Där Hölje Spräng Hits hård

I många storstadsområden, fjärran förorter och exurbs möter kraftiga nedgångar i huspriserna.

Av Mark Trumbul | Personal författare The Christian Science Monitor 21 maj 2008 edition

Även om USA: s bostäder nedgången har veckade landet varierar dess effekter mycket av geografi - ända ner till enskilda gator, utveckling och postnummer.

I många storstadsområden, fjärran förorter och exurbs möter skarpare prisfall än stadsdelar närmare stadskärnorna.

Det är ingen hemlighet, till exempel att Florida är en av de stater där fastighetspriserna flög högt och föll hårt. percent of its value last year, according to new research. Men i Tampas postnummer 33.607, nära centrum, förlorade median hem bara 1,3 procent av sitt värde förra året, enligt ny forskning. miles away and saw a 22 percent price decline. Postnummer 33.573, däremot ligger ungefär 18 miles away och såg en 22 procent prisnedgång.

Huset Bysten faller också tungt på låga inkomster och bostadsområden minoritetsgrupper. Det är inte bara en berättelse om låntagare med svag betalningsförmåga. Den större berättelsen, en annan ny studie visar, är att långivare gjorde en oövertänkt krediter där det åtminstone motiverad.

Vad som länkar dessa tendenser är att i båda zonerna - de exurbs och låga inkomster samhällen - på bostadsmarknaden toppade med massor av nya lån och långivare tänja på gränserna för en sund finansiering. Nu är dessa geografiska mönster som definierar delvis karaktären av USA: s ekonomiska nedgången och kan också påverka politik som syftar till att läka bostadsmarknaden.

"Du hade en hel del första gången köpare", säger Rick Sharga, en vice VD för RealtyTrac i Irvine, Kalifornien "De köpte ... en övervärderad fastighet med en riskabel lån."

En faktor, i exurbs är detta årtionde hem-byggboomen. Bostadsområden som visar upp helt nya enheter under 2006 ser nu flera utmätningar. Marken tillgänglig för denna utveckling var i allmänhet exurbs eller den urbana fransen.

"Det var en galen rusning [av byggare] för att bostadsförsörjningen på nätet", säger Stan Humphries i Zillow.com, en online leverantör av fastighetsinformation. "Var du kan göra det är på
omkrets. "

I hårt drabbade södra Kalifornien, är det platser som Riverside och San Bernardino - långt utanför Los Angeles - där subprime-lån är på väg till avskärmning ungefär dubbelt nationella skattesatsen. I LA sig utmätningar är inte långt över det nationella genomsnittet, enligt uppgifter från First American CoreLogic.

Washington State, även om relativt helskinnade i huset nedgången, visar ett liknande mönster. Snoqualmie, väl utanför Seattle, har sett huspriserna faller 10 procent under det senaste året, medan vissa centrum stadsdelar är upp i pris, med Zillow uppskattningar.

Det är inte bara ledig och avskärmad egenskaper släpar ned priserna. När bostäder cykler cool,
Mr Humphries säger nära i stadsdelar ofta har sitt värde bättre. "Allt annat lika, skulle människor föredrar att vara närmare in på den urbana kärnan" för de bekvämligheter och kortare pendlar, säger han.

Bensinpriser kan spela en särskild roll i den aktuella cykeln, vissa analytiker säga.

En orsakssamband kan inte bevisas, men vinster i bostadspriserna började sakta som gas flyttade över $ 2 per gallon och därefter, enligt en ny rapport kallad "Driven till Brink." Stigande energipriser nyper alla konsumenter och därmed ha viss effekt på bostadsmarknaden i allmänhet. Men gaspriserna har större konsekvenser för värdet av bostäder långt från en stad centrum.

"Om det fanns någon form av konsekvent mönster, var det så att ju längre du gick från centrum, var större nedgången i bostadspriserna", säger Joe Cortright av konsultföretaget Impresa, som genomfört studien för gruppens VD för städer .

Även om det inte varje stad följer trenden håller mönstret för metro så skilda områden som Tampa, Pittsburgh, Chicago, och Portland, Ore, där Mr Cortright bygger på.

Annan geografisk berättelse utspelas längs gränslinjer baserade på inkomst. Några av de områden som drabbas hårdast av utmätningar är fattigare sådana, där tillgången till krediter var sällsynta i det förflutna.

"Du tittar på tre till fyra hus på ett block att gå in avskärmning", säger Michael van Zalingen av tjänster i närområdet Housing, en ideell grupp i Chicago.

Vad föranledde inflödet av pengar innan? Det var en förändring som hänt långt från de drabbade områdena.

Bankers på Wall Street fann växande globala efterfrågan på investeringar byggda på inkomst strömmen från inteckningar. Produkterna utformas på ett sådant sätt att under en lång tid verkade risken för låntagaren standard liten.

Resultatet: ett starkt incitament för att inteckning mäklare att skriva fler lån. Och den största möjligheten att göra det, många hittade var på platser där långivarna hade traditionellt varit försiktiga.

"ZIP Koder där intäktstillväxt var relativt negativ faktiskt ha mycket högre hus
pris uppskattning och mycket högre avgångar inteckning ", säger Amir Sufi, ett finansbolag expert på University of Chicago Graduate School of Business.

Mycket ofta är dessa postnummer är sådana med många låg inkomst eller boende minoritet, säger Mr Sufi, som nyligen publicerade en analys av kredit surge med universitet kollegan Atif Mian.

Huset Bysten är ojämna geografiska fördelningen har viktiga konsekvenser. Det betyder att även om en ekonomisk avmattning pågår nationellt, vissa områden känns det mer än andra.

Flera utmätningar på ett block eller cul-de-sac minskar värdet av omgivande fastigheter - en faktor som sedan kan bidra till ännu fler betalningsförsummelser. Grannskaps status går ner, och brottslighet i allmänhet går upp.

Som Washington anser politiska åtgärder, är geografin inte den centrala frågan. Men det är en pusselbit.

De viktigaste svaren har en rikstäckande fokus - som hur man kan uppmuntra långivare att skriva ner balansen på oroliga lån. Geografi kan komma i spel i mindre men betydelsefulla sätt:

• Kongressen överväger kanalisera pengar till lokal nivå, så att staten eller staden regeringar kan genomföra program för att köpa avskärmad egenskaper i några av de mest krisdrabbade områden. Resultatet kan vara färre lediga bostäder och nya prisvärda-bostäder.

• Boston är ett exempel på hur vissa städer går på egen hand för att köpa och rehabilitera lediga bostäder. Flytten av borgmästare Thomas Menino kom efter Boston Herald presenterade en berättelse om en avskärmning-fördärvat gatan.

• gemenskapernas med högre betalningsförsummelser kan behöva mer pengar för gemenskapens baserade ideella grupper - som kan hjälpa låntagare och långivare hitta de bästa alternativen. Denna fråga är också på kongressen: s radar.

På husägande Resource Center i Fort Myers, Florida, säger regissören Eddie Felton han vill anställa fler utbildade rådgivare när han försöker att nå ut till stadens många at-risk låntagare. "Vi tror inte på två saker här - avskärmning och konkurs", säger han. "Vi känner att vi kan lösa det."