Ikaw ay sa isang merkado na may mahigpit na kontrol ng upa / mga pagpapapanatag batas at nangungupahan tira-higit sa pagtanggi bilang ang bilang ng abot-kayang mga apartments sa pagtanggi. Kaya kung ano ang ginagawa mong gawin? x's the property's declining cashflow . Kung ikaw Tishman Speyer at BlackRock mong shell out $ 5.4 bilyong sa palagay na ang nangungupahan tira-paglipas ay mapaghimala reverse at dagdagan sa itaas ng mga makasaysayang antas at mong gawin sa utang tulad na ang iyong serbisyo sa utang ay 3 x pagtanggi cashflow ang ari-arian. Ngunit huwag mag-alala, hindi ikaw ang isa lamang.
Out ng Control - Barron pamamagitan Paghahanap ng Alpha - Andrew Bary - 08 Setyembre 08
Pundasyon ang buckling sa ilalim ng ilang mga utang-mabigat Manhattan apartment deal. Sino ang kaliwa humahawak ng bag?
Isang serye ng mga agresibo nasabi Manhattan apartment-komplikadong deal na nakumpleto noong 2006 at 2007 ay umuusbong bilang ang pinaka-gusot na bahagi ng ang $ 860 bilyong US komersyal na mortgage merkado, na sa pangkalahatan ay sailed sa pamamagitan ng pang-ekonomiyang downturn sa ilang mga woes, hindi bababa sa kumpara sa kanyang tirahan kapilas.
apartments along the East River. Ang pinaka-kilalang mga potensyal na problema sa lugar ay Stuyvesant Town at Peter Cooper Village, isang higanteng kumplikadong sa 56 mga gusali at higit sa 11,000 apartments kasama ang East River. Ito ay naibenta sa pamamagitan ng ang longtime may-ari MetLife (ticker: nakilala) para sa $ 5.4 bilyon sa 2006 hanggang dalawang kilalang real-estate mamumuhunan, pribado gaganapin Tishman Speyer at BlackRock ari-arian Advisors. Sa oras, ang pagbebenta ay malawak na tiningnan bilang isang lubos na mayaman, top-ng-ang-merkado transaksyon. Tanaw na makitid ang isip out.
billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Ang bagong mga landlords ilagay $ 1 bilyon sa cash at hiniram ng $ 4.4 bilyong - isang $ 3 bilyong unang mortgage at $ 1.4 bilyon ng mga junior, o "entresuwelo," utang - mula sa lenders na handa upang tanggapin ang mga maasahin pagpapalagay tungkol sa hinaharap rental kita at ang kakayahan ng Tishman Speyer at BlackRock ari-arian, bahagi ng publiko traded BlackRock Inc. (BLK), i-convert ang mga libo-libong mga mababang-upa apartments protektado ng mahigpit New York City upa-control na mga batas sa mas mataas na rents merkado.
million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Sa katunayan, ang rental kita sa Stuyvesant Town / Peter Cooper Village nakaraang taon nahulog sa $ 108 milyon mula sa $ 112 milyon noong 2006, ang utang sa bahagi upang mas mabagal kaysa-anticipated conversion ng mga apartments sa rents merkado. Rental kita - rental kita mas mababa gastos - sumasaklaw lamang ng 35% ng tinatayang taunang mga gastos sa interes ng $ 300 milyon.
for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Isang pagpapahina BAGONG York ekonomiya, humantong down na sa pamamagitan ng Wall Street, ay maaaring gumawa ito matigas para sa Tishman Speyer, manager ang kumplikado ng, upang makakuha ng $ 3,000 buwanang rents para sa mga isa-tulugan na apartment o $ 4,000 para sa dalawang-silid-tulugan sa kung ano ang orihinal na amounted sa isang gitnang- klase pabahay proyekto, na binuo sa pamamagitan ng MetLife para sa pagbabalik ng World War mga vets II at ang kanilang mga pamilya. "Middle-class" nilalayong walang-frills: Para sa mga dekada, mga nangungupahan sweltered sa tag-init dahil ang mga kable sa karamihan sa mga gusali ay hindi sumusuporta sa conditioners hangin. Ngunit din ng "middle class" na ibig sabihin na ang mga blacks ay una ay barred bilang nangungupahan - isang patakaran na sinimulan upang baguhin sa ang 1950 s.
Tishman Speyer, armadong na may isang malaking pagbabago ng badyet, ay sinubukan upang muling iposisyon ang mga apartments bilang Arkila luxury. Subalit ang pagsisikap na iyon ay pinilas sa pamamagitan ng hitsura ng proyekto sa pabahay-ang kumplikado at pagpayag sa may-ari upang umupa ng mga apartments sa New York University para sa nagtapos pabahay, na kung saan reportedly ay sinenyasan ng mga reklamo mula sa mga pang-oras na mga residente tungkol sa frat-bahay na mga kalokohan. Ang distrito walang ang timbre ng malapit East Village o ng Murray Hill at, hindi katulad ng maraming mga luxury Arkila sa Manhattan, ang mga gusali na may walang doormen.
million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Isang pre-pinondohan reserve interes ng $ 400 milyon na dinisenyo sa tubig sa paglipas bondholders hanggang proyekto ay maaaring matugunan ang gastos sa interes ay ngayon down na sa tungkol sa $ 175 milyon, ibig sabihin na Tishman Speyer at BlackRock ay maaaring magkaroon ng parang buriko up ng higit cash sa pamamagitan ng 2010 o panganib pagkawala ng kontrol ng ang 80-acre na proyekto at ang kanilang malaking equity investment. Kapag ang bagong landlords nakaayos ang financing noong 2006, sila ay inaasahang na ang rental income ay triple, sa $ 336 milyon, sa pamamagitan ng 2011. Upang maabot ang layuning iyon, ang mga rents ay i-double mula sa kanilang kasalukuyang average na sa paligid ng $ 1800 sa isang buwan - isang malamang na hindi sitwasyon.
Ang pagtukoy ng halaga ng ang $ 3 bilyong unang mortgage ay mahirap dahil sa ito ay tinadtad sa piraso na, saan, ay-pooled may iba pang mga komersyal na mortgages upang i-back ang mga mahalagang papel na Wall Street ibinebenta sa institutional mamumuhunan. Ang entresuwelo pautang ay inilagay sa pribado.
Ito ay matigas Upang sabihin kung ano sa Stuyvesant Town / Peter Cooper Village ay nagkakahalaga na ngayon, ngunit ito ay malamang na mas mababa kaysa sa $ 5.4 bilyong na presyo ng pagbili. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Kung kumplikado ang ay resold ngayon, ang mga mamimili ay hindi maaaring makakuha ng sapat na upang magbayad off ang proyekto ng $ 4.4 bilyong ng utang, wiping out ang kanilang mga equity ng $ 1 bilyong at ilang $ 900 milyong karagdagang pondo, kabilang ang $ 400 milyong reserve interes, na ay iniambag sa ang pakikitungo. Ipagpalagay na sila ay handa upang magpatuloy ang pumping sa pera kung kailangan, Tishman Speyer at BlackRock ko ang luxury ng panahon; ang unang mortgage ang hindi mature hanggang 2016.
Roger Lehman, isang komersyal mortgage strategist sa Merrill Lynch, sabi ni siya ay may ilang mga pang-matagalang mga alalahanin tungkol sa $ 3 bilyong unang mortgage. Subalit siya tempers na sa pamamagitan ng pagsasabi na ang mga mamimili 'malaking kontribusyon ng equity bodes maayos para sa mga ang bondholders, pati na ang mga mamimili' pang-matagalang orientation. Kabuuang utang ay katumbas ng tungkol sa $ 400,000 bawat apartment.
Sa kabila ng hindi sapat na kita sa serbisyo sa utang, ang $ 3 bilyong unang mortgage won "anino" na investment-grade rating mula sa Moody mamumuhunan Serbisyo, Standard at Mahina at Fitch Ratings. Isang anino rating ay nangangahulugan na pakikitungo, habang unrated, nakilala ang mga ahensya ng pamantayan para sa isang bahagya investment-grade na bingaw.
Sa isang pahayag na ibinigay sa Barron, Tishman Speyer sinabi na Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "ay isang pang-matagalang investment. Kahit na makikita sa konteksto na ito, ang kasalukuyang pagganap sa isang down ekonomiya ay masyadong malakas at may pag-asa para sa hinaharap. "Ang ilang mga 1,000 bagong mga leases ay naka-sign sa nakalipas na tatlong buwan, at ang pangkalahatang rate ng bakante sa kumplikadong ay 2% lamang, ang firm sabi, hindi gumagawa ng anumang reference sa pananalapi pagganap.
million of junior debt. Sa ibang lugar sa Manhattan, ang mga may-ari ng apartment Riverton sa Harlem ay sa ang mamingit ng defaulting sa $ 225 milyong ng nakatataas utang at ilang mga $ 25 milyon ng junior utang. Huli ang ay ay nakasulat sa pamamagitan ng ang may-ari, CBRE ari-arian Finance (CBF). Isa pang Harlem apartment kumplikadong, Savoy Park, ay pagsuray sa ilalim ng ilang mga $ 367 milyon ng utang. Ang default na sa isang $ 90 milyong pautang sinigurado ng Meyberry House sa Upper East Side ay makitid-averted sa Agosto.
Balita huling buwan ng isang looming default Riverton saktan ang komersyal na mortgage sa merkado, na kung saan ang mga magbubunga sa securitized pautang - lalo na mas mababa-rated na mga isyu - risen nang masakit na taon na ito. Ito ay naganap kahit delinquencies sa pangkalahatang merkado ay tumatakbo sa isang rate ng 0.5% lamang, ayon sa Realpoint, isang Horsham, Pa., sangkap pananaliksik at credit-pagtatasa. Gayunpaman, delinquencies at default ay malamang na umakyat sa darating na taon.
"Humihingi po kami ng nagulat na market ay nagulat sa pamamagitan ng Riverton," sabi ni Merrill ng Lehman "kami ay sinasabi para sa nakaraang taon sa 18 buwan na na underwriting ay nakuha masyadong agresibo."
Karaniwan, ang isang komersyal mortgage ay hindi nasabi maliban kung ang mga kalakip na ari-arian ay gumagawa ng sapat na kita upang masakop ang serbisyo sa utang. Ngunit sa panahon ng New York 2006 - 07 komersyal na ari-arian boom, kumpanya ng Wall Street mga mahalagang papel na competed fiercely para sa negosyo ng real-estate developer. Ang mga kumpanya ay sabik sa feed na ang kanilang mga "mga conduits" - pooled komersyal na mga mortgages naka sa mga mahalagang papel at ibinebenta sa institusyon.
Ang conversion sa market-rate Arkila na ay sa ang puso ng ang malarosas pagpapalagay ng lumalagong kita sa sa iba't-ibang mga proyekto ay karaniwang dumating mas mabagal kaysa sa inaasahan dahil financially pipi Bagong Yorkers poot upang magbigay ng up ang kanilang mga murang Arkila at batas ng lungsod ay may posibilidad na papabor nangungupahan , isang malaking pagkakaisa ng pagboto. "Sa New York ekonomiya nakakaranas ng mga problema, pagdami ng upa ay maaaring hindi bilang malakas na gaya ng inaasahan, at panunulak nangungupahan ng apartment sa New York ay hindi isang madaling bagay na gawin," tala Lehman.
Kapag Stuyvesant Town / Peter Cooper Village ay naibenta sa pamamagitan ng MetLife, ang ilang mga 73% ng ang mga apartments ay paksa upang umupa ng mga regulasyon. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Mga binuo ng average na rents ng $ 1250 sa isang buwan, kumpara sa $ 2,000 sa $ 4,000 para sa mga unregulated dwellings. Tishman Speyer ay nagsagawa ng pampulitika init sa New York para sa mga nito agresibo pagsisikap upang pilitin ang mga nangungupahan na kita o paninirahan gumagawa sa kanila ng hindi karapat-dapat para sa upa-Regulated na mga apartments. Ngunit renters minsan ay handa na gumastos ng libo-libo sa mga legal na bayad - at maraming buwan - upang manatili sa kanilang mga apartments.
or more annually. Sa ilalim ng komplikadong mga patakaran ng New York upa na sumasaklaw ng isang tinatayang isang milyong mga yunit, ang mga merkado rents ay maaaring sisingilin sa ilang mga pangyayari kapag mga apartments naging bakanteng o kung ang upa sa isang abala na apartment ay umabot sa $ 2,000 sa isang buwan at ang mga renters na kumita ng $ 175,000 o higit pa taun-taon.
SA ANG complexes ang Riverton AT Savoy Park sa Harlem, masyadong maluwag komersyal-mortgage underwriting mga alituntunin ginawa malaking problema.
Ang Riverton ay binili para sa $ 132 milyon noong 2006. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Amazingly, ang mga mamimili, Rockpoint Group at Stellar Pamamahala, refinanced ang ari-arian para sa $ 250 milyon sa isang taon mamaya, extracting isang tinatayang $ 70 milyon sa mga kita pagkatapos pagtaguyod ng ilang mga $ 50 milyon sa reserbang. Riverton dosenang apartment tower ay binuo sa pamamagitan ng MetLife sa dulo ng World War II - sa parehong oras na ang buhay ng kompanyang nagseseguro constructed sa Stuyvesant Town / Peter Cooper Village para sa mga puti - upang mapaunlakan ang mga mga Harlem residente, karamihan ng kanino ay itim.
million in 2007 . Noong 2007, bono mamumuhunan ay payag sa pusta na ari-arian ay bumuo ng $ 24 milyon ng operating kita sa 2011, anim na beses ang $ 4 milyon noong 2007. Ang may-ari ng inaasahang na upa-Regulated na mga apartments, na accounted para sa higit sa 90% ng Riverton ng Arkila, ay pabigat sa panghulog sa tungkol sa 50% sa pamamagitan ng 2011. or more. Sa katotohanan, ang Riverton ng Regulated apartments pa rin makagawa ng mga rents ng mas mababa sa $ 1,000 sa isang buwan, habang ang merkado rents sa Harlem, kung saan ay revived sa mga nakaraang taon, madalas ay $ 2,000 o higit pa.
Ang bilis ng conversion sa Arkila merkado ay mas mabagal kaysa sa inaasahan. At sa pamamagitan ng $ 225 milyong unang mortgage, ang Riverton mukha default. Ito ay hindi dumating malapit sa pagbuo ng sapat na kita upang suportahan ang ilang mga $ 16 milyon sa mga taunang pagbabayad sa interes, at ang $ 19 milyong interes reserve naubos. Pagpapalit na ay reaped isang malaki kita sa refinancing Riverton, ang mga mamimili sa wari ay gustong lumakad palayo.
Mga mga komersyal MORTGAGES, hindi katulad sa tirahan pautang, karaniwan ay mga di-pagdulog sa ang mga bumibili, ibig sabihin sila ay hindi obligadong bayaran ang mortgages sa isang default. Ang Riverton ngayon ay maaaring maging nagkakahalaga ang orihinal na $ 132 milyon presyo ng pagbili, na nagmumungkahi na ang unang-mortgage hawak ay magdusa ng pagkawala. Tulad ng nabanggit mas maaga, ang $ 25 milyong pautang entresuwelo ay nai nakasulat off.
Associate Editor Barron Andrew Barry warns na ang mga mamumuhunan sa ilang mga malaking apartment complexes harapan malaking pagkalugi at mga default. (Agosto 8)Sa Savoy Park, isang gitnang-kita na proyekto ng pitong mga gusali ay constructed sa huli 1950 s, ay binili para sa $ 175 milyon sa unang bahagi ng 2006 sa pamamagitan ng Apolo Real mga Advisors Estate at mataas na posisyon Properties. Bago taon natapos, refinanced nila ito para sa $ 367 milyon, na pag-aani ng isang malaking ngunit undisclosed makamit sa kanilang unang investment.
million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Muli, ito ay nakakagulat na $ 367 milyong ng utang, binubuo ng $ 210 milyong ng mga senior pautang at $ 157 milyong sa junior entresuwelo financing, maaari ay heaped sa isang ari-arian na nabuo lamang sa $ 17 milyong ng kita at $ 5 milyong ng operating kita huling taon. Ano ang underwriters sa Credit Suisse at ang pag-iisip ng mga mamimili ng bono?
Palagay ay na ang operating income ay pindutin ang $ 19 milyon sa pamamagitan ng 2011 bilang upa-Regulated na mga apartments na inilipat sa mga rate ng merkado. Ilang 90% ng ang mga apartments ay nanatiling upa-kinokontrol nakaraang taon. Ang pagsisikap ng conversion ay lilitaw na maging flag. Ang aming pagtantya ay na ang interes gastos ay tumatakbo sa $ 24 milyon sa isang taon. Ito ay nagmumungkahi na ang mga orihinal na $ 30 milyong interes reserve madaling ma-ubos na. Sa isang sitwasyong default, ang mga may-ari ay maaaring lakarin ang layo, na na reaped ng malaking kita sa kanilang orihinal na investment, salamat sa regalo ng Wall Street at kalokohan ng mga namumuhunan sa bono. Apolo hindi maabot para sa komento.
Sa kabuuan, ang mga mamumuhunan sa ilang ng New York pinakamalaking proyekto ng apartment harapan mabigat pagkalugi dahil, habang ang halos lahat ng rents sa mga complexes ay mananatiling sa ilalim ng control, pagpapaupa pamantayan ay sa labas ng kontrol sa 2006 at 2007.
0 tugon
Manatili-ugnay sa mga pag-uusap, mag-subscribe sa RSS feed para sa mga komento sa post na ito .