Jag kanske är för konservativ, utan snarare låter som "quick skjuter dig själv innan vi får slut på kulor."
Varför contrarian Investerare bör överväga Detroit - National Real Estate Investors - Matt Valley - 3 8 december
Även om dess ekonomi fastna i en djup ränna, är Southeast Michigan "bäst buy-side story" i den amerikanska kommersiella fastigheter investerar idag, om du tror att marknaden är redo för en återhämtning, säger Steven Chaben, regional chef för Detroit kontoret av Marcus & Millichap. En examen från Wayne State University och Detroit College of Law, som har tillbringat hela sitt 25-åriga verksamhet karriär på den lokala marknaden, vet Chaben en bra affär när han ser en.
"Vi upplyser köparna om att prissättningen har justerats [nedåt] mycket, och att du förmodligen ett bättre köper idag än när som helst under de senaste 20 åren", säger Chaben. Hur attraktiva är de första skördarna? Tja, Marcus & Millichap rapporter om att Metro Detroit kontorsfastigheter handlas i genomsnitt aktivering andelen 10,7% under de första tre kvartalen 2008, en ökning från 8,3% under samma period 2007.
Den genomsnittliga Cap Rate lokalt på lägenhet försäljningen har stigit 80 punkter under det senaste året för att nå 8,4%. Det är trots en minskning med 40 punkter i vakansgraden under det senaste året till 6,2%. Som jämförelse är den genomsnittliga vakansgraden nationellt 6,1%, enligt analysföretaget Reis. Lokala lägenhet ägare har nytta av begränsad ny kapacitet en ström av hem utmätningar som fördrivna husägare vända sig till hyresmarknaden.
Även Detroits lägenhet vakansgrad väntas stiga 30 punkter vid årets slut mitt i en vikande arbetsmarknad och netto ut-migrationstendenserna, de lokala lägenheten grunderna är fasta med någon åtgärd. Ändå många långivare ge marknaden en kalla handen, säger Chaben. "En långivare kommer att få en bättre skuld-täckningsgraden här än att han får någonstans, och ändå han ryggar tillbaka här som han fick pesten."
Den senaste ekonomiska prognosen från The University of Michigan erbjuder långivare klen tröst. Under de kommande två åren, Michigan förväntas kasta 132.000 jobb, de flesta inom tillverkningsindustrin, skjuta arbetslösheten över 10%. Av de 77.000 förväntade nedskärningar inom tillverkningsindustrin under de kommande två åren, kommer de flesta att vara i bilindustrin. I rapporten projekt som staten ekonomin kommer att uppleva blygsamma jobb vinster under 2011.
Osäkerheten över resultatet av förra månadens begäran av de tre stora biltillverkare för en $ 25000000000 bryggfinansiering från den federala regeringen har lett till att många kontor hyresgäster - även icke-Automotive sådana - för att fördröja beslut om deras utrymme behov, säger Todd Pardon, senior vice VD för Southfield, Michigan-baserade Redico, en framstående kontor ägare och diversifierad utvecklare. "Upp till denna punkt, var vi nynnar bara med. Vi har slutfört 4200 tusen kvadratfot leasingtransaktioner på denna marknad i år. "
I november vittnade de verkställande direktörerna för General Motors, Ford och Chrysler på Capitol Hill. Efter två intensiva dagar, instruerade lagstiftare auto chefer att komma tillbaka i december med en affärsplan över hur pengarna skulle användas.
Chaben kan inte undgå att märka hur mycket hårdare lagstiftare är på auto chefer än de har varit på banker som vill finansiellt stöd att hålla sig flytande. I november enades amerikanska finansdepartementet att göra en $ 20 miljarder investeringar i Citigroup. Det rejäl summa följer $ 25 miljarder federala regeringen sprutas in i banken som en del av $ 700.000.000.000 räddningspaketet som antogs av kongressen i oktober.
Det fanns inga förhör att tänka på Citigroup svåra situation, eller rop för banken att erbjuda en affärsplan, säger Chaben. "Jag skulle föreslå dig som är ett bra exempel på den dubbla standard som går så frodas." Anti-Detroit fördomar har Chaben muttrade för sig själv att berömda linje från filmen "Network": "Jag är så arg som fan och Jag tänker inte ta längre. "
Frågan är hur kan Detroit diversifiera sin ekonomi? Det finns ingen silver bullet men Oakland County, hem till Chrysler värld huvudkontor, kan ha ett svar. Länets framväxande sektorer programmet anges de 10 tillväxtsektorerna - allt från alternativ energi och elproduktion för att Robotics för medicintekniska produkter - och riktade de bästa företagen inom dessa sektorer att expandera sin verksamhet i länet. Under fyra år har programmet lett till $ 1 miljard nya investeringar.
"Det överlevnad område beror på överföring av teknologi", säger benådning av Redico. "Michigan har en hel del tekniska kapacitet härrör från dess bil användning, och jag tror att med tiden kommer vi att få tillgång till dessa resurser."
Det för oss tillbaka till Chaben, mäklaren som tror att hjulen sätts i rörelse för framtida tillväxt och välstånd i sydöstra Michigan. Hans råd till egendom köpare: "Get in nu medan du fortfarande kan få erbjudanden på 10 cap."
0 Responses
Håll kontakten med samtal, prenumerera på RSS feed för kommentarer till det här inlägget .