Arketimit-në në NYC

Cash-pasura blerësit kap Snap moment e tyre deri në kulla të mëdha si lojtarë leveraged ulet - Real Estate Crain s - Agovino Tereze - 16 Gusht 08

Në vitet e fundit, Prona të paluajtshme Shorenstein qëndroi nga sa konkurrentët në mënyrë të përsëritur në krye ofertat e saj në Manhaten kulla zyre.

Në qershor, me tregun e pasurive të patundshme në kthetrat e krizës së kredive, fat e kompanisë San Francisco-bazuar më në fund u kthye. Ajo ka blerë dy nga shtatë ndërtesa zyra dikur lartë fluturues Harry Macklowe u detyruan të kthehen në huadhënësit, kur ai nuk mund ta shlyejë një kredi. Tag ndërtesave të çmimeve prej rreth $ 940 milion ishte afërsisht 30% më pak se zoti Macklowe kishte paguar vetëm 16 muaj më parë.

Shorenstein karakterizon llojin e ri të cash-pasur blerësit, konservator që ka filluar të dominojë tregun. Rritja race vjen pas vdekjes së standardeve të kredidhënies buta që lejuara blerësit të parakohshme deri pronat perdoruremailin malet e borxhit dhe vetëm një copë të kapitalit. Blerësit e tilla janë shumë leveraged mënjanua tani.

"Gjashtëmbëdhjetë muaj më parë, ne nuk mund të marrë në afërsi të disa prej këtyre objekteve, sepse të gjithë njerëzit kujdesej për çmim ishte dhe jo aftësinë e askujt që në fakt të mbyllur një marrëveshje", thotë Robert Underhill, kreu Manhattan bazuar Shorenstein i transaksioneve kapitale. "Shitësit theksoi Tani duan siguri e ekzekutimit."

E themeluar në vitin 1960 nga Walter Shorenstein dhe të drejtuar tani nga Doug djalin e tij, të familjes në pronësi të firmave renditet si një nga pronarët më të mëdha San Francisko. billion investment fund. Ajo zotëron 122 ndërtesa në të gjithë Shtetet e Bashkuara dhe ka një fond prej 2 miliardë investimeve.

Megjithatë, Shorenstein nuk blej një pronë në Nju Jork deri në vitin 2003. Në vitin e kaluar, kompania ka përshpejtuar aktivitetet e saj në mënyrë dramatike këtu. Përveç scooping deri dy kullat e-sjelljen Midtown Manhattan pronat e saj për katër kullat-it ka blerë ose bërë pesë kredi pronësisë arrijnë në miliona dollarë.

"Ne po shohim njerëz të cilët nuk do ose nuk mund të konkurrojnë para se të bëhet përsëri në lojë", thotë Doug Harmon, një drejtor menaxhues në Eastdil Siguruar, një ndërmjetësi të specializuar në fund të lartë kulla zyre dhe pronat rezidenciale. "Ne po shohim më mirë-kapitalizuar lojtarët, lojtarët institucionale, lojtarët të cilët nuk jetojnë në buzë në marrëveshje."

Shorenstein dhe të tjera të thellë përvetësoi lojtarët kanë bërë lëvizjet e tyre si ekonomi të ngadaltë dhe kriza e kredive kanë shuar edhe kërkesën e dhe çmimet për kullat e zyrës.

Në gjysmën e parë të vitit, vetëm 44 kullat Manhattan ishin shitur-down 57% nga një vit më parë, sipas Analytics Real kapitale.

Dan Fasulo, drejtor në Kryeqyteti Real, thotë se çmimi i një ndërtese tipike zyra ka rënë nga 10% deri në 15 për qind nga viti kulmin e verës së kaluar, edhe pse disa prona të disa trofe kemi sjellë çmime më të forta.

million to investor Lloyd Goldman. Muajin e kaluar, për shembull, Wachovia Corp dhe SL Gjelbër Realty Corp rënë dakord të shesë 1372 Broadway për $ 294,000,000 të investitorëve Lloyd Goldman. Se çmimi përbën një zbritje 12 për qind nga vlerësimi i ndërtesës së një vit më parë.

Tjera i mirëkapitalizuar firma janë gjithashtu sekuestrimin mundësitë e paraqitura nga tregu ftohjes. Një ndërmarrje e përbashkët e Bostonit Pronave, Goldman Sachs dhe një Dubai bazuar firmë private kapitalit bleu General Motors ndërtese në qershor dhe tre kulla të tjera nga z Macklowe javën e kaluar.

Blerësit e kujdesshme

Gjithashtu javën e kaluar, L & L Holding Co dhe Investitorët kujdesshme Real Estate njoftoi një sipërmarrje prej 500 milion $ të përbashkët për të blerë kullat e zyrës në qytet.

L & L Ekzekutiv Holding Shefi David Levinson thotë se ndërsa në një kohë ai ishte një blerës shumë leveraged cili mbuluar vetëm 25 për qind të çmimit të blerjes, ai pret që sipërmarrje të re të përbashkët për të vënë dorë nga 35 për qind në 40 për qind.

"Ne do të jetë në një pozicion për të përfituar nga ajo që po ndodh në treg", thotë zoti Levinson.

Në Shorenstein, z Underhill është në kërkim edhe për hapje në tregun Manhattan, të cilin ai e sheh si mbështetet vendosmërisht nga furnizim të kufizuar të qytetit të ndërtesave për zyre dhe statusit të padiskutueshme si një qendër biznesi ndërkombëtar. Edhe pse ai dhe blerësve të tjerë pranojnë se çmimet e ndërtimit dhe qirave mund të bjerë më tej në të ardhmen e afërt, ata janë të sigurt në lidhje me skenar afatgjatë.

Third Ave.-a large Class B building-than it would have a year ago, but neither building was inexpensive. Shorenstein paguar më pak për 65 E. 55-të Shën-një Klasa Boutique-Një ndërtesë dhe 850 tretë Ave.-një pjesë të madhe Class B ndërtimit-se ajo do të ketë një vit më parë, por as Ndërtesa ishte e lirë. Në fakt, burimet thonë se Lindja e 55 th Rruga prona ishte afër 1000 $ një këmbë katror, ​​një çmim shumë të lartë.

"Ne mendojmë se kemi bërë një investim i zgjuar," Zoti Underhill thotë. "Ajo që është më e rëndësishme është ajo ku çmimet do të jetë në pesë apo gjashtë vjet, ne mendojmë se ata do të jenë më të larta."

DO DOWN
Numri i Manhattan ndërtesa zyra shitur.

53 1 Q '07
56 2 Q '07
53 3 Q '07
35 4 'Q 07
26 1 'Q 08
18 2 "Q 08

Burimi: Analytics Real kapitale