НИЦ је Комерцијална Ре колачићима почиње да се распада

Леман Биста хитови НИЦ Пословни објекат - Портфолио.цом - Феликс Салмон - 1. октобар 08

Један од главних покретача комерцијалне имовине њујоршком бума била Лехман Бротхерс. Сада када Леманови отишао попрсје, Њујорк пословни простор тржиште изгледа да је стао.

Вероватно ће се десити пре или касније ионако: комерцијални цене некретнина, баш као и стамбених имовинских ценама, су коначно регулисани зајмодавци затвора апетит за ризиком. Али у свету комерцијалне имовине, Лехман Бротхерс и неколико продавнице попут њега били су спремни да напредују 90 одсто оверинфлатед ценама чак и када закупнина није дошао близу покривају хипотекарних плаћања.

Они су могли да учине неказњено (или су бар тако мислили) јер чим су такви кредити напредовала него што су се у пакету ЦМБС и распродао. Али, увек водећи банка завршила узимајући значајан гутљај договора - примарни разлог зашто је отишао Леман бисту.

висе на Лехман попрсја хитови НИЦ Пословни објекат

Канцеларија Лизинг успорава у Њујорку на близу рекордно ниских, Студија каже - Блоомберг.цом - Давид М. Левит - 29 Септембар 08

Менхетн канцеларија лизинг пала на близу рекордно ниском у трећем кварталу, као и Валл Стреет отпуштања проузрокована корпоративним менаџерима да одложи одлуку о њиховим потребама простора, студија некретнина брокерске Студлеи Инц рекао.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Износ простора на располагању за закуп скочио 0,7 процентни поен на 8,9 одсто, у складу са седиштем у Њујорку фирме, која је специјализована за заступање станаре. То је највећи квартални скок у три године, наводи се у извештају, који је још у форми нацрта, а заказан је од почетка следећег месеца ...

"До последњих неколико недеља, већина чланова некретнина заједнице предвиђа слетање меку за канцеларијско тржишту, .... То сада изгледа мало вероватно. То је рекао, док утицај на пословне тржишту ће бити интензивна, и вероватно да осам до 10 од четвртине да се играју, то још увек не треба да буде озбиљна као колапса проузрокованог превелике понуде и пословни контракције у 1970-их и 1980 с. "

висе на Оффице лизингу успорава у Њујорку на близу рекордно ниских, Студија Саис

Метеж Цастс Палл на Менхетну Реал Естате - Њујорк Тајмс - Тери Пристин - 30 Септембар 08

Како финансијских услуга индустрија нагло проширила средином деценије, Менхетн канцеларија цене закупа порасла, инвеститори надметали бесно за зграде и програмера планиране велике трговинске спрата да привуче станаре. Као што је недавно као и прошле године, велики блокови простора су били оскудни, а власници су имали предност.

Ових дана, међутим, поверење и оптимизам су дали пут до страха, неизвесности и туге. Валл Стреет очекује се да ће значајно смањити, а тржиште за комерцијалне некретнине је основа за виртуелну застоја (мада многи инвеститори су нада лепо профитирали тако што ћете одабрати право време да се вратим у). "Брзина којом овај има флип-флоппед је био диван," рекао је Мике Кирби, директор Греен Стреет саветника, Невпорт Беацх, Цалиф, компаније за истраживање некретнина који анализира инвестиционе фондове. Компанија следи помно Манхаттан тржиште, јер једну трећину јавне функције нације сектору, у терминима њене вредности, је у Њујорку.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Зелена Улица је предвидео да ће град изгубити 60.000 радних места пре финансијске економска криза завршена и да Менхетн расположивост стопа може да пређе 13 одсто (иако је то далеко мање него на Менхетну доступности стопи од 19,8 одсто у трећем кварталу 1991, у Надир последњег продужене кризе). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Удео канцеларијског простора који је сада празан, или ће бити доступан у року од годину дана, порасла на 8,9 одсто у трећем тромесечју, од 7,2 одсто у другом кварталу, према Студлеи и брокерске куће који представља станаре.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Већина повећања је, међутим, приписати 11 Тајмс Сквер и 40-прича Оффице Товер гради на спекулације у Осмој авенији између 41. и 42. улице. Зграда је требало да буде завршена следећег септембра, али нема станари су најавили.

У овом тренутку, тражећи од ренте на Менхетну су стан, према Студлеи, али се очекује да опада као компаније желе да се ослободе вишка подзакуп простора га на попуст.

million square feet in Manhattan. Три од највећих играча ухваћени у условима економске кризе - Лиман брадерс, која је стечајни тражи заштиту, Мерил Линч, који је купио Банк оф Америца и осигурање гигант, Америцан Интернатионал Гроуп, која је добила 85 милијарди долара спашавање од владе - заузима 9,2 милиона квадратних метара на Менхетну. Нико не зна колико овом простору ће бити стављен на подзакуп тржишту, или када.

Финансијска криза приморала неке велике адвокатске канцеларије и остали станари да искосите за бољи посао у лизинга.

"Сви они почети рекавши да је договор искључен", рекао је лизинг брокера који је тражио да остане анониман јер није био овлашћен да разговара преговоре његове фирме. "За неке, заиста је искључен. Други користе ово као полуге "Станари који нису под притиском да доносе одлуке лизинг чекају., Рекао је он.

Такође се чека на десетине инвеститора који су окупили милијарде долара капитала, али нису спремни да га проведете, јер нико не зна колико су пале вредности. "Више новца се седи на маргинама сада него икада раније у мом животу, али нико не жели да ризикује", рекао је Жил Демцхицк, председник ЈД Царлисле, Њујорк програмера.

Подразумевана стопа за комерцијалне хипотекарне хартије од вредности - обвезнице уз подршку кредита који се обједињеним и исечен по различитим нивоима ризика - је мање од пола процента. Међутим, стручњаци за некретнине кажу да су вероватно дефаулт класу у две или три године када су многи кредити које су одобриле у 2006 и 2007, када је била на свом тржишту фротхиест, треба да се рефинансира. Приход од ових особина високо искористио Очекује се да ће пасти кратки од робусних пројекције раста за изнајмљивање које су урађене када је зграда променила власника.
Колапс Лехман Бротхерс ће такође имати реперкусије за оператера на броју Мидтаун пословних зграда.

Поред пореклом кредита, продаје ове кредите у комерцијалне хипотекарне хартије од вредности и пружање "међуспратне" Кредити на вишим каматним стопама од виших кредита, Леман је такође био агресиван снабдевач моста капитала. То су били инфузије готовине који је омогућио бави брзо затвори, тиме дајући својим партнерима конкурентску предност. Оперативни партнера можда ставити горе 5 одсто капитала, или чак и мање, са Леман постављање равнотежу у очекивању продаје своју позицију да својим инвеститорима. Често, Леман играо неколико улога у датом послу.

Леман често обезбедио финансирање бродвејског партнера, некада агресивни инвеститора у пословне куле која се сада суочава са планину краткорочног дуга. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Један од највећих послова Леманови у Њујорку учествује 1,2 милијарде долара у финансирању за 237 Парк Авенуе, 21-прича кула која Броадваи Партнери купио у мају 2007, рекао је Орест Мандзи, управљање уредник Цоммерциал Реал Естате Директно, вести и информације служба . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Леманови власничких позиција на Менхетну укључити Канцеларију куле на Бродвеју 1745 и 545 Медисон авеније, у којој има мањински удео.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. У мају 2007, Леман поставили највише $ 480 милиона који је коришћен за куповину 200 Фифтх Авенуе, бивши Међународни центар играчака, Л & Л која се претвара у холдинг главној пословној згради. Леман морао да задржи свој интерес, јер кредитна криза почела и нема купаца појавили. Л & Л, који је формирао 500 милиона долара партнерство са опреза некретнине инвеститорима у јуну, на крају се нада да купи Леманови удео на попуст. Половина 15-приче се даје у закуп зграде у Греи Гроуп, Глобал Цоммуницатионс компаније, остатак није говорио за. Конзорцијум страних банака је обезбедио кредит за изградњу.

"Ми смо вероватно купац", рекао је Давид В. Левинсона, извршни директор Л & Л Холдинга. Он је додао да сама зграда, да буде завршена у јануару, неће бити под утицајем пада Лехман-а.
Зато што има непосредан приступ новцу, господин Левинсон је у необичном положају, рекао је Роберт Ј., Ајванхо, председник некретнина праксе за адвокатске фирме Греенберг Трауриг. Неки од осталих партнера Лехман Бротхерс То су вероватно да ће изгубити контролу над својим зградама. "Типичан спонзор ће морати да иду напоље и подигне новац", рекао је господин Ајванхо. "Вероватноћа успеха на том тржишту је мала."

Свако ко је купио зграду када је тржиште било усијана је вероватно да виде ерозију капитала, рекао је Паул М., Фрид, директор АФЦ Реалти Цапитал, хипотека посредовање са седиштем у Њујорку. "Ако сте стекли имовину са високо оснажени капитала, имате проблем", рекао је он. "Њујорк или Вашингтон средства могу држати њихова вредност боља од активе у другим тржиштима, али и даље може да потраје хит. И када направите хит, онда ваш капитал је управо девалвирала. "
Али колико дубоко ће да буде хит?

Некретнине Округли сто, што представља највеће нације компанија за некретнине, успешно лобирали за комерцијалне некретнине дуга да се укључе у предложеном 700 милијарди долара владине помоћи за спасавање успостави фер цену за имовину. Џон Соутхард, главни у Торто Вхеатон истраживања, огранак ЦБ Рицхард Еллис и брокерске фирме, рекао да под добро рун владе аукцији, продавци ће бити кажњени за оверпаиинг за својих зграда, због лошег преузимање ризика. Али неоправдано ниске цене засноване на паници над економијом би се избегла.

Али господин Кирби Греен Стреет саветника изјавио је Њујорк некретнине играчи су савршено способни да фигуринг оут колико зграда вреди. "Зашто влада мора да има улогу, не знам", рекао је он.

Неуспеле Понуде Замени бум у Њујорку Реал Естате - Нев Иорк Тимес - Шарл В онлине - 30 Септембар 08

У петак, Стандард & Поорс опао рејтинг на обвезнице које се користе у рекордном постављања $ 5.4 милијарди куповину Стуивесант града, изнад, и Питер Купер Село, у 2006.

После седам година изградње, нон-стоп енормну ренти и продајних цена, као и наизглед бескрајног апетита за луксузни смештај да трансформисане подједнако жестоке и гламурозна суседства, кредитна криза и превирања на Волстриту доносе њујоршком некретнина бум на крају.

percent lower than it wanted. Прошлог петка, ХСБЦ одлучила да не крећу на своју америчку централу 7 Светског трговинског центра, центру, након његовог понуда за постојеће куће, на Петој авенији је дошао у 30 одсто нижи него што је желела.
Програмери се жале да су зајмодавци сада одбијају да финансирају пројекте који су сви, али пре неки месеци или чак недеље. Закуподавци оплакивати своју неспособност да рефинансирају облакодера са блуе-цхип станара. И корпорације су уплашени да се преселе у Менхетну због страха од доношења погрешан потез ако ренте пада или означавање отпуштања снаге економије.

"Кредитори су сада узимајући веома тежак поглед на сваком појединачном пројекту да процени своју спроводљивост у контексту омекшавање тражње", рекао је Скот А. Сингера, извршни потпредседник и Сингера Бассук и некретнине финансија и брокерске куће. "Нема сумње да ће бити значајно успоравање у новим грађевинским почне, одмах."

Примери заустављене бави и немирним догађајима обилује. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Прошлог петка, ХСБЦ, велики Хонг Конгу заснован банка, тихо поцепао уговор да пређе своју америчку централу на 7 Светског трговинског центра после понуда за своје постојеће куће на 452 Фифтх Авенуе, између 39-ог и 40. улице, дошли у 30. одсто ниже од $ 600 милиона што је желео за имовину.

months still does not have a tenant. 40-прича канцеларија торањ у изградњи од СЈП Пропертиес на 42. улице и Осме авеније за протеклих 18 месеци још нема станара.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. А закон фирма Оррицк, Херрингтон & Сутцлиффе прошле недеље изненада извукао из онога што је био све-али-сигурно закуп 300.000 квадратних метара простора у центру Цитигроуп, одлучивања уместо да прошири своју закуп на Петој авенији 666 за пет година, делом зато што се надају ренте ће пасти.

"Све је замрзнута у месту", рекао је Стивен Спинола, председник Одбора за некретнине из Њујорка, лобирање Удружења индустрије, убрзо после берза затворена у понедељак.
М. Бери Госин, извршни директор Невмарк Книгхт Франк и националне некретнине фирма са седиштем у Њујорку, рекао: "Данас, цео финансијски систем треба мазива. То је врста као што су вожња ауто после понестаје нафте и мотор се конфискује. Ако нема ликвидности и финансирање нема, све се конфискује. "

Тешко је рећи шта тачно дугорочни утицај ће бити, али стручњаци за некретнине, економисти и градски и државни функционери кажу да је вероватно да ће бити много мање нових грађевинских пројеката у будућности, као и десетине хиљада отпуштања на Валл Стреету, мање Послови у грађевинарству и велики губитак пореског прихода и за државу и град.

Мало трендови су дефинисани град више од развојног бума, од свеприсутних торањски кранови до експлозије високе ценом кондоминијума у насељима ван Менхетна, у Бедфорд-Стуивесант и Форт Грином у Виллиамсбург и Лонг Исланд Цити. Неки програмери који су тренутно подизања Цондоминиумс покушавају да пређу у најам, док други траже да прода пројекте.

После изрицања двоцифреним станарину раст последњих година, власници кажу да су ренте донекле пада, који би могао повредити високо искористио пројекте, али и спор гентрифицатион у оно Некретнине Брокери волим да зовем "надолазећих" квартове попут Харлема, на Ловер Еаст Сиде и Форт Грин.

Истовремено, неке од најамбициознијих великих градоначелника Мицхаел Р. Блумберг пројектима - са западне стране раилиардс, Пеннсилваниа станица, Гроунд Зеро, Кони Ајленд и Виллетс Поинт - ће трајати дуже него што се очекивало да почну и да заврше, прави некретнине кажу стручњаци.

"Већина трансакција у комерцијалне некретнине су на чекање", рекла је Мери Ен Тигхе, регионални извршни директор за ЦБ Ричард Елис, некретнине брокерске фирме, "јер нико не може бити сигуран шта ће економија изгледати, не само у краткорочном периоду , али на дуги рок ".

Иако је тржиште некретнина у Њујорку је у бољем стању него у већини других великих градова, недавном извештају Невмарк Книгхт Франк показује да постоје "јасни знаци слабости", са укупном стопом конкурса на 9 одсто, у односу на 8,2 одсто пре годину дана. Ренте се такође опада када спахиска концесије су узети у обзир.

Некретнина бум је подстакнут јаком економијом, стабилна тражња за стамбеним и обиље страних и домаћих инвеститора који су спремни да потроше десетине милијарди долара на Њујоршкој непокретности. Она је помогла да зајмодавци су били само сувише срећни да финансира чак 90 одсто трошкова на претпоставци да се хипотека може бити поново продата инвеститорима као хартије од вредности.

Али, која је завршила са субприме хипотека кризе, која је од тада раширио свим кредитним тржиштима, која су дошли до застоја. Као резултат тога, руководиоци некретнине процењују да вредност комерцијалних објеката опао за најмање 20 одсто, мада пад је тешко проценити када постоји хипотека мало новца на располагању за куповину зграда и стога неколико продају.

Дуго након што је криза почела у 2007, многи инвеститори и некретнине руководиоци очекује "корекција" на брзом ескалације у вредности имовине. Али после Лехман Бротхерс, поштовани фирма која је обезбедио милијарде долара кредита за Нев Иорк некретнина послова, пропала пре две недеље, било је јасно да се нешто дубље је у току.

million, two executives involved in the transaction said. И ту је одмах реакција у свету некретнина: Тисхман Спеиер Некретнине, који контролише Рокфелер центар, Крајслер зграда и мноштво других својстава нагло извукао из договора да купи зграду бившег Мобил, 1,6 милиона квадратних метара торањ на 42. улици, у близини Гранд Централ Терминалу, за 400 милиона долара, два руководиоци који су укључени у трансакције рекао.
Пословни простори нису једине које се суочавају са проблемима. У петак, Стандард & Поорс опао рејтинг на обвезнице које се користе у 5,4 милијарде долара за куповину Тисхман на Стуивесант града и Петер Цоопер Виллаге стамбених комплекса у 2006, највећи некретнине посао у савременој историји. Стандард & Поорс је рекао да смањи рејтинг, делом, због процењених 10 одсто пада вредности односи на особине затвора и брзом исцрпљивању резервних фондова.

Оцена смањење показује све већу нервозу од кредитора и инвеститора око таквих послова, који су често укључени агресиван - критичари кажу нереално - Пројекције будућих прихода.
"Сваки наставак препрека на кредитним тржиштима је страшно за националну економију, али је више грозно за Њујорку", рекао је Ричард Лефрак, патријарх од четврте генерације некретнина породице која је власник пословне зграде и стамбене куће у Њујорку и Њу Џерсију .
"То је компанија град за новац", рекао је он. "Ако нема ликвидности у систему, то погоршава проблеме. То ће имати озбиљан утицај на локалну економију и вредности некретнина. "