за пределами Лос-Анджелеса - там, где ипотечных кредитов направляются в потерю права выкупа в два раза по стране. В Лос-Анджелесе сам, выкупа не намного выше среднего показателя по стране, по данным First American CoreLogic.

Штат Вашингтон, хотя и относительно невредимыми в спад на рынке жилья, показывает аналогичную картину. Сноквалми, далеко за пределами Сиэтла, увидел цены на жилье падают на 10 процентов в прошлом году, а некоторые кварталы города в цене, по оценкам Zillow в.

Это не только свободные и исключена свойства перетаскивания цены. Когда жилье циклов прохладно,
Г-н Хамфрис говорит, плотно в окрестностях часто проводят их значение лучше. "Все равны, люди предпочитают, чтобы быть ближе к в центральной части города» для удобства и короче коммутирует, говорит он.

Цены на бензин могут играть особую роль в текущем цикле, говорят некоторые аналитики.

Причинно-следственная связь не может быть доказано, но доходы цен на жилье началось замедление как газ поднялась выше $ 2 за галлон, и за ее пределами, по словам одного нового доклада под названием "Доведенный до грани". Рост цен на энергоносители для всех потребителей ущипнуть и, следовательно, оказать некоторое влияние на рынок жилья в целом. Но цены на газ имеют большие последствия для стоимости домов далеко от центра города.

"Там, где была любых закономерность, это было так, что чем дальше вы пошли от центра города, тем больше падение цен на жилье», говорит Джо Cortright консалтинговой фирмы Impresa, который проводил исследование для группы руководителей для города .

Хотя не каждый город следует тенденции, ситуация имеет место и для метро таких областях, как Тампа, Питтсбурга, Чикаго и Портленде, штат Орегон, где г-н Cortright основано.

Другая история географических разворачивается вдоль линии границы на основе дохода. Некоторые из районов, наиболее пострадавших от потери права выкупа бедных странах, где доступ к кредитам не хватало в прошлом.

"Ты смотришь на 3:57 домов на блок собирается в потерю права выкупа", говорит Майкл ван Zalingen услуг соседства жилья, некоммерческой организации в Чикаго.

Что побудило приток денег раньше? Это был сдвиг, что происходило далеко от пострадавших районов.

Банкиры на Уолл-стрит обнаружили растущий мировой спрос на инвестиции построен на поток дохода от ипотечных кредитов. Продукты были структурированы таким образом, что в течение длительного времени, риск заемщика по умолчанию казалось мало.

Результат: большой стимул для ипотечных брокеров писать больше кредитов. И самая большая возможность сделать это, многие из которых нашли, был в местах, где кредиторы традиционно были осторожны.

"ZIP коды, где рост доходов был относительно отрицательного на самом деле гораздо выше, имеющий дом
рост цен и значительно выше originations ипотеки, "говорит Амир суфий, эксперт по финансовым вопросам в университете Высшая школа Чикаго бизнеса.

Очень часто те, ZIP коды являются те, с низкими доходами или меньшинство жителей, говорит г-н суфий, который недавно опубликовал анализ кредитного всплеска с университетским коллегой Atif Миан.

Неравномерное географическое распределение жилья бюст имеет важные последствия. Это означает, что, несмотря на экономический спад ведется на национальном, некоторых районах чувствую, что больше, чем другие.

Несколько выкупа на блок или куль-де-мешок уменьшает значение свойства окружающих - фактор, который может способствовать еще более по умолчанию кредита. Соседства качество падает, и преступность в целом повышается.

Как Вашингтон рассматривает ответные меры, география не является центральным вопросом. Но это кусочек головоломки.

Основные ответы имеют общенациональное внимание - например, как стимулировать кредиторов записать баланса проблемных кредитов. География может вступить в игру в небольших, но значительных способами:

• Конгресс рассматривает возможность направления денег на местном уровне, так что государство или городские власти могут реализовывать программы купить исключена свойств в некоторых из наиболее проблемных областей. В результате может быть меньше свободных домов и новых доступных-единиц жилья.

• Бостон является одним из примеров того, как некоторые города движутся сами по себе, чтобы купить и перестроить свободных домов. Этот шаг со стороны мэра Томаса Менино пришли после Boston Herald показал сюжет об одном выкупа, разрушенной улице.

• Сообщества с более высокими по умолчанию кредита, возможно, потребуется дополнительное финансирование для общинных некоммерческих организаций, - которые могут помочь заемщикам и кредиторам найти лучшие варианты. Этот вопрос также на радаре Конгресса.

На ресурсов жилья в собственность центра в Форт-Майерс, штат Флорида, директор Эдди Фелтон говорит, что он хотел бы, чтобы нанять более подготовленных консультантов, поскольку он пытается дотянуться до многих городских риска заемщиков. "Мы не верим в две вещи - взыскания и банкротства", говорит он. "Мы считаем, что мы можем решить это».