Förgrenade Detaljhandel Fastighetsförsäljningar - eller nästa omgång av problem / möjligheter

National Real Estate Investor (20 maj 2008)

LAS VEGAS - Hastigheten amerikanska detaljhandeln fastighetsförsäljningar hela branschen rasade 40% under första kvartalet 2008 på ett år jämfört med samma period årsbasis, enligt mäklarfirma Marcus & Millichap, vilket återspeglar en stor prissättningen mellan köpare och säljare. Dessutom har ett tvådelat försäljning marknad vuxit fram. Bland fastigheter till ett värde över $ 10 miljoner dollar, tappade mycket volym nationellt en jättestor 60% jämfört med en 20% minskning av egenskaper under $ 10.000.000 ....

"Om du tar ett erbjudande till marknaden norr om 10 miljoner dollar, från en strategisk synvinkel dig bättre fastställa prissättning för att få köpare uppmärksamhet snabbt eller sitta på fastigheten", säger Bernie Haddigan, verkställande direktör för National Retail Group för Encino, Kalifornien-baserade Marcus & Millichap. Haddigan kommentarer kom i Las Vegas Hilton på måndagen under en timmes program, "tjurar eller Bears: vilket kommer att driva din Real Estate strategi?" Värd Marcus & Millichap.

En anledning till dopp i fastighetsförsäljningar över $ 10 miljoner som fram tills nyligen många köpare förlitade sig på kommersiella mortgage-backed securities (CMBS) som sin främsta finansieringskälla. Men med CMBS främmande kapital torka upp på grund av kreditkrisen, har köparna varit tvungna att arbeta vidare med andra finansieringsalternativ.

"Försäljningen hastigheten i $ 40.000.000 plus-prisklass minskat dramatiskt på uppkomsten av kreditkrisen och minskade nästan 85% under första kvartalet jämfört med samma kvartal för ett år sedan", skrev Nadji i ett 19 maj forsknings not fokus på den andra halvan av 2008. "Bristen på CMBS lånekapital är att ha minst påverkan på de lägre prisklasser, där investerare har i allmänhet åberopas om finansiering från regionala och lokala banker."

to 200 basis points on retail properties nationally over the next year or so, and about 50 to 100 points in the New York market. Sandeep Mathrani, vice vd för Vornado Realty Trust, som äger handelsfastigheter om totalt mer än 31 miljoner kvadratfot räknar mössa priser att stiga 100 till 200 punkter på butiksfastigheter nationellt under nästa år eller så, och omkring 50 till 100 poäng i New York-marknaden.

"Jag tror att vi kommer att ha en dubbel-dip [recession]", säger Mathrani. "Vi kommer att sortera i återhämta sig under fjärde kvartalet, och sedan komma våren 2009 är när räntorna kommer att gå upp och mössa priser kommer att flytta upp, och jag tror att vi kommer tillbaka till känslan att inte vara så bra."

JMC: s kommentar:

Så värden går ner, liksom lån till värden (förutsatt att det finns även en långivare är villiga att låna ut) - betydelse låntagare kommer inte att kunna refinansiera sina lån som förfaller (eller inte kommer på grund av men förklarade out-of-balance av långivaren). Ett utmärkt tillfälle att låna ut upp till 65 - 70% av den deprimerade värdet vid 12 till 15% ränta eller 70 - 85% mezzanine med eget kapital priser - och sedan sälja noteringen med en realisationsvinst när kreditmarknaderna lugna ner sig.