Slaba novica za NYC velikih stanovanjskih posojil

Nahajate se na trgu s strogimi najem nadzora / stabilizacija zakonov in najemnik turn-over upada, saj se je število cenovno dostopnih stanovanj upada. Torej, kaj storiti? x's the property's declining cashflow . Če ste Tishman Speyer in Blackrock boste lupini iz $ 5400000000 na predpostavki, da najemnik turn-over bo čudežno nazaj in povečati zgoraj zgodovinske ravni in ste prevzeli dolg, tako da je vaš dolg storitev je 3 x to lastnost je upada denarni tok. Ampak ne skrbite, niste edini.

Out of Control - Barron'S preko Seeking Alpha - Andrew Bary - 08 8. september

Fundacija je pod uklon več dolga težkih stanovanjskih poslov Manhattan. Kdo bo zapustil drži vrečo?

SERIJA Močni sklenjenih Manhattan apartma-zapletenih poslov, opravljenih v letih 2006 in 2007 se pojavljajo kot najbolj nemirnem delu dolarjev 860000000000 ZDA komercialno-hipotekarnega trga, ki je na splošno odplula skozi gospodarsko recesijo z nekaj woes, vsaj v primerjavi s svojimi stanovanjska kolega.

apartments along the East River. Najbolj izrazit potencial težave spot je Stuyvesant Town in Peter Cooper Village, velikanski kompleks s 56 stavb in več kot 11.000 stanovanj ob reki East. To je bila prodana po dolgoletni MetLife lastnik (Ticker: MET) za $ 5400000000 v letu 2006 do dveh pomembnih nepremičninskih investitorjev, v zasebni lasti Tishman Speyer in Blackrock Realty svetovalci. V času, ko se je prodaja mnogi menili, da izredno bogato, top-of-the-tržne transakcije. To stališče pa potrjuje.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Novi lastniki pripravljeni 1000000000 $ v gotovini in izposojenih $ 4400000000 - na 3 milijarde USD prvo hipoteko, in 1,4 milijarde USD v junior ali "mezzanine", ki dolga - od posojilodajalcev, ki so pripravljeni sprejeti zelo optimistične predpostavke glede prihodnje najem prihodkov in sposobnost Tishman Speyer in Blackrock Realty, del javno trguje Blackrock Inc (BLK), ki za pretvorbo tisoče stanovanj nizke najemnine, ki jih varuje strogih newyorškem najemnina za nadzor zakonov na veliko višje tržne najemnine.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Dejstvo je, najemnina na Stuyvesant Town / Peter Cooper Village zadnjem letu padla na 108.000.000 $ od $ 112 milijonov leta 2006, zaradi delno počasneje od pričakovanega, pretvorbo stanovanj na trgu najemnin. Prihodki od najemnin - najem prihodki manj odhodki - zajema samo 35% ocenjenih letnih obrestnih stroškov 300 milijonov dolarjev.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. V slabitev YORK nova ekonomija, ki jo vodi navzdol po Wall Streetu, lahko bi bilo težko za Tishman Speyer, kompleksa je vodja, da bi dobili 3.000 $ mesečne najemnine za enosobno stanovanja ali 4.000 $ za dve spalnice, v kateri je prvotno znašala srednjih razred stanovanjski projekt, ki jo je zgradil MetLife za vračanje drugo svetovno vojno veterinarjev in njihovim družinam. "Srednjega razreda" je pomenilo ne-posladek: Že desetletja, najemniki sweltered poleti, ker je napeljava v večini stavb ne podpira klimatske naprave. Ampak "srednji razred", prav tako pomenilo, da črnci so bili prvotno zastarajo, kot najemniki - politiko, ki se je začel spreminjati v 1950 s.

Tishman Speyer, oborožen z velikim proračunom prenove, se je poskušal prestaviti v apartmajih, kot luksuznih najemnin. Vendar je ta prizadevanja, ki jih nelojalno ohišje-projektni kompleks na videz in lastnik je pripravljenost za najem apartmaja na Univerzi v New Yorku za podiplomski stanovanja, ki je domnevno spodbudila pritožb dolgoletnimi prebivalcev o akrobacijami Frat-house. Soseska nima pečat bližnjem vzhodu vasi ali Murray Hill in, za razliko od mnogih najemnin luksuznih na Manhattnu, stavbe nimajo doormen.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Predhodno financirani interes rezerva $ 400.000.000 namenjen premoščati lastnikom obveznic, dokler bi projekt izpolnjuje izdatke za obresti, je zdaj na približno $ 175.000.000, kar pomeni, da lahko Tishman Speyer in Blackrock morali ponija do več denarja do leta 2010 ali tveganje izgube nadzora od 80-acre projekta in njihove velike kapitalske naložbe. Ko so novi lastniki uredili financiranje v letu 2006, pa predvideva, da bo najemnina potrojil, na 336.000.000 $, do leta 2011. Da bi dosegli ta cilj, bi se najemnine podvojiti svojo trenutno v povprečju okoli 1.800 $ na mesec - verjetno, da bi scenarij.

Določitev vrednosti 3 milijarde USD prvo hipoteko je težko, ker je bilo sesekljano na koščke, ki v zameno smo, zbranih z drugimi komercialnimi hipotek varnostno vrednostne papirje, Wall Street prodajajo institucionalnim vlagateljem. Posojilo je bilo v zasebni mezzanine postavi.

To je težko povedati, kaj Stuyvesant Town / Peter Cooper Village je zdaj vredno, ampak to je verjetno manj kot za $ 5400000000 nabavne cene. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Če bi kompleks prodala danes, so kupci morda ne bo dovolj zaslužiti, da bi poplačala projekta 4400000000 $ dolga, izbrisal svoj ​​kapital v višini 1 milijarde nekaj $ 900 milijonov dodatnih sredstev, vključno s 400 milijonov dolarjev rezerv interesa, in sicer so prispevali k posel. Ob predpostavki, oni so pripravljeni nadaljevati črpanje v denarju, če je potrebno, Tishman Speyer in Blackrock pa imajo razkošje časa, prvi hipoteke ne zreli do leta 2016.

Roger Lehman, komercialne hipoteke strateg pri Merrill Lynch, pravi, da ima nekaj dolgoročne skrbi glede 3 milijarde USD prvo hipoteko. Ampak on živce, da je z besedami, da kupca ogromen kapital prispevek hkrati dober znak za imetnike obveznic, prav tako kupcev dolgoročna usmeritev. Skupni dolg znaša približno 400.000 $ za apartma.

Kljub nezadostnega dohodka servisiranja dolgov, $ 3000000000 prvo hipoteko zmagal "senci" naložbe kakovostne ocene iz službe Moody za vlagatelje, ki Standard & Poor in Fitch Ratings. Senca ocena pomeni, da se ukvarjajo, medtem ko neocenjene, srečal agencij merila za naložbe komaj razreda zarezo.

V izjavi za Barron-ih, Tishman Speyer je dejal, da Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "je dolgoročna naložba. Tudi gledati v tem kontekstu, njegova trenutna zmogljivost v navzdol gospodarstvo je zelo močna in obetavna za prihodnost. "Nekateri 1.000 novih najemi so bili podpisani v zadnjih treh mesecih, skupna stopnja prostih delovnih mest v kompleksu je samo 2%, Podjetje pravi, ne da bi sklicevanje na finančno uspešnost.

million of junior debt. Drugod na Manhattnu, lastniki apartmajev Riverton v Harlemu so na robu izostanejo na 225.000.000 $ za prednostni dolg in približno $ 25 milijonov dolga junior. Slednja je bila že odpisana imetnikovo CBRE Realty finance (CBF). Še ena Harlem apartmajsko naselje, Savoy Park, je časovno razporeditvijo po nekaj 367.000.000 $ dolga. Privzeto na $ 90.000.000 posojila zavarovana s House Meyberry na zgornji strani East je bil ozko preprečiti avgusta.

Novice prejšnji mesec o grozečem privzeto Riverton boli komercialne hipotekarni trg, kjer donosi listinjenih posojil - še posebej nizko boniteto vprašanja - so se precej zvišale v letošnjem letu. To se je zgodilo kljub temu, nerednimi plačili na celotnem trgu se izvajajo v višini samo 0,5%, glede na Realpoint in Horsham, Pa, obleko raziskave in kreditno-analiza. Vendar, nerednimi plačili in privzete nastavitve je verjetno, da plezati v prihodnjem letu.

"Mi smo presenečeni, trg je bil presenečen Riverton," pravi Merrill je Lehman "Smo bili pravi za preteklo leto na 18 mesecev, da so gotten zavarovalno zelo agresiven."

Običajno je poslovna hipoteka ne jamči, razen če je zadevna nepremičnina, ki proizvaja dovolj prihodkov za pokritje dolga storitev. Toda v letu 2006 v New Yorku - 07-komercialne lastnine razcveta, Wall Street vrednostnih papirjev podjetij tekmovali za divje dejavnosti razvijalci nepremičnin. Družbe so z veseljem hranijo svoje "kanale" - združena poslovna hipotekarna posojila spremenili v vrednostne papirje in prodaja institucij.

Za preusmeritev v najem tržno obrestno mero, ki so bili v središču v rožnata predpostavk rasti prihodkov na različnih projektih so običajno na voljo počasneje od pričakovanj, saj finančno pritisnili Newyorčani sovražijo, da opustijo svoje poceni najemnine in mesto je zakonodaja še vedno raje najemniki , ogromen glasovanja blok. "Z New York gospodarstvo težave, najem stopnjevanje morda ni tako močan kot je bilo pričakovano, in potiska ven najemnike stanovanj v New Yorku ni lahka stvar," Lehman zapiske.

Ko je bil Stuyvesant Town / Peter Cooper Village prodaja MetLife, nekaj 73% stanovanj je bilo predmet izposoje predpisov. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Ti ustvarjene povprečne najemnine za 1.250 $ na mesec, v primerjavi z 2000 $ na 4.000 $ za neregulirane stanovanj. Tishman Speyer je sprejela politično toploto v New Yorku za svoje agresivne prizadevanjih, da bi prisililo, da zapustijo najemnikom, katerih dohodek ali prebivališče zaradi česar ne izpolnjuje pogojev za najem urejenih apartmajev. Ampak včasih so najemniki pripravljeni porabiti tisoče na pristojbine za pravno - in več mesecev -, da visi na svojih stanovanjih.

or more annually. Pod kompleksnih New York pravili, ki zajemajo najemnino po ocenah milijon enot, se lahko tržne najemnine se zaračuna v določenih okoliščinah, ko se sprostila stanovanja ali, če je najemnina v okupiranem stanovanju pade 2000 $ na mesec in najemniki zaslužil 175.000 $ ali več na leto.

NA kompleksov Riverton IN Savoy Park v Harlemu, zelo ohlapne komercialne hipotekarne prevzeti smernice proizvaja velike težave.

Riverton je bila kupljena za $ 132.000.000 v letu 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Neverjetno, da kupci, Rockpoint skupine in Zvezdno upravljanje, refinancirala premoženja za $ 250 milijonov leto kasneje, pridobivanja ocenjene $ 70 milijonov dobička po vzpostavitvi približno $ 50 milijonov rezerve. Stolpi stanovanje Riverton je ducat so bile zgrajene z MetLife ob koncu druge svetovne vojne - ob istem času, da je življenjska zavarovalnica konstruirane Stuyvesant Town / Peter Cooper vasi beljakov - za namestitev Harlem prebivalcev, med katerimi so bili črni.

million in 2007 . V letu 2007 so bili vlagatelji obveznic pripravljen staviti, da bi premoženje ustvarila 24.000.000 $ prihodkov iz poslovanja v letu 2011, šest krat $ 4 milijone leta 2007. Lastniki napovedih, da bo najem stanovanja urejene, kar predstavlja več kot 90 odstotkov najemnine, ki je Riverton padle za približno 50 odstotkov do leta 2011. or more. V resnici pa regulirane apartmaji Riverton še vedno proizvajajo najemnine za manj kot 1.000 $ na mesec, medtem ko je tržna najemnina v Harlemu, ki je oživljena v zadnjih letih, pogosto so 2.000 $ ali več.

Hitrost pretvorbe v tržnih najemnin je bila počasnejša od pričakovane. In z $ 225.000.000 prvo hipoteko, Riverton sooča privzeto. To ne pride blizu ustvarja dovolj dohodka za podporo približno 16.000.000 $ v letnih plačil obresti, in njegova $ 19.000.000 interes rezerva je bila izčrpana. Potem ko je že požela precejšen dobiček na refinanciranju Riverton, kupci očitno pripravljeni oditi.

Poslovna hipotekarna posojila, za razliko od stanovanjskih posojil, po navadi ne-uporaba kupca, kar pomeni, da niso dolžni za poplačilo hipotek v privzeto. Riverton bi sedaj bilo vredno izvirne dolarjev 132000000 nabavne cene, kar pomeni, da bodo prvi imetniki hipotekarnih utrpel izgubo. Kot že omenjeno, je 25.000.000 $ mezzanine posojila že odpisani.
Izredni Barron je urednik Andrew Barry opozarja, da vlagatelji v nekaterih velikih stanovanjskih kompleksov soočiti velike izgube in privzete nastavitve. (8. avgust)

Savoy Park, srednjim dohodkom projekt sedmih stavb, zgrajenih v poznih 1950 je bila kupljena za $ 175.000.000 v začetku leta 2006 z nepremičninami Apollo svetovalcev in Vantage lastnosti. Pred letom se je končalo, ga refinancirala za $ 367 milijonov EUR, izkoriščanje veliko, vendar niso za objavo, dobiček na njihovo začetno naložbo.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Še enkrat, to je presenetljivo, da bi lahko 367.000.000 $ dolga, ki ga sestavljajo $ 210.000.000 visokih posojil in 157.000.000 $ pri financiranju junior mezzanine, se heaped na nepremičnine, ki nastanejo samo $ 17 milijonov prihodkov in $ 5 milijonov poslovnih prihodkov lanskega leto. Kakšni so bili zavarovatelji na Credit Suisse in kupci obveznic razmišljanje?

Predpostavka je bila, da bi prihodki iz poslovanja hit 19.000.000 $ do leta 2011, kot je najem apartmaja regulirane preselil v tržnih obrestnih merah. Približno 90% vseh stanovanj je ostala izposoja urejena lani. Pretvorba napor zdi, da je šibka. Naša ocena je, da stroški obresti teče na 24.000.000 $ letno. To kaže, da bi lahko prvotno 30.000.000 $ obresti rezerve kmalu izčrpane. V privzeti scenariju bi lahko lastniki hoje, ki je že požela velik dobiček od njihove prvotne naložbe, zahvaljujoč velikodušnosti na Wall Streetu in neumnostjo obveznic vlagateljev. Apollo ni bilo mogoče doseči za pripombe.

Skratka, vlagatelji v nekaterih od največjih stanovanje v New Yorku, projekti soočajo zajetne izgube, saj, medtem ko je večina najemnine v teh kompleksov še vedno pod nadzorom, kreditni standardi, ki so bile pod nadzorom v letu 2006 in 2007.