Fiction shet edhe

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . New York Times ka nje artikull interesant (sidomos si paragrafin e fundit) se si Apollo blerë një kompleks banimi në Harlem për $ 175,000,000 dhe në më pak se një vit mori një vlerësim për $ 420.000.000 dhe 367.500.000 $ hua - një shërbim borxh prej 2.000.000 $ në muaj për një pronë gjeneruar 4.300.000 $ në vit.

Blerja e një pronë me kokë nuk është e njëjtë si paguajnë për atë përmbysur sot - dhe shumë larg për të paguar sot për një kokë që nuk ka shans të vërtetë ndodh.

Frika nga defaults Pas një stuhi e Sales shtëpi apartament - New York Times - Terry Pristin - 26 gusht 8

Deri disa vite më parë, vende si Upper Manhattan dhe Bronx mbajtur allure pak për investitorët në pronën banesore. Por, si tregu i pasurive të New York vërtetë nxehtë, kompani të mëdha të pasurive të patundshme filluan të konkurrojnë fuqishëm për qira-rregulluara ndërtesave në këto lagje në besimin se ata mund të menaxhuar ato më shumë profesionalisht dhe, prandaj, më shumë fitim.

Zbulimi i fundit se pronarët e shtëpive Riverton, një 1228-njësi komplekse apartament në Harlem, mund të keni si parazgjedhje në kredi tyre ka tronditur industrinë e pasurive të patundshme. billion. Dhe kjo ka ngritur frikën në lidhje me marrëveshjet e tjera të ndërtimit të banesave nga e kaluara jo shumë të largët, kur furi në treg ishte duke arritur kulmin e saj. Ata përfshijnë Qyteti Stuyvesant dhe Peter Cooper Fshati, një kompleks i 110 ndërtesave-rregulluara me qira së bashku Lindjes Lumi që Tishman Speyer Prona dhe BlackRock Pasuri e patundshme, bleu në nëntor të vitit 2006 për $ 5400000000. Por ndërsa Riverton ka djegur me sa duket përmes fondit të shërbimit të borxhit të saj rezervë, Qyteti Stuyvesant e duhet të zgjasë për disa vite, sipas Realpoint, një kompani kërkimore në Horsham, Pa

Megjithatë, problemet Riverton-së "do të vihet më shumë në shikimet qytetit Stuyvesant," tha Manus Clancy, një drejtor në Trepp, një kompani kërkimore në Nju Jork.

Por ka pasur transaksione të tjera që kanë marrë shumë më pak vëmendje se qytetit Stuyvesant. Shumë prej këtyre marrëveshjeve të përfshirë lojtarë të mëdha si Këshilltarëve Apollo Real Estate, një nga zhvilluesit e Qendrës Time Warner në Columbus Circle.

Në mars 2006, për shembull, Apollo dhe partnerët e saj paguar 175.000.000 $ për Delano Village, një shtatë-ndërtesë komplekse apartament në Harlem që u ndërtua në 1950 s si të ardhura të mesme strehim nga familja Axelrod, që mbahet mbi të për gati pesë dekada.

Pronarët e rinj tha huadhënësve të tyre ata do shumë të rritur të ardhurat me qira, edhe pse të gjithë e 1,802 apartamenteve kanë qenë objekt i programit të rreptë të Nju Jorkut rent-stabilizimit. Dhe bankat shkuan së bashku. Deri në fund të vitit 2006, kompleks, i njohur tani si Savojës Park, është vlerësuar për $ 420,000,000, sipas dokumenteve të paraqitura me Komisionin e Letrave me Vlerë dhe Shkëmbim.

Savojës Park, i cili kufizohet nga 139 th dhe 142 Streets nd dhe Fifth Avenue dhe Malcolm X Bulevardi, u rifinancuara disa muaj më parë në tregjet e kreditit ngecur verën e kaluar. Credit Suisse pooled kryesore ose të lartë hua prej 210 milion me hipotekat e tjera dhe shiti atë për të Wall Street-investitorët si një siguri komerciale peng të mbështetur. percent, according to Realpoint. Pronarët siguruar katër kredive të tjera, duke e çuar totalin e borxhit në pronë për 367.500.000 $, me një raport hua-me-e vlerës së 88 për qind, sipas Realpoint.

Nuk ka asnjë dëshmi që pronarët janë të pasur probleme që mbulon shërbimin e tyre të borxhit prej rreth 2.000.000 $ në muaj, edhe pse asnjë prej njësive në Savojës Park janë larguar ende nga stabilizimi qirasë. million. Të pronarët kanë një fond rezervë më bujare se Riverton kishte për të mbuluar mungesat në borxhin e tyre të lartë - $ 30 milion, në krahasim me $ 19.000.000.

Por Frank Innaurato, një drejtor në Realpoint, tha se ai besonte shanset që kredia Park Savojës përfundimisht do të kandidojë në telashe është "të moderuar të lartë."

"A mund kjo të shkojë në jug?" Pyeti ai. "Sigurisht ajo mund.

Shitja Park Savojës ndodhur në një kohë kur huadhënësit u konkurrojnë intensivisht që të japin kredi dhe kur huamarrësit në marrëveshjet e ndërtimit të apartamenteve ishin bërë parashikime të fuqishme të rritjes së qirasë, pavarësisht programit të rent-stabilizimit.

, million, according to Realpoint. Në Parkun e Savojës, për shembull, fluksi vjetor neto e ndërtesës para ishte vetëm 4.300.000 $ në fund të vitit të kaluar, por kreditë janë të nënshkruarit poshtë për një rrjedhës së parasë përfundimtar 19,1 $, milion, sipas Realpoint. Ekzekutiv në Apollo dhe partnerit të tij kryesor, Properties favorshme, nuk pranoi të komentonte.

Por Harold M. Shultz, një studiues në Strehimit Qytetarët dhe Planifikimit Këshillit, një organizatë kërkimore dhe politika me bazë në Nju Jork, tha se kostot herë operative dhe të shërbimit totale e borxhit janë marrë parasysh, qiratë mesatare në Savojës Park do të duhet të kalojë $ 1900 në muaj për pronarët vetëm për të rentabilitet. "Si ata ishin gjithnjë do të bëjë këtë punë, unë nuk e di," tha ai. Një broker i cili inkurajoi klientët e tij në mënyrë agresive të ndjekur marrëveshje për ndërtimin e apartamenteve tha se tregu ishte aq e nxehtë nga fundi i vitit 2005 deri në fillim të vitit 2007 që blerësit mund të marrë financime për më shumë se vlera e pasurisë, ndërsa gjithashtu duke paguar vetë tarifat për menaxhimin dhe rinovimin e ndërtesave.

Shumica e investitorëve, si huadhënësit më të madhe, mendonte se vlerat do të mbajë shkallëzuar, tha ndërmjetësi, i cili nuk e duan emrin e tij të botuar në mënyrë për të mbrojtur marrëdhëniet e tij të biznesit. Por, shtoi ai, standardet e të siguracioneve ishin shumë të rastësishëm. "Në atë kohë, ju mund të shkruani ndonjë gjë, dhe njerëzit do të besojnë ty," tha ai.

Një profesionist i vërtetë estate i cili është njohur me marrëveshjen Park Savojës, por nuk është i autorizuar për të folur në lidhje me atë publikisht tha se pronarët e rinj kishin projektuar një vjetor "tretje natyrore" e 10 për qind si qiraxhinj zhvendos për biznes apo arsye personale. Por më pak se 6 për qind të rent-rregulluara apartamenteve në Nju Jork janë liruar çdo vit, sipas shifrave të qytetit.

Apartamente bosh të lënë programin e rent-stabilizimi vetëm kur qiraja kalon 2000 $ në muaj. for two consecutive years. Për një apartament pushtuar të hiqet nga programi, qiraja duhet të arrijnë 2000 $ dhe të ardhurat familjare duhet të jetë të paktën 175.000 $ për dy vjet rresht.

Një pronar agresive mund të përshpejtojë procesin fillimisht nga tëharrje jashtë qiramarrësve të cilët nuk kanë të drejtë ligjërisht të jetojnë në apartamente, sepse, thonë se, qëndrimi i tyre primar është diku tjetër, ka thënë Peter Hauspurg, shefi ekzekutiv i Konsoliduar Lindore, një kompani brokerimi në Nju Jork. "Në vitin e parë të pronësisë, ju do të merrni 10 përqind përsëri," tha zoti Hauspurg. "Pas kësaj, qarkullimi është rreth 3-5 për qind një vit."

Frank J. Anelante Jr. shefi ekzekutiv i Lemle dhe Volf, i cili zotëron dhe menaxhon 7000 apartamente në Upper Manhattan dhe Bronx, tha se qarkullimi në njësitë e tij ishte më afër 2 për qind. "Unë kam qenë në këtë biznes që nga viti 1977," tha zoti Anelante, "dhe unë kurrë nuk kam parë këto shifra të mëdha qarkullim që një shumë prej këtyre pronave duket se kanë përdorur."

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Megjithatë vitin e kaluar, kur Apollo dhe Vantage blerë tetë ndërtesa me apartamente në Uashington Heights me një total prej 455 njësive, ata thanë se është planifikuar të zbrazët sa më shumë si 30 për qind e banesave brenda një viti dhe 10 për qind një vit më pas, sipas dokumenteve të KSHZ .

Investitorët privatë kapitalit kanë blerë 66.000 njësi të subvencionuara dhe rent-stabilizuar në Nju Jork në vitet e fundit, kryesisht në Manhattan dhe Bronx, tha Gregori Lobo Jost, zëvendës drejtor i Programit të Strehimit Lagjes Universitetit, një grup në Bronx që përpiqet të krijojë dhe ruajtjen e me kosto të ulët strehim. "Çmimet kanë kaluar nëpër çati, ndërkohë që rentabiliteti ka mbetur e sheshtë", tha ai.

Edhe para se problemet Riverton u bë publike, grupet e qiramarrësit të ishin vëzhguar nga afër në marrëdhëniet e biznesit të Laurence Gluck, kryetari i Menaxhimit yjor, e cila bleu kompleksin me Grupin Rockpoint, një fond të pasurive të patundshme.

Që nga viti 2004, z Gluck ka blerë 16 ndërtesa banimi që ishin fillimisht pjesë e programit të të ardhurave të kufizuar strehimit njohur si Mitchell të Dalai, si dhe është përpjekur por nuk arriti të hequr kontrolli ata që ishin objekt me qira stabilizimin, ka thënë Amy Chan, një organizator për qiramarrësit dhe fqinjët, një grup Avokim në Nju Jork. Z. Gluck pranoi për t'u intervistuar.

a month, from an average of $ 868 . Për Riverton, Yjor tha huadhënësit e saj se 53 për qind e banesave do të parregulluar nga 2011, me qiratë mujore për një-dhomë gjumi apartamente në rritje për 2012 $ në muaj, nga një mesatare prej 868 $. Por edhe kur qira stabilizimi hiqet, tregu norma qiratë mbi $ 2000 në muaj nuk janë gjithmonë e lehtë për të arritur në Harlem apo Bronx, z Shultz tha.

"Si financuesve mori më larg dhe më larg nga Nju Jorku, çdo gjë dukej si më poshtë Manhattan 96-të rruga për ta," tha zoti Shultz. "Ata të gjithë u kapur deri në mentalitetin flluskë."