Komersyal na Real Estate Pagsisimula sa pahaginitin

Ang mga problema sa tirahan real estate market ay maaaring maging mas kahindik-hindik, ngunit ang mga komersyal na real estate market (sa kabila ng ilang mga pundits salungat na opinyon) ay dahan-dahan paglubog.

Ang pagbagsak ng credit ay kumalat sa komersyal na merkado sa paglikha ng isang halos kumpletong unavailability ng utang na kung saan ay hunhon up ang rate ng capitalization pagbaba values.This mabagal pagbagsak ay naging sa ilalim ng radar hanggang ngayon lamang dahil ang mga tagabenta tanggihan upang magbenta sa ang mga inaalok na presyo. Ngunit muling-financing pangangailangan ay madaling baguhin ang mga larawan. are now looking at 65 - 75 % loans to today's lower values at LIBOR plus 4.0 if they're good properties or in the teens if not. Murang panandaliang pautang ay darating dahil at mga gusali na financed sa 85 - 90% ng halaga sa LIBOR plus 1.0 upang 2.0 na ngayon ang pagtingin sa 65 - 75% mga pautang sa mga mas mababang mga halaga sa ngayon sa LIBOR plus 4.0 kung hindi sila magandang mga katangian o sa mga kabataan kung hindi. Kahit ganap na naupahan, cash-umaagos na mga katangian ay maaaring hindi magagawang support sufficent utang sa mga term sa ngayon upang bayaran ang umiiral utang.

Idagdag ang mga pang-ekonomiyang downturn sa ang credit langutngot at mayroon kang headaches bukas.

Pagkarapa! Mga Manhattan Investment Sales ulos sa '08
Cushman & Wakefield sa pamamagitan ng Ang New York tagamasid - 1 Hulyo 2008

percentage points from this time last year, and at its highest level since the third quarter of 2006 …sublease vacancy rate increased to 1.5 percent, up 0.4 percentage points from the previous quarter and 0.5 percentage points from this time last year, a 50 percent increase…Despite the increase in vacancy, average asking rents continued to increase, albeit at a slower pace than one year ago. "Cushman & Wakefield ngayon inilabas nito sa gitna ng taon ulat para sa sa Manhattan komersyal na real estate market nagpapakita na ang kabuuang bakante ang mga lungsod ng rate ay naabot sa ilalim dulo ng punto ng balanse antas, ang 7 - 9 porsiyento saklaw sa bakante kung saan nangungupahan at mga landlords ay pinaghihinalaang na sa relatibong pantay lagay sa marketplace ... pangkalahatang bakante rate para sa Manhattan nadagdagan sa 7.1 porsyento, 1.8 porsyento up ng mga puntos mula sa oras na ito nakaraang taon, at sa ang pinakamataas na antas dahil sa ikatlong quarter ng ​​2006 ... subpangungupahan bakante rate tumaas sa 1.5 porsyento, 0.4 porsyento hanggang puntos mula sa nakaraang isang-kapat at 0.5 porsyento puntos mula sa panahon ng nakaraang taon, 50 porsiyento na pagtaas ... Sa kabila ng pagtaas sa mga bakante, average na humihingi rents patuloy na dagdagan, kahit na sa isang mabagal na bilis kaysa sa isang taon ang nakalipas. per square foot at the end of the first quarter of 2008 , and up 21 percent from $ 59.17 per square foot at this time last year. Pangkalahatang humihingi rents para sa Manhattan naabot na $ 71.59 sa bawat isang talampakang parisukat, hanggang halos 7 porsiyento mula sa $ 67.13 sa bawat isang talampakang parisukat sa dulo ng unang isang-kapat ng 2008, at hanggang 21 porsiyento mula sa $ 59.17 sa bawat isang talampakang parisukat sa oras na ito nakaraang taon. per square foot at midyear 2008 , while asking rents for direct space increased 17 percent year-over-year, to $ 72.14 per square foot. Class-A humihingi rents sa Midtown pindutin ng isang bagong tala sa $ 92.30 bawat isang talampakang parisukat ... Average humihingi rents para sa subpangungupahan puwang nadagdagan 30 porsiyento mula sa oras na ito ng nakaraang taon, na umaabot sa $ 69.56 sa bawat isang talampakang parisukat sa gitna ng taon 2008, habang humihingi rents para sa direktang puwang nadagdagan 17 bahagdan taon-over-taon, sa $ 72.14 sa bawat isang talampakang parisukat. Ito ay nagpapahiwatig na bagaman parehong paupahan ang isang bagay na inuupahan at direktang presyo ay risen, ang produkto na paupahan ang isang bagay na inuupahan ngayon pagdating sa merkado ay makabuluhang mas mahal kaysa sa kung ano ay magagamit sa isang taon ang nakalipas ... Taon-to-date pagpapaupa aktibidad ... down na 2 porsiyento ... advertising ahensya ay ang pinaka aktibo na ito taon, accounting para sa halos 20 porsiyento ng pagpapaupa aktibidad taon-to-date ... Financial serbisyo accounted para sa 14.1 porsiyento lamang ng pagpapaupa aktibidad, ang pangalawang pinaka-aktibong industriya segment sa gitna ng taon 2008. Isang taon lamang ang nakalilipas, gayunpaman, ang mga pinansyal na serbisyo ay accounted para sa higit sa isang-ikatlo ng lahat ng aktibidad ng pagpapaupa sa Manhattan ...

Investments benta

Manhattan ari-arian benta dami ng naabot ng $ 13,8 bilyon para sa mga transaksyon na sarado at sa ilalim ng kontrata sa pamamagitan ng gitna ng taon 2008. billion in two REIT privatizations…While values are down approximately 15 percent from the record peak in the first half of 2007 , present values still reflect significant appreciation over the past few years…A lack of supply, coupled with the weak dollar, boosted foreign investor interest and activity in the first half of 2008 . Sa oras na ito ng nakaraang taon, $ 34 bilyon sa mga benta ari-arian ay sarado o ay sa ilalim ng kontrata, kung saan kasama ng $ 10 bilyon sa dalawang privatizations REIT ... Habang ang mga halaga ay tinatayang 15 porsiyento mula sa rekord tugatog sa unang kalahati ng 2007, ang kasalukuyang halaga pa rin sumasalamin makabuluhang pagpapahalaga sa nakaraang ilang taon ... Isang kakulangan ng supply ng, kaisa sa ang mahina dolyar, boosted dayuhang mamumuhunan interes at mga aktibidad sa unang kalahati ng 2008. – 15 percent level in recent years… Taon-to-date, dayuhang pamumuhunan ay accounted para sa higit sa 48 porsiyento ng dami ng mamumuhunan dolyar, isang memorable na pagtaas mula sa 12 - 15 porsiyento ng antas sa mga nakaraang taon ...

Tingian

Kahit na ilang mga sub-merkado mananatiling malakas, kami ay nakakaranas nadagdagan ang availability at isang kasunod na pagyupi o pagtanggi sa tingian rents sa ilang mga segment ng merkado ... dalawa ng Manhattan sa pinaka-kilalang tingian merkado - Soho at Madison Avenue - exhibited magkakaiba linya trend sa ang unang kalahati ng 2008 . per square foot at midyear 2008 , and availability remained relatively stable at 9 percent. Sa Soho, average na lupa palapag humihingi rents nadagdagan ng 39 bahagdan taon-over-taon, sa $ 333 bawat isang talampakang parisukat sa gitna ng taon 2008, at na availability nanatiling relatibong matatag sa 9 porsyento. Arabal ng lunsod, sa luxe palakihin ng Madison Avenue mula sa 59 ika-72 kalye nd, ang rate ng availability halos nadoble taon-over-taon, na nagtatapos sa ikalawang isang-kapat ng 2008 sa 13.4 porsyento. percent from this time last year, averaging $ 316 per square foot at midyear 2008 . Sa panahon ng parehong panahon ng oras, ang average na lupa palapag humihingi rents nanatiling medyo flat, hanggang 8 porsiyento sa $ 1.107 bawat isang talampakang parisukat ... Paglipat sa Manhattan sa Upper West Side, spanning 60 ika-86 kalye ika sa Broadway, average na humihingi rents para sa lupa espasyo palapag tingian nahulog 9.5 porsiyento mula sa oras na ito nakaraang taon, averaging $ 316 sa bawat isang talampakang parisukat sa gitna ng taon 2008. Sa kabaligtaran, ang Fifth Avenue Nakita matibay na pagtaas sa upa at bumababa sa availability. Sa Fifth Avenue, mula sa 49 ika-60 kalye ika, di-publish na humihingi ng mga rents para sa premier tingian space pindutin ang $ 2,500 sa bawat isang talampakang parisukat, malinaw Positioning Fifth Avenue bilang ang pinakamataas na halaga ng tingian pasilyo sa internasyonal na merkado .... "

Negosyo Dalhin Mas Office Space sa buong bansa
Wall Street Journal - Alex Frangos - 3 Hulyo 2008

"Sa buong bansa, ang mga rents sa mga katangian ng opisina - kabilang ang mga may-ari ng mga konsesyon at diskuwento - rosas 0.7% sa ikalawang isang-kapat sa $ 25.16 ang isang isang talampakang parisukat, ang pinakamabagal na paglago dahil ang ikalawang isang-kapat ng 2005, kapag ang opisina ng merkado ay lamang umuusbong mula sa isang kalahating-dekada -mahaba masadlak, ayon sa Reis Inc., ang New York real-estate pananaliksik kompanya ... Sa pagpintog tumakbo halos 1% minutos, na upa paglago ay epektibo wiped out ... Para sa ikalawang isang-kapat sa isang hilera, ang mga negosyo vacated higit na opisina ng puwang sa sila kinuha sa nationwide, isang kababalaghan na kilala bilang mga negatibong pagsipsip. Ang pambansang rate bakante talim ng hanggang sa 13%, mula sa 12.8% sa huling quarter ... New York, kung saan nagkaroon ng double-digit na pagtaas sa upa sa taong 2007 nakita upa paglago sa mabagal sa 0.7% sa ikalawang isang-kapat ng pinansiyal na mga kumpanya laslas trabaho. Big kumpanya tulad ng JP Morgan Chase & Co. At Lehman Brothers Holdings Inc. Maglagay ng mga malalaking chunks ng office space sa tinatawag na market subpangungupahan, na nagdadagdag ng tustusan at depresses presyo ... Ang pinakamalala-hit na lugar ng bansa sa mga tuntunin ng opisina ng espasyo ay ang mga na ang mga lokal na ekonomiya ay reeling mula sa pabahay-bubble burst. Ang Orlando, Fla., Atlanta, Phoenix, Las Vegas at Sacramento, Calif., nakita ang lahat ng rents pagtanggi sa mga tuntunin nominal, walang accounting para sa pagpintog ... lamang 17 ng ang 79 mga merkado Reis track Nakita ang upa paglago maiwan ng malayo pagpintog. Kabilang sa mga nangungunang lungsod ay Houston, na nakinabang mula sa enerhiya ang boom. Rents may nadagdagan 2.7% sa isang-kapat sa isang average ng $ 20.42 sa isang isang talampakang parisukat. Seattle at San Francisco din gumana nang maayos. Los Angeles rents ay 1.4%, pa rin malusog, ngunit mas mabagal kaysa sa 2.8% na paglago na ito nakita sa unang isang-kapat ... "

Mga Moodys / REALCommercial Property Presyo Index (CPPI)
Pamamaraan na binuo sa ang MIT Center para sa Real Estate - Buwanang Pambansang Lahat ng Katangian Index - 24 Hunyo 2008 - sa pamamagitan ng View ekonomista

Ang pinakabagong mga resulta ng ang mga Moodys / real CPPI ipakita ang isang pagbaba ng 3% sa buwan ng Abril para sa index ng lahat ng mga katangian ng pambansang.