Investimi contrarian në Detroit?

Ndoshta unë jam shumë konservative, por më tepër tingëllon si "të shpejtë gjuaj veten përpara se të dalë jashtë e plumbave".

Pse Investitorët contrarian duhet të konsiderojë Detroit - National Investitor Real Estate - Matt Valley - 3 dhjetor 8

Edhe pse ekonomia e saj është zhytur në një lug të thellë, Michigan Juglindore është "mirë buy-side histori" në pasuri të patundshme komerciale SHBA investuar sot, nëse ju besoni se tregu është gati për një reagim, thotë Steven Chaben, menaxher rajonal i zyrës Detroit nga Marcus dhe Millichap. Një i diplomuar i Wayne State University Detroit dhe Kolegjin e Ligjit i cili ka shpenzuar të gjithë karrierën e tij 25-vjeçare të biznesit në tregun lokal, Chaben njeh një marrëveshje të mirë, kur ai sheh një të tillë.

"Ne u themi se çmimi blerës është përshtatur [] rënie shumë, dhe që ndoshta ju jeni bërë më mirë ble sot se në çdo kohë në 20 vitet e fundit", thotë Chaben. Si tërheqëse janë rendimentet e para? Well, Marcus dhe Millichap raporton se metro Detroit pronat zyra tregtohen në një normë kapitalizimi mesatare prej 10.7 për qind gjatë tre tremujorëve të parë të vitit 2008, nga 8.3 për qind gjatë të njëjtës periudhë në vitin 2007.

Norma mesatare kapak në nivel lokal në shitjet e apartamenteve është rritur 80 pikë bazë gjatë vitit të kaluar për të arritur 8.4%. Kjo është pavarësisht nga një rënie prej 40 pikë bazë në normën e konkursit gjatë vitit të kaluar në 6.2 për qind. Për krahasim, norma mesatare vende të lira në shkallë kombëtare është 6.1%, sipas Reis firmë kërkimore. Pronarët e apartament lokale kanë përfituar nga furnizim të kufizuar të ri dhe një valë të Foreclosures në shtëpi, si pronarët e shtëpive të zhvendosur të kthehet në tregun e qirasë.

Ndërsa vende të lira Detroit së apartament norma pritet të rritet 30 pikë bazë në fund të vitit në mes të një tregu të punës dobësimit dhe neto nga-tendencat migratore, bazat lokale të apartamenteve janë të ngurta nga ndonjë masë. Edhe kështu, shumë huadhënësve japin treg një shpatull të ftohtë, thotë Chaben. "Një huadhënës do të merrni një më të mirë raporti borxh-mbulimit këtu se ai do të marrë kudo, dhe ende ai është shying larg nga këtu si ai e mori me murtajën."

Parashikimi fundit ekonomike nga Universiteti i Miçiganit ofron huadhënësve ngushëllim të vogël. Gjatë dy viteve të ardhshme, Michigan pritet të hedhë 132,000 vende pune, shumica e tyre në prodhim, duke i shtyre normën e papunësisë mbi 10 për qind. Nga 77,000 shkurtime të vendeve të punës të parashikuara në prodhim gjatë dy viteve të ardhshme, shumica do të jetë në industrinë e automobilëve. Projektet raport që ekonomia shteti do të përjetojnë fitimet modeste të punës në vitin 2011.

Pasiguria mbi rezultatin e kërkesës së muajit të kaluar nga tre automakers të mëdha për një kredi prej 25 miliardë urë nga qeveria federale ka çuar qiramarrësit shumë zyra - edhe jo-automotive ato - për të shtyrë vendimet në lidhje me nevojat e tyre hapësirë, thotë Falja Todd, zëvendës i lartë Presidenti i Southfield, Mich bazë Redico, një pronar i shquar zyra dhe zhvilluesi i larmishëm. "Deri në këtë pikë, ne kemi qenë vetëm të gjallë së bashku. Ne kemi përfunduar 4.2 milion sq ft e leasing-ut transaksioneve në këtë treg këtë vit. "

Në nëntor, CEOs e General Motors, Ford dhe Chrysler dëshmoi në Kapitol Hill. Pas dy ditësh intensive, ligjvënësit i udhëzoi execs auto që të kthehen në dhjetor me një plan biznesi të detajuar se si paratë do të shpenzohen.

Chaben nuk mund të ndihmojnë por njoftim sa Ligjvënësit ashpra janë drejtuesit auto se ata kanë qenë në institucionet bankare që kërkojnë ndihmë financiare për të qëndruar në det. Në nëntor, Thesarit i SHBA ranë dakord për të bërë një investim 20 miliardë dollarë në Citigroup. Kjo shumë i fuqishëm ndjek 25 miliardë dollarë qeverinë federale injektuar në bankë si pjesë e paketës prej 700 miliardë dollarësh kreditimi miratuar nga Kongresi në muajin tetor.

Nuk ka pasur seanca të marrin në konsideratë gjendjen Citigroup, ose qan për bankën për të ofruar një plan biznesi, thotë Chaben. "Unë do të sugjeroja për ju se është një shembull i madh i standardit të dyfishtë që shkon aq i shfrenuar." Anti-Detroit paragjykim ka Chaben duke mërmëritur me veten e tij se vija e famshme nga "Rrjeti" filmi: "Unë jam si i çmendur si ferr dhe Unë nuk jam duke shkuar për të marrë këtë më. "

Pyetja është se si mund Detroit diversifikuar ekonominë e saj? Nuk ka asnjë plumb argjendi, por Oakland County, në shtëpi në selinë e Chrysler-së botërore, mund të ketë një përgjigje. Dalë qarkun e Sektorët program ka identifikuar top 10 sektorët e rritjes - duke filluar nga energjia alternative dhe gjenerimin e energjisë për të robotikës në pajisjet mjekësore - dhe në shënjestër kompanitë e lartë në ato sektorë për të zgjeruar biznesin e tyre në qarkun. Gjatë katër viteve, programi ka çuar në 1 miliard dollarë në investime të reja.

"Mbijetesa e zonës varet nga transferimin e teknologjisë", thotë Falja e Redico. "Michigan ka një shumë të aftësive teknologjike që buron nga përdorimet e tij automotive, dhe unë mendoj se me kalimin e kohës ne do të jetë qasja në ato burime."

Kjo na sjell përsëri në Chaben, ndërmjetësi i cili beson se rrotat janë duke u vënë në lëvizje për rritjen e biznesit të ardhmen dhe prosperitetin në Europën Michigan. Këshilla e tij për blerësit pronësore: "Merrni në tani ndërsa ju prapë mund të merrni të bëjë me një kapak të 10."