Smart Growth Plus Sub-Prime = Giftig Mix eller Panacea

"Den 29 april skrev 2008 Wendell Cox av Heritage Institute en artikel med rubriken: hur smart tillväxt förvärras den internationella finanskrisen .

"Den 18 maj skrev 2008 Jim Tankersley av Chicago Tribune en artikel med rubriken: Oregon: s tillväxt Gränser att mildra Bostäder Pain .

Wendell Cox hävdar: I den pågående debatten om orsaker och botemedel av inteckning härdsmälta, har en av de viktigaste faktorerna varit praktiskt taget frånvarande: roll överdriven reglering markanvändning att förvärra omfattningen av förluster.

Som vi vet från grundläggande kurser i ekonomi, höjer brist priser. I ett antal storstadsregioner marknader över hela landet, har alltför stora markanvändning politik antagits ..... Dessa riktlinjer, som ofta kallas "smart tillväxt", skapar en brist på mark, konstgjort höja priset på bostäder, och, igen, har ökade exponeringen av marknaden för riskfyllda inteckning. När mer liberala lån politik genomfördes saknade storstadsområdena som hade infört dessa mer restriktiv politik de fjädrande mark marknader som skulle ha inneburit att större krav på att rymmas utan orimliga höjningar av huspriserna.

Hur förhåller allt detta till inteckning härdsmälta och subprime-krisen? Det är mycket enkelt. Det är ingen tvekan om att mer liberala lån politik var närmast orsaken. Men de strikta planer för markanvändning pressat priserna upp mycket mer än vad som skulle ha varit fallet om den tidigare mer traditionella men miljöanpassad reglering hade behållits.

Det tragiska är att när de flesta av dessa beslut fattades, fanns inte minsta hänsyn till ekonomi-the press uppåt på bostadspriserna, eller antalet hushåll som skulle nekas bostad under de kommande åren. Men dessa lokala beslut spelade en viktig roll i det The Economist kallade en nära global kollaps.

Enkelt uttryckt, utan smart tillväxt, det internationella finansiella kris som har lett så mycket lämplig oro skulle ha varit mycket mindre allvarliga. Hittills har den politik som Federal Reserve Board underlåtit att ta notis om detta viktiga sammanhang. Några allvarliga försök att förhindra en upprepning av sådan destruktiv prissvängningar kommer att kräva att ta bort dessa destruktiva planer för markanvändning som har gjort så mycket för att förstöra bostäder överkomliga priser på många marknader samtidigt lägga överdrivet den ekonomiska oro som är kännbara runt om i världen. Ekonomi-utmanade statliga och lokala politiker får inte tillåtas att styra den internationella ekonomin i ett isberg.

Jim Tankersley rapporter: Här på den västra kanten av Portland storstadsområde, gröna fält flöda in granar och foten och så småningom kusten Range .... Om detta vore Phoenix eller San Francisco Bay-området, fastighets experter säger, master-planerade underavdelningar skulle matta dessa områden ända till bergen. Istället står sin fot höga gräset ute på bara en ny, 15-del cul-de-sac, buffrad med stränga tillväxt kontroller som hjälper North Plains behålla sin lantliga känslan och hjälp sköld Oregon från huset krisen dvärgväxt den nationella ekonomin.

percent….Prices overall in the Portland metro area dipped slightly; only Charlotte fared better among major cities….Portland's longtime fight against sprawl ensured that the supply never got too far ahead of demand….In Portland's western suburbs, the growth boundary makes towns denser and houses more expensive….This is the heart of Oregon's Silicon Forest, a corridor of chip manufacturers and software engineering firms that drove much of the state's economic and population growth in recent years….It all adds up to higher, more stable home prices that rose in boom years but never hit Silicon Valley-size peaks. Medan bostadspriserna sjönk med cirka 20 procent i solen Bält och mellanvästern under det senaste året ökade värden här i nordvästra hörnet av Washington County 4,5 procent .... priser generellt i Portland storstadsområde sjönk något, bara Charlotte klarade sig bättre bland stora Städer .... Portlands longtime kamp mot utbredning till att utbudet inte blev för långt före efterfrågan .... I Portlands västra förorter, gör tillväxten gränsen städerna tätare och husen dyrare .... Detta är hjärtat av Oregon Silicon Forest, en korridor på chip tillverkare och programvara ingenjörsföretag som drev en stor del av statens ekonomiska och befolkningstillväxt under de senaste åren .... Det hela ger upp till högre, mer stabila bostadspriserna som steg i boomen år men aldrig slagit Silicon Valley-storlek toppar. Och som har en avgörande inverkan på resten av ekonomin.

Utmätningar har dominerat diskussionen om bostadsbristen i Washington och på valkampanj, men ekonomer säger att de inte skadar ekonomin nästan lika mycket som fallande priser, vilket band husägare att låna makt, pension ägg kapsla och vinst försäljning att spendera ... .

Men inte i Portland. "Marknaden har gjort mycket bättre än de flesta", säger Jerry Johnson, en Portland markanvändning ekonom med företaget Johnson Gardner och ett ledande analytiker av regionens utvecklingstrender. Byggare, tillade han, "har haft lite problem med att få fram av sig själva och vad de skulle ha gjort om de inte var begränsade."

Vissa fria marknadens ekonomerna säger tillväxt restriktioner lägre pris inkomster familjer ur bostadsägande, hindra ekonomisk expansion och inflammera bostadskrisen .... Andra skeptiker säger Oregon ekonomi, som var sen att skörda efter 11 september nationella ekonomiska återhämtningen är på väg mot en fördröjd krasch. Oregon affärstidning huvudnumret under maj täckmantel på den lokala bostadsmarknaden "Partiet är över." Vissa framstående hem byggare, som främst drivs i hörnen av området med mer tillgänglig mark och mindre tillväxt än de västra förorterna, har sett sin verksamhet kollaps. Bostäder försäljning bromsar statewide. En februari studie av Global Insight och National City Corp rankas fyra Oregon städer de bästa 15 "övervärderade" Metro områden i Amerika.

Men de flesta Oregon analytiker säger att de är övertygade om priserna här kommer hålla. Hyrorna stiger, de noterar, vilket skulle kunna pressa hyresgäster att köpa hem. Regionens ekonomiska mix verkar starkare än de flesta, vilket tyder på ihållande efterfrågan. I förorts-Washington County, säger ansvarig planerare Andy Tillbaka bygglov har sjunkit kraftigt, vilket minskar risken att ny leverans kommer att driva den befintliga-hem värden ner ....

JMC: s kommentar:

Det är bra att veta att mark planerare har makten att skaka hela det globala finansiella systemet och få den på knä. Ack att det var sant. Men sub-prime bluff som inte drevs av bristen på bostäder produkt på grund av "destruktiva planer för markanvändning" (undrar om Heritage Foundation varje såg en "produktiv föreskrift markanvändning") ersätta "mer traditionell men miljöanpassad reglering" ( Jag tänker inte ens kommer att kommentera den här) utan "minsta hänsyn till ekonomi" (gissa författaren missade den omfattande litteraturen och fall rätt diskuterar de ekonomiska konsekvenserna av mark begränsningar - även om jag erkänner att det antagligen inte har mycket diskussion om Portland lagar mark planering förlamande det internationella finansiella systemet verkar som alla från stadsplanering provision till Världsbanken missade den.)

Sub-prime bluff byggdes inte på fastigheter utbud och efterfrågan utan på över överflöd av billig kredit och låg standard utlåning. Om den underliggande tillgången var verkligen sällsynt och i hög efterfrågan, kanske lånen inte är sub-prime. (För att inte tala om alla de andra sub-prime mässar som kreditkort skuld, auto och båt finansiering etc., om du inte vill skylla restriktioner parkeringsplatser och bryggor båt -. Men inte ge dem några idéer)

Men ja, smart tillväxt begränsar både minska utbudet av nybyggnad och öka kostnaderna. Så gör vägar, avlopp, brand-och hälso-säkerhetssystem, ljud och säkra byggteknik, etc. bostäder skulle vara mycket, mycket billigare om någon kunde bygga någonting någonstans. Men husägare tycker inte om när grannskapet brinner ner på grund av någons fel kablar eller en soptunna flyttar dump i nästa dörr. Så som med så mycket annat, det är en avvägning av vad samhället vill ha, inskränkningar som den är villig att uthärda, och vad det har råd med - vilket kompliceras av olika delar av samhället har olika önskningar, toleranser och köpkraft. Vad sub-prime-marknaden gjorde var att tillfälligt blåsa köpkraft och därmed blåsa efterfrågan - och nu för tillfället har gått och deflation sätter i.

När utbudet var elastisk, resulterade den ökade köpkraften i ökningar i utbud och nedgången i köpkraft i överutbud.

När utbudet var oelastisk, resulterade den ökade köpkraften i prisökningar och nedgången i köpkraft lett till sjunkande priser.

Hyresgäster är bättre i det första fallet, eftersom överutbudet kommer att dämpa prishöjningar som lokala ekonomin återhämtar sig. Investerare är bättre i det andra fallet, eftersom bristen på överutbud kommer att möjliggöra prishöjningar tidigare i den lokala ekonomiska återhämtningen.

Ta ditt val.

PS - I Manhattan stad böjd över bakåt för att rymma utvecklare men köpkraft växte snabbare än en växande utbud driver upp priserna även när restriktionerna lossas.

PPS - Gratis marknaden ekonomer har kritiserat Oregon lagar sedan de först introducerades av en republikan Regulator 35 år sedan. Jag antar att det kan vara ett exempel på förutspå en nedgång tillräckligt länge och du kommer så småningom ha rätt.