V prípade prepadu cien nehnuteľností Hits Hard

V mnohých oblastiach metra, vzdialený predmestí a exurbs stojí prudký pokles cien bývania.

Mark Trumbul | Zamestnanci spisovateľ The Christian Science Monitor 21. mája 2008 vydania

Hoci americká bývanie útlm vlnila celoštátnej, jej vplyv značne líši geograficky - vpravo dole na jednotlivých uliciach, vývoja a PSČ.

V mnohých oblastiach metra, vzdialený predmestí a exurbs čelí prepadu cien ostrejšie ako štvrtí bližšie do centier miest.

Nie je to žiadne tajomstvo, napríklad to, že Florida je medzi štátmi, kde ceny nehnuteľností lietali vysoko a padal tvrdý. percent of its value last year, according to new research. Ale v ZIP Code Tampa je 33607, v blízkosti centra mesta, stredné doma stratil len 1,3 percenta svojej hodnoty v minulom roku, podľa nového výskumu. miles away and saw a 22 percent price decline. PSČ 33573, v kontraste, leží asi 18 kilometrov ďaleko a videl 22 percent pokles cien.

Krach nehnuteľností klesá aj ťažko na nízkymi príjmami a menšinových štvrtiach. To nie je len príbeh dlžníkov so slabou schopnosťou splácať. Väčšie príbeh, ďalšia nová štúdia zistila, že veritelia z unáhlený spech na poskytnutie úveru, kde bolo najmenej oprávnené.

Čo spája tieto trendy je to, že v oboch oblastiach - v exurbs a nízkymi príjmami obcí - trh s bývaním vyvrcholila s množstvom nových pôžičiek a úverov sa tiahne hranica zvuku financií. Teraz tieto geografické vzory sú čiastočne definovať povahu ekonomického spomalenia americkej a môže tiež ovplyvniť politiky, ktorých cieľom je hojenie trh s bytmi.

"Vy ste mal veľa prvýkrát kupujúcich," hovorí Rick Sharga, viceprezident RealtyTrac v Irvine v Kalifornii "Kúpili ... nadhodnotené nehnuteľnosti s rizikové pôžičky."

Jedným z faktorov, v exurbs, je v tomto desaťročí domov-stavebný boom. Sídliska, ktoré sa chváli zbrusu nové jednotky v roku 2006 teraz vidieť viac zabavených domov. Krajiny k dispozícii pre tento vývoj bol všeobecne v exurbs alebo na okraji mestskej.

"Bol tam šialený zhon [stavitelia], aby ponuky bývania na internete," hovorí Stan Humphries z Zillow.com, online poskytovateľ realitnej informácií. "Kde si môžete robiť, že je na
obvodu. "

V ťažko skúšanému južnej Kalifornii, je to miesta ako Riverside a San Bernardino - ďaleko mimo Los Angeles - kde subprime úvery mieri do vyvlastnenia zhruba dvakrát vnútroštátnej sadzby. V Los Angeles sám, zabavovania nie sú ďaleko nad republikovým priemerom, podľa údajov z prvého amerického CoreLogic.

Washington State, aj keď relatívne nezranený v bytovej krízy, ukazuje podobnú štruktúru. Snoqualmie, aj mimo Seattle, videl padať ceny domov o 10 percent v minulom roku, zatiaľ čo niektoré štvrte sú downtown do ceny, odhady Zillow je.

Nie je to len prázdne a uzavreté vlastnosti ťahanie cien. Keď bývanie cykly v pohode,
Pán Humphries hovorí, tesne v susedstve často držia svoju hodnotu lepší. "Všetky veci, rovné, by sa ľudia radšej bližšie do mestského jadra" pre vybavenie a kratšie dochádzajú, hovorí.

Ceny benzínu môže hrať osobitnú úlohu v súčasnom cykle, hovoria niektorí analytici.

Príčina-spôsobiť vzťah nemožno preukázať, ale zisky cien domov začala spomaľovať vo forme plynu pohyboval nad 2 doláre za galón a mimo nej, podľa jednej správy novým názvom "privádza na pokraj." Rastúce ceny energií štípnout všetkých spotrebiteľov, a preto mať nejaký vplyv na trh s bývaním všeobecne. Ale ceny plynu majú väčší vplyv na hodnotu domov ďaleko od mestského centra.

"Ak tam bol nejaký druh klinickým obrazom, to bolo v prípade, že ste išiel ďalej od centra, tým väčší bol pokles cien nehnuteľností," hovorí Joe Cortright z poradenskej firmy Impresa, ktorý riadil štúdiu pre skupinu riaditeľov pre mestá .

Hoci nie každé mesto nadväzuje na trend, vzor platí pre metro oblastiach ako rôznorodý ako Tampa, Pittsburgh, Chicago, a Portland, Ore, kde sídli pán Cortright.

Ďalšie geografické príbeh sa odvíja pozdĺž hraničnej čiary na základe príjmu. Niektoré z najviac postihnutých štvrtí zabavovania sú chudobnejšie, kde je prístup k úverom bol vzácny v minulosti.

"Pozeráte sa na tri až štyri domy na bloku ísť do vyvlastnenia," hovorí Michael van Zalingen služieb okolí bývanie, nezisková skupina v Chicagu.

To, čo podnietilo príliv peňazí pred? Bol to posun, čo sa stalo ďaleko od postihnutých štvrtí.

Bankári na Wall Street nájdené rastúci globálny dopyt po investícií stavaných na tok príjmov z hypoték. Tieto výrobky boli štruktúrované takým spôsobom, že po dlhú dobu, riziko zlyhania dlžníka zdala malá.

Výsledok: veľká motivácia pre hypotekárnych maklérov písať viac úverov. A najväčšiu príležitosť k tomu, že veľa našiel, bol v miestach, kde veritelia sa tradične opatrný.

"Poštové smerovacie čísla, kde rast príjmov bol relatívne negatívne skutočne majú oveľa väčší dom
Cena zhodnotenie a oveľa vyšší hypotekárny originations, "hovorí Amir Sufi, financie odborník z University of Chicago Graduate School of Business.

Veľmi často sú tieto poštové smerovacie čísla sú tie s niekoľkými nízkymi príjmami alebo menšinových obyvateľov, hovorí pán Sufi, ktorý nedávno zverejnil analýzu úverového nárastu vysokoškolsky kolegom Atif Mian.

K prepadu cien nehnuteľností je nerovnomerné geografické rozloženie má významné dôsledky. To znamená, že aj keď hospodársky útlm prebieha na národnej úrovni, niektoré štvrte pocit, že viac než iní.

Niekoľko zabavených pre nesplácanie hypotéky na bloku, alebo slepej uličky znižovať hodnotu okolitých nehnuteľností - faktor, ktorý potom môže prispieť k ešte viac nesplácania úverov. Susedstve kvalita ide dole, a kriminalita všeobecne stúpa.

Ako Washington považuje politické reakcie, zemepis nie je ústrednou témou. Ale je to kúsok skladačky.

Hlavné odozvy majú celoštátnu zameranie - napríklad ako povzbudzovať veriteľov, aby zapísať zostatok na problémových úverov. Geografia môže prísť k slovu v menších, ale významných cestách:

• Kongres zvažuje nasmerovaním peňazí na miestnej úrovni, aby štátne alebo mestské vlády môžu zaviesť programy na nákup prepadnutých nehnuteľností v niektorých oblastiach, najviac v tiesni. Výsledkom by mohlo byť menej voľných domy a nové cenovo dostupné-bytovej jednotky.

• Boston je jedným z príkladov toho, ako niektoré mestá sa pohybujú na vlastnú päsť kúpiť a prestavať voľných domov. Tento krok starostom Thomas Meniny prišiel potom, čo Boston Herald predstavoval príbeh o jednom uzavretie-zúbožené ulici.

: • Spoločenstva s vyššími nesplácania úverov môže potrebovať viac prostriedkov na komunitné báze neziskových skupín - ktoré môžu pomôcť dlžníkov a veriteľov nájsť najlepšie možnosti. Tento problém je tiež na radare Kongresu.

Na Resource Center vlastníctva bytov vo Fort Myers na Floride, riaditeľ Eddie Felton hovorí, že by som si najať viac vyškolený poradca, ako sa snaží dosiahnuť na mesto je veľa rizikových dlžníkov. "Nemyslíme si, že v dvoch veciach - tu obmedzovanie a bankrot," hovorí. "Cítime, že môžeme pracovať von."