Bifurcated Mga Property Sales - O Susunod na Round ng mga problema / mga Oportunidad

Pambansang Real Estate mamumuhunan (20 Mayo 2008)

Las Vegas - Ang bilis ng US tingian benta ari-arian sa buong industriya plunged 40% sa unang isang-kapat ng 2008 sa isang taon-over-taon na batayan, ayon sa brokerage firm Marcus & Millichap na, na sumasalamin sa isang pangunahing agwat sa pricing sa pagitan ng mga mamimili at mga tagabenta. Ano ang higit pa, isang bifurcated market benta ay lumitaw. Kabilang sa mga katangian na nagkakahalaga sa itaas $ 10 milyong, dami ng pakikitungo nationally ay bumaba ng isang pagkamalaki 60% kumpara sa 20% drop para sa mga katangian sa ilalim ng $ 10 milyon ....

"Kung ikaw ay pagkuha ng isang handog sa merkado sa hilaga ng $ 10 milyon, mula sa isang strategic point ng tingnan mong mas mahusay na itatag ang pagpepresyo upang makakuha ng mga mamimili ng pansin ng mabilis o umupo sa ari-arian," sabi ni sa Bernie Haddigan, managing director ng National Mga Grupo para sa Encino, Calif.-based Marcus & Millichap na. Haddigan ng mga puna ay dumating sa Las Vegas Hilton sa Lunes sa loob ng isang isang-oras na programa, "Bulls o bear: Aling Ang-Magmaneho iyong Real Estate Diskarte?" Na naka-host sa pamamagitan ng Marcus & Millichap.

Isang dahilan para sa magsawsaw sa mga benta ng ari-arian sa itaas $ 10 milyon na hanggang kamakailan maraming mga mamimili na pinagbatayan mabigat sa komersyal na mortgage-may tulong mga mahalagang papel (CMBS) bilang kanilang punong-guro ang pinagmulan ng financing. Ngunit sa CMBS utang capital pagkatuyo dahil sa ang credit langutngot, mga mamimili ay sapilitang upang ituloy ang iba pang mga alternatibong financing.

"Sales ng bilis sa ang $ 40 milyong plus-presyo na hanay tinanggihan kapansin-pansing sa simula ng credit langutngot at ay down halos 85% sa panahon ng unang isang-kapat kumpara sa parehong quarter ng ​​isang taon ang nakalipas," sinulat Nadji sa isang pananaliksik Mayo 19 tandaan tumututok sa ikalawang kalahati ng 2008. "Ang kakulangan ng CMBS utang capital ay pagkakaroon ng hindi bababa sa epekto sa mas mababa ang mga saklaw ng presyo, kung saan ang mga mamumuhunan ay karaniwang pinagbatayan sa pagpopondo mula sa mga rehiyon at lokal na mga bangko."

to 200 basis points on retail properties nationally over the next year or so, and about 50 to 100 points in the New York market. Sa Sandeep Mathrani, executive vice president ng Vornado ari-arian Trust, na nagmamay-ari ng mga tingian katangian totaling higit sa 31 milyong sq. ft., Inaasahan rate cap sa tumaas ng 100 upang 200 puntos na batayan sa tingian katangian ng bansa sa paglipas ng susunod na taon o kaya, at tungkol sa 50 sa 100 puntos sa New York merkado.

"Sa tingin ko na kami ay pagpunta sa magkaroon ng isang double-ang isawsaw [urong]," sabi ni Mathrani. "Kami ayusin ng mabawi sa ika-apat na quarter, at pagkatapos ay tagsibol 2009 ay kapag ang mga rate ng interes ay pumunta up at rate cap ay umakyat, at sa tingin ko na kami ay magiging bumalik sa kuru-kuro na hindi kaya magandang."

JMc ng Komento:

Kaya mga halaga ay pumunta pababa, tulad ng utang-to-Halaga (ipagpalagay mayroong kahit isang tagapagpahiram payag sa bang ipahiram) - mga mga borrowers kahulugan ay hindi sa refinance ang kanilang mga pautang darating dahil (o hindi darating dahil ngunit ipinahayag sa labas ng balanse sa pamamagitan ng tagapagpahiram). Ang isang mahusay na pagkakataon sa bang ipahiram ng hanggang sa 65 - 70% ng halaga ang nalulumbay sa 12 - 15% rate ng interes o 70 - 85% entresuwelo sa mga rate ng katarungan - at pagkatapos ibenta ang tala sa isang capital na makamit kapag ang merkado credit huminahon.