Manhattan Urad trg je Dol Če Njegova "Ne

Nekoč sem delal s tujim svetovalcem valute, ki vsak teden dal ven glasilo, ki je dejal dolar bi šel ali pa bi šel dol, čeprav obstaja možnost, da bi lahko ostala enaka. Očitno napovedovanje trg pisarniških NY je podobno. Osebno sem se nagibajo k navzdol.

Prezgodaj, da bi Put Manhattan Urad trg v rezervoarju: CBRE - Poslovni prostor Novice - Paul Rosta - 08 8. oktober

Urad za trg Manhattnu prihaja nazaj od stratosferi, vendar poročil o nesreči na bližnjem so močno pretirane, vodilnih delavcev iz CB Richard Ellis Inc trdil na jutranjem brifingu danes.

"Zdaj, obstaja prepričanje, da je ta trg mrtev ali umira, in da to ni res," je dejal Stephen Siegel, predsednik svetovne posredništvo za CBRE. Čeprav leasing hitrost je nedvomno upočasnjuje, Glavni najemniki so podpisom najemne pogodbe. West 55 th St. in Midtown. Navedel je tudi 260.000 kvadratnih metrov obnovo in širitev z Macquarie Group, avstralski zadevajo finančne storitve, na 125 West 55 th St v Midtown. Podrobnosti so potrdili včeraj v sporočilu za javnost, ki ga izda Cushman & Wakefield, dd, ki zastopa Macquarie v pogajanjih z lastnikom Boston Properties Inc

Siegel označiti off druge visoke profil najemniki, ki so bodisi pred kratkim podpisane ponudbe za velike bloke prostora na Manhattnu ali so mislili, da so v lovu: NBC, National Basketball Association, National Football League in svetovna odvetniška pisarna Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP

Siegel je trdil, da bo nedavna diverzifikacijo gospodarstva Manhattnu pomagal pisarno trg kot družbe finančnih storitev reorganizirati in prilagoditi novim potrebam prostora. Panogah, kot so medijske, zabavne reklame in tehnologijo bo tudi v prihodnje, da ustvarja povpraševanje, Siegel je trdil. Veliko vrhunskih najemodajalci Manhattnu, so v dobrem stanju finančno dovolj, da lahko vozijo iz sedanjih razmer.

office owners used less than 75 percent leverage to buy or refinance their properties. Raziskave CB Richard Ellis To ugotovila, da 80 odstotkov od 65 vrhunskih pisarniških Manhattnu lastnikov uporablja manj kot 75 odstotkov vzvod za nakup ali refinancirati svojih lastnosti. , Ki bo lastnikom prilagodljivost, da začasno zapustiti prostor, prosto, namesto da bi v zakup velik popust in znižanje cen.

Čeprav se bo zakup nekdanjih stebrov Wall Street, kot so Bear Stearns, ki & Co in Lehman Brothers Holdings Inc vrniti prostor na trgu, je treba možni učinek odpuščanj v finančnem sektorju in drugih industrij treba gledati v kontekstu, je dejal Simon Wasserberger, podpredsednik New York City je CBRE regionalne skupine metropolitansko svetovanje. Najemniki se bolj prefinjen pristop k podzakup prostor je danes, kot so to storili v prejšnjih desetletjih, Wasserberger poudaril. Na primer, nekatera podjetja raje obdržijo neuporabljene prostor med recesijo, saj lahko to želijo ponovno čez nekaj let, ko poslovanje izboljšuje in želijo razširiti.

Wasserberger na voljo tudi različne scenarije za kako bo odpuščanj vplivajo na delovno mesto in cen. percent, Wasserberger said. Če Manhattan bilo skladišče 97.000 pisarniških delovnih mest, bi mesto še vedno dosegla le 9,6 odstotka, Wasserberger dejal. percent by 2011 . V najslabšem primeru za 145.000 poslovnih izgubljenih delovnih mest, bi zadel 12,5 odstotka prostih delovnih mest do leta 2011. percent over the next three years, to $ 52.33 . In trendi zadnjih treh glavnih recesije iz leta 1970 kažejo, da bi te odpuščanja sčasoma znižanje povprečne najemnine na Manhattnu prosi za 26 odstotkov v naslednjih treh letih, za 52,33 $. Čeprav bi bila, da v skladu z zgodovinskimi trendi, Siegel izrazil dvom, da bi bilo izgube delovnih mest v finančnem sektorju Manhattnu dovolj za potiskanje urad sektorja odpuščanja v najslabšem skupaj.

Bilance Nasveti Proti najemnikov v Manhattnu: Cushman in Wakefield za Harbert - Commercial Property Novice - Palu Rosta - 07 8. oktober

Trdi številke potrjujejo, kar so pravi strokovnjaki nepremičnin sum mesece okoli največjega naroda trgu v pisarni. Glede na tretje četrtletje poročilo Cushman in Wakefield je, Manhattan kaže znake bolj jasno še za mehčanje, saj je kreditna kriza začela lansko leto.

Večina ukrepov, razmerje moči se končno premika stran od najemodajalci. "Če ste najemnik, to je pravi čas, da je tam zunaj," je povedal Joseph Harbert (na sliki), COO za New York v podjetju območju Mestne metropolitansko, na brifingu danes zjutraj. "Če ste kredit najemnik, to je pravi čas, da je tam zunaj."

percent only a year ago. Prostih delovnih mest v vseh uradnih razredih označili do 7,4 odstotka v tretjem četrtletju s 5,7 odstotka, le pred letom dni. percent, Harbert estimated. Do konca letošnjega leta ali v začetku 2009, bi lahko mesto na Manhattnu zadeti 9 ali 10 odstotkov, Harbert oceniti.

Veliko drugih kazalcev poudarjajo točko Harbert je. Leasing dejavnost za vse specializirane trge Manhattan je padel 14,4 odstotka doslej v letošnjem letu kot v prvih treh četrtletjih leta 2007. square feet. Negativni absorpcija ob koncu tretjega četrtletja je dosegel 2,9 milijona kvadratnih metrov, dwarfing lanskoletno tretje četrtletje skupaj 468,091 kvadratnih metrov. Na voljo podnajem prostor je prav tako velik skok, zadel 6,5 milijona kvadratnih metrov ob koncu tretjega četrtletja najvišji skupaj v treh letih. square feet were on the market by the end of the third quarter, up from 60 a year ago. In še veliko več velikih blokov prostora so na voljo 83-bloki večji kot 50.000 kvadratnih metrov so bili na trgu do konca tretjega četrtletja, v primerjavi s 60 letom.

Finančne storitve podjetjem pomaga zasidrati na trgu pisarniške Manhattan, vendar bo upočasnitev gospodarstva je ob cestnino. Čeprav finančne družbe še vedno ena najbolj aktivnih kategorija najemnikov v leasing trgu, njihov delež novih leasing zdrsnil s 35,6 odstotka v tretjem četrtletju leta 2007 na samo 19 odstotkov zadnjem četrtletju.

jobs between March through August, a number that will only increase as the shock waves from the industry's crisis spread. Urad sektorja zaposlovanja na Manhattnu utrpela neto izgubo v višini 3.800 delovnih mest po prvih osmih mesecih letošnjega leta, v sektorju finančnih storitev v skladišče okoli 10.000 delovnih mest med marca do avgusta, številko, ki bo povečala le kot udarnih valov iz krize industrije širjenja .

Manhattan najame povedati kompleksno zgodbo. overall during the third quarter. Najemnine še naprej rob gor od sredine leta, povečanje 1,38 $ na kvadratni peš do 72,97 $ na splošno v tretjem četrtletju. To se zdi kot nepravilnost v času, ko negativna absorpcija in prostih delovnih mest so v porastu. Ampak Harbert pojasnil, da je velik del prostora, ki je pred kratkim prišel na trg, je na zgornjem delu lestvice, kar je pripomoglo k ohranjanju najemnine od Gimnastika.

Ampak druga plat je, da je najemnina rasti sploščen ven in bo verjetno obratno. "Lag čas za prilagoditev cen, je več kot si mislimo," Harbert pojasnil. percent by the end of next year, a trend that would be consistent with earlier slowdowns. Cene se lahko zmanjšala med 15 in 20 odstotkov do konca prihodnjega leta in je to trend, ki bi bila v skladu s prejšnjimi upočasnjevanje. V recesiji v letu 2000 in začetku 1990 s, Manhattan urad najame le zadel dno tri leta v ciklusu, opozoriti Ken McCarthy, v New York City regije generalni direktor za raziskave.

Top urad v New Yorku Prosta delovna mesta Jump 43 odstotkov na odpuščanja - Bloomberg - David M. Levitt - 07. oktober 08

Znesek predsednika New York pisarniških prostorov Mestne je na voljo za najemnino povečal 43 odstotkov v tretjem četrtletju z letom prej, kot je Wall Street podjetja odpustili zaposlenih in poiskala najemnike za prostor jih ni več treba.

Stopnja prostih delovnih mest za tako imenovani razred prostora, ima pisarne z najbolj udobja in najsodobnejšo infrastrukturo v mestih, kot so Park Avenue ali Avenue obeh Amerik, dosegla "prevojno točko," je povedal Joseph Harbert, glavni poslovodja za New York regija na posrednikih Cushman in Wakefield, ki je izdala poročilo, je danes na komercialni mesta nepremičnin.

"Mislimo, da sprašuje najemnine gredo dol," je povedal novinarjem Harbert na brifingu danes. "Ob najemnine so že znižale." (Ob najemnine so najemnine dejansko plača najemodajalcev.)

Sektor finančnih storitev v Manhattnu je bil eden v najemu od treh kvadratnih metrov prostora v najdražjih trgu pisarniških US vse do letošnjega leta, in njegovo krčenje bo imela "velik vpliv" na trgu, je dejal Kenneth McCarthy, direktor Cushman za novo York raziskave. Lehman Brothers Holdings Inc stečaj, in Merrill Lynch & Co strinjali, da je pridobila Bank of America, medtem ko je Dow Jones Industrial Average je za 13 odstotkov prek včeraj od septembra 15, na dan, oba podjetja napovedal, te poteze.

Vračanje prostor

"Seveda nihče ni v načinu rasti prav zdaj, razen morda stečaja odvetnikov," je dejal McCarthy. "In to pomeni, da je količina prostora, že prihaja nazaj na trgu močno povečala in se bo verjetno povečalo še več."

percent in the second quarter and 5.4 percent a year ago. Prosta delovna mesta za razred A prostora je povečal za 7,7 odstotka na Manhattnu, v primerjavi s 6,9 odstotka v drugem četrtletju in 5,4 odstotka pred enim letom. million feet a year ago, according to Cushman statistics. Tam je 18,5 milijona kvadratnih metrov za najem, v primerjavi z 12,9 milijona metrov pred letom dni, po statistiki Cushman.

percent in the second quarter and 5.7 percent a year ago. Splošna stopnja prostih delovnih mest za Manhattnu, vključno z manj izberite B in C-razreda lastnosti, je bila 7,4 odstotka, v primerjavi s 7,1 odstotka v drugem četrtletju in 5,7 odstotka lani. Zadnjič stopnja prostih delovnih mest je bilo to dobro, se je v drugem četrtletju 2006, glede na poročilo.

percent in the second quarter, according to a report released Monday by Reis, Inc. a New York- based provider of real estate data. Nationwide, urad stopnja prostih delovnih mest dosegla 13,6 odstotka v tretjem četrtletju z 13,1 odstotka v drugem četrtletju, glede na poročilo sprosti ponedeljek z Reis, Inc New York, ki temelji ponudnik nepremičninskih podatkov.

"Mi smo preselili, še posebej v zadnjem mesecu, na trg, kjer so najemodajalci počne vse, da bi poskusil, da bi transakcije zgodilo,« McCarthy je dejal v intervjuju. "Če to pomeni, da znižanje najemnine ali ponuja več koncesij, so pripravljeni to storiti."

Podnajem Vesolje dvigne

million square feet, or 23 percent is sublease space, or space put on the market by tenants, rather than landlords. Od 29,2 milijona kvadratnih metrov so na voljo v mestu, 6.6 milijona kvadratnih metrov ali 23 odstotkov, je podnajem prostor ali prostor, dani v promet, ki jih najemniki in ne najemodajalci. To je 72 odstotkov skok s količino prostora podnajem na voljo pred letom dni, največji skok v štirih letih, glede na poročilo.

Povečanje prostora podnajem nagiba k znižanju najemnin, saj najemniki nimajo spodbudi prizadevanja top dolar za njihov prostor kot najemodajalci storiti, je dejal McCarthy.

Water St. in lower Manhattan, Lehman's 143,000 square feet at 399 Park Ave. Med največje subleases trenutno na voljo je Goldman Sachs Group Inc 's 599,000 kvadratnih metrov na 77 Water St v spodnjem Manhattnu, 143,000 kvadratnih metrov Lehman je na 399 Park Ave. World Trade Center, the only building at Ground Zero rebuilt after Sept. 11 , 2001 , according to Colliers ABR, a competitor of Cushman. v Midtown, in Royal Bank of Scotland Group plc 143,000 kvadratnih metrov je na 7 World Trade Center, samo stavbe na Ground Zero obnovljenem po 11. septembru 2001, v skladu s Colliers PRS konkurent Cushman.

Sprašuje Najemnine Rise

percent since the second quarter. Povprečne najemnine sprašuje še naprej povečevalo, s 72,97 $ kvadratni čevelj, kar je 1,9 odstotka od drugega četrtletja. Zahtevati najemnin ali najemnin, ki oglašujejo najemodajalci za prostor, ne odražajo koncesij najemodajalci lahko naredijo, vključno mesecev brez najemnine ali prevzem nekaterih izboljšav stroškov.

a square foot. Manhattan pisarniški najemnine so se zvišale 85 odstotkov od zadnjega četrtletja leta 2004, ko so dosegli po september 11. najnižjo vrednost 39,55 $ kvadratni čevelj.

a square foot; rents downtown rose 0.3 percent to $ 50.89 a square foot; rents in Midtown South, the area roughly between Canal and 34 th streets, rose 1.9 percent to $ 54.23 . Najemnine v Midtown povečal za 0,6 odstotka na 84,48 $ kvadratni čevelj, najemnine downtown povečal za 0,3 odstotka na 50,89 $ kvadratni čevelj, najemnine v Midtown jug, območje približno med kanala in 34 th ulic, povečal 1,9 odstotka na 54,23 $.

percent in the second quarter. Prosto mesto v Midtown povzpela na 7,8 odstotka, s 7,1 odstotka v drugem četrtletju. percent, and in Midtown South, vacancy rose to 6 percent from 5.9 percent. V spodnjem Manhattnu, mesto je padla na 7,3 odstotka od 7,7 odstotka, v Midtown jugu, mesto narasel na 6 odstotkov od 5,9 odstotka.

million square-foot market expected to come on line next year. Colliers, v poročilu, ki je bila objavljena danes, je dejal "Saving Grace" v New Yorku trgu je dejstvo, da je zelo malo novih pisarniških prostorov, ki se gradijo v mestu, z le 3,4 milijona kvadratnih metrov na 443.000.000 kvadratnih metrov Trg pričakuje, da pridejo na spletu prihodnje leto.

Neuspešni Deals Zamenjajte Boom v nepremičnine v New Yorku - New York Times - Charles V. Bagli - 30. 8. september

Po sedmih letih gradnje, nonstop skyrocketing najemnine in prodajnih cen in navidez neskončne apetita po stanovanjih razkošje, ki preoblikuje pogumne in glamurozno soseske enako, kreditna kriza in pretresi na Wall Streetu prinašajo nepremičnin boom v New Yorku do konca.

percent lower than it wanted. Prejšnji petek, HSBC odločila, da ne premakniti svoj ​​sedež na ameriški Svetovni trgovinski 7 Center, center, po oddaji ponudb za svoje obstoječe doma na Peti aveniji je prišel na 30 odstotkov nižje, kot je želel.

Razvijalci se pritožujejo, da posojilodajalci zdaj noče financirati projekte, ki so bili vse prej kot nekateri mesecev ali celo tedni. Najemodajalci objokoval svojo nezmožnost za refinanciranje nebotičnikov z blue-chip najemnikov. In korporacije se bojijo, da se preselijo v Manhattan iz strahu, da bi napačno potezo, če najemnine ali padec a prehajanje na druge zastave gospodarstvo sile odpuščanja.

"Posojilodajalci so zdaj ob zelo težko gledati na vsak posamezen projekt za oceno sposobnosti preživetja v okviru mehčanje povpraševanja," je dejal Scott A. Pevec, izvršni podpredsednik in Singer Bassuk nepremičninski financ in posredniška družba. "Ni dvoma, da bo prihajalo do pomembnega upočasnitev novih začetkov gradnje, takoj."

Primeri abortiranih poslov in nemirnih razvoja pretek. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Prejšnji petek, HSBC, velik London temelji banka, tiho raztrgal dogovor, da se premaknete svoj ​​ameriški sedež v 7 Svetovnega trgovinskega centra po oddaji ponudb za svoje obstoječe doma na 452 Fifth Avenue, med 39 in 40 th th ulicah, je prišel na 30 odstotkov nižja od 600.000.000 $ je želel za nepremičnine.

months still does not have a tenant. 40-zgodba urad stolp v gradnji z SJP Properties na 42 nd Street in osmega Avenue za zadnjih 18 mesecev še vedno nima najemnika.

"Vse je zamrznjena v mestu," je dejal Steven Spinola, predsednik odbora Real Estate v New Yorku, industrije lobiranje združenja, kmalu po borza zaprta v ponedeljek.

Barry M. Gosin, izvršni direktor NEWMARK Knight Frank in nacionalni nepremičninski podjetje s sedežem v New Yorku, je dejal: "Danes je celoten finančni sistem potrebuje lubrikant. To je nekako kot vožnja avtomobila po zmanjkalo olja in motor prinasa gor. Če ni nobene likvidnosti in ne financiranje, vse prinasa up. "

Težko je natančno reči, kaj se bo dolgoročno vpliv, vendar pravi strokovnjaki nepremičnin, ekonomisti in mestni in državni uradniki pravijo, da verjetno ne bo veliko manj novih gradbenih projektov v prihodnosti, pa tudi več deset tisoč odpuščanj na Wall Streetu, manj delovnih mest, gradnje in velika izguba davčnih prihodkov tako za državo in mesto.

Nekaj ​​trendi so opredeljene mesto več kot razvojni bum, od vseprisotnih stolpni žerjavi za eksplozijo drage kondominij v soseskah zunaj Manhattnu, od Bedford-Stuyvesant in Fort Greene v Williamsburg in Long Island City. Nekateri razvijalci, ki so trenutno postavitvijo condominiums poskušate pretvoriti v najem, medtem ko drugi iščejo prodati projektov.

Po uvedbi dvomestne najem povečanje v zadnjih letih, pravijo najemodajalci najemnine so nekoliko upada, kar bi lahko poškodoval zelo vzvodom projekte, pa tudi počasno gentrification na kakšen nepremičninski posredniki radi imenujemo "nove soseske, kot so" Harlemu, v Lower East Side in Fort Greene.

Hkrati so nekateri izmed najbolj ambicioznih župan Michael R. Bloomberg je velikih projektov - zahodni strani railyards, Pennsylvania Station, Ground Zero, Coney Island in Willets Point - se bo trajalo dlje, kot naj bi se začela in zaključila, pravi nepremičninski strokovnjaki pravijo.

"Večina transakcij v poslovne nepremičnine so na čakanju," je dejal Mary Ann Tighe, regionalni izvršni direktor za CB Richard Ellis, ki nepremičnine posredniška podjetja, "zato, ker nihče ne more biti prepričan, kako bo izgledal gospodarstvo, ne samo v bližnji prihodnosti , vendar na dolgi rok. "

Čeprav je trg nepremičnin v New Yorku je v boljšem položaju kot v večini drugih večjih mestih, pred kratkim objavila poročilo NEWMARK Knight Frank je pokazala, da obstajajo "jasne znake šibkosti," z od skupne stopnje prostih delovnih mest na 9 odstotkov, v primerjavi s 8,2 odstotka pred letom dni. Tudi najemnine so sodi, ko se gospodar koncesije upošteva.

Nepremičnine boom je gorivo, ki ga trdno gospodarstvo, stalno povpraševanje po stanovanjih in veliko tujih in domačih investitorjev, ki so pripravljeni porabiti več deset milijard dolarjev na nepremičnine v New Yorku. Pomagal je, da posojilodajalci so bili le preveč srečen za financiranje kar za 90 odstotkov stroškov na predpostavki, da bi se hipoteke prodajal vlagateljem v vrednostne papirje.

Ampak to se je končalo s drugorazrednih hipotekarnih krize, ki je od leta vplivala na vse kreditnih trgih, ki so prišli do zastoja. Kot rezultat, pravi vodstvo nepremičnin ocenjujejo, da je vrednost poslovnih stavb zmanjšala za vsaj 20 odstotkov, vendar je padec je težko oceniti, če je malo hipoteka denarja na voljo za nakup zgradb in torej nekaj prodajo.

Dolgo potem, ko je kriza začela leta 2007, mnogi vlagatelji in pravi vodstvo nepremičnin pričakoval "popravek" za hitro eskalacije v vrednosti nepremičnin. Toda po Lehman Brothers, častitljivi podjetje, ki je prispeval milijarde dolarjev posojil za nepremičnine v New Yorku poslov, zrušil pred dvema tednoma, je bilo jasno, da je nekaj globljega je bil v zraku.

million, two executives involved in the transaction said. In tam je bil takojšen odziv v realnem svetu nepremičnin: Tishman Speyer Properties, ki nadzira Rockefeller Center, Building Chrysler in mnogo drugih lastnosti, ki nenadoma potegnil iz posel za nakup nekdanjega stavbo Mobil, kar je 1,6 milijona kvadratnih metrov stolp na 42 nd ulici, v neposredni bližini Grand Central Terminal, ki za 400 $ milijonov evrov, sta vodstvo, ki sodelujejo v transakciji je dejal.

Komercialne lastnosti niso edine, s katerimi se sooča težave. V petek, Standard & Poor padla svojo oceno na obveznice, ki se uporabljajo pri dolarjev 5400000000 nakup Tishman je v Stuyvesant Town in Peter Cooper Village apartmajskih kompleksov v letu 2006, je največji nepremičninski posel v sodobni zgodovini. S strani Standard & Poor je rekel, da zmanjšanje oceno, delno zaradi ocenjenih 10 odstotkov zmanjšanja vrednosti lastnosti "in na hitro porabo sredstev rezerv.

Ocena zmanjšanje kaže vse večjo živčnost posojilodajalcev in vlagateljev o takšnih poslov, ki so pogosto vključeni agresiven - kritiki pravijo, nerealno - projekcije prihodnjega dohodka.

"Vsako nadaljnje ovira na kreditnih trgih je grozno za nacionalno gospodarstvo, vendar je bolj grozno za New York," je dejal Richard Lefrak, patriarh iz četrte generacije realnem družinskem posestvu, ki ima v lasti poslovnih stavb in stanovanjskih hiš v New Yorku in New Jerseyju .

"To je podjetje, mesto za denar," je dejal. "Če ni nobene likvidnosti v sistemu, se zaostrujejo težave. To bo imelo resne posledice na lokalno gospodarstvo in realne vrednosti nepremičnin. "