million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times har en intressant artikel (gillar speciellt sista stycket) om hur Apollo köpt en bostadsområde i Harlem för $ 175 miljoner och på mindre än ett år fick en bedömning för $ 420.000.000 och lånade $ 367.500.000 - en skuldtjänsten på 2 miljoner dollar per månad på en fastighet genererar $ 4.300.000 per år.
Att köpa en fastighet med upp är inte detsamma som att betala för det upp idag - och ett långt för att betala idag för en upp som inte har någon chans att faktiskt inträffar.
Rädslan för Defaults Efter en uppsjö av Sales Lägenhet House - New York Times - Terry Pristin - 26 8 aug
Tills för några år sedan höll platser som övre Manhattan och Bronx lite lockelse för investerare i bostadsfastigheter. Men som New York fastighetsmarknaden värms upp, började stora fastighetsbolagen konkurrerar kraftigt att hyra reglerade Byggnaderna i dessa områden i tron att de kunde hantera dem mer professionellt och därmed mer lönsamt.
Det senaste avslöjandet om att ägarna till Riverton Houses, en 1228-enhet lägenhetskomplex i Harlem, skulle standard på sina lån har chockat fastighetsbranschen. billion. Och det har väckt farhågor om andra erbjudanden lägenhet byggnad från en inte-så-länge sedan, när frenesi på marknaden nådde sin kulmen. De inkluderar Stuyvesant Town och Peter Cooper Village, ett komplex av 110 hyres-reglerade byggnader längs den östra flod som Tishman Speyer Properties och BlackRock Realty, köpte i november 2006 för $ 5,4 miljarder. Men medan Riverton har tydligen brunnit genom sin skuldtjänsten reservfonden bör Stuyvesant Town pågå i flera år, enligt Realpoint, ett forskningsföretag i Horsham, Pa
Ändå Riverton problem "kommer att lägga mer ögonglober på Stuyvesant Town", säger Manus Clancy, en verkställande direktör på Trepp, ett forskningsföretag i New York.
Men det fanns många andra transaktioner som fått mycket mindre uppmärksamhet än Stuyvesant Town. Många av dessa erbjudanden inblandade stora aktörerna som Apollo Real Estate Advisors, en av utvecklarna av Time Warner Center på Columbus Circle.
I mars 2006, till exempel betalade Apollo och dess partners $ 175.000.000 för Delano Village, en sju byggnad lägenhetskomplex i Harlem som byggdes på 1950 S som medelinkomstländer bostäder av Axelrod familjen, som höll fast vid den för nästan fem årtionden.
De nya ägarna berättade för sina långivare att de skulle kraftigt öka hyresintäkterna, trots alla de 1,802 lägenheterna har varit föremål för New Yorks strikta hyra-stabiliseringsprogram. Och bankerna följde med. Vid slutet av 2006 var komplex, som nu kallas Savoy Park, utvärderas för $ 420 miljoner enligt dokument som registrerats hos US Securities and Exchange Commission.
Savoy Park, som avgränsas av 139: e och 142 gator nd och Fifth Avenue och Malcolm X Boulevard, refinansierades några månader innan kreditmarknaderna stannade förra sommaren. Credit Suisse samman huvud-eller högre $ 210.000.000 lån med andra inteckningar och sålde den till Wall Street investerare som en kommersiell inteckning-backed säkerhet. percent, according to Realpoint. Ägarna säkrade fyra ytterligare lån, vilket den totala skulden på fastigheten för att $ 367.500.000, med ett lån till värdet förhållande 88 procent, enligt Realpoint.
Det finns inga bevis för att ägarna har problem täcker sina skulder tjänst nästan 2 miljoner dollar per månad, men ingen av enheter på Savoy Park har tagits bort ännu från hyran stabilisering. million. Godsägarna har en mer generös reservfond än Riverton var tvungen att täcka underskottet på deras skuldförbindelsen - $ 30 miljoner, jämfört med $ 19 miljoner euro.
Men Frank Innaurato, en verkställande direktör på Realpoint, sade han trodde chanserna för att Savoy Park lånet så småningom skulle hamna i trubbel är "måttlig till hög."
"Kan detta gå söderut?" Frågade han. "Visst kunde.
Savoy Park försäljningen inträffade vid en tid då långivarna tävlar febrilt för att ge lån och när låntagare i erbjudanden lägenhet byggnad gjorde robusta prognoser om hyra tillväxt, trots hyran-stabiliseringsprogram.
, million, according to Realpoint. På Savoy Park, till exempel, var byggnadens årliga nettokassaflöde bara $ 4.300.000 i slutet av förra året, men lånen tecknas för ett slutligt kassaflöde $ 19,1, miljoner, enligt Realpoint. Chefer på Apollo och dess viktigaste partner, Vantage Egenskaper avböjt att kommentera.
Men Harold M. Shultz, en Senior Fellow vid Medborgare bostäder och planering rådet ett forsknings-och politik organisation baserad i New York, sade en gång driftskostnader och Skuldkostnader har beaktats, skulle genomsnittliga hyrorna på Savoy Park har att överstiga $ 1.900 per månad för ägarna bara för att gå jämnt ut. "Hur de någonsin skulle göra detta arbete, jag vet inte", sade han. En mäklare som uppmuntrade sina klienter att aggressivt driva erbjudanden lägenhet byggnad sade marknaden var så varmt från slutet av 2005 till början av 2007 att köpare kan få finansiering för mer än värdet på fastigheten och samtidigt betala själva avgifter för att hantera och renovera byggnaderna.
De flesta investerare, liksom de flesta långivare trodde att värden skulle hålla eskalerande, sade mäklaren, som inte ville hans namn offentliggörs för att skydda sina affärsrelationer. Men, tillade han, kravnivåer var mycket avslappnad. "Då kan du skriva ner allt, och folk skulle tro dig," sade han.
En fastighet professionella som är bekant med Savoy Park del men inte var behörig att tala om det offentligt sagt att de nya ägarna hade projiceras en årlig "naturlig avgång" av 10 procent som hyresgäster flyttat för affärer eller personliga skäl. Men färre än 6 procent av hyran-reglerade lägenheter i New York är utrymd varje år, enligt stadens siffror.
Lediga lägenheter lämnar hyra stabiliseringsprogram endast när hyran överstiger $ 2.000 per månad. for two consecutive years. För en bostadsrätt tas bort från programmet, måste hyran nå $ 2.000 och hushållets inkomst måste vara minst $ 175.000 två år i rad.
En aggressiv ägare kan påskynda processen inledningsvis rensa bort hyresgäster som inte laglig rätt att bo i lägenheterna eftersom säg, deras primära bostad är någon annanstans, säger Peter Hauspurg, verkställande direktör för Östra konsoliderade, en mäklarfirma i New York. "Under det första året av ägande, får du 10 procent tillbaka," Mr Hauspurg sagt. "Efter detta är omsättningen cirka 3 till 5 procent per år."
Frank J. Anelante Jr. verkställande direktör för Lemle & Wolff, som äger och förvaltar 7000 lägenheter i Upper Manhattan och Bronx, sade omsättningen i sina enheter var närmare 2 procent. "Jag har varit i branschen sedan 1977," Mr Anelante sa, "och jag har aldrig sett dessa enorma omsättning siffror att många av dessa egenskaper verkar ha använts."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Men förra året, då Apollo och Vantage köpte åtta bostadshus i Washington Heights med totalt 455 enheter, sa de att de planerar att tömma så många som 30 procent av lägenheterna inom ett år och 10 procent om året därefter, enligt SEK-dokument .
Private equity-investerare har köpt 66.000 subventionerade och hyra stabiliserad enheter i New York under de senaste åren, främst på Manhattan och Bronx, säger Gregory Lobo Jost, biträdande chef för universitetets området Housing Program, en grupp i Bronx som syftar till att skapa och bevara subventionerade bostäder. "Priserna har gått igenom taket, medan lönsamheten har varit platt," sade han.
Redan innan Riverton: s elände blev allmänt var hyresgästernas grupper följer noga de affärer som Laurence Gluck, ordförande för Stellar Management, som köpte komplex med Rockpoint Group, en fastighetsfond.
Sedan 2004 har han Gluck köpt 16 flerbostadshus som var ursprungligen en del av den inkomstrelaterade begränsade bostäder program som kallas Mitchell-Lama, och har försökt, men misslyckats med att avreglera de som var föremål för hyra stabilisering, säger Amy Chan, en arrangör för hyresgäster och grannar, en stödgrupp i New York. Mr Gluck avböjde att bli intervjuad.
a month, from an average of $ 868 . För Riverton berättade Stellar sina långivare att 53 procent av lägenheterna skulle avregleras år 2011, med månadshyror för en-rumslägenheter stiger till $ 2.012 i månaden, från ett genomsnitt på $ 868. Men även när hyran stabilisering lyfts, marknadsmässiga hyror över $ 2.000 per månad är inte alltid lätt att uppnå i Harlem eller Bronx, sade Mr Shultz.
"Som finansiärerna blev längre och längre bort från New York, såg allt ut som Manhattan under 96 th Street till dem," Mr Shultz sagt. "De har alla fastnade i bubblan mentaliteten."
0 Responses
Håll kontakten med samtal, prenumerera på RSS feed för kommentarer till det här inlägget .