ข่าวร้ายสำหรับเงินให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ NYC

คุณอยู่ในตลาดที่มีกฎหมายที่เข้มงวดควบคุมให้เช่า / เสถียรภาพและผู้เช่าเปิดมากกว่าจะลดลงเป็นจำนวนที่ลดลงอพาร์ทเมนในราคาไม่แพง ดังนั้นคุณจะทำอย่างไร? x's the property's declining cashflow . หากคุณ Tishman สเปเยอร์และแบล็คุณเปลือกออก $ 5400000000 บนสมมติฐานว่าผู้เช่าเปิดมากกว่าจะกลับอัศจรรย์และเพิ่มขึ้นถึงสูงกว่าระดับทางประวัติศาสตร์และคุณใช้เวลาในหนี้ดังกล่าวว่าการชำระหนี้ของคุณคือ 3 x สถานที่สถานที่ให้บริการลดลงกระแสเงินสด แต่ไม่ต้องกังวลคุณไม่ได้เพียงคนเดียว

ออกจากการควบคุม - Barron ผ่านทางที่กำลังมองหาอัลฟา - แอนดรู Bary - 08 กันยายน 8

รากฐานที่ถูกโก่งใต้หลายหนี้หนักแมนฮัตตันข้อเสนอพาร์ทเมนท์ ที่จะถูกทิ้งให้ถือถุง?

ชุดของ underwritten อุกอาจแมนฮัตตันพาร์ทเมนต์ที่ซับซ้อนข้อเสนอเสร็จในปี 2006 และ 2007 จะเกิดขึ้นใหม่เป็นส่วนหนึ่งที่มีปัญหามากที่สุดของ $ 860,000,000,000 ตลาดการค้าสหรัฐ-จำนองซึ่งโดยทั่วไปได้แล่นเรือผ่านภาวะเศรษฐกิจตกต่ำที่มี woes ไม่กี่อย่างน้อยเมื่อเทียบกับของมัน คู่ที่อยู่อาศัย

apartments along the East River. จุดปัญหาที่เด่นชัดที่สุดที่มีศักยภาพเป็น Stuyvesant ทาวน์และปีเตอร์คูเปอร์หมู่บ้านที่ซับซ้อนยักษ์ที่มี 56 อาคารและมากกว่า 11,000 พาร์ทเมนท์พร้อมอีสต์ริเวอร์ มันถูกขายโดยการใช้มานาน MetLife (สัญลักษณ์: MET) สำหรับ $ 5400000000 ในปี 2006 ถึงสองนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น, เอกชนที่จัดขึ้น Tishman สเปเยอร์และแบล็ปรึกษาเรียลตี้ ในขณะที่ขายถูกมองอย่างกว้างขวางว่าเป็นที่อุดมไปด้วยอย่างยิ่งการทำธุรกรรม Top-of-ตลาด มุมมองที่จะถูกแบกออก

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. เจ้าของบ้านใหม่วาง 1 พันล้านเหรียญเงินและยืม 4400000000 $ - $ 3000000000 จำนองครั้งแรกและ $ 1400000000 จากจูเนียร์หรือ "ลอย" หนี้ - จากผู้ให้กู้เต็มใจที่จะยอมรับสมมติฐานในแง่ดีมากเกี่ยวกับรายได้ค่าเช่าในอนาคตและ ความสามารถของ Tishman สเปเยอร์และแบล็เรียลตี้ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ BlackRock อิงค์ (BLK), การแปลงหลายพันพาร์ทเมนท์ให้เช่าที่ต่ำป้องกันอย่างเข้มงวดโดยนิวยอร์กซิตี้กฎหมายควบคุมค่าเช่าที่สูงมากค่าเช่าตลาด

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. ในความเป็นจริงรายได้ค่าเช่าที่ Stuyvesant ปีทาวน์ / ปีเตอร์คูเปอร์หมู่บ้านลดลงถึง $ 108,000,000 จาก $ 112,000,000 ในปี 2006 เนื่องจากในส่วนที่แปลงช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ของอพาร์ทเมนให้เช่าตลาด รายได้ค่าเช่า - รายได้ค่าเช่าค่าใช้จ่ายน้อย - ครอบคลุมเพียง 35% ของค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประมาณปีละ $ 300,000,000

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. ลดลงเศรษฐกิจ NEW YORK นำลงโดย Wall Street, อาจทำให้มันยากสำหรับ Tishman สเปเยอร์, ​​ผู้จัดการซับซ้อนของการได้รับค่าเช่ารายเดือน $ 3,000 สำหรับพาร์ทเมนท์หนึ่งห้องนอนหรือ 4.000 $ สำหรับสองห้องนอนในสิ่งที่ แต่เดิมมีจำนวนเงินกลาง โครงการที่อยู่อาศัยชั้นสร้างขึ้นโดย MetLife สำหรับการกลับมาในโลกสัตวแพทย์ครั้งที่สองและครอบครัวของพวกเขา "ชนชั้นกลาง" หมายถึงไม่-frills: สำหรับทศวรรษที่ผ่านมาผู้เช่า sweltered ในฤดูร้อนเพราะการเดินสายไฟในอาคารส่วนใหญ่ไม่สนับสนุนเครื่องปรับอากาศ แต่ "ชนชั้นกลาง" หมายถึงว่าคนผิวดำในตอนแรกถูกระงับเป็นผู้เช่า - นโยบายที่เริ่มเปลี่ยนไปใน 1950 s

Tishman สเปเยอร์, ​​ติดอาวุธด้วยงบประมาณการปรับปรุงใหม่มีขนาดใหญ่ได้พยายามที่จะเปลี่ยนตำแหน่งเป็นพาร์ทเมนท์ที่พักหรู แต่ความพยายามที่จะถูกตัดราคาตามลักษณะที่อยู่อาศัยโครงการที่ซับซ้อนของเจ้าของบ้านและความเต็มใจที่จะเช่าอพาร์ทเมนไปนิวยอร์คมหาวิทยาลัยเพื่อที่อยู่อาศัยระดับบัณฑิตศึกษาซึ่งมีรายงานว่าได้รับแจ้งร้องเรียนจากชาวบ้านเป็นเวลานานเกี่ยวกับการแสดงตลก frat บ้าน พื้นที่ใกล้เคียงไม่มีตราประทับของหมู่บ้านทางทิศตะวันออกบริเวณใกล้เคียงหรือของ Murray Hill และแตกต่างจากร้านอาหารหรู ๆ ในแมนฮัตตันอาคารมี doormen ไม่มี

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. สงวนดอกเบี้ยก่อนรับเงินจาก $ 400,000,000 การออกแบบมาเพื่อผู้ถือหุ้นกู้ตลอดรอดฝั่งจนโครงการสามารถตอบสนองค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในขณะนี้ลงไปประมาณ $ 175,000,000 หมายความว่า Tishman สเปเยอร์และแบล็คอาจจะต้องม้าขึ้นเงินสดได้มากขึ้นโดย 2010 หรือความเสี่ยงสูญเสียการควบคุม จากโครงการ 80-เอเคอร์และลงทุนในตราสารทุนของพวกเขาที่มีขนาดใหญ่ เมื่อเจ้าของบ้านใหม่ที่จัดขึ้นเงินในปี 2006 ที่พวกเขาคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะสามถึง $ 336 ล้านในปี 2011 ไปถึงจุดมุ่งหมายที่ค่าเช่าจะต้องเป็นสองเท่าจากค่าเฉลี่ยปัจจุบันของพวกเขาไปรอบ ๆ $ 1,800 ต่อเดือน - สถานการณ์ที่ไม่น่า

การกำหนดมูลค่าของการจำนองครั้งแรก $ 3000000000 เป็นเรื่องยากเพราะมันเป็นสับเป็นชิ้นที่ในที่สุดก็ถูกสำรองที่มีการจำนองเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่จะกลับหลักทรัพย์ที่ Wall Street ขายให้กับนักลงทุนสถาบัน เงินกู้ลอยถูกนำมาวางเอกชน

ก็ยากที่จะพูดสิ่ง Stuyvesant ทาวน์ / ปีเตอร์คูเปอร์วิลเลจที่มีค่าในขณะนี้ แต่ก็อาจน้อยกว่าราคาซื้อ $ 5400000000 billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. ถ้าที่ซับซ้อนถูกขายต่อในวันนี้ผู้ซื้ออาจไม่ได้รับเพียงพอที่จะจ่ายออกของโครงการ $ 4400000000 จากหนี้เช็ดออกตราสารทุนของ $ 1 พันล้านและบาง $ 900,000,000 ของเงินทุนเพิ่มเติมรวมทั้งสำรองดอกเบี้ย $ 400 ล้านบาทว่า ถูกสนับสนุนการจัดการ สมมติว่าพวกเขายินดีที่จะดำเนินการสูบน้ำในเงินหากจำเป็น Tishman สเปเยอร์และแบล็คไม่ได้หรูหราของเวลา; จำนองแรกไม่โตเต็มที่จนกว่า 2016

โรเจอร์เลห์แมนยุทธศาสตร์เชิงพาณิชย์จำนองที่ Merrill Lynch, กล่าวว่าเขามีความกังวลในระยะยาวบางอย่างเกี่ยวกับการจำนองครั้งแรก $ 3000000000 แต่เขาอารมณ์ที่โดยบอกว่าผู้ซื้อ 'ผลงานส่วนใหญ่ bodes ดีสำหรับผู้ถือหุ้นกู้เช่นเดียวกับผู้ซื้อ' ปฐมนิเทศระยะยาว หนี้สินรวมเท่ากับประมาณ $ 400,000 ต่อพาร์ทเมนท์

แม้จะมีรายได้ไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้, 3000000000 $ จำนองครั้งแรกได้รับรางวัล "เงา" การให้คะแนนของการลงทุนเกรดจากการบริการนักลงทุนมูดี้ส์, Standard & Poor และฟิทช์เรทติ้ง การประเมินเงาหมายความว่าข้อตกลงในขณะที่ Unrated พบเกณฑ์หน่วยงานเพื่อการลงทุนแทบจะบากเกรด

ในคำสั่งที่ออกให้แก่ Barron 's, Tishman สเปเยอร์กล่าวว่าทาวน์ Stuyvesant / ปีเตอร์คูเปอร์วิลเลจ "คือการลงทุนระยะยาว เห็นแม้ในบริบทนี้ผลการดำเนินงานในปัจจุบันในระบบเศรษฐกิจลดลงเป็นอย่างมากและมีแนวโน้มที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต. "บาง 1,000 สัญญาเช่าใหม่ได้รับการลงนามในรอบสามเดือนและอัตราว่างโดยรวมในซับซ้อนเป็นเพียง 2%, บริษัท กล่าวว่าโดยไม่มีการอ้างอิงใด ๆ เพื่อประสิทธิภาพทางการเงิน

million of junior debt. ที่อื่น ๆ ในแมนฮัตตัน, เจ้าของอพาร์ทเมนริเวอร์ตันในฮาเล็มอยู่บนหมิ่นจากผิดนัดเมื่อ $ 225,000,000 ของหนี้อาวุโสและบาง $ 25 ล้านหนี้จูเนียร์ หลังแล้วได้รับการตัดออกโดยผู้ถือ, CBRE Realty การคลัง (CBF) ที่ซับซ้อนพาร์ทเมนต์อื่น ๆ อีกย่านฮาร์เล็ม Savoy Park, เป็นส่ายอยู่ภายใต้บาง $ 367,000,000 ของหนี้ เริ่มต้นที่ $ 90,000,000 เงินกู้ค้ำประกันโดย House Meyberry เมื่อบนฝั่งตะวันออกก็หันไปอย่างหวุดหวิดในเดือนสิงหาคม

ข่าวเมื่อเดือนที่เริ่มต้นจากริเวอร์ตันตระหง่านเจ็บตลาดจำนองเชิงพาณิชย์ที่อัตราผลตอบแทนจากเงินให้สินเชื่อ securitized - โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นที่ต่ำกว่ายอดนิยม - มีเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปีนี้ นี้ได้เกิดขึ้นถึงแม้ว่า delinquencies ในตลาดโดยรวมกำลังทำงานอยู่ในอัตราเพียง 0.5% ตาม Realpoint, Horsham, Pa, เครื่องแต่งกายด้านการวิจัยและการวิเคราะห์เครดิต- อย่างไรก็ตาม delinquencies และค่าเริ่มต้นมีแนวโน้มที่จะปีนในปีนี้

"เราประหลาดใจตลาดประหลาดใจโดยริเวอร์ตัน," says Merrill ของเลห์แมน "เราได้รับการพูดสำหรับปีที่ผ่านมาถึง 18 เดือนที่รับประกันภัยมีอากาศที่รุนแรงมาก."

โดยปกติการจำนองเชิงพาณิชย์ไม่ได้รับการประกันภัยเว้นแต่สถานที่ให้บริการต้นแบบผลิตรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระหนี้ แต่ในช่วงของนิวยอร์ค 2006-07-บูมในเชิงพาณิชย์สถานที่ให้บริการ, Wall Street บริษัท หลักทรัพย์แข่งขันอย่างรุนแรงสำหรับธุรกิจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท มีความกระตือรือร้นที่จะเลี้ยง "ท่อ" ของพวกเขา - สำรองในเชิงพาณิชย์การจำนองกลายเป็นหลักทรัพย์และขายให้กับสถาบัน

แปลงไปเที่ยวตลาดอัตราที่อยู่ในหัวใจของสมมติฐานร่าเริงของรายได้การเติบโตที่โครงการต่างๆได้โดยทั่วไปมาช้ากว่าที่คาดไว้เนื่องจากการกดเงินชาวนิวยอร์กเกลียดที่จะให้ขึ้นเที่ยวบินของพวกเขาและกฎหมายของเมืองมีแนวโน้มที่จะให้ประโยชน์แก่ผู้เช่า , กลุ่มที่มีสิทธิออกเสียงมาก "ด้วยเศรษฐกิจนิวยอร์กมีปัญหาการเพิ่มค่าเช่าอาจไม่แข็งแกร่งเท่าที่คาดไว้และผลักดันผู้เช่าออกจากอพาร์ทเมนในนิวยอร์กไม่ได้เป็นเรื่องง่ายที่จะทำ" บันทึกเลห์แมน

เมื่อ Stuyvesant ทาวน์ / ปีเตอร์คูเปอร์หมู่บ้านถูกขายโดย MetLife บาง 73% ของอพาร์ทเมนเป็นเรื่องที่จะให้เช่าระเบียบ to $ 4,000 for unregulated dwellings. เหล่านี้ค่าเช่าเฉลี่ยที่สร้างจาก 1.250 $ ต่อเดือนเมื่อเทียบกับ $ 2,000 ถึง $ 4,000 สำหรับอาคารบ้านเรือนอลหม่าน Tishman สเปเยอร์ได้เอาความร้อนทางการเมืองในนิวยอร์กสำหรับความพยายามในเชิงรุกในการบังคับให้ผู้เช่าออกที่มีรายได้หรือถิ่นที่อยู่จะทำให้พวกเขาไม่มีสิทธิ์สำหรับพาร์ทเมนท์ให้เช่าควบคุม แต่บางครั้งผู้เช่ายินดีที่จะใช้จ่ายหลายพันเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย - และหลายเดือน - ไปแขวนในอพาร์ทเมนของพวกเขา

or more annually. ภายใต้กฎใหม่ที่ซับซ้อนนิวยอร์กเช่าครอบคลุมประมาณหนึ่งล้านหน่วยค่าเช่าตลาดสามารถเรียกเก็บเงินในบางสถานการณ์เมื่อพาร์ทเมนท์กลายเป็นที่ว่างหรือถ้าเช่าในอพาร์ทเม้นครอบครองฮิต 2.000 $ ต่อเดือนและผู้เช่าได้รับ $ 175,000 ต่อปีหรือมากกว่า

AT เชิงซ้อนริเวอร์ตันและ Savoy Park ในย่านฮาร์เล็มหลวมมากในเชิงพาณิชย์-จำนองแนวทางการจัดจำหน่ายผลิตปัญหาใหญ่

ริเวอร์ตันถูกซื้อราคา $ 132 ล้านบาทในปี 2006 million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. น่าแปลกที่ผู้ซื้อกลุ่ม Rockpoint และการจัดการดาวฤกษ์รีไฟแนนซ์สถานที่ให้บริการสำหรับ $ 250 ล้านปีต่อมาสกัดประมาณ $ 70,000,000 กำไรหลังจากการจัดตั้งบาง $ 50 ล้านสำรอง ริเวอร์ตันของอาคารอพาร์ทเม้นโหลถูกสร้างขึ้นโดย MetLife ที่ส่วนท้ายของสงครามโลกครั้งที่สอง - ในเวลาเดียวกันกับที่ บริษัท ประกันชีวิตสร้าง Stuyvesant ทาวน์ / หมู่บ้านปีเตอร์คูเปอร์สำหรับคนผิวขาว - เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยในย่านฮาร์เล็มส่วนใหญ่ของผู้มีสีดำ

million in 2007 . ในปี 2007 ลงทุนในตราสารหนี้มีความยินดีที่จะเดิมพันว่าทรัพย์สินจะสร้าง $ 24,000,000 จากรายได้การดำเนินงานในปี 2011, ครั้งที่หก $ 4,000,000 ในปี 2007 เจ้าของคาดว่าอพาร์ทเมนเช่าควบคุมซึ่งคิดเป็นกว่า 90% ของร้านอาหารริเวอร์ตันของจะดิ่งไปประมาณ 50% ภายในปี 2011 or more. ในความเป็นจริงของริเวอร์ตันพาร์ทเมนท์ที่มีการควบคุมค่าเช่ายังคงผลิตได้น้อยกว่า 1.000 $ ต่อเดือนในขณะที่ค่าเช่าตลาดในย่านฮาร์เล็มซึ่งได้ฟื้นขึ้นมาในปีที่ผ่านมามักจะเป็น 2.000 $ หรือมากกว่า

ก้าวของการแปลงเช่าตลาดได้รับช้ากว่าที่คาด และด้วยการจำนองครั้งแรก $ 225 ล้านริเวอร์ตันใบหน้าเริ่มต้น มันไม่ได้มาใกล้เคียงกับการสร้างรายได้เพียงพอที่จะสนับสนุนบาง $ 16 ล้านจ่ายดอกเบี้ยรายปีและเงินสำรองดอกเบี้ย $ 19,000,000 ได้หมดลงแล้ว มีอยู่แล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรขนาดใหญ่เกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ริเวอร์ตัน, ผู้ซื้อเห็นได้ชัดว่ายินดีที่จะเดินออกไป

จำนองพาณิชย์ซึ่งแตกต่างจากเงินให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะไม่ไล่เบี้ยไปยังผู้ซื้อหมายถึงพวกเขาไม่จำเป็นต้องจ่ายออกจำนองในค่าเริ่มต้น ริเวอร์ตันตอนนี้อาจจะมีมูลค่าเดิมราคาซื้อ $ 132,000,000 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ถือครั้งแรกจำนองจะประสบความสูญเสีย ดังที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ $ 25,000,000 เงินกู้ลอยได้ถูกตัดออก
แก้ไขแอนดรู Barron ของรองแบร์รี่เตือนว่านักลงทุนในบางเชิงซ้อนพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่ที่ต้องเผชิญกับการสูญเสียขนาดใหญ่และค่าเริ่มต้น (8 สิงหาคม)

Savoy Park, โครงการมีรายได้ปานกลางของเจ็ดอาคารที่สร้างขึ้นในปลาย 1950 ของถูกซื้อราคา $ 175 ล้านบาทในต้นปี 2006 โดยอพอลโลที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์และคุณสมบัติ Vantage ก่อนที่ปีสิ้นสุดวันที่พวกเขารีไฟแนนซ์มันสำหรับ $ 367,000,000, เก็บเกี่ยวกำไรขนาดใหญ่ แต่ไม่เปิดเผยเกี่ยวกับเงินลงทุนเริ่มแรกของพวกเขา

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. อีกครั้งก็น่าแปลกใจที่ $ 367,000,000 ของหนี้ประกอบด้วย $ 210,000,000 ของเงินให้สินเชื่ออาวุโสและ $ 157,000,000 ในการจัดหาเงินทุนจูเนียร์ชั้นลอยอาจจะกองอยู่บนสถานที่ให้บริการที่สร้างเพียง $ 17,000,000 ของรายได้และ $ 5 ล้านรายได้ปฏิบัติการล่าสุด ปี อะไรที่จัดจำหน่ายหลักทรัพย์เครดิตสวิสและพันธบัตรการคิดของผู้ซื้อคือ?

สมมติฐานคือการที่รายได้ปฏิบัติการจะตี $ 19,000,000 โดย 2011 เป็นพาร์ทเมนท์ให้เช่าควบคุมย้ายไปอัตราตลาด บาง 90% ของอพาร์ทเมนยังคงเช่าควบคุมปีที่ ความพยายามแปลงดูเหมือนจะตั้งค่าสถานะ ประมาณการของเราคือการที่ดอกเบี้ยจ่ายกำลังทำงานที่ $ 24,000,000 ปี นี้แสดงว่าต้นฉบับสงวนดอกเบี้ย $ 30,000,000 เร็ว ๆ นี้อาจจะหมด ในสถานการณ์สมมติเริ่มต้นที่เจ้าของสามารถเดินไปได้อยู่แล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรมหาศาลจากการลงทุนเดิมของพวกเขาขอบคุณบริจาคของ Wall Street และความโง่เขลาของนักลงทุนพันธบัตร อพอลโลไม่สามารถเข้าถึงได้สำหรับความคิดเห็นของ

โดยสรุปให้นักลงทุนในบางส่วนของนิวยอร์กที่ใหญ่ที่สุดของโครงการพาร์ทเมนต์ต้องเผชิญกับการสูญเสียหนักเพราะในขณะที่ค่าเช่ามากที่สุดในเชิงซ้อนเหล่านี้ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมมาตรฐานการให้กู้ยืมเงินโดยออกจากการควบคุมในปี 2006 และ 2007